Vermietung Airbnb gewerblich oder Privat 8 Betten

Diskutiere Vermietung Airbnb gewerblich oder Privat 8 Betten im VF - Ankündigungen! Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Guten Tag, ich vermiete seit 2 Jahren bei Airbnb eine komplette Wohnung mit 3 Zimmern und 8 Betten. Standardmäßig sollten nur 6 Betten belegt...

  1. #1 altehuette, 13.11.2018
    altehuette

    altehuette Neuer Benutzer

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    Guten Tag,
    ich vermiete seit 2 Jahren bei Airbnb eine komplette Wohnung mit 3 Zimmern und 8 Betten.
    Standardmäßig sollten nur 6 Betten belegt sein, also 2 pro Zimmer. Es kommt aber manchmal vor, dass tatsächlich eine Gruppe von 8 Personen kommt.
    In diesem Artikel hab ich gelesen, dass das schon gewerblich wäre wenn man 8 Betten anbietet.
    Kennt sich jemand damit aus? Frühstück, Vermittlungstätigkeit oder tägliche Bettwäsche biete ich nicht an.
    Mir geht es nun darum, ob das gewerblich ist?
    Umsatz ca. 16.500€ dieses Jahr.
    Hier dier Artikel:
    http://www.deutschertourismusverband.de/service/recht-im-tourismus/gewerbeanzeige-und-steuern.html

    Die Gewerbeanzeigepflicht entfällt nur in den Fällen, bei denen der geschäftliche Umfang der Vermietung vernachlässigenswert gering, insbesondere auch zeitlich beschränkt ist. Wo konkret die Grenze zu einer „Bagatellvermietung“ liegt, hängt vom Einzelfall ab. Ein Bagatellfall liegt jedenfalls nicht vor, wenn durchgängig acht Betten angeboten werden oder der Beherbergungsbetrieb zusätzlich zur Vermietung Serviceleistungen wie Frühstück, Halb- oder Vollpension, Bettenmachen, tägliche Reinigung der Zimmer, periodischer Wäschewechsel, Transferleistungen oder Brötchenservice anbietet. Denn auch ein Beherbergungsbetrieb mit nur wenigen Betten kann ganz erhebliche Umsätze und Gewinne erzielen, die durchaus die Annahme eines Gewerbebetriebes rechtfertigen. Einer gaststättenrechtlichen Erlaubnis für Beherbergungsbetriebe bedarf es nicht.
     
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  3. #2 Papabär, 13.11.2018
    Papabär

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    Das hört sich für mich aber schon sehr nach gewerbsmäßiger Vermietung an. Jedenfalls geht es über das reine "mal einem Freund eine Unterkunft zur Verfügung stellen" wohl deutlich hinaus.
    Wie viele Gäste beherbergst Du denn so ca./Jahr?
     
  4. #3 altehuette, 13.11.2018
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    würde auf ca. 250 Personen tippen. Mich würd die Meinung von jmd interessieren, der sich damit gut auskennt.
     
  5. #4 Papabär, 13.11.2018
    Papabär

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    Das dürfte dann wohl Dein Rechtsanwalt sein. Eventuell auch Dein Steuerberater - und für denn Fall, dass Du beide scheust, könnte ich Dir zumindest noch einen guten Strafverteidiger empfehlen.
     
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  6. Andres

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    Wenn man dann schonmal beim Anwalt sitzt, soll der sich seinen Kopf auch gleich noch über Zweckentfremdung zerbrechen ...
     
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  7. #6 altehuette, 13.11.2018
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    Danke Papabär.
    Kennt sich jemand damit aus? Speziell ob die Bettenanzahl entscheidend ist? Das ist das einzige was aus meiner Sicht evtl. problematisch sein könnte.
     
  8. Duncan

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    genau dazu würde ich dir auch raten.
    Die reine Bettenzahl halte ich in dieser Frage für zweitrangig. Eher wird wohl auf eine Gesamtanmutung abgestellt.
    Hier sollte zügig gehandelt werden um, nach entsprechender Beratung, das Ganze in saubere Bahnen zu bringen. Gewerberechtliche Verstöße können einem da auf die Füße fallen. Steuer- und allg. Ordnungsrecht kann auch noch spannend werden. Also ab zum StB & RA.
     
  9. #8 altehuette, 13.11.2018
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    Zweckentfremdung würde ich ausschließen. In unserem kleinen Ort interessiert auch niemand etwas wegen Airbnb.
    Die Wohnung ist bei uns im Haus: die untere Wohnung im selben Haus. Wir wollen nicht dauerhaft an eine Person vermieten aus Angst vor Mietnomaden.
    Steuerlich ist alles ok, ist auch mit FA abgestimmt, es wurde auch schein eine Steuererklärung für 2016 abgegeben.
    Das mit den Betten ist mir halt unklar. Eben weil das in dem Artikel jetzt so stand.
    Dass 8 Betten dann gewerblich seien.
    Ist halt glaub schwierig, so eine Grauzone wann es gewerblich ist und wann nicht.
    Da wir aber keinen Vermittler haben, keine Rezeption oder ähnliches. Nicht über 17.500€/24.500€ liegen und kein Frühstück/Brötchenservice anbieten, würde ich persönlich sagen dass es nicht gewerblich ist laut den Recherchen die unternommen haben.
    Das mit den Betten war mir ein Dorn im Auge und ich überlege ob ich auf 6 Betten reduzieren soll.
     
  10. #9 altehuette, 13.11.2018
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    Für was haben wir dann eigentlich das Forum?? Wenn jeder gleich zum Anwalt oder Steuerberater rennt, können wir hier ja zu machen oder?
    Bin ja froh, dass es auch immer jemand gibt mit dem man normal diskutieren kann.

     
  11. #10 Papabär, 13.11.2018
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    Ja, dass ist natürlich das blöde an Rechtsanwälten. Man kann mit denen nicht diskutieren. Entweder sie sagen einem, dass man sowieso Recht hat (gerne in Verbindung mit einem kleinen Kostenvorschuss) - oder sie kommen mit so steifen Argumenten wie Gesetzen und Paragraphen daher. Macht echt keinen Spaß, gell?
     
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  12. #11 immobiliensammler, 13.11.2018
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    Und wie wurde das steuerlich mit dem Finanzamt abgesprochen? Einnahmen aus gewerblicher Tätigkeit oder V+V? Wie wurde das mit der Umsatzsteuer gehandhabt?
     
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  13. #12 altehuette, 13.11.2018
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    V+V, keine Umsatzsteuer da unter 17500.

     
  14. #13 altehuette, 13.11.2018
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    Danke fürs Gespräch, so viel Zeit hab ich leider nicht.
     
  15. #14 immobiliensammler, 13.11.2018
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    Welchen Nachteil siehst Du eigentlich darin, die Gewerbeanmeldung zu machen? Die Kosten für IHK und Berufsgenossenschaft dürften sich auf ca. 200 Euro/Jahr belaufen!

    Ansonsten einfach abwarten - das Bussgeld für die Nichtanmeldung dürfte nicht die Welt sein (außer dass dann die o.g. Kosten natürlich wohl teilweise (BG) rückwirkend anfallen).

    Die größere Gefahr wäre hier das Finanzamt, aber sofern hier alles sauber erklärt wird ist es ja meiner Meinung nach keine Steuerhinterziehung, wenn eine Einnahme in korrekter Höhe als V+V erklärt wird und sich später herausstellt, dass hier eigentlich eine Erklärung als gewerbliche Einnahme richtig gewesen wäre.
     
  16. #15 taxpert, 14.11.2018
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    Dein Wort in Gottes Gehörgang, aber die Erfahrung zeigt, dass Städte/Gemeinden manchmal mit etwas Verspätung aufwachen!

    Hier muss ich Dir leider widersprechen! Aus ertragsteuerlicher Sicht ist es vollkommen egal, ob bei der ESt 1.000 € Einkünfte aus V+V oder 1.000 € Einkünfte aus Gewerbebetrieb angesetzt werden. Die Steuer ist immer in die selbe! Und bei der GewSt wird offenbar der Freibetrag nicht überschritten. Insoweit kann keine Steuerhinterziehung vorliegen!

    Das Du eine entsprechende Erklärung abgegeben hast und das FA davon nicht abgewichen ist, heißt noch lange nicht, dass das so richtig ist und auf Dauer so anerkannt wird!

    Fangen wir mit der USt an!
    Das Du Kleinunternehmer im Sinne §19 UStG bist, heißt NICHT, dass die von Dir erzielten Umsätze nicht steuerbar oder steuerfrei sind! Deine Umsätze sind steuerbar und steuerpflichtig, die anfallende USt wird jedoch aus Vereinfachungsgründen nicht vom FA erhoben! Es gelten alle Aufzeichnungs- und Aufbewahrungsvorschriften des UStG für Dich!

    Die "Gefahr" durch das FA -oder besser das Damoklesschwert, das über Dir hängt!- ist jedoch die Ertragssteuer!

    Die Zuordnung der Einkünfte zu einer bestimmten Einkunftsart ist eine unselbständige Besteuerungsgrundlage über die im Rahmen der Abschnittsbesteuerung jedes Jahr neu entschieden wird! Du kannst weder aus den Steuergesetzen noch aus anderen Rechtsgrundsätzen, wie z.B. Treu und Glauben, aus der Zuordnung in einem oder mehreren Jahren einen Anspruch ableiten, dass das immer so zu handhaben ist! Wenn Du hier Rechtsicherheit hättest haben wollen, hättest Du VOR Aufnahme der Tätigkeit eine kostenpflichtige verbindliche Auskunft nach §89 Abs.2 AO beantragen müssen!

    So kann es Dir also passieren, dass Du 20 Jahre lang unbeanstandet V+V-Einkünfte erklärst, im Jahr 21 aber wegen Verkauf der Immo die stillen Reserven versteuern darfst, weil die Immo von Anfang an zum Betriebsvermögen gehört! Finanziell noch "schöner" ist die Situation, wenn Du nicht verkaufst, sondern die Wohnung irgendwann wieder selber nutzt oder unentgeltlich deinen Kindern zur Verfügung stellst! Auch dann darfst Du die stillen Reserven versteuern, ohne jedoch entsprechende finanzielle Mittel aus dem Verkauf zur Verfügung zu haben!

    Wenn Du dir das entsprechende BFH-Urteil zu den drei FeWos anschaust und den Sachverhalt mit dem bei Dir vorliegenden Sachverhalt vergleichst, wirst du feststellen, dass Du wahrscheinlich noch in einem gewissen Graubereich bist, jedoch deutlich näher an der gewerblichen (pensionsartigen) Vermietung, als an der privaten Vermögensverwaltung!

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  17. #16 immobiliensammler, 14.11.2018
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    Ich glaube Du hast mich hier falsch verstanden, genau das hatte ich gemeint (.... Gefahr wäre das Finanzamt, aber hier wurde ja alles richtig erklärt, nur halt im falschen Feld .... (vereinfacht und sinngemäß nochmal zusammengefasst))

    An die noch viel größere (monetär) Gefahr mit dem Betriebsvermögen hatte ich aber überhaupt nicht gedacht.
     
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