Vermietung an Verwandte- 66 Prozent Grenze

Diskutiere Vermietung an Verwandte- 66 Prozent Grenze im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, vielen Dank erst mal für die Aufnahme in dieses informative Forum. Ich schildere kurz meine Situation, damit meine Gedanken klarer...

  1. coolum

    coolum Neuer Benutzer

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    Hallo,

    vielen Dank erst mal für die Aufnahme in dieses informative Forum. Ich schildere kurz meine Situation, damit meine Gedanken klarer nachzuvollziehen sind:

    Ich habe eine Doppelhaushälfte erworben mit 90 qm Wohnfläche. In der Wohnung sollen meine Schwiegereltern einziehen und diese dürfen auch bewusst vergünstigt wohnen. Rendite ist bei diesem Objekt nicht mein Ziel. Nun geht es um die Erstellung des offiziellen Mietvertrages und die 66 Prozent Grenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete.

    Nun existiert bei uns kein offizieller Mietspiegel um die Vergleichsmiete zu ermitteln, sondern lediglich eine Mietenübersicht des Gutachterausschusses unserer Stadt, welche ich als Anhang beigefügt habe. Die Mietenübersicht wird jährlich aktualisiert.

    Für Doppelhaushälften wird eine Spanne von 6,33 Euro / qm - 9,15 Euro/qm ausgewiesen.

    Nach meinen Recherchen darf ich mich an der unteren Zahl orientieren, so dass 6,33 Euro /qm x 66 % = 4,18 Euro / qm ( 376,20 Euro monatliche Kaltmiete) eine ausreichende Miete wäre, um die Werbungskosten zu 100 % ansetzen zu können. Habe ich dies so richtig verstanden?

    Ich konnte auch in Erfahrung bringen, dass das Finanzamt bei der Ermittlung der 66 Prozentgrenze von der tatsächlich gezahlten Warmmiete ausgehen muss. Die Nebenkosten werden von den Schwiegereltern übernommen zusätzlich zur Kaltmiete, sowie dies bei "fremden" Mietern auch wäre und einmal im Jahr abgerechnet. Nebenkostenvorauszahlung der Schwiegereltern beträgt 200 Euro monatlich. Unter der Annahme, dass nach Erstellung der Abrechnung genau diese 200 Euro den Kosten entsprächen, könnte doch die oben berechnete Kaltmiete sogar noch niedriger vereinbart werden?!

    Beispiel:

    Ortsübliche Vergleichsmiete : 6,33 Euro /qm x 90 qm = 569,70 Euro
    + 200 Euro Nebenkosten
    __________
    = 769,70 Euro Warmmiete --> 769,70 Euro x 66 Prozent = 508 Euro

    508 Euro - 200 Euro Nebenkosten = 308 Euro Kaltmiete

    Was passiert wenn nach Abrechnung der Nebenkosten ein Guthaben für meine Schwiegereltern entsteht und man dann die 66 Prozentgrenze unterschreiten würde? Käme es dann zur anteiligen Streichung?
    Falls ja, wäre ich mit der zuerst berechneten Kaltmiete in Höhe von 376,20 Euro auf der "sicheren" Seite...



    Angenommen ich vereinbare die 376,20 Euro Kaltmiete auf Grundlage der aktuellen Mietenübersicht aus dem Jahr 2018, da dies die aktuellsten Zahlen sind die unsere Stadt veröffentlicht hat.
    Laut dem Gutachterausschuss soll in den nächsten 5-6 Wochen die neue Mietenübersicht 2019 erscheinen, mit höchstwahrscheinlich angezogenen Mieten. Die Untergrenze bei der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Doppelhaushälfte soll dann wohl auf 6,90 Euro / qm steigen ( offiziell ist dies aber noch nicht!).

    Was passiert in diesem Fall wenn ich in 6 Wochen erfahre, dass die Vergleichsmiete gestiegen ist und meine angesetzte Miete nicht mehr ausreicht um über der 66 Prozentgrenze zu bleiben? Eine Möglichkeit wäre die Miete zu erhöhen - allerdings kann ich dies als Vermieter ja frühestens 15 Monate nach Erstellung des Mietvertrags und auch nur um maximal 20 Prozent! Streicht das Finanzamt sofort die Werbungskosten zusammen oder muss ich lediglich meiner Pflicht nachkommen und die Miete erhöhen, sobald dies mir rechtlich möglich ist, um den 100 % Werbungskostenabzug zu behalten?


    Wer vermietet auch an Verwandte und kann mir Ratschläge zu o.g. Konstellation geben?
     

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  3. #2 immobiliensammler, 14.06.2020
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ist geklärt, ob das Finanzamt diese Zahlen anerkennt? Es sind ja ausdrücklich nur Auswertungen von Anzeigen also keine reellen Mietvertragsdaten! In Anzeigen kann alles mögliche verlangt werden, es gilt aber nur, was tatsächlich später vereinbart wurde. Das ist genauso brauchbar wie die auf den Immobilienportalen veröffentlichten Werte.

    Mal als Beispiel:
    Die Daten für Einfamilienhäuser basieren wenn ich das richtig gelesen habe auf 12 Anzeigen und ergeben sagen wir mal 10 Euro/qm. Jetzt schalte ich 10 Anzeigen, in denen ich ein Einfamilienhaus zu 100 Euro/qm anbiete, komischerweise will das so niemand mieten, aber in der nächsten Ausgabe der Übersicht müsste dann ein Durchschnittswert von circa 50 Euro/qm stehen!
     
  4. #3 Dschei2, 14.06.2020
    Dschei2

    Dschei2 Benutzer

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    Ich habe mal nach Mietspiegel Bayreuth gegoogelt und tatsächlich ist das genannte Dokument die offiezielle Datensammlung der Stadt (und nicht von irgendeinem Online-Portal).
    Ich kenne es auch so, dass man bei Neukauf eines Objektes vom Gutachterausschuß angeschrieben wird und die Mieten angibt, also qualitativ bestimmt besser, als eine Sammlung von Online-Inseraten.

    Trotzdem muss man empfehlen, wenn man die 100% Werbungskosten anerkannt haben will, sollte man das alles nicht auf Kante nähen.

    Gibt es einen Steuerberater des Vertrauens? Das wäre das sinnvollste, diesen zu befragen, denn da jedes Finanzamt etwas verschieden streng in der Auslegung ist, haben die Steuerberater da den besten Einblick, was wahrscheinlich akzeptiert werden wird und was nicht.
     
  5. coolum

    coolum Neuer Benutzer

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    Hallo,

    deine Vorgehensweise ist so nicht möglich, da der Gutachterausschuss extreme Abweichungen nach unten und oben aus seinen Betrachtungen ausklammert. Steht so zumindest unter dem Punkt "Datengrundlage" . Aber natürlich hast du in der Theorie recht: Wenn es jemand bewusst darauf auslegt zu manipulieren, dann wäre es wohl möglich....
     
  6. #5 taxpert, 15.06.2020
    taxpert

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    1. Was Du möchtest, ist bereits eine steuerliche Beratung! Diese kann und vor allem darf (§§2, 3 StBerG) ein Forum nicht bieten!

    2.
    Grundsätzlich ja! Dabei ist natürlich zu bedenken, dass das im Normalfall ein Blick in die Vergangenheit ist. Wenn ich mich also jetzt im Jahr 2020 an den 2018 Werten orientiere und dann noch an den unteren Rand gehe, nur um die 66%-Grenze bis zum letzten € auszunutzen, dann ist das das Gegenteil von ....
    Dann braucht man sich nicht beschweren, wenn das in die Hose geht und auch künftig die Steuererklärungen sehr eingehend geprüft werden, weil im RMS der Risikofilter auf hoch gesetzt wurde.

    3.
    Nach Auffassung des BFH spielt es überhaupt keine Rolle, ob der Stpfl. aus rechtlichen oder vertraglichen Gründen gehindert war, die Miete auf ein entsprechendes Niveau anzuheben. Außerdem besteht keinerlei gesetzliche Verpflichtung die Miete zu erhöhen! Das Steuerrecht verbietet es nicht, zu weniger als 66% der ortsüblichen Miete zu vermieten! Das Steuerrecht würdigt lediglich den tatsächlich verwirklichten Sachverhalt.

    4.
    Die Schwiegereltern würden sicherlich eine Mieterhöhung akzeptieren, nur wäre das der erste Sargnagel zur Anerkennung des Mietverhältnisses insgesamt wegen fehlender Fremdüblichkeit.

    taxpert
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 15.06.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    FA-sicher bist du mit einer ortsüblichen Miete von ca. 75-80% bist du für ein Weilchen und musst nicht dauernd zittern, wie sich die Vergleichsmieten entwickeln.


    Überleg doch mal wieviel 10 % mehr von deinem Rechenbsp. sind. Da läßt man bei 1x Essengehen als Paar schon mehr liegen.
    Rechne dir auch mal den Unterschied aus, wieviel dir bei einer Normalmiete und deiner 66%-Miete nach Steuern bleibt. Mit nur einer Wohnung in der Preislage geht die Tendenz in Richtung 1x Coffee to go.

    Sollten deine Schwiegerleuts das nicht solo stemmen können, können Zuschüsse für Wohnen und Lebensunterhalt beantragt werden.
    Du kannst auch auf andere Weise deine Schwiegerleuts vergünstigt wohnen lassen, z.B. indem du Klein- und Schönheitsrepapturen übernimmst.
     
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