Vermietung altes (sehr alt) Haus

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von cmdfa, 02.01.2010.

  1. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Hallo,

    das ehem. Haus meiner Großtante steht seit zwei Jahren leer. Standort ist ein kleines, ländl. Dorf.

    Das Bauernhaus hat zwar eine gute Substanz, jedoch keine Zentralheizung (Öl- und Holzofen), uralte Elektroinstallation, alte nichtisolierte Holzfenster, uralte Wasserleitungen etc. - mit der Gefahr, dass das wenige 'Funktionstüchtige' jederzeit den Geist aufgibt. Letzte 'Modernisierung' vor gut 50 Jahren.
    Im Prinzip nach heutigen Standards nicht bewohn-/vermietbar.

    Ein Interessent sucht für sich, Frau+Kind eine günstige Unterkunft und hat mich angesprochen. Er sei Handwerker und würde das Haus in Eigenleistung 'bewohnbar' machen.

    Passt generell: Ein echter Wurzelsepp der zu dem Haus passt und für 200-300EUR pro Monat Miete günstig wohnt.
    Ich hätte das Haus ansonsten abgerissen, da Modernisierung zu teuer wäre.

    Oder ist das zu kurz gedacht? Gibt es ein 'vermietet wie gesehen'? Welche Ansprüche könnte er geltend machen, die mir mehrere tausend Euro Investition kosten würden? Kann er mich zu solchen Maßnahmen (Isolierung, Heizung, Elektro) gar zwingen? Kann er seine Kosten (Eigenleistung) auf mich abwälzen? Welche Ansprüche entstehen aus seinem Engagement?

    Ich biete Ihm gerne für wenig Geld das Haus zur Miete an - davon profitieren beide, aber nicht, wenn ich mir dadurch kostspielige Pflichten auferlege.

    Gruß und vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Thomas76, 02.01.2010
    Thomas76

    Thomas76 Erfahrener Benutzer

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    Das gibt es nicht nur, das ist sogar der Standard ! ;)

    Ich würde einen schriftlichen Zusatz zum Mietvertrag machen, in dem du detailiert den schlechten Zustand des Hauses aufführst und in dem sich der Mieter bereit erklärt, sämtliche Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen.

    Der Haken an der Sache : da es sich hierbei ja um vermietung von Wohnraum handelt, weiß ich nicht, wie es mit gewissen Mindeststandards aussieht, die theoretisch einklagbar wären.Davon gibt es zwar (soweit ich weiß) nicht viele, aber man weiß ja nie, und Erhaltungsmaßnahmen gehören normalerweise auch immer zu den Aufgaben des Vermieters.Also letzlich leider genau deine Bedenken...

    Wenn du aber oben erwähnte Zusatz zum Mietvertrag anfertigst, könnte zumindest später niemand behaupten, er hätte von dem Zustand und den zu erwartenden Arbeiten nichts gewußt.

    Alternativ könnte man sich überlegen, das Haus nur als Lagerfläche o.ä. zu vermieten, aber auch da weiß ich nicht, in wie weit das gesetzlich dann alles in Ordnung wäre.

    Und denk an die Nebenkosten, die sollte der Mieter dann ja sicherlich auch übernehmen.
     
  4. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Genau das sind meine Bedenken. Was kann der Mieter im Zweifelsfall einklagen, obwohl der Zustand bekannt und im Mietvertrag ausführlich erwähnt ist? Was wären also Mindeststandards, auf die er immer pochen kann?

    Was, wenn ein Wasserohr im Winter zufriert, die Elektrik spinnt, ein alter Dielenboden durchbricht, es einfach nicht warm wird oder was auch immer in einem Haus, das zuletzt vor 30Jahren als gut in Schuss war, kaputt gehen kann?

    Vermietung als Lagerraum...etwas schwierig vielleicht, weil ja offensichtlich ist, dass da jemand wohnt. Zum einen kann ich das nicht wissen können, da das Haus meiner Eltern gleich gegenüber steht und zum anderen wird die Familie das als Wohnort angeben.

    Kennt jemand Regelungen, die mich als Vermieter aus 'üblichen' Pflichten entbinden? Reicht es aus, sowas per Vertrag auszuschließen oder wäre das nichtig, weil es laut Gesetz nun mal einfach anders geregelt ist?
     
  5. #4 armeFrau, 02.01.2010
    armeFrau

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    Ich würde mich da vlt. mal bei einem Vermieterverein schlau machen.
    Vermieterbund oder wie heißen die?
    Um ganz sicher zu gehen, kann man auch eine Beratung bei einem Fachanwalt für Miet-und Eigentumsrecht in Anspruch nehmen, der vlt. einen bombenfesten Mietvertrag aufsetzt.
    Das Geld ist dann evtl. nicht falsch investiert.
    Und, wenn ich neu vermiete, habe ich ne Rechtschutzversicherung dafür, das weiß ich ganz bestimmt!
     
  6. #5 lostcontrol, 02.01.2010
    lostcontrol

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    du solltest auf jeden fall darauf achten, dass diejenigen arbeiten, die versicherungsrechtlich relevant sind (vor allem elektrik und installationen) vom fachmann gemacht und auch vom fachmann abgenommen werden. wenn du das nicht selbst bezahlen willst sondern den mieter übernehmen lassen willst, solltest du dir in jedem fall unbedingt die entsprechenden belege geben lassen!
    die gebäudeversicherung wirst ja wohl auch weiterhin du bezahlen, und wenn das haus abfackelt (worst case) weil der strom falsch verlegt/angeschlossen wurde wird die versicherung nicht bezahlen, wenn du nicht nachweisen kannst dass ein entsprechender profi (elektromeister) das abgenommen hat. ähnliches gilt für wasserleitungen etc.

    die frage wird auch sein, ob der mieter wirklich bereit ist abertausende von euronen ins haus zu stecken ohne sicher sein zu können, dass du ihn nicht nach ein, zwei jahren wieder rausschmeisst bzw. das haus verkaufst. da wird er sicherlich auf einen kündigungsausschluss wenigstens für entsprechend viele jahre pochen.

    ich renovier ja jetzt auch seit jahren an einem alten häuschen rum (ca. 20 jahre investitionsstau) und wir haben grob ausgerechnet, dass wir im endeffekt ca. 150.000 euro verbraten haben werden, bis das haus wenigstens einigermassen auf dem stand der zeit ist. auf die 20 jahre hochgerechnet entspräche das 625 euro monatlicher ausgaben.

    ich würde mir an deiner stelle überlegen das haus zu verkaufen oder eben selbst geld reinzustecken (wenn sich's denn wirklich lohnt).
    aber meine erfahrungen mit eigenleistungen seitens der mieter sind auch wirklich hundsmiserabel, wir haben da jetzt schon mehrfach richtig viel miese gemacht, ein besonders kreatives pärchen hat für 25.000 euro schaden angerichtet durch seine "eigenarbeit".
     
  7. #6 Christian, 02.01.2010
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    Hallo,

    ich hätte da arge Bauchschmerzen.

    Was ist, wenn der Mieter nach 5 Jahren beruflich bedngt wegziehen muss, und dann für die in das "halbfertige" Haus eingebrachten Werte Geld sehen will?

    Kannst du dem potentiellen Mieter nicht das Haus verkaufen? Rechne ihm doch mal vor, was ein entspr. Kredit an monatlichen Kosten verursachen würde (Zinsen, Tilgung) und setze das mal ins Verhältnis zur Miete.
    Die Miete zahlt er bis an sein Lebensende - die Zinsen+Toilgung nur eine begrenzte Zeit.
    Daß du damit auch Verantwortung auf ihn abwälzt, musst du ihm ja nicht auf die Nase binden ;)
     
  8. #7 Thomas76, 02.01.2010
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    Wieso, er wollte die Bude ja eigentlich ohnehin abreissen, dementsprechend kann er sich nur verbessern :lol

    Aber mal im Ernst : Wenn als Alternative nur der Abriss gesehen wird, spielt es doch keine Rolle, was der Mieter da veranstaltet.Da würde ich das Haus vorerst auch gar nicht versichern, wenn überhaupt noch eine Versicherung existiert.

    Das kann er ja ruhig machen, vermutlich ist das eh' einkalkuliert.

    Das gehört dann zu den Dingen, die man Vertraglich wasserdicht ausschließen müßte.Und das ist eben die Frage, ob das überhaupt möglich ist.
     
  9. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die vielen Antworten!

    Zu den prof. Arbeiten und Versicherung: Ähem...wie das bei nem alten Bauernhaus so ist. Einen Teil macht man selber und der Rest: Weiß heute noch wer, von wem die Elektroinstallation von 195x war?

    Wie gesagt, das Haus steht einfach rum; keine Not, es nicht zu nutzen oder irgendwann abzureisen. Wenn es mir keine Probleme macht, helfe ich dem Interessenten günstig zu wohnen und ich krieg so ca. 250EUR KM.

    Dass er als Mieter in dem Fall was investieren muss, sollte dem klar sein. Außer er ist mit dem jetzigen Standard zufrieden. Neue Böden, Decken etc. zahl ich nicht.
    Rausschmeißen will ich Ihn nicht (und geht ja nicht so einfach) - wegen mir bleibt der 10 Jahre und länger da drin. Aber was, wenn er geht und Ablöse will bzw. ein Recht drauf hat? Das müsste totsicher auszuschließen sein. Ist es glaube ich auch. Wenn er was Neues macht, DARF er das mit meiner Erlaubnis und kann dann sein Zeug (z.B. Teppichboden) wieder mitnehmen.


    Verkaufen will ich nicht, da das Haus auf einem Grundstück steht, auf dem auch noch weitere Gebäude/Stellflächen sind, die meine Eltern nutzen. Wäre unpraktisch...

    Eventuell lässt man sich doch rechtl. erstberaten, damit die Formulierungen vollständig und konform sind.
     
  10. #9 lostcontrol, 03.01.2010
    lostcontrol

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    ja. ich. bei uns wird sowas komplett dokumentiert.
    aber mir ging's nicht drum WER das macht, sondern dass du der versicherung belegen können musst, dass es vom fachmann abgenommen wurde, sonst zahlt die versicherung nämlich nicht, und wenn's haus tatsächlich abfackelt siehst du alt aus.
    und noch älter, wenn das feuer auf die anderen gebäude dort, die von deinen eltern genutzt werden, überspringt.

    also mal angenommen der mieter macht das bad neu. in popelgrün (weil er das schick findet). er zieht aus (warum auch immer) und du forderst ihn auf den originalzustand wieder herzustellen (rein rechtlich wäre das ja legitim), wie soll das gehen? er wird wohl kaum die alte badewanne, die alten fliesen etc. aufbewahrt haben bzw. es wird im normalfall kaum zu schaffen sein diese so auszubauen, dass man sie weiterverwenden kann.
    ähnlich sieht's aber auch schon bei böden etc. aus. angenommen er reisst "seine" böden dann wieder raus, dann haste blanken estrich bzw. bodenkonstruktion (je nachdem was in dem alten bauernhaus so drin ist.

    würde ich dir in jedem fall empfehlen!
    sowas kann schnell zu 'ner superheiklen angelegenheit werden, da sollte man schon versuchen sich so weit als möglich abzusichern.
     
  11. cmdfa

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    Ehrlich gesagt, ist mir die Versicherungsnummer egal - da erspare ich mir die Abbruchgenehmigung :lol.
    Nebenbei bemerkt gibt es für sämtliche unserer Gebäude eine Basisgebäudeversicherung. Natürlich will ich auch nicht, dass da was so Schlimmes passiert - und schon gar nicht einem evtl. Bewohner.
    Aber was mache ich, wenn die Elektrik streikt? Muss ich dann dafür sorgen, dass ein Fachmann das für viel Geld wieder hinkriegt? Die Sache ganz vom Anfang: Allen ist der Zustand bekannt und man ist sich einig - aber was nutzt die vertragl. Einigung, wenn sie nicht dem Gesetzt (Mindeststandards) entspricht?!

    Ein solcher Rückbau kann nicht gehen - wäre mir aber egal. Die Alternative wäre ein leerstehendes Haus mit dem auch nichts verdient ist.
    Es geht darum, dass ausgeschlossen ist, dass ich dafür was zahlen muss. Wenn er 5000EUR in ein neues Bad investiert und nach 2 Jahren auszieht, muss von vorne herein klar sein, dass er die Maßnahme machen DARF, aber es finanziell seine Sache ist. Schließlich sagt er ja jetzt bereits, dass das Haus für Ihn interessant ist, weil er viel selber machen kann/will. Ich dräng Ihn ja nicht dazu - ich will nur keine Nachteile dadurch.
    Andernfalls wäre es ja meine Modernisierung, die ich absetzen könnte und eine höhere Miete nach sich ziehen würde.

    Das ganze macht für mich nur Sinn, wenn er günstig wohnt und ich ein paar Euro kriege - OHNE dass das Gesetz im Zweifelsfall sagt, dass ich zu Investitionen verpflichtet bin.
    Wenn dem nicht so ist, ich also ein hohes Risiko habe, kann ich auch keinen günstigen Preis für ein Riesenhaus anbieten. Dann muss ich das 'normal' aufziehen.
     
  12. #11 lostcontrol, 03.01.2010
    lostcontrol

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    da gilt "gemietet wie gesehen". das bedeutet aber auch, dass du zumindest für das, was da war, als du vermietet hast, auch die instandhaltung und reparaturen übernehmen musst.

    also meines wissens gibt's keine gesetzlichen mindeststandards wie eine mietwohnung ausgestattet zu sein hat.
    natürlich, wenn du an die elektrik drangehst, dann musst du das schon so machen dass es dem aktuellen stand entspricht (kein elektriker wird weniger machen, die haben da ihre standards), aber so lange das, was da ist, funktioniert, musst du ja auch nichts dran machen.

    das wäre es was ich tun würde: die notwendigen dinge vermieterseits richten bzw. richten lassen und die miete entsprechend ansetzen.
    des weiteren dann unrenoviert vermieten.

    das gesetz sagt: "gemietet wie gesehen". diesen zustand (also den vertragsgemäßen) musst du aber dann schon erhalten, d.h. da kommst du nicht drum rum.
     
  13. RMHV

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    Genau darauf läuft es hinaus...

    Das ändert aber nichts an der grundsätzliche Pflicht des Vermieters zur Erhaltung des (unstreitigen) vertragsgemäßen Zustands. Dabei wird der Mieter aber zumindest dann keine Mindeststandards verlangen können, wenn der vertragsgemäße Zustand ausreichend konkret definiert ist.
     
  14. #13 Thomas76, 03.01.2010
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    Naja, das hängt von den Bedingungen der Versicherung ab.Bei mir wird da z.B. "nur" auf die gesetzlichen und Behördlichen Vorschriften verwiesen.Das bedeute zwar, das nur entsprechende Fachleute Elektroinstallationen vornehmen dürfen, andererseits ist aber vermutlich die Versicherung in der Pflicht nachzuweisen, das es sich um eine nicht fachmännische Elektroinstallation gehandelt hat, und diese auch ursächlich für den Brand war.

    Bleibt die Frage, ob das bei Wohnraum rechtlich machbar ist.Ich erinnere da nur an die Geschichte, nach der z.b. in einem Badezimmer mindestens eine Steckdose vorhanden sein muß.Ich weiß nicht, ob sich solche minimalstandards bei Wohnraum wirklich rechtskräftig ausschließen lassen ?
     
  15. RMHV

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    Der Tenor des BGH-Urteils, auf das hier abgehoben wird, lautet: "Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt."
    BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03

    Die entscheidennde Passage ist dabei "mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung". Wenn also der vertragsgemäße Zustand ausreichend konkret definiert ist, gibt es keine Anspruchsgrundlage für einen abweichenden Zustand.
     
  16. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Prima! So machen wir das!

    Der Zustand wir so gut wie möglich im Vertrag festgehalten; für den Rest hole ich mir prof. Hilfe.

    :rocks

    Vielen Dank!
     
  17. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Damit lässt sich zwar der vertragsgemäße Zustand festschreiben. Das ist allerdings nur ein Randthema. Das Grundproblem niedriger Einnahmen bei potenziell hohen Instandsetzungskosten ist damit noch nicht gelöst. Dazu wird - wie auch immer die Lösung aussehen mag - ein Individualvertrag erforderlich sein, der nicht den Kriterien des AGB-Rechts gerecht werden muss.
     
  18. #17 Thomas76, 04.01.2010
    Thomas76

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    Wie wäre theoretisch die Variante, wenn in der exakten Zustandsbeschreibung grundsätzlich nicht benutzbarer Zustand der Installation u.s.w. angegeben würde ?
     
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