Vermietung des elterlichen Hauses

Diskutiere Vermietung des elterlichen Hauses im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Meine Eltern sind Eigentümer zweier Einfamilienhäuser, welche auf dem gleichen Grundstück stehen. Da eines davon leer steht nutzen ich und meine...

  1. #1 muellphi, 20.10.2020
    muellphi

    muellphi Neuer Benutzer

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    Meine Eltern sind Eigentümer zweier Einfamilienhäuser, welche auf dem gleichen Grundstück stehen. Da eines davon leer steht nutzen ich und meine Partnerin das Haus gelegentlich an Wochenenden, welches uns meine Eltern unentgeltlich zur Verfügung stellen.

    Nun möchte ich das Haus als art Wohnungsgemeinschaft vermieten, damit das Haus bewohnt wird. Ich habe mit meinen Eltern die mündliche Absprache, das ich das Gebäude vermieten und die Miete behalten kann und mich dafür um die Erhaltung, bzw. Modernisierung des Gebäudes kümmere, bzw. mich um den Garten kümmere.

    Auf welcher Grundlage kann ich das Gebäude vermieten, da es ja nicht mein Eigentum ist? Darf ich das Gebäude als art "Verwalter" vermieten und kann ich Mieteinnahmen und Investitionskosten in meiner Steuererklärung angeben? Muss ich einen Vertrag über die unentgeldliche Nutzung und die damit verbundenen Pflichten mit meinen Eltern machen, um es untervermieten zu können?
     
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  3. Andres

    Andres
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    Eigentum an einer Sache ist keine Voraussetzung, um diese Sache vermieten zu dürfen.


    Eher ja, aber das ist nicht die Konstruktion, die du hier beschreibst.


    Wenn du die Mieteinnahmen erzielst, musst du sie auch in der Steuererklärung angeben. Und: Spätestens sobald du Mieteinnahmen erzielst, ist die Abgabe einer Einkommenssteuererklärung nun nicht mehr freiwillig sondern verpflichtend.


    Nein, aber da die Überlassung durch die Eltern auch steuerlich relevant sein könnte, wäre es äußerst ratsam, diese ganze Konstruktion von einem Steuerberater überprüfen zu lassen, bevor man Fakten schafft.
     
  4. #3 Hutchinson Hatch, 21.10.2020
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    Einfachster Konstrukt: Mietverträge und Girokonten auf den Namen der Eltern, die Onlinebanking-Daten und Girokarte behältst du; gegenüber den Mietern trittst du als Bevollmächtigter Deiner Eltern auf. Deine Eltern geben dann die Einkünfte der Vermietung bei der Steuer an, und du zahlst den zu versteuernden Mehrbetrag Deinen Eltern von diesem Konto.
     
  5. #4 Katharmo, 21.10.2020
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    Wichtig wäre dann, bei Abmahnungen usw. immer eine Originalvollmacht beizulegen.
     
  6. #5 Hutchinson Hatch, 21.10.2020
    Hutchinson Hatch

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    Oder die Eltern fungieren auch hier als Absender.
     
  7. #6 taxpert, 21.10.2020
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    1. Möglichkeit
    Es liegen zwei steuerpflichtige Schenkungen vor! Einmal die Schenkung der Meiteinnahmen von den Eltern an den Sohn, was spätestens im Erbfall (zwei Immos!) teuer werden kann. Und einmal die Schenkung der "Steuer" vom Sohn an die Eltern (Freibetrag nur 20.000 € in 10 Jahren!).

    2. Möglichkeit
    Das Ganze dürfte sowieso unter §41 Abs.2 AO fallen!

    Du kannst nicht nur, Du musst sogar (siehe @Andres)! Da Du jedoch nicht Eigentümer bist, kannst Du z.B. keine Abschreibung geltend machen (soweit noch AfA-Volumen vorhanden wäre).

    taxpert
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 21.10.2020
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    Das wäre eine Möglichkeit. Einfach finde ich das nicht, sondern unnötig aufwändig und rechtlich riskant. Fehler halte ich hier für (fast) vorprogrammiert.


    @muellphi
    Bitte vor Schaffung von Tatsachen, von Fachanwalt und Steuerberater eingehend beraten lassen.
    Es gibt verschiedene Möglichkeiten mit denen dein Wunsch rechtlich sauber umgesetzt werden kann, die alle ihre Vor- und Nachteile haben.
     
  9. #8 Hutchinson Hatch, 21.10.2020
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    @taxpert Solange der Sohn doch nicht als Nutznießer auftritt, liegt doch keine Schenkung vor! Wenn er jedoch mit den Einnahmen offiziell wirtschaften will, muss er ein anderes Konstrukt wählen. Ich hatte es erstmal so verstanden, dass der Sohn der Meinung wäre, dass es doch unsinnig sei, keine Einnahmen für die Immobilien zu erwirtschaften. Jedoch entnahm ich dem Text ebenfalls nicht, dass die Eltern dem Sohn das Haus vorzeitig überschreiben wollten.
     
  10. #9 taxpert, 21.10.2020
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  11. #10 Hutchinson Hatch, 21.10.2020
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    @taxpert Habs kapiert, nix für ungut. Nur... wenn ich Dich richtig verstanden habe, läuft es doch ohne eine dauerhafte Überschreibung der Immobilie zu Lebzeiten immer auf eine Schenkung hinaus, oder?
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 21.10.2020
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    Offiziell wirtschaften macht jeder Verwalter.

    Aber das macht kein Verwalter
    Genau die Auszahlung des steuerlichen Mehrbetrags an die Eltern ist eine Schenkung an die Eltern, die (abhängig von der Höhe) wiederum steuerpflichtig sein kann.

    Irgendwann steht dann auch noch das Thema Erbe an, bei diesem innerfmiliären Konstrukt.
    Warum nicht bereits jetzt sich um eine steueroptimierte Regelung Gedanken machen, mit der nicht nur jetzt, sondern auch im Erbfall wirklich nennenswerte Steuersummen eingespart werden können, die gleichzeitig auch noch das Vermietungsthema (Rechte und Pflichten aller Beteiligten) jetzt vereinfachen können?


    Nimm einfach diesen Punkt:
    Im Erbfall, darf auf das elterliche Konto nicht mehr zugegriffen werden, wenn keine Regelungen über den Tod hinaus getroffen wurden. Sobald die Bank eine Sterbemeldung erhält, werden alle Konten eingefroren, bis zur Klärung Wer wie über den Bestand verfügen darf.

    Es gibt viele Details zu beachten, die im ersten Moment wie Korithenkackerei erscheinen, verpeilt aber zu einem ganz bösen Erwachen führen können.
     
  13. #12 klinkerstein, 21.10.2020
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    Das möchte ich einfach nochmal hervorheben.
    - keine Grunderwerbssteuer bei Verkauf innerhalb der Familie
    - je nach Vermögen deiner Eltern lohnt sich der Kauf ggf. auch in Hinblick auf die Erbschaftssteuer
    - Geld bleibt in der Familie
    - Zum Immobilienkauf brauchst du nicht unbedingt Geld von der Bank, sondern kannst dir ggf. ein Verkäuferdarlehen deiner Eltern geben lassen. Steuerlich ggf. auch nochmal interessant.
    Ein guter Steuerberater hilft hier sicher
     
  14. #13 Hutchinson Hatch, 21.10.2020
    Hutchinson Hatch

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    Ich gebe Euch allen Recht, dass eine steuerlich optimierte Übertragung mit Hilfe eines Steuerberaters das ideale Modell sei. Nur seid ihr nicht alle ein wenig vorschnell? @muellphi hat mit keinem einzigen Satz davon gesprochen, dass die Eltern zur Zeit ein Interesse haben, dieses Haus auf seinen Namen zu überschreiben.
     
  15. #14 taxpert, 21.10.2020
    taxpert

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    Jein, denn auch die unentgeltliche Überlassung an den Sohn ist steuerlich unproblematisch. Aus rein pragmatischen Gründen (Nachweis, Rechtssicherheit für beide Seiten über das Vereinbarte, etc.) natürlich am besten mit schriftlichen Vertrag! Nachteil ist natürlich die fehlende AfA für den Sohn.

    Dann erbt man später das Darlehen, was wegen der relativen Begünstigung der Immo im BewG zu einer höheren Steuer führen kann!

    taxpert
     
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