Vermietung an Angehörige

Diskutiere Vermietung an Angehörige im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Forengemeinde, Ich habe eine Frage bzgl. der 66% Regelung bei Vermietung an Angehörige. Folgender Sachverhalt: Wohnung, 116qm,...

  1. #1 Javascript, 07.10.2012
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    Hallo Forengemeinde,

    Ich habe eine Frage bzgl. der 66% Regelung bei Vermietung an Angehörige.

    Folgender Sachverhalt:

    Wohnung, 116qm, ortsüblicher qm-Preis 8€.
    NK bei ca. 270€.
    Ergibt eine normale Warmmiete von 1198€.

    Aus was errechne ich die 66%? Aus der KM oder der WM? Und wie stellt sich das mit den NK dar? Da kann ich doch nicht nur 66% davon verlangen? Der Verbrauch ist ja trotzdem da.

    Kann mir jemand auf die Sprünge helfen?

    Vielen Dank.
     
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  3. #2 lostcontrol, 07.10.2012
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    unser steuerberater spricht von 58%...

    aus der kaltmiete natürlich.

    nein, die werden natürlich zu 100% abgerechnet.
     
  4. #3 Javascript, 07.10.2012
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    Die gesetzliche Regelung sagt klar, 66% um steuerlich keinen Nachteil zu haben. Gültig seit 01.01.2012.

    Ich lese aber oft dass es 66% der Gesamtmiete inkl. NK sein müssen. Mir erschliesst sich nur der Berechnungsweg daraus nicht.
     
  5. #4 lostcontrol, 07.10.2012
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    oh, da bin ich dann nicht auf dem aktuellen stand - hatte die situation auch schon länger nicht mehr.

    für mich klingt das nicht logisch.
    die kaltmiete ist ja tatsächlich zu versteuerndes einkommen.
    die betriebskosten sind davon unabhängig und lediglich durchlaufende posten für den vermieter, entsprechend wäre es in meinen augen unlogisch dies in zusammenhang mit steuern zu bringen.
    mal ganz abgesehen davon, dass die betriebskosten ja jedes jahr unterschiedlich ausfallen.
     
  6. #5 Javascript, 07.10.2012
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    Hi lostcontrol,

    Soweit schon logisch. Ich frage mich nur, ob es nicht sein kann, dass es dann wie folgt aussieht:

    1200 Warmmiete, davon 66% = 792€.
    Die NK sind trotzdem weiter bei 270€, die KM sinkt dann aber dementsprechend?

    Vermiete ich dann dennoch ortsüblich?
     
  7. #6 lostcontrol, 07.10.2012
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    genau das ist ja das in meinen augen unlogische daran.

    ob du ortsüblich vermietest kann dir hier niemand sagen ohne entsprechende vergleiche...
    sicherlich wird's aber nicht ortsüblich sein, dass man nur einen teil der betriebskosten bezahlt.
     
  8. #7 Javascript, 07.10.2012
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    Genau das verstehe ich nicht. Wenn es heisst 66% von der Marktmiete und ich das aber nur auf die KM anwende, die NK aber nicht, dann vermiete ich als Gesamtmiete doch teurer als 66%?

    Sorry für die Fragen aber irgendwie kommen mir beide Möglichkeiten unlogisch vor.

    Was sollte ich denn dann bei den Kosten im 1. Post den Angehörigen als Warmmiete berechnen?
     
  9. #8 lostcontrol, 07.10.2012
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    gemeint ist wie gesagt % von der kaltmiete. allein die ist nämlich vergleichbar im sinne von "ortsüblich" - die betriebskosten sind das nicht und können das niemals sein.

    na ganz einfach: % von kaltmiete zuzüglich betriebskosten.
    warum willst du denn so dringend eine warmmiete berechnen?
    DARFST du überhaupt die heizkostenverordnung umgehen?
     
  10. #9 Javascript, 07.10.2012
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    Zitat Stiftung Warentest:

    _______________________________

    "Entscheidende Rechengröße ist dabei nicht die Kaltmiete. Vielmehr werden auch die umlagefähigen Nebenkosten einbezogen, zum Beispiel für Heizung, Wasser und Müllabfuhr. Je weniger Nebenkosten umgelegt werden, um den Geldbeutel der Verwandten zu schonen, desto größer ist die Gefahr, die 75-Prozent-Grenze zu unterschreiten."

    Und...:

    "Nebenkosten. Nicht nur die Kaltmiete zählt, sondern auch die umlagefähigen Nebenkosten, zum Beispiel für Heizung und Wasser. Beträgt beispielsweise die ortsübliche Kaltmiete fünf Euro pro Quadratmeter und belaufen sich die Nebenkosten auf einen Euro, liegt die 56-Prozent-Marke bei 3,36 Euro."

    ______________________________

    Das bestätigt doch meine Vermutung oder? Da geht es zwar noch um die alte %-Regelung zwischen 56 und 75%, jedoch hat sich hier seit 2012 nur der Prozentsatz auf 66% geändert, um noch volle Werbungskosten steuerlich geltend machen zu können.
     
  11. #10 lostcontrol, 07.10.2012
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    najaaaaaaaaaaaaa... wenn man natürlich auf die betriebskosten verzichten kann sieht's wieder anders aus.
    in den meisten fällen geht das aber garnicht, weil die verteiler ja nun mal immer aufs ganze haus bezogen sind, da kann man nicht mal eben beim einen mieter was raus nehmen, auch wenn der ein verwandter ist.
    mal ganz abgesehen davon dass ich das - steuerlich gesehen - immernoch unlogisch finde, denn wie gesagt: die betriebskosten sind für den vermieter letztendlich ein durchlaufender posten.

    ich kann dazu nur sagen was unser steuerberater VOR der von dir genannten änderung dazu meinte.
    und da war klar dass es nur und einzig und alleine um die kaltmiete geht, da ja nur die einkommen aus VV ist und versteuert werden muss.
     
  12. #11 Javascript, 07.10.2012
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    Es bleiben ja dennoch 270NK die gezahlt werden und im MV stehen. Laut dem Artikel muss einzig die Gesamtmiete nicht weniger als 66% sein. Wie diese dann aufgeteilt ist, steht nirgendwo eine Bestimmung. Also ist man hier doch frei.
     
  13. #12 lostcontrol, 07.10.2012
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    nochmal die frage:
    darfst du denn überhaupt eine warmmiete verlangen?
    soviele ausnahmeregelungen die einen von der heizkostenverordnung befreien gibt's ja nun mal garnicht.
     
  14. #13 Javascript, 07.10.2012
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  15. #14 lostcontrol, 07.10.2012
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    ich glaub ich drück mich missverständlich aus...

    also, ganz ausführlich:
    es wird eine kaltmiete verlangt. die steht erstmal fest und ist unter einnahmen aus VV zu versteuern.
    zudem wird üblicherweise eine betriebskostenvorauszahlung verlangt über die jährlich zum ende des wirtschaftszeitraums abgerechnet wird, was dann zu nach- oder rückzahlungen führt.
    es gibt also - sofern man sich an die betriebs- und heizkostenverordnung hält, und das muss man ja, sofern man nicht eine der wenigen sondersituationen hat - keine feststehende warmmiete, aus der man irgendwas berechnen könnte.
    mal angenommen der angehörige ist für ein jahr im ausland. dann wird es z.b. keinen wasserverbrauch geben, die heizkosten werden sehr niedrig sein und auch die müllgebühren sind deutlich niedriger. da müsste man dann also einen komplett neuen preis berechnen.

    natürlich kannst du die betriebskostenvorauszahlung auch übertrieben niedrig oder übertrieben hoch ansetzen, auch wenn das unter umständen ärger einbringen kann. aber du musst darüber abrechnen, und spätestens dann relativiert sich das ganze wieder und deine prozentzahl stimmt dann eben nicht.

    deshalb bin ich der meinung dass es garnicht möglich ist, die prozente auf die warmmiete zu berechnen - eben weil das ja keine feststehende grösse ist sondern sich jährlich ändert, im normalfall auch jährlich ansteigt (aufgrund der steigenden energiekosten).
     
  16. #15 Javascript, 07.10.2012
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    Ich verstehe dich schon. Deine Aussage widerspricht aber dem Artikel komplett.

    Lies mal in obig verlinkten Artikel den Punkt: Was ist die ortsübliche Marktmiete

    Und nun? Jetzt bin ich noch verwirrter.
     
  17. #16 lostcontrol, 07.10.2012
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    dann besprech das doch einfach mit deinem steuerberater.
    was unserer dazu sagte als es aktuell war, habe ich ja schon erzählt.
    das ging übrigens über mehrere jahre ungestreift durch die steuer.
     
  18. #17 immodream, 07.10.2012
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    Hallo,
    ich hab mal gerade in meinen " Steuertipps für Angestellte " nachgesehen .
    Seit dem 1.1.2012 spricht man von 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Marktmiete ).
    Das kann ja wohl nur die Nettomiete ohne Nebenkosten sein, da man sich auf den Mietspiegel bezieht.
    Die Fachleute mögen mich berichtigen.
    Grüße
    Immodream
     
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