Vermietung des elterlichen Hauses

Diskutiere Vermietung des elterlichen Hauses im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Meine Eltern sind Eigentümer zweier Einfamilienhäuser, welche auf dem gleichen Grundstück stehen. Da eines davon leer steht nutzen ich und meine...

muellphi

Neuer Benutzer
Dabei seit
20.10.2020
Beiträge
1
Zustimmungen
0
Meine Eltern sind Eigentümer zweier Einfamilienhäuser, welche auf dem gleichen Grundstück stehen. Da eines davon leer steht nutzen ich und meine Partnerin das Haus gelegentlich an Wochenenden, welches uns meine Eltern unentgeltlich zur Verfügung stellen.

Nun möchte ich das Haus als art Wohnungsgemeinschaft vermieten, damit das Haus bewohnt wird. Ich habe mit meinen Eltern die mündliche Absprache, das ich das Gebäude vermieten und die Miete behalten kann und mich dafür um die Erhaltung, bzw. Modernisierung des Gebäudes kümmere, bzw. mich um den Garten kümmere.

Auf welcher Grundlage kann ich das Gebäude vermieten, da es ja nicht mein Eigentum ist? Darf ich das Gebäude als art "Verwalter" vermieten und kann ich Mieteinnahmen und Investitionskosten in meiner Steuererklärung angeben? Muss ich einen Vertrag über die unentgeldliche Nutzung und die damit verbundenen Pflichten mit meinen Eltern machen, um es untervermieten zu können?
 

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
11.504
Zustimmungen
5.590
Auf welcher Grundlage kann ich das Gebäude vermieten, da es ja nicht mein Eigentum ist?

Eigentum an einer Sache ist keine Voraussetzung, um diese Sache vermieten zu dürfen.


Darf ich das Gebäude als art "Verwalter" vermieten

Eher ja, aber das ist nicht die Konstruktion, die du hier beschreibst.


kann ich Mieteinnahmen und Investitionskosten in meiner Steuererklärung angeben?

Wenn du die Mieteinnahmen erzielst, musst du sie auch in der Steuererklärung angeben. Und: Spätestens sobald du Mieteinnahmen erzielst, ist die Abgabe einer Einkommenssteuererklärung nun nicht mehr freiwillig sondern verpflichtend.


Muss ich einen Vertrag über die unentgeldliche Nutzung und die damit verbundenen Pflichten mit meinen Eltern machen, um es untervermieten zu können?

Nein, aber da die Überlassung durch die Eltern auch steuerlich relevant sein könnte, wäre es äußerst ratsam, diese ganze Konstruktion von einem Steuerberater überprüfen zu lassen, bevor man Fakten schafft.
 

Hutchinson Hatch

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
245
Zustimmungen
83
Einfachster Konstrukt: Mietverträge und Girokonten auf den Namen der Eltern, die Onlinebanking-Daten und Girokarte behältst du; gegenüber den Mietern trittst du als Bevollmächtigter Deiner Eltern auf. Deine Eltern geben dann die Einkünfte der Vermietung bei der Steuer an, und du zahlst den zu versteuernden Mehrbetrag Deinen Eltern von diesem Konto.
 

taxpert

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
02.05.2016
Beiträge
1.289
Zustimmungen
1.351
Ort
Bayern
Einfachster Konstrukt: Mietverträge und Girokonten auf den Namen der Eltern, die Onlinebanking-Daten und Girokarte behältst du; gegenüber den Mietern trittst du als Bevollmächtigter Deiner Eltern auf. Deine Eltern geben dann die Einkünfte der Vermietung bei der Steuer an, und du zahlst den zu versteuernden Mehrbetrag Deinen Eltern von diesem Konto.
1. Möglichkeit
Es liegen zwei steuerpflichtige Schenkungen vor! Einmal die Schenkung der Meiteinnahmen von den Eltern an den Sohn, was spätestens im Erbfall (zwei Immos!) teuer werden kann. Und einmal die Schenkung der "Steuer" vom Sohn an die Eltern (Freibetrag nur 20.000 € in 10 Jahren!).

2. Möglichkeit
Das Ganze dürfte sowieso unter §41 Abs.2 AO fallen!

kann ich Mieteinnahmen und Investitionskosten in meiner Steuererklärung angeben?
Du kannst nicht nur, Du musst sogar (siehe @Andres)! Da Du jedoch nicht Eigentümer bist, kannst Du z.B. keine Abschreibung geltend machen (soweit noch AfA-Volumen vorhanden wäre).

taxpert
 

ehrenwertes Haus

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
13.10.2017
Beiträge
6.391
Zustimmungen
3.722
Einfachster Konstrukt: Mietverträge und Girokonten auf den Namen der Eltern, die Onlinebanking-Daten und Girokarte behältst du; gegenüber den Mietern trittst du als Bevollmächtigter Deiner Eltern auf. Deine Eltern geben dann die Einkünfte der Vermietung bei der Steuer an, und du zahlst den zu versteuernden Mehrbetrag Deinen Eltern von diesem Konto.
Das wäre eine Möglichkeit. Einfach finde ich das nicht, sondern unnötig aufwändig und rechtlich riskant. Fehler halte ich hier für (fast) vorprogrammiert.


@muellphi
Bitte vor Schaffung von Tatsachen, von Fachanwalt und Steuerberater eingehend beraten lassen.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten mit denen dein Wunsch rechtlich sauber umgesetzt werden kann, die alle ihre Vor- und Nachteile haben.
 

Hutchinson Hatch

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
245
Zustimmungen
83
@taxpert Solange der Sohn doch nicht als Nutznießer auftritt, liegt doch keine Schenkung vor! Wenn er jedoch mit den Einnahmen offiziell wirtschaften will, muss er ein anderes Konstrukt wählen. Ich hatte es erstmal so verstanden, dass der Sohn der Meinung wäre, dass es doch unsinnig sei, keine Einnahmen für die Immobilien zu erwirtschaften. Jedoch entnahm ich dem Text ebenfalls nicht, dass die Eltern dem Sohn das Haus vorzeitig überschreiben wollten.
 

Hutchinson Hatch

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
245
Zustimmungen
83
@taxpert Habs kapiert, nix für ungut. Nur... wenn ich Dich richtig verstanden habe, läuft es doch ohne eine dauerhafte Überschreibung der Immobilie zu Lebzeiten immer auf eine Schenkung hinaus, oder?
 

ehrenwertes Haus

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
13.10.2017
Beiträge
6.391
Zustimmungen
3.722
Wenn er jedoch mit den Einnahmen offiziell wirtschaften will, muss er ein anderes Konstrukt wählen.
Offiziell wirtschaften macht jeder Verwalter.

Aber das macht kein Verwalter
Deine Eltern geben dann die Einkünfte der Vermietung bei der Steuer an, und du zahlst den zu versteuernden Mehrbetrag Deinen Eltern von diesem Konto.

Genau die Auszahlung des steuerlichen Mehrbetrags an die Eltern ist eine Schenkung an die Eltern, die (abhängig von der Höhe) wiederum steuerpflichtig sein kann.

Irgendwann steht dann auch noch das Thema Erbe an, bei diesem innerfmiliären Konstrukt.
Warum nicht bereits jetzt sich um eine steueroptimierte Regelung Gedanken machen, mit der nicht nur jetzt, sondern auch im Erbfall wirklich nennenswerte Steuersummen eingespart werden können, die gleichzeitig auch noch das Vermietungsthema (Rechte und Pflichten aller Beteiligten) jetzt vereinfachen können?


Nimm einfach diesen Punkt:
Mietverträge und Girokonten auf den Namen der Eltern, die Onlinebanking-Daten und Girokarte behältst du; gegenüber den Mietern trittst du als Bevollmächtigter Deiner Eltern auf.
Im Erbfall, darf auf das elterliche Konto nicht mehr zugegriffen werden, wenn keine Regelungen über den Tod hinaus getroffen wurden. Sobald die Bank eine Sterbemeldung erhält, werden alle Konten eingefroren, bis zur Klärung Wer wie über den Bestand verfügen darf.

Es gibt viele Details zu beachten, die im ersten Moment wie Korithenkackerei erscheinen, verpeilt aber zu einem ganz bösen Erwachen führen können.
 

klinkerstein

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
05.01.2020
Beiträge
110
Zustimmungen
65
Irgendwann steht dann auch noch das Thema Erbe an, bei diesem innerfmiliären Konstrukt.
Warum nicht bereits jetzt sich um eine steueroptimierte Regelung Gedanken machen, mit der nicht nur jetzt, sondern auch im Erbfall wirklich nennenswerte Steuersummen eingespart werden können, die gleichzeitig auch noch das Vermietungsthema (Rechte und Pflichten aller Beteiligten) jetzt vereinfachen können?

Das möchte ich einfach nochmal hervorheben.
- keine Grunderwerbssteuer bei Verkauf innerhalb der Familie
- je nach Vermögen deiner Eltern lohnt sich der Kauf ggf. auch in Hinblick auf die Erbschaftssteuer
- Geld bleibt in der Familie
- Zum Immobilienkauf brauchst du nicht unbedingt Geld von der Bank, sondern kannst dir ggf. ein Verkäuferdarlehen deiner Eltern geben lassen. Steuerlich ggf. auch nochmal interessant.
Ein guter Steuerberater hilft hier sicher
 

Hutchinson Hatch

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
245
Zustimmungen
83
Ich gebe Euch allen Recht, dass eine steuerlich optimierte Übertragung mit Hilfe eines Steuerberaters das ideale Modell sei. Nur seid ihr nicht alle ein wenig vorschnell? @muellphi hat mit keinem einzigen Satz davon gesprochen, dass die Eltern zur Zeit ein Interesse haben, dieses Haus auf seinen Namen zu überschreiben.
 

taxpert

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
02.05.2016
Beiträge
1.289
Zustimmungen
1.351
Ort
Bayern
ch gebe Euch allen Recht, dass eine steuerlich optimierte Übertragung mit Hilfe eines Steuerberaters das ideale Modell sei.
Jein, denn auch die unentgeltliche Überlassung an den Sohn ist steuerlich unproblematisch. Aus rein pragmatischen Gründen (Nachweis, Rechtssicherheit für beide Seiten über das Vereinbarte, etc.) natürlich am besten mit schriftlichen Vertrag! Nachteil ist natürlich die fehlende AfA für den Sohn.

- je nach Vermögen deiner Eltern lohnt sich der Kauf ggf. auch in Hinblick auf die Erbschaftssteuer
...
- Zum Immobilienkauf brauchst du nicht unbedingt Geld von der Bank, sondern kannst dir ggf. ein Verkäuferdarlehen deiner Eltern geben lassen. Steuerlich ggf. auch nochmal interessant.
Dann erbt man später das Darlehen, was wegen der relativen Begünstigung der Immo im BewG zu einer höheren Steuer führen kann!

taxpert
 
Thema:

Vermietung des elterlichen Hauses

Vermietung des elterlichen Hauses - Ähnliche Themen

Vermietung von Einfamilienhaus als WG - Erfahrungen?: Hallo zusammen, ich bin neu hier im Forum, denn ich wollte mir mal bei erfahrenen Vermietern einen Rat einholen, da ich über diverse...
Reihenhaus - was besser, vermieten oder verkaufen?: Hallo zusammen, ich hoffe ich bin hier richtig. Ich habe folgende Fragestellung. Meine Eltern besitzen ein Reihenhaus, aus welchem sie im...
Anderes Haus kaufen - altes bezahltes Haus vermieten?: Hallo Forum, ich habe schon einige Beiträge gelesen und mir ist bewusst geworden das vermieten - nicht mal eben geht - und schon gar nicht mit...
WEG Stellplätze vermieten - Was ist zu beachten?: Hallo zusammen, ich habe eine Wohnung, die ich selbst bewohne, in einem Mehrfamilienhaus gekauft. Zu diesem Haus gehören mehrere abgegrenzte...
Heizkostenabrechnung bei WG-Vermietung: Hallo, ich habe folgenden Fall / folgende Frage: mir wird demnächst ein 2-Fam. Haus in perfekter Uni-Nähe gehören. Dieses werde ich...
Oben