Vermietung an ukrainische Flüchtlinge? Erfahrungen...

[TurboFuchs]

Liebe Community,

ich bin Eigentümer eines EFH, welches auf eigene Kosten saniert wurde. Das Haus wurde anschließend 3x vermietet und ich hatte auschließlich Ärger mit den Mietern. Die Mieter hatten alle einen normalen Job, saubere Schufa und wirkten völlig normal, aber es gab nur Ärger... Bei den einen wurde der neue Rasen als Hundetoilette verwendet und das Gras wuchs den Sommer über rund einen Meter hoch. Schnee geschoben hat man im Winter grundsätzlich nicht, da "kein Bock". Die anderen haben die komplette obere Etage nicht beheizt und gleichzeitig nicht gelüftet, sodass die ganzen Decken stockig waren. Und die letzten, die nun zum Glück endlich ausziehen, haben ständig Gerüchte über mich erzählt, obwohl ich mit denen garnichts zutun habe. Ich wäre ein geldgeiler Sack und ich könne denen ruhig die Miete schenken usw... Der Höhepunkt war als sie das Klo mit Binden verstopft haben und sich dann gemeldet haben, weil der ganze Keller voller Fäkalien war (hat aus der Toilette im Keller rausgedrückt). Als ich dann fragte seit wann das denn übergelaufen wäre, meinten sie seit ca. 2 Wochen... Wohlbemerkt meine Mieter waren allesamt Deutsche und auf den ersten Blick keine Asozialen oder ähnliches...

Ich hatte direkt zu beginn des Ukraine-Krieges der Stadt geschrieben und mein Haus zur Miete für Flüchtlinge angeboten. Nun soll das Haus Mitte Mai besichtigt werden und dann ggf. durch die Stadt gemietet werden, um da ggf. ukranische Flüchtline unterzubringen. Ich bin mir mitlerweile aber garnicht mehr sicher, ob ich das Haus noch vermieten sollte oder es einfach verkaufe... Schließlich hatte ich damit bisher ausschließlich Ärger...

Hat vielleicht jemand Erfahrungen diesbezüglich der er teilen könnte?

Danke vorab.

 

[ehrenwertes Haus]

Schon, die Anworten werden dir nur nicht gefallen.

Zum EInen ist EFH-Vermietung mit wesentlich höheren Risiken verbunden als "normale" Wohnungsvermietung, zum Anderen solltest du deine Auswahlkriterien für Mieter und deine Verträge ernsthaft überdenken.

Man kann Mal Pech haben, bei 3x in Folge ist das nicht Pech, sondern Fehler von VM-Seite wurden gemacht.
Ohne Änderungen bei dir, wird sich der Griff ins Klo bei den Mietern ziemlich sicher fortsetzen.

Vermietung an Flüchtlinge ist nicht dein eigentliches Thema, sondern Vermietung an die Stadt/Gemeinde.
Damit hast du exakt 0 Chancen eine Mitsprache bei der Auswahl der Bewohner zu treffen, das entscheidet die Gemeinde dann nach eigenen Vorstellungen.
Vorteil: Das sind meist längerfriste Verträge, bei denen die Gemeinde auch laufende Instandhaltungen innerhalb der Wohnungen übernimmt, nicht jedoch größere Dinge wie z.B. Dacharbeiten oder Fassade.

Würde ich nicht machen bei einem frisch sanierten Haus, vor Allem nicht als Frischling unter den Vermietern, dem die Tücken noch nicht bekannt sind.
Deine Erfahrungen sind ärgerlich, insgesamt aber im harmlosen Bereich, was Mieter anstellen können.

Zu Flüchtlingen speziell:
Da gibt es genausoviele gute Mieter und Idioten, wie unter Deutschen. Hinzu kommt, dass Ukrainer ein völlig anderes Mietrecht aus ihrer Heimat kennen und oft Verständigungsprobleme.
Das kann positiv sein, da es in der Ukraine keinen Mieterschutz gibt, eine Ukrainer daher sehr vorsichtig sind mit den VM verärgern und negativ, da z.B. regulierbare Heizkörper weitgehend unbekannt sind. Mehrheitlich wird "russisch Heizen" praktiziert, mit entsprechenden Folgen für die Heizkosten, Ärger bei der Abrechnung mit Ämtern fast vorprogrammiert.
Je nach genauem Hintergrund sind viele Flüchtlinge aus der Ukraine traumatisiert, d.h. selbst wenn sie wollen, sie können Tipps nicht unbedingt umsetzten wegen psychischer Probleme/Blockaden auf Grund ihrer Erlebnisnisse in einem Kriegsgebiet. Das kann auch die Wohnung zu spüren bekommen.

Wenn du Flüchtlingen dein Haus anvertrauen möchtest, würde ich zunächst nur befristet aufnehmen, mietfrei. Damit man die Leute kennenlernen kann bevor daraus evtl. ein Mietverhältnis entsteht. Mietfrei aufgenommen, kann man ungeeignete Gäste relativ einfach und schnell wieder los werden, Mieter nicht.

Mein Tipp:
Wenn nicht zeitnah an eine Eigenutzung gedacht ist, verkaufen.

 

[Duncan]

Ich habe die letzten anderthalb Wochen drei Flüchtlingsunterkünfte mit "Ukrainern" gesehen, ich war halt arbeitsbedingt dort, zweimal waren der Träger die kath. Kirche, einmal die öffentliche Hand.
Mir ist dort niemand über den Weg gelaufen, dem ich eine meiner Wohnungen anvertrauen wollte. Auch wenn es einen signifikant besseren Eindruck machte als die Asylbewerberheime/Aufnahmeeinrichtungen, die ich sonst noch so kenne...
Ohne zumindest rudimentäre Russisch-Kenntnisse würde ich es gar nicht erst in Erwägung ziehen. Flüchtlinge lernen auch nicht so schnell eine neue Sprache wie motivierte Arbeitsmigranten, die sich ein Land gezielt ausgesucht haben. Die allermeisten von denen benötigten zuerst mal auch eine psychosoziale Unterstützung, die man privat so gar nicht leisten kann. Bei der Kirche versuchten sich mehrere Personen pro (Teil-)Familie zu kümmern, allein es scheiterte an entsprechendem sprachlichem und fachlichem Hintergrund, einschlägiges Fachpersonal ist eher überbelastet und auch nicht gerade billig, vom Psychologen über diverse Verwaltungsfachleute bis zum Volljuristen.
Nach meinem Eindruck macht sich der größte Teil der Flüchtlinge gedanklich schon wieder auf den Heimweg, und ein (kleiner!) Teil hat die Chance ergriffen, um eh gehegte Pläne umzusetzen und versucht sich hier zu etablieren.

 

[Ferdl]

Ich bin mir mitlerweile aber garnicht mehr sicher, ob ich das Haus noch vermieten sollte oder es einfach verkaufe..

Verkaufen ist, insbesondere bei den irren Preisen zZ, sicher die beste Option.
EFH zu vermieten ist sehr speziell. Das kann gut gehen, insbesondere wenn das Haus wenig Wert hat und keine emotionale Bindung dazu besteht. Ohne Erfahrung und ohne Geschick verlässt einen das Glück recht schnell dabei.
Ich würde an deiner Stelle, die Gelegenheit, das das Haus Mietfrei wird, nutzen zum Verkauf.

 

[Immofrager]

Bei einem älteren EFH mit allem möglichen Reparaturbedarf teile ich die Einschätzung.
Bei einem jüngeren Reihenhaus sehe ich in der Vermietung aber durchaus Chancen.

 

[ehrenwertes Haus]

Bei einem jüngeren Reihenhaus sehe ich in der Vermietung aber durchaus Chancen.

Garantiert nicht mit der Zielgruppe "Amt quartiert Leute ein!"
Da ist ein 6er im Lotto mit Zusatzzahl wahrscheinlicher als auf diese Art gute Bewohner zu bekommen, die verantwortungsvoll mit ihrer Wohnung umgehen.
Also das was VMs und Gerichte unter angemessen pfleglicher Behandlung der Wohnung und Obhutspflicht verstehen, auch umsetzen.

 

[Immofrager]

War allgemein gemeint.

 

[Hutchinson Hatch]

Bei einem älteren EFH mit allem möglichen Reparaturbedarf teile ich die Einschätzung.
Bei einem jüngeren Reihenhaus sehe ich in der Vermietung aber durchaus Chancen.

Die Grundproblematik bleibt aber. Die Mieter unterliegen keinerlei Bindung zu einer Hausgemeinschaft, fühlen sich auch schnell als "Eigentümer". Natürlich kann man immer Glück mit den Mietern haben, aber in der Gesamtkonstellation spricht für mich alles gegen die Vermietung von einem EFH/Reihenhaus etc.

In einem neueren Reihenhaus kann auch die "Abnutzung" wesentlich kostspieliger werden

 

[TurboFuchs]

Die Grundproblematik bleibt aber. Die Mieter unterliegen keinerlei Bindung zu einer Hausgemeinschaft, fühlen sich auch schnell als "Eigentümer". Natürlich kann man immer Glück mit den Mietern haben, aber in der Gesamtkonstellation spricht für mich alles gegen die Vermietung von einem EFH/Reihenhaus etc.

In einem neueren Reihenhaus kann auch die "Abnutzung" wesentlich kostspieliger werden

Genau das trifft es... Die Mieter denken plötzlich sie wären Eigentümer.... So war es bisher mit allen 3 Mietern... Einer wollte sogar die komplette erst wenige Monate zuvor erneuerte Fassade anders streichen. Die Farbe wäre ihm zu langweilig... Konnte ihn kurz vorher stoppen..... Gab natürlich auch wieder nur Ärger, da der Mieter nicht einsehen wollte, warum ich meine Fassade nicht minzgrün haben wollte... Kein Witz...

 

[Immofrager]

Reihenhaus statt Eigentumswohnung

Reihenhäuser sind für Kapitalanleger eine interessante Alternative zu teuren Eigentumswohnungen. Von Michael Stüber

www.capital.de

 

[ehrenwertes Haus]

Genau das trifft es... Die Mieter denken plötzlich sie wären Eigentümer.... So war es bisher mit allen 3 Mietern... Einer wollte sogar die komplette erst wenige Monate zuvor erneuerte Fassade anders streichen. Die Farbe wäre ihm zu langweilig... Konnte ihn kurz vorher stoppen..... Gab natürlich auch wieder nur Ärger, da der Mieter nicht einsehen wollte, warum ich meine Fassade nicht minzgrün haben wollte... Kein Witz...

Ich vermiete u. A. an geflüchtete Ukrainer aber mit Hilfe eines ukrainischen Anwalts, der beide Seiten aufschlaut über die Gepflogenheiten des jeweils anderen Landes und wirklich viel Vermittlungsarbeit leistet, freiwillig und unentgeltlich.

In der Ukraine ist es normal, dass Mieter ihre Wohnungen nach ihren Vorstellungen umbauen. Das ist völlig legal in den meisten ehemaligen Gebieten der UDSSR.

Natürlich gibt es Flüchtlinge, die sich hier eine neue Existenz aufbauen wollen und sich wirklich gut über das hier geltende Mietrecht informieren. Das ist aber eine Minderheit, überwiegend möchten diese Flüchtlinge so schnell wie möglich zurück in ihre Heimat und interessieren sich nicht für unser Mietrecht.

Erste habe ich bisher als angenehme Mieter kennengelernt, die lieber 1x mehr als zu wenig nachfragen. Das ist zeitintensiv, tut sonst nicht weiter weh.

Letztere interessieren sich nicht wirklich für hier gültiges Recht. Warum auch, ist ja nur ein "Kurzaufenthalt" nach deren Meinung. Ihnen kann nichts passieren, wenn sie Mist bauen. Kosten für die Beseitigung von Schäden durch diese Mietergruppe sind de facto nicht eintreibbar, Kündigungen und Räumungen nur theoretisch möglich, praktisch greifen hier fast immer Härtefallregelungen..

Unabhängig von der geplanten Dauer des Aufenthalts hier:
Überleg dir, wenn du an (einquartierte) Flüchtling vermieten willst, ob du das Netzwerk hast mit traumatisierten Mietern und den möglichen Folgen umzugehen.
Das ist keine "normale" Vermietung. Wenn das funktionieren soll, müssen Psychologen/Psychiater, Familienhelfer, Dolmetscher, usw. zusammen arbeiten. Die Nachbarschaft muss ebenfalls gewillt sein sich auf diese Leute einzustellen. Kinder lernen zwar Deutsch recht schnell, aber nicht so schnell, dass sie direkt verstehen, wenn sie z.B. etwas leiser spielen oder nicht die Garage als Fußballopfer missbrauchen sollen. Nicht jeder hat Verständnis für verständnislose Kinderaugen.


Mit Verkauf ersparst du dir viele Probleme. EFH-Vermietung ist einfach nichts für Neulinge. Der Bereich ist sehr speziell, die Wahrscheinlichkeit damit eine Baulandung hinzulegen um ein vielfaches höher als bei Wohnungsvermietung.

Oder du brauchst ein wirklich verdammt dickes Fell, betrachtest die Vermietung ausschließlich unter dem finanziellen Aspekt. Dann juckt dich aber ein grünes Haus oder in kürzester Zeit abgerockte Bude nicht, oder eine funktionierende Nachbarschaft. Der Typ bist du nicht, du vermietest (noch) emotional. Emotionen sind ein schlechter Ratgeber in der Vermietung, das ist Business und Job in 1. Linie.

 

[Ino75]

Hat zwar mit dem Thema des Threads nicht direkt was zu tun, aber diese Pauschalisierung, dass man EFH/RH besser nicht vermieten sollte und man mit Wohnungen weniger Probleme hat, halte ich auch für ein Gerücht. Einige der Punkte, warum ein Haus zu vermieten sogar Vorteile haben kann, sind in dem von Immofrager verlinkten Artikel bereits aufgeführt. Die persönliche Bindung kann ich z.B. absolut bestätigen. Auch, dass man nicht so schnell gewillt ist, wieder umzuziehen oder bereit, Geld in die eigene Hand zu nehmen, um das Haus schöner zu machen, kenne ich aus eigener Erfahrung. So haben wir in unserem gemieteten Reihenhaus z.B. auf eigene Kosten (und ja, natürlich mit Zustimmung der Vermieterin!) im ganzen Untergeschoss die hässlichen alten Plastikfussleisten durch Hamburger Leiste ersetzen lassen, von einem Fachbetrieb ausgeführt. Für eine Mietwohnung hätten wir das eher nicht getan. Etc., pp.

Mit Mietern kann man immer Pech haben, egal wie viele Vorkehrungen man trifft, auch mehrmals hintereinander. Das gilt umgekehrt für Mieter mit Vermietern aber auch.

Und um jetzt doch noch auf das Thema Flüchtlinge aus der Ukraine zu kommen - meine Mutter hatte einige Zeit welche bei sich aufgenommen, im eigenen Haus. Da gab es schon ein paar Problemchen. Z.B. das mit dem Heizen, aber auch mit dem grundsätzlichen Wasserverbrauch (3 x pro Tag duschen pro Person war bei denen normal), Mülltrennung wurde einfach nicht verstanden (obwohl die sich wirklich bemüht haben!), usw., usf. Also ja, da können also Probleme entstehen. Können, müssen aber nicht. Ich finde es trotzdem super, wenn es Vermieter gibt, die das machen!

 

[TurboFuchs]

Eine Frage habe ich noch... Mein Mieter wäre ja die Stadt, nicht einzelne Flüchtlinge. Wäre es da nicht egal, wenn mir die Leute die dort wohnen die halbe Bude zerlegen, schließlich ist die Stadt mein Ansprechpartner und muss für Schäden aufkommen und nicht die Bewohner selbst.... Oder irre ich da?

 

[ehrenwertes Haus]

Eine Frage habe ich noch... Mein Mieter wäre ja die Stadt, nicht einzelne Flüchtlinge. Wäre es da nicht egal, wenn mir die Leute die dort wohnen die halbe Bude zerlegen, schließlich ist die Stadt mein Ansprechpartner und muss für Schäden aufkommen und nicht die Bewohner selbst.... Oder irre ich da?

Du irrst nicht, aber schon mal versucht Geld von einer Gemeinde einzufordern?

Schäden, die nicht mit der Kaution abgedeckt sind, laufen unter Sachbeschädigung. Schadenersatz kann man auch von Gemeinden fordern, wenn man sich auf sehr lange Wartezeiten einstellt. Oder hat sich das in den letzten Jahren geändert?

Für einquartierte (vom Amt bestimmte) Bewohner, wird gerne ein Haftungsausschluß für die Gemeinde gefordert. Dann ist gar nix mit Schadenersatz geltend machen, oder wie zeiht man einem nackten Mann Geld aus der Tasche?

 

[Hutchinson Hatch]

Reihenhaus statt Eigentumswohnung

Reihenhäuser sind für Kapitalanleger eine interessante Alternative zu teuren Eigentumswohnungen. Von Michael Stüber

www.capital.de

Einige der Punkte, warum ein Haus zu vermieten sogar Vorteile haben kann, sind in dem von Immofrager verlinkten Artikel bereits aufgeführt. Die persönliche Bindung kann ich z.B. absolut bestätigen. Auch, dass man nicht so schnell gewillt ist, wieder umzuziehen oder bereit, Geld in die eigene Hand zu nehmen, um das Haus schöner zu machen, kenne ich aus eigener Erfahrung. So haben wir in unserem gemieteten Reihenhaus z.B. auf eigene Kosten (und ja, natürlich mit Zustimmung der Vermieterin!) im ganzen Untergeschoss die hässlichen alten Plastikfussleisten durch Hamburger Leiste ersetzen lassen, von einem Fachbetrieb ausgeführt. Für eine Mietwohnung hätten wir das eher nicht getan. Etc., pp.

@Ino75 Ich schätze deine Beiträge in Mehrzahl wirklich sehr, aber hier irrst du vielleicht doch eher. Du schließt von deiner honorigen Lebensweise auf die Mehrzahl der Leute. Im Endeffekt geht es den Leuten um den besten Wohnraum zu den günstigsten Konditionen. Wenn man als Vermieter das unverschämte Glück hat, auf jemanden wie dich als Mieter zu treffen, wird es wohl kaum zu Schwierigkeiten kommen. Zieht jedoch ein Problemfall ein, den man selbst durch die akribischste Recherche nicht gänzlich vermeiden kann, wird es in einem Haus fast immer wesentlich teurer für den VM als in einer Wohnung. Ich will niemanden von seinem Glück in seinem Geschäftsmodell abhalten, aber durch langjährige Erfahrung im 2-Familien-Haus weiß ich ganz genau, was mit unserem Grundstück passiert wäre, wenn der Mieter hier alleine gewohnt hätte (z.B. wurden die kaputten Autoreifen schon nach 5 Jahren, trotz mehrfacher mündliche Ermahnung, entsorgt!). Wie gesagt, nicht alle sind so, aber bei der Vermietung geht es grundsätzlich um Risikominimierung, und da sehe doch die Wohnung leicht im Vorteil.

Der vom @Immofrager zitierte Artikel ist nichts anderes als ein Werbeartikel für ein Geschäftsmodell, geschrieben vom ehemaligen CEO des Unternehmens, das gezielt Reihenhäuser gebaut hat.

5 Minuten Google Suche: Design Bau/Deutsche Eigenheim: Schieflage nach gescheiterter Fusion? - Pressemeldung vom 09.11.2012

 

[Immofrager]

Ah. Sehr gut recherchiert!
Bei bereits vermieteten Häusern kann man aber gerade vor dem Hintergrund, dass diese insbesondere für Eigennutzer interessant sind, aber auch deutliche Preiszugeständnisse erzielen. Wenn der Mieter in einigen Jahren auszieht, kann man leer deutlich teurer an einen Eigennutzer verkaufen.

 

[immobiliensammler]

Wenn der Mieter in einigen Jahren auszieht, kann man leer deutlich teurer an einen Eigennutzer verkaufen.

Wenn der Mieter bis dahin nicht das Haus runtergewirtschaftet hat und man 5 bis 6-stellig neu investieren muss!

 

[Immofrager]

Puh. Das wäre natürlich Worstcase.

 

[Ferdl]

Bei bereits vermieteten Häusern kann man aber gerade vor dem Hintergrund, dass diese insbesondere für Eigennutzer interessant sind, aber auch deutliche Preiszugeständnisse erzielen.

Dieser Satz ist aus meiner Erfahrung völliger Quark. Da Eigennutzer reale Chancen haben die Mieter loszuwerden ist der Verkaufspreis für EFH noch höher als für Wohnungen.

Das Problem besteht aus meiner Sicht weniger aus mangelnder sozialen Kontrolle, als durch ein bestimmtes Klientel, was solche Objekte anzieht. Die Betriebskosten sind erheblich höher als bei Wohnungen, da sämtliche Kosten die für das Grundstück anfallen nur von einem Mieter zu tragen sind.
Eigenes Beispiel, das 100 m² EFH auf sehr kleinem Grundstück hat kalte Nebenkosten in der gleichen Höhe, wie eine von Alter und Zustand vergleichbare 96 m² Wohnung warm. Die Heizkosten sind auch deutlich höher. Wer sich dass Leisen kann, könnte sich eigentlich auch dass Haus kaufen. Will/ kann/ darf es jedoch nicht, warum auch immer, da ist der Anteil Problembären erheblich größer als bei Wohnungsmietern.

 

[Immofrager]

Hm…aber die Leute wollen ja meist sofort nach Kauf rein und nicht noch ein Jahr Stress an der Backe haben.