Vermietung an Angehörige

Diskutiere Vermietung an Angehörige im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich stehe vor einer Herausforderung wo ich mal fachkundigen Rat brauche. Ich habe mit meiner Frau und meinen Kids ein...

  1. nni

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    Hallo zusammen,

    ich stehe vor einer Herausforderung wo ich mal fachkundigen Rat brauche.
    Ich habe mit meiner Frau und meinen Kids ein Zweifamilienhaus gekauft.
    Die Schwiegereltern werden ebenfalls mit einziehen.

    Wir werden die Wohnungen aber nicht getrennt nutzen, sondern als Mehrgenerationenhaus das gesamte Haus zusammen.
    Meine Schwiegereltern bekommen 3 Zimmer zur eigenen Verwendung (welche aber so verteilt sind, das Sie nicht zu einer der beiden Wohnungen sondern zu beiden gehören.

    Nun war der Plan das sie sich an allen Kosten beteiligen, aber alles ohne einen schriftlichen Vertrag (Vertrauensverhältnis ist perfekt, Ehe besteht seit 10 Jahren und wir sind mehrmals die Woche bei Ihnen).

    Nun habe ich aber gelesen wenn ich Ihnen den Wohnraum offiziell unentgeltlich überlasse, das dies als Schenkung angesehen werden könnte, auf die ggf. Steuern fällig werden.

    Nun haben wir überlegt ob es sich lohnt einen Mietvertrag aufzusetzen.

    Ich kenne die 66% Grenze und bei einer Ortsüblichen Miete von 7€ pro qm, ca. 60qm überlassenen Wohnraum, wären das 294€ (bei 70% von 420€ gerechnet um etwaige Steigerungen der ortsüblichen Miete in den nächsten Jahren abzufangen).
    Ich würde das ganze warm auf 500€ aufstocken und in den Vertrag einfliessen lassen das die Nebenkosten damit pauschal abgegolten sind. Damit will ich den Papierkram der Nebenkostenabrechnung umgehen.

    Ich weiß das ich bei normaler Vermietung einer Wohnung div. Kosten absetzen kann, z.B. Zins, Abschreibung, Handwerkerleistungen. Alles in allem sollte sich das pro Jahr gleichen, sodass ich weder mehr Steuern zahlen muss, oder mehr zurückbekomme. Geht das den nauch wenn ich nur Zimmerweise vermiete, mich aber an der ortsüblichen Miete orientiere?

    Gibt es da gesetzlich noch irgendwelche Hürden und zählt dann die Miete als Einnahme, die ich z.B. bei den Kreditverträgen angeben muss (den bisherigen wie auch ggf. bei zukünftigen?)

    Meine Schwiegereltern würden so einen Vertrag unterschreiben, wie gesagt, wir sind uns komplett einig.

    Ich will nur nicht vom Finanzamt aufgrund einer etwaigen Schenkung, oder einer etwaigen falschen Verständnis des zu versteuernden Mieteinkommens Ärger bekommen.

    Danke für eure Tipps,

    mfg
    nni
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 02.06.2019
    ehrenwertes Haus

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    Den doch sehr speziellen Vertrag sollte ein Anwalt für euch aufsetzten. Vielleicht nicht als Mietvertrag sondern eher WG-Vertrag.
    Nur mündlicher Vertrag ist nicht zu empfehlen. Bei Meinungsverschiedenheiten wie was genau vereinbart wurde, sind die immer so schlecht nachlesbar.

    Ich hoffe und wünsche es euch nicht, aber (altersbedingte) Krankheiten können Menschen sehr verändern.
    Eure WG-Idee finde ich prinzipiell gut, aber ihr solltet auch eine Lösung für den Fall dass ihr euch mal nicht mehr so gut versteht wie jetzt vorhalten. 2 wirklich getrennte Wohnungen sind dann sehr vorteilhaft und besser als eine WG über 2 Wohnungen hinweg.


    Das kommt darauf an...
    Die angedachten 500 Euro monatlich können als Miete betrachtet werden, aber auch als Beitrag zum gemeinsamen Lebensunterhalt.
    Als Mieteinnahmen müßte das versteuert werden, als "Essensgeld" im gemeinsamen Haushalt nicht.
     
  4. nni

    nni Neuer Benutzer

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    Hallo ehrenwertes Haus,

    Danke für den Tipp mit dem Essensgeld, so hab ich das noch nicht gedacht.
    Ich hab mal meine Steuererklärung 2018 mit den fiktiven Mieteinnahmen ergänzt und dann müsste ich was nachzahlen (trotz Anschaffungsneben- und Modernisierungskosten, sowie Zinsen).
    In den nächsten Jahren wären es also eher noch höhere Nachzahlungen, das wünsch ich mir so nicht.

    Am liebsten ist uns allen auch gar kein Vertrag, sondern einfach eine gemeinschaftliche Beteiligung an allen Kosten. Wenn man das vor dem Finanzamt so angeben kann das es halt keine Mieteinnahmen sind, da Miete ja eigentlich der eigenen Bereicherung dienen soll, was in diesem Fall wirklich nicht gegeben ist, dann wäre mir das die leibste Lösung.
    Falls mal einer genau draufschaut und das Essensgeld als Miete ansieht könnte es ja teuer werden.
    Wenn man sich da irgendwie absichern könnte wär das super.

    Wenn ich keine dauerhaften Überweisungen bekomme, sondern meine Schwiegereltern einfach kostenlos wohnen lasse (natürlich ohne dann bei der Steuer die sonst möglichen Kosten anzugeben), kann das dann als Schenkung angesehen werden? Bin schon ein paar mal über solch eine story im Netz gestolpert, ohne das geschrieben wurde wie es nun ausgegangen ist.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 02.06.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Naja Essensgeld ist der falsche Ausdruck. Mir ging es nur darum dir zu verdeutlichen, dass es auch andere Sichtweisen als Mieteinnahme gibt.

    Welche genau und wie die in der Steuer korrekt angegeben werden, samt Vor- und Nachteile für dein Gesamtkonzept, sollte dir dein Steuerberater aufdröseln.

    Wenn du keinen schriftlichen Vertrag machen möchtest, dann läßt du das eben. Ganz ohne geht es nicht, nur ist das dann ein mündlicher Vertrag.
    Das FA kann Vertragsvorlage verlangen. Wird bei einem mündlichen Vertrag schwierig, oder?
     
  6. #5 taxpert, 03.06.2019
    taxpert

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    Um mal ein wenig die "Luft raus zu lassen": Der Freibetrag beträgt hier 20.000 €, hier also 80.000 €! Die werden bei der Miete innerhalb von 10 Jahren praktisch nicht erreicht werden!

    Dabei wäre das nur der Anfang, denn die ortsübliche Miete wird jedes Jahr steigen, während die Werbungskosten (Zinsen!) tendenziell sinken!

    Soweit dieser Betrag angemessen ist (also nicht ggf. doch einen Mietanteil enthält!), ist die Zahlung steuerlich unerheblich, da sie unter keine der Einkunftsarten des §2 EStG fällt.

    taxpert
     
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  7. Duncan

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    Wir fassen zusammen bevor ihr da irgendwas verwirklicht: geht zu einem Steuerberater und lasst euch beraten! Es ist auch kein Fehler mind die erste Steuererklärung in neuer Situation einen Profi machen zu lassen.

    Ich behaupte mal sich den Steuerberater vor Immobilienkauf zu sparen ist eine der teuersten Arten sparen zu wollen.
     
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  8. nni

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    Danke für eure vielen Tipps.
    Ich habe mich auch nochmal schlaugelesen und werde auf jeden Fall einen Steuerberater fragen, aber hier
    (Quelle: 123recht.de/forum/steuerrecht/Ist-ein-mietfreie-Ueberlassung-eine-Schenkung-__f529560.html) steht etwas sehr interessantes.

    Das Fazit was ich daraus ziehe ist das es eine Schenkung nur ist, wenn sich mein Vermögen vermindert und das meiner Schwiegereltern mehrt.
    Dies ist hier nicht der Fall, also kann man eher sagen das es eine Leihe von Wohnraum ist.

    Verdammt verzwickt der Fall, ich denke das ich damit keine Mieteinnahmen (die ich ja nicht habe) angeben muss und es auch keine Schnkung ist.
     
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