Vermietung an 2 Studenten - vertragl. Gestaltung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von PeterP, 12.07.2014.

  1. PeterP

    PeterP Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    aktuell interessieren sich 2 Studenten für meine zu vermietende Wohnung. Nach längerem Leerstand endlich Licht am Ende ...

    Die Studenten haben da gerne den Begriff "Wohngemeinschaft" im Kopf. Mir als Vermieter will der nicht so recht gefallen, weil ich gern die Kontrolle darüber habe wer in der Whg wohnt.

    Eigenes Einkommen haben die beiden als Studenten nicht. Die Eltern wurden als Bürgen "angeboten". Nach meinem Kenntnisstand sind solche Miet-Bürgschaften aber nicht ganz problemlos. Ausserdem darf man wohl nur Kaution oder Bürgschaft in Höhe von max. 3 NKM vereinbaren.

    Eigentlich würde ich dazu tendieren die Eltern als Hauptmieter in den Vertrag zu nehmen; aber die Eltern kennen sich scheinbar nicht und ich kann verstehen, wenn man nicht zusammen mit einem "Unbekannten" im MV stehen will; auch wenn sich die "Kinder" noch so gut verstehen.

    An die Eltern eines Studenten vermieten; mit Nutzungsüberlassung für den Sohn und Untervermietung an den Anderen finde ich "kompliziert".

    Welche halbwegs vernünftige und praxisnahe Lösung ist empfehlenswert?

    Gruss
    Peter
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Wenn das das einzige Problem ist ...


    Wenn du es unbedingt anders haben willst, müsste man den beiden (bzw. ihren Eltern) jeweils getrennt ein Zimmmer + Mitbenutzung gemeinschaftlicher Flächen (Küche, Bad, ...) vermieten. Nachteil: Sie können getrennt kündigen und du musst dann zusehen, ob und wie du das übrige Zimmer vermietet bekommst.

    Ich würde eine der beiden anderen Lösungen bevorzugen.
     
  4. Duncan

    Duncan
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    Ich favorisiere aus meinen Studententagen die Variante
    , für jeden die 3MNKM als Kaution, gesamtschuldnerische Haftung bei Schäden an gemeinsam genutzten Bereichen und Mietzinsstaffel abhängig vom Belegungsgrad. Je mehr Mitbewohner (1 pro Zimmer) desto geringer die Einzelmiete. Man hat einen mehr, der einen Mitbewohner aktiv sucht im Fall der Fälle und auch noch vor Ort ist und die Kontakte in die Uni hat z.B. WG-/Mitbewohnersuche über den Asta. Auch Gesamtausfälle sind so eher gering. In einer Uni-Stadt besteht eigentlich immer Bedarf an WG-Zimmern und wenn ich nicht irre handelt es sich hier um eine solche. Der einzelne Student/Mieter rechnet direkt mit dem Vermieter ab. Ein mit den letzten Monatsmieten+Telefonumlage durchbrennender Hauptmieter so eher ausgeschlossen. :113:
     
  5. PeterP

    PeterP Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    Klingt so, als wenn Du andere Probleme kennst oder siehst?!

    Damit meinst Du:
    - Beide Studenten als Hauptmieter + Bürgschaft der Eltern
    - Eltern beider Studenten als Hauptmieter mit Nutzungsüberlassung an die Söhne

    ??

    Bzgl. der Bürgschaft:
    Dürften die Bürgschaften in diesem Fall zusammen die 3 NKM übersteigen oder müsste ich von den Eltern jeweils ein Bürgschaft in Höhe von 1,5 NKM bekommen?

    Zusätzlich müsste ich ja noch die Bonität der Eltern prüfen - oder? Sonst ist die ganze Bürgschaft im Zweifel für die Katz' ;-/


    @Duncan:
    Deine Variante hat auch was und klingt nach einer guten Idee. Als Laie tue ich mich jedoch schwer mit der Formulierung der notwendigen Vertragsklauseln.


    Es ist doch auch so, dass bei 2 Hauptmietern durchaus durch Vertragszusätze ein Mieter "ausgetauscht" werden kann - oder? Wenn ein Hauptmieter in der Wohnung bleiben will, dann muss er eben die gesamte Miete so lange zahlen, bis er einen akzeptablen neuen Hauptmieter bringt der in den bestehenden Mietvertrag per Nachtrag einsteigt. Oder bin ich da auf dem Holzweg? Wobei so etwas wohl besser klappt, wenn die Studenten die Hauptmieter sind.


    Eine weitere Variante - aus dem Bauch raus - wäre: Beide Studenten als Hauptmieter und zusätzlich ein Elternteil eines Studenten (als Sicherheit). Dann wären es aber 3 Hauptmieter von denen einer nie in der Whg wohnen soll/darf. Hmm ?!

    Am Liebsten wäre mir eine einfache und (für mich) sichere Variante.


    Falls Bürgschaften doch ein Thema werden:
    Worauf ist dabei zu achten?
    Bzw. kennt jemand ein gutes, passendes Muster?


    Schöne Grüße
    Peter
     
  6. Andres

    Andres
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    Nein. Aber ob die Eltern als Sicherheit geeignet sind, ob du die Mieter überhaupt haben willst usw., musst du schon selbst abklären. Wenn die "komplizierte" Vertragsgestaltung wirklich das einzige Problem ist, bin ich persönlich der Ansicht, dass man damit leben kann.


    Ja. Das hat alles Vor- und Nachteile, aber das sind dann insgesamt die drei Optionen, die ich sehe.


    Die Bürgschaft soll für die laufenden Mietzahlungen sein. Als klassische Sicherheit wäre ich eher für eine Kaution. Das Thema ist nicht ganz einfach und immer mit einem gewissen Risiko behaftet. Grundsätzlich ist aber eine freiwillig angebotene Bürgschaft für laufende Mietzahlungen auch jenseits von 3 NKM möglich.


    Die solltest du so oder so prüfen. Egal wie die vertragliche Konstruktion am Ende aussieht: Daher kommt das Geld.


    Grundsätzlich nicht, aber solche Änderungen müssen im allseitigen Einvernehmen erfolgen. Solange man sich gut versteht ist das kein Problem - aber darum geht es bei Verträgen nicht wirklich. Wenn es zwischen den Bewohnern zum Streit kommt, kann das aber anders laufen.

    So eine Konstellation mit einem "Sicherheitsmieter" ist letztens mal gerichtlich gekippt worden.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    1. Wie Andres schon angemerkt hat, du willst eigentlich keine Bürgschaft, du willst lieber eine Barkaution. Kautionskonten z.B. über die DKB sind kein wirklicher Aufwand.

    2. meine Konstellation hat den Vorteil zwei (oder mehr) getrennte Verträge über Wohnraum darzustellen. Nirgendwo ist festgelegt, dass du die gesamte Whg. an eine einzige Person vermieten musst. Jeder Vertrag für sich kann die vollen 3 MNKM für jeweils seinen Mietanteil zahlen.

    3. Es sind ganz normale Verträge über eine Wohnraummiete. Dazu gibt es unzählige Vorlagen. Daraus ein "Best of" und diesen mit der aktuellen Rechtsprechung abgleichen. Im Zweifel Part 2 mit Verbesserungsvorschlägen einen einschlägig versiertem Anwalt übernehmen lassen. Im Gegensatz zum Forum hat der auch eine Berufshaftpflicht für Folgen einer Falschberatung.


    Bei einer Studenten-WG musst du auch immer damit rechnen, dass es menschelt. Man liebt sich, man streitet sich, man verträgt sich (nicht), man hasst sich. Da kann es binnen Stunden zu dem dringenden Wunsch nach Wohnungswechsel kommen. Je flexibler du als Vermieter da bist, umso geringer ist das Potential für Ärger und Haare raufen deinerseits.
    "Na klar wird die Kündigung von heute auf morgen akzeptiert, wenn ein akzeptabler Nachmieter sofort in den Vertrag eintritt." :zwinkernd001: Hier besteht bei dir wieder das Problem der (mangelnden) räumlichen Nähe. Ein guter Verwalter vor Ort wäre eine Option.
     
  8. #7 Glaskügelchen, 13.07.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Wobei die Variante von Duncan natürlich für Mieter zwei ganz gravierende Nachteile hat.
    1. Der Vermieter darf bei dieser Konstruktion theoretisch jederzeit die Wohnung (nicht die Zimmer) betreten.
    2. Bei Kündigung eines Mieters hat der verbleibende Mieter keinerlei Mitspracherecht bei der Auswahl des Nachfolgemieters.
    Vielen Mietern ist das vermutlich nicht bewusst, aber ich würde sowas nicht anmieten wollen.
     
  9. #8 Raimond, 14.07.2014
    Raimond

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    Hi Peter,

    ich vermiete auch eine WG an Studenten.
    Jeder der Bewohner hat einen eigenen Mietvertrag über ein einzelnes Zimmer direkt mit mir und die Mitbenutzung von Bad, WC, und Küche.
    Als Kaution nehme ich 2KM, auf Bürgschaften oder Unterschriften von den Eltern verzichte ich (In allen Fällen überweisen jedoch die Eltern die Miete)

    Probleme hatte ich noch nie welche, man kann eher sagen dass es deutlich weniger Probleme wie bei einer normalen Vermietung gibt.
    Ich suche jedoch die Studentinnen auch so aus, dass hier keine "Partygruppe" entsteht. Bisher lag ich immer richtig.

    Die Allgemeinräume kann ich so jederzeit betreten, z.B. um in den Semesterferien die Geruchsverschlüsse der Waschbecken/Dusche zu füllen, die Kühlschränke auszustecken, ...

    Allerdings ist das bei mir auch in einer Uni-Stadt, somit habe ich mit neuen Bewohnern kein Problem.

    Rai
     
  10. PeterP

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    Hallo,

    @all: Vielen Dank für eure Antworten und Kommentare.

    Ich will also keine Bürgschaft; ausser evtl. als Ergänzung zu einer BarKaution, wenn ich da nur 2 NKM bekommen kann. Insgesamt aber nie mehr als 3 NKM.

    Bei der Vermietung einzelner Zimmer in einer Whg ohne EBK stellt sich die Frage: Wo kommt die Kücheneinrichtung her?

    Und was @Glaskügelchen geschrieben hat finde ich auch richtig und wichtig.

    Bzgl. der Vermietung an die Eltern habe ich von HuG die Info bekommen, dass es Gerichte gibt, die dies als "Umgehung" der Kautionsregelung betrachten und zu Ungunsten der Vermieters zerpflücken. Leider kann ich diese Aussage nicht bewerten ;-/


    BTW: Die Bonität der Eltern des einen Studenten ist nicht so dolle. Einkommen < 1000 Euro. Da kann's für das eigene Leben und das Leben des Sohnes schon knapp werden. Müsste mich aber nicht interessieren, wenn beide Studenten als Hauptmieter Gesamtschuldner sind.

    Keine einfache Sache, aber nach x Monaten Leerstand will man dann doch mal wieder Miete kassieren ;-/

    Ich bin etwas überrascht, dass der Gesetzgeber gerade für Studenten keine für Vermieter interessanten Lösungen ermöglicht. Gerade in Städten in denen Studenten kaum noch bezahlbare Wohnungen finden könnten solche Regelungen dazu beitragen die Situation zu entspannen.


    Gruss
    Peter
     
  11. Andres

    Andres
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    Da geht es um ein (falls ich mich richtig erinnere) LG-Urteil und - wieder aus dem Gedächtnis - um eine Änderung der Vertragsparteien. Man sollte das im Blick behalten, aber grundsätzlich halte ich diese Vertragskonstellation noch für eine der besseren. Absolute Sicherheit gibt es nie.


    Stichwort Pfändungsfreigrenze. Faktisch bietet dieses Einkommen für dich gar keine Sicherheit. Auf die Aufnahme solcher zusätzlicher Mieter als Sicherheit kann man also verzichten.

    Es bedeutet, dass nur noch die andere Partei als Sicherheit bleibt.


    Der Gesetzgeber geht bei allen Wohnraummietverhältnissen davon aus, dass 3 NKM eine ausreichende Sicherheit bieten. Das ist ziemlicher Quatsch, aber so ist das nunmal. Das trifft übrigens nicht nur Studenten, sondern eigentlich alle Mieter mit niedrigem Einkommen.
     
  12. PeterP

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    Hallo,

    @Andres: Vielen Dank für Deine Antworten.

    Im Falle, dass es die Eltern akzeptieren als Hauptmieter im MV zu stehen habe ich 2 Fragen:

    - Wie formuliert man die "Nutzungsüberlassung" am Sinnvollsten?
    - Brauchen die Söhne bei der Übergabe der Whg eine Vollmacht der Eltern; falls die keine Zeit oder Lust haben extra anzureisen?


    BTW: Das eine Einkommen ist doch etwas höher, aber immernoch nur knapp über der Pfändungsfreigrenze ;-/


    Egal wie man es dreht und wendet. Mit diesen(!) Studenten würde ich ein gewisses Risiko eingehen. Da muss ich mal drüber schlafen.

    Falls noch jemand Tipps und/oder Empfehlungen hat. Gerne!

    Gruss Peter
     
  13. Andres

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    "Bauchgefühl" ist ein hervorragendes Argument! Klar, ein bischen Papier mit schönen Zahlen drauf ist immer ganz nett, aber es geht nichts über einen guten Riecher für geeignete Mieter.
     
  14. #13 Leipziger82, 15.07.2014
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    Eigentlich gar nicht. Das ist Sache der Eltern und tangiert dich nicht wirklich. Die Eltern sollten Dir nur ein formlosen "Dreizeiler" schicken, in dem geschrieben steht, dass die Wohnung von den Kindern genutzt wird.
    Das kannst Du dann entsprechend genehmigen und dann war es das.


    Die Eltern sollten eine generelle Vollmacht für Wohnungsangelegenheiten für die Kindern ausstellen. Ansonsten müsstest Du dich bei jedem kleinen Problem immer an die Eltern wenden. Ähnlich sieht es dann bei Meldungen von Reparaturen oder Schriftverkehr aus, bei denen dann immer die Eltern der Vertragspartner sind.


    Mit Studenten gehst Du sowieso immer ein Risiko ein. Es ist halt ein Problem, wenn der Mieter kein festes und regelmäßiges Einkommen hat.
     
  15. #14 Aktionär, 15.07.2014
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    Wie sieht es denn mit einer möblierten Vemrietung aus? Gibt´s da nicht "Erleichterungen" was die Kündigung durch den Vermieter angeht? Oder bin ich da gerade erinnerungstechnisch auf dem Holzweg?
     
  16. #15 Raimond, 15.07.2014
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    Ne, da liegst du richtig:

    Ausgenommen vom Kündigungsschutz sind möblierte Zimmer, die der Vermieter in seiner selbst bewohnten Wohnung untervermietet (§ 549 Abs.2 Nr.2 BGB)

    Kündigung ist soweit ich weiß mit 2-Wochen Frist zum Monatsende möglich, solange nichts anderes vereinbart wurde.

    Problem ist hier: Der Vermieter wohnt nicht in der Wohnung...

    Rai
     
  17. #16 Aktionär, 15.07.2014
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    Danke, Raimond.
     
  18. PeterP

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    @Leipziger82: Danke für die Beantwortung der Fragen.

    @All: Danke - ich wünsch' euch einen schönen Abend.

    Gruss Peter
     
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