Vermietung als Nebengewerbe

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Bigben, 11.09.2007.

  1. Bigben

    Bigben Neuer Benutzer

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    Hallo..
    wäre es - auch steuerlich- von Vorteil, wenn die Vermietung eines Hauses, als Nebengewerbe anmeldet?
    oder wie handhabt ihr das mit den Mieteinnahmen?

    Gruß
    Bigben
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 12.09.2007
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    gewerbe???
    du versteuerst deine mieteinnahmen ganz normal und kannst alle kosten von derselben absetzen. wo ist das problem?
     
  4. Bigben

    Bigben Neuer Benutzer

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    Naja, wenn ich z.B. eine Immobilie erwerbe und die Mieteinnahmen gesamt, z.B. ca 1.300€ betragen und ich das zu meinem normalen Einkommen hinzurechne, zahle ich ja eigentlich zu viel Steuern, sodass ich nicht die komplette Miete als monatl. Rate zur Tilgung verwenden kann, richtig?

    Gruß
     
  5. #4 pragmatiker, 12.09.2007
    pragmatiker

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    wieso, die finanzierungsraten für vermieten von wohnraum kannst du doch von der steuer absetzen. darüberhinaus alle investitionen, rechtskosten etc.

    ich bin kein steuerexperte!
     
  6. Bigben

    Bigben Neuer Benutzer

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    d.h.
    ich setzte, quasi die kompletten Schulden, sowie Renovierungsarbeiten von der Steuer ab. d.h. also ich müsste die Mieteinnahmen nicht versteuern, da ich diese zur Schuldentilgung benötige?!
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden mit allen Kosten aus eben diesen gegen gerechnet. Was anderes machst du auch nicht, wenn du eine einnahme-Überschuss-Berechnung machst.

    Nachteil bei Gewerbe: Ab einer gewissen Größe zahlst du Gewerbesteuer.
    Bei V+V: Du kannst den "geschäftsabschluss" mit deinem Einkommen ja verrechnen. Vorteil: Die steuerprüfung meldet sich nicht an....
     
  8. Bigben

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    ach so, und das, was dann noch über bleibt, wird ggf. versteuert....
     
  9. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Beides wird versteuert. positive wie auch negative einnahmen.
    Die Frage ist nur, ob man etwas bekommt oder zahlen muss...

    Bei Gewerbe sind die auflagen jedoch höher, als wenn man das in die V+V Sparte einträgt. Wenn das ganze finanziert wird, läuft man besser ohne Gew-Schein..
     
  10. Bigben

    Bigben Neuer Benutzer

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    ach so, also lieber kein Gewerbe anmelden ;)
    ok, dann wäre es wohl eher vorteilhaft, wenn man im Monat nicht zu viel Geld von der Miete übrig hat, oder? d.h. auch, dass man nicht jeden Monat gleich viel Steuern zu zahlen hat, richgtig?
     
  11. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    V+V wird jährlich berechnet und mit der gesamten ESt veranlagt.
    Die Vorsteuersache muss dann also auch nicht sein (ist im Wohnbereich auch ziemlich lächerlich, da hier keine MwSt auf die Miete erhoben wird.)
    einnahmen - Kosten = Einkünfte
    Das mit allen 5 einkommensarten und am Ende hat man die Steuerlast.
    Wenn man also am Ende des JAHRES noch Geld übrig hat, darf man ruhig eine (geförderte) Modernisierung durchführen :)

    Ich weiss jetzt nur nicht (mehr), ob V+V einkünfte mit den Einkünften aus unselbstständiger Arbeit verrechnet werden dürfen. Das würde dann bedeuten, dass ein Minus bei den Mieteinnahmen auch gleich die Steuerlast bei der unselbstständiger Arbeit reduzieren würde.
    Bemerkung: Deswegen können bei V+V entweder mit Betriebskosten oder auch ohne berechnet werden. Hier ist der Knackpunkt:
    Mit BK: nur wenn erwartet wird, nicht alle Bks bezahlt zu bekommen.
    => Reduziert wiederrum Steuerlast aus V+V

    Ohne BK: leichtes Spiel.

    Deswegen ist es inzwischen so wichtig, bei Abrechnungen keine Fehler zu machen und das Geld entsprechend einzutreiben ;)
    Liegen die Vorauszahlungen über den zu erwarteten BKs fährt man gut, die BKs nicht rein zu rechnen. Liegen also Erfahrungswerte vor und man ist schnell mit dem Anpassen, dann spart man sich das bei der Steuer....
     
  12. Bigben

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    ah ja, dann weiß ich schon mal weiter ;)
    hast du sonst noch irgendwelche Ratschläge für mich?
    Danke schon mal für die ganzen Infos :)
     
  13. #12 pragmatiker, 12.09.2007
    pragmatiker

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    Die Vorsteuersache muss dann also auch nicht sein (ist im Wohnbereich auch ziemlich lächerlich, da hier keine MwSt auf die Miete erhoben wird.)
    einnahmen - Kosten = Einkünfte
    Hallo Capo,

    ich muss quartalsmäßig vorsteuer zahlen, kann ich das umgehen oder ändern und wenn ja wie ? (eine vorsteuererklärung muss ich allerdings nicht machen)
     
  14. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die quartalsmäßige VorsteuerANMELDUNG wird doch nur notwendig, wenn man einnahmen mit Mehrwertsteuer hat. Wieviel Mehrwertsteuer ist den auf Wohnraummiete??? Also sind bei dir wohl einige BK drin. Als Hausverwalter bist du doch eher der Gewerbetreibende und hast einnahmen aus deiner selbstständigen Arbeit. Deine Rechnungen sind also mit MwSt, was natürlich die Vorsteuer wieder auf den Plan bringt ;)

    einfache Rechnung:
    Habe ich einnahmen mit MwSt und hatte vorher Ausgaben mit MwSt kann man das miteinander verrechnen. Das ist die Vorsteuersache.

    Wie man das umgehen kann? Einfach keine einnahmen ohne MwSt haben. Das ist jedoch nur bei Vermietung der Fall, wenn man der Vermieter ist.

    Wenn man als Vermieter einnahmen mit MwSt hat, macht das natürlich schon Sinn, aber so...
     
  15. #14 pragmatiker, 12.09.2007
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    nein, capo, so ist es gerade nicht.

    ich hatte mal ein nebengewerbe (weil ich zunächst irrig glaubte, als hausverwater müsste man ein gewerbe anmelden). die einnahmen lagen aber so, dass ich keine rechnungen mit umsatzsteuer schreiben konnte und durfte.

    das gewerbe ist wieder abgemeldet, aber vorsteuer aus den einnahmen aus V + V werden mir abgezogen. wegen dem gewerbe habe ich noch keine steuererklärung oder vorsteuer oder sonstwas abgeben müssen. lediglich
    gewerbeanmeldung
    ggü, dem finanzamt erklärt, wie hoch die zu erwartenden einnahmen aus verwaltungstätigkeit waren (zu gering für USt)
    gewerbe nach 1,5 jahren wieder abgemeldet.

    wieso also wird mir vorsteuer abgezogen aus V + V ??
     
  16. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Weil es auch kleinere Posten im Mietbereich gibt, die Vorsteuer beinhalten.
    Handwerkerrechnungen etc. Bei einer HV geht man davon aus, dass eine ordnungsgemäße Buchhaltung geführt wird und das Haus nicht eigentum des Verwalters ist (dann wäre er Vermieter). Selbstverständlich gibt es auch bei Vermieter Vorsteuer (wie zB Gewerbe).

    Bei Dir scheint mir das jedoch die Vorsteuerfalle zu sein, die Verwalter schonmal erwischt, wenn die eigentümer nicht ausdrücklich auf die UmSt-Option verzichtet haben....
     
  17. matze

    matze Neuer Benutzer

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    Vermietung ab wann Gewerblich

    Hallo,

    bin neu hier und hab da mal ne Frage.

    Ab wieviel Wohnungen bzw. Mieteinnahmen würde das Finanzamt sagen

    das man ein Gewerbe anmelden muß?

    Ich habe ein paar Wohnungen und wollte noch eine dazukaufen.

    Nicht das ich mir jetzt ein Eigentor schieße weil ich über eine Grenze Komme

    oder gibt es diese Grenze garnicht!

    m..f.G

    matze
     
Thema: Vermietung als Nebengewerbe
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