Vermietung an Angehörige / Ermittlung der ortsüblichen Miete

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von Gast, 22.10.2015.

  1. Gast

    Gast Gast

    Hallo,
    Bin neu hier im Forum und hätte eine Frage.
    Wir haben in einer kleinen Ortschaft ein Haus mit einer Hauptwohnung in der wir wohnen und eine Einliegerwohnung mit ca. 40 qm im UG.
    Die Einliegerwohnung war ca. 3 Jahre recht günstig von uns vermietet. Es wurde ein Betrag inkl. Nebenkosten verlangt, da die Wohnung nur ein Nebenwohnsitz war und das halbe Jahr vom Mieter nicht genutzt wurde. Zähler gibt es nicht. Unterm Strich blieben ca. 4,50 - 5,00 € an monatlicher Kaltmiete je qm.
    Nun wollen wir an die Verwandtschaft vermieten und benötige die verlangbare Miete. Ich habe festgestellt dass an den angrenzenden Ortschaften ringsum die Vergleichsmiete bei ca. 5,70 - 6,00€ liegt. Für unsere Ortschaft gibt es keinen Mietspiegel, nicht mal vergleichbare Angebote.

    Wird mir das Finanzamt alle Kosten, vorallem wegen Leerstand der Wohnung dieses Jahres, wenn ich die Wohnung mit 70% der ermittelten Kaltmiete aus den letzten 3 Jahren an die Verwandtschaft vermiete anerkennen?
    Verwandtschaft soll unentgeltlich auch Babysitter-Aufgaben übernehmen. Macht sich das auf eine Weise bemerkbar. Muss ich das versteuern oder kann ich das irgendwie bei den mind. 66% mit verrechnen.

    Danke und Grüße
     
  2. AdMan

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  3. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Warum nicht? Wäre ja nicht so das du gar nicht, oder umsonst vermietest. Klar sollte man sich schon irgendwo im Rahmen bewegen, aber 4,50€-5,00€ finde ich so ungewöhnlich nun auch nicht. Der Mietspiegel ist ja nur eine Richtwert, logischer weise geht die Miete in der Realität manchmal stark nach unter oder auch nach oben.
     
  4. Andres

    Andres
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    Willst du die Lottozahlen für Samstag gleich noch dazu?

    Warum fragst du nicht einfach beim FA nach, wie dort die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Lage eingeschätzt wird? Lass dir die Auskunft schriftlich geben.

    Zum Leerstand: Wie kam es zum Leerstand? War die Wohnung nicht vermietbar (z.B. wegen Umbauten) oder wurde trotz Suche kein Mieter gefunden? Dann werden auch solche Kosten anerkannt. Wurde dagegen nicht einmal der Versuch unternommen, die Wohnung zu vermieten, wird das FA Werbungskosten eher nicht anerkennen.


    Unentgeltlich ist unentgeltlich. Weder müssen Gefälligkeiten versteuert werden, noch darf man sie irgendwie verrechnen.
     
  5. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    was verstehst du unter "alle Kosten"?

    Grundsätzlich kannst du m.E. als Vermieter den Mietzins frei bestimmen bei Neuvermietung. Der Mietspiegel oder Vergleichsmieten sind hier eher nur ein Anhaltspunkt und i.d.R. nicht bindend. Probleme mit dem Finanzamt wegen dem Mietzins bekommst du meiner Meinung nach nur, wenn du wirklich sehr sehr günstig bist. Hier kann dir aber sicherlich ein Steuerberater genauere Werte sagen. Also ich kenne Mietverträge, da ist bzw. war der Mietzins so um die 2,50 €/m2, obwohl der Mietspiegel locker 8 €/m2 mehr hergegeben hätte und da gab`s mit dem Finanzamt meines Wissens nach auch keine Probleme.

    Ich persönlich sehe hier aber allgemein kein großes Problem, denn falls das Finanzamt tatsächlich den Mietzins "raufsetzt" zum versteuern, dann sollte es doch eigentlich kein Problem darstellen mit den Verwandten zu reden und ggf. den Mietzins entsprechend zu erhöhen. Ich mein, die wohnen dann immer noch recht günstig und sollten sich eigentlich nicht beschweren.

    Ansonsten, der Mietspiegel oder die Vergleichsmieten sind i.d.R. eher interessant, wenn man eine Mieterhöhung machen will als Vermieter. Wenn es beides bei dir nicht gibt bzw. schwer ermittelbar ist, dann würde ich dir hier eh empfehlen eine Indexmiete (oder ggf. Staffelmiete) zu vereinbaren. Grundsätzlich solltest du aber alles vorab auch mit deinen Verwandten genau besprechen, nicht das es hinterher Ärger gibt, wenn zB irgendwann mal eine normale Mieterhöhung kommt. Also ich vermiete sehr ungern an Freunde, Verwandte oder Bekannte und das hat m.E. schon berechtigten Gründe. Ok, du hättest hier wenigstens den Vorteil, das du deinen Mieter jederzeit leicht & einfach im Streitfall kündigen kannst, da hier ja die erleichterte Kündigung nach BGB möglich wäre.

    Die eigentliche Frage wäre hier meiner Meinung nach eher, ob diese Babysitter-Aufgaben nun kostenlos & freiwillig vom Mieter (bzw. Verwandter) gemacht werden oder ob der Mieter hierfür eine Geldleistung bekommt? Beim letzteren müsstest du meines Wissens den Mieter offiziell anmelden (zB Minijob-Zentrale), da es ansonsten ggf. Schwarzarbeit darstellt. Einen Nebenjob mit dem Mietzins in dem Sinne zu verrechnen, das geht meines Wissens nicht.
     
  6. Andres

    Andres
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    Schön, wenn das FA blind ist. Das ändert aber nichts daran, dass § 21 Abs. 2 EStG diesen Fall explizit regelt.


    Rückwirkend? Eher nicht. Die Werbungskosten sind zumindest bis zu diesem Zeitpunkt nur anteilig zu berücksichtigen und man hat sowohl weniger Miete kassiert als auch den steuerlichen Nachteil.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Ich habe (leider) einen Mietvertrag da kommt man auf derzeit 3,31€/m², von mir schon frühestmöglich erhöht von 2,76€/m² der Mietspiegel liegt bei 7-7,50€. Da hat das Finanzamt nachgefragt. Eine Antwort auf die Anforderung einer Ausnahmegenehmigung von den mietrechtlichen Vorschriften des BGB und der einschlägigen höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Zwecke der Mieterhöhung habe ich leider bisher nicht erhalten...
    Ja, das sind die arbeitsintensiven Mieter aus dem Ü80-Klub.
     
  8. #7 Gast, 23.10.2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 23.10.2015
    Gast

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    Den unsachlichen Satz mit den Lottozahlen hättest dir sparen können.
    Fragen stellen sollte in einem Laien-Forum erlaubt sein, auch wenn ich auf manche Fragen dann keine verbindliche Antwort erwarten darf. Oder wolltest erst mal herausstellen, dass du dich mit dem Thema auskennst und schon länger im Forum tätig bist. Hätte ohne den Kommentar deutlich besser geklappt. Ansonsten Danke für deine Bemühungen. Daran das FA zu fragen habe ich schon gedacht, wollte aber zunächst andere Erfahrungen und Meinungen hören und hatte gehofft dass evtl ein Fachmann, FA-Angestellter oder gelernter Steuerberater, hier auch mitliest und Tips gibt.

    Leerstand war zunächst wegen Renovierung und weil danach kein geeigneter Mieter gefunden werden konnte. Vermietabsicht war da und kann belegt werden.

    Daher habe ich dieses Jahr relativ hohe Kosten, ohne große Einnahmen, sprich Renovierung und die laufenden Nebenkosten die ich voll abschreiben möchte. Allerdings möchte ich auf jeden Fall Steuern nicht mehr als nötig abführen, aber auch nicht mehr von der Verwandtschaft verlangen als unbedingt notwendig.

    Das mit dem Babysitten sehe ich nicht als reine Gefälligkeit, sondern ist mit ein Grund warum die Wohnung an diese Person vermietet wird und zwar für weniger Mietzins als vorher.
    Also zwar unentgeltlich und freiwillig so gesehen, aber eine Leistung wird ja trotzdem in Zusammenhang der Vermietung erbracht bzw in Anspruch genommen. Auch bei der steuerlichen Betrachtung von Arbeitnehmern sind vergleichbare Leistungen steuerlich anzurechnen.

    ...Danke für die zahlreichen Beiträge.
     
  9. Andres

    Andres
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    Danke für den Hinweis.
     
  10. Duncan

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    falls die Lottozahlen jetzt jemand umsonst rausgesucht hat, bitte per pn an mich...
    Danke.
     
  11. Gast

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Thema: Vermietung an Angehörige / Ermittlung der ortsüblichen Miete
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