Vermietung Doppelhaushälfte: Welcher H+G Mietvertrag / Frage zur Küchenklausel

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von nordishbynature, 29.03.2013.

  1. #1 nordishbynature, 29.03.2013
    nordishbynature

    nordishbynature Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    ich übernehme demnächst meine erste Immobilie und möchte diese vermieten. Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte mit ca. 100qm, Baujahr 2008, gehobene Ausstattung. Aufgrund des geringen Alters und dieser Ausstattung befinde ich mich mit dem Mietzins bereits oberhalb des Mietspiegels (der hier sehr niedrig bei ca. 5€/qm liegt). Nun stellen sich mir so einige Fragen:

    - welcher Mietvertrag?: Hier im Forum wird immer wieder DER Haus&Grund-Mietvertrag genannt, aber da gibt es wohl allerlei Ausführungen. Scheinbar kocht jeder H&G Ortsverein sein eigenes Süppchen, so dass mir nicht klar ist, welcher für meine Zwecke am brauchbarsten ist. Der H&G Dortmund bietet bspw. einen Online-Vertrag für "Wohnraum", der H&G Karlsruhe hat zusätzlich auch einen für ein Einfamlienhaus. Hat hier jemand Erfahrungen? Oder einfach irgendeinen nehmen, anpassen, fertig?

    - das Küchenproblem: alt bekannt und viel diskutiert. Es geht um die Frage, ob der Vermieter für eine bereits in der Wohnung befindliche Küche haftet oder ob er dies über eine Individualvereinbarung auf den Mieter irgendwie vertraglich abwälzen darf. Hier im Forum wird immer wieder darauf hingewiesen, dass ein Haftungsausschluss vermieterseitig nicht zulässig ist, auch wenn die Küche als kostenlose Leihgabe deklariert wird.

    Ich suche eine abgemilderte Lösung, die hier rechtlich zulässig ist, bzw. den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Mein Problem ist, dass ich die 12 tsd-€ teuere neuwertige Küche und die 5 tsd € teure nagelneue Sauna (gleiche Situation) wegen des niedrigen Mietspiegels nicht finanziert kriege und eine weitere Mietsteigerung nicht in Frage kommt. Das Hauptrisiko sind dabei weniger die Möbel, sondern die ganzen Elektrogeräte.

    Ich erwäge folgende Lösung:
    1) Küche und Sauna werden als kostenlose Leihgabe deklariert.
    2) Bei defekten Elektrogeräten (Saunaofen/Herd/Kühlschrank) muss sich der Mieter SELBST Ersatz besorgen (den er bei Auszug behalten darf). Die defekten Geräte werden dem Vermieter ausgehändigt.

    Der Ersatz wird hier also zwar vom Mieter vorgenommen, es handelt sich gleichwohl nicht um Schadenersatz gegenüber dem Vermieter, da der Mieter ja Eigentümer der neuen Geräte wird. Sowas wäre doch meiner Ansicht nach fair und rechtlich zulässig (?). Es gibt Quellen im Netz, die z.T. ähnlich argumentieren, bspw:

    Einbauküche in Mietwohnung Mietrecht, Wohnungseigentum
    Küche im Mietvertrag kostenlos überlassen, verglangt "Neuwertig Zustand" bei Auszug Mietrecht, Wohnungseigentum
    Mietrecht: Einbauküchen.

    Wie ist eure Meinung?

    Bei den Küchen-Einbaumöbeln und der Sauna ist das Kostenrisiko wegen der hohen Wertigkeit und Beständigkeit meiner Ansicht nach nicht ganz so hoch. Man könnte kleinere Reparaturen (defekte Scharniere o.Ä.) z.T. über Kleinreparaturklausel auf den Mieter übertragen. Größere Reparaturen würde ich halt als Vermieter übernehmen.

    Ich freue mich auf eure Antworten,

    -nordishbynature
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 30.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2013
    Pharao

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    Hi,

    das ist richtig, in fast jeder größere Stadt bringt H&G einen eigenen Mietvertrag raus. Im groben steht aber in allen fast das gleiche drinnen. Wichtig ist eigentlich nur, das der Mietvertrag der aktuellen Rechtsprechung so gut es geht angepasst ist und nicht von Anno 1800 stammt.

    Ich gehöre zB zu denen, die meinen das eine Leihgabe geht. Andere hier im Forum meinen das dies nicht möglich wäre.

    Ich persönlich finde aber (unabhängig von der Rechtslage), das wenn du die Wohnung mit Küche vermietest, dann gehört das eben mal zur Mietsache dazu und du als Vermieter bist dafür dann auch verantwortlich.

    Wenn du das so schreibst dann klingt das sehr nach, als ob du hier extra nur zum Vermieten diese Sachen einbauen lassen hast. Und dann wärst du selber Schuld, wenn man so einen luxus für Mieter einbaut und das nicht über die Miete finanziert bekommt .....

    Ansonsten, du kannst dem potenziellen Mieter auch die Küche, Sauna zur ablöse anbieten, ect.

    Also bei "nagelneuen" Sachen sollte das ja eh erstmal kein Thema sein ....
     
  4. #3 nordishbynature, 30.03.2013
    nordishbynature

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    Küche und Sauna sind vom Vorbesitzer (der keine Vermietungsabsicht hatte) eingebaut und auf den Kaufpreis aufgeschlagen worden, somit hab ich sie voll bezahlt.
     
  5. Pitty

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    Wenn der Standart gehoben ist kannst Du sicherlich auch mehr als 5. Euro nehmen.
     
  6. #5 Pharao, 30.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2013
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    Hi,

    der Mietspiegel berücksichtigt Sonderausstattungen in dem Sinne meines Wissens nicht, sodass du durchaus ggf. etwas mehr Miete verlangen kannst.

    Und ansonsten, wenn man eine Immobilie kauft um sie hinterher zu vermieten, dann hätte man sich auch vorab mal schlau machen können, ob so Sonderausstattungen überhaupt vermietbar sind in deiner Gegegend. Denn wenn das alles "nagelneu" ist wie du schreibst, dann kann der Kauf ja nicht allzu lange her sein .....

    Wie schon gesagt, es gibt unterschiedliche Meinungen hier, ob eine Leihgabe geht oder nicht. Klar kannst du mit dem neuen Mieter alles vereinbaren, nur ob im Fall der Fälle sich dann der Mieter auch noch an die Vereinbarung gebunden fühlt bzw. ob diese überhaupt auch gültig ist, das steht dann auch einem anderen Blattpapier.

    Und warum hast du den Kaufpreis dann nicht runtergehandelt, wenn das so schlecht auf die Miete umlegbar ist und du selber das nicht nutzen willst/kannst ?
     
  7. #6 nordishbynature, 30.03.2013
    nordishbynature

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    Mir war beim Kauf schon klar, dass die Ausstattung irgendwo ein Manko ist, weil man wohl keinen Mieter finden wird, der mal eben 150 € mehr Miete zahlt nur für Küche und Sauna. Gekauft hab ich trotzdem, weil das Gesamtpaket stimmte und der Kaufpreis noch akzeptabel war. Verhandlungsspielraum nach unten gabs nicht mehr.

    Meine bereits hohe Miete deckt nun im Grunde nur eine Standardküche ab. Sauna und Mehrwert der teureren Küche bekommt der Mieter daher kostenlos. Und für dieses 'kostenlos' will ich zumindest meine Haftung etwas reduzieren bzw. einen Teil meiner Ersatzpflicht ausschließen.
     
  8. #7 Pharao, 30.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2013
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    Hi,

    und wie schon erwähnt, hier gehen die Meinung in diesem Forum auseinander, ob das Möglich ist. Klar kannst du mit dem Mieter erstmal alles vereinbaren wozu ihr beide lustig seit, nur ob im Streitfall der Mieter sich dann noch an die Vereinbarung halten will, das steht eben immer auf einem anderen Blatt. Und ja, das habe ich auch schon oft genug mit erleben dürfen, das Mieter später eher auf ihr Recht pochen, als auf irgendwelche Vereinbarungen bei Anmietung.

    Wenn du es also vorhast die Küche/Sauna aus der Mietsache rauszunehmen, dann rate ich dir eh zu einem Anwalt zu gehen und den das ggf. aufsetzen zu lassen, wie man das machen müsste damit es auch vor Gericht bestand hat. Gerade weil die richtig Formulierung oft über gültig oder ungültig entscheidet.

    Ich persönlich finde aber, wenn die Küche/Sauna dabei, dann bist du eben auch für ggf. größere Reparaturen zuständig. Und wenn das alles nagelneu ist, dann wird das ja nicht gleich morgen alles auf einen Schlag kaputt geh`n, oder ?

    Viel wichtiger wäre mir hier, das ich die perfekten Mieter finde, die auch pfleglich mit der Mietsache umgehen und brav pünktlich zahlen. Das ist viel mehr Wert, als x €/m2 mehr Miete zu verlangen.

    Sorry, aber letztlich ist das meines Erachtens dein Problem, wie gut sich das gekaufte Haus zum Vermieten eignet. Und nur weil du die Küche/Sauna bezahlt hast mit dem Kaufpreis, rechtfertigt das meines Erachtens nicht, das du dich um die Verantwortung drückst, nur weil du nicht mehr Miete verlangen kannst.
     
Thema: Vermietung Doppelhaushälfte: Welcher H+G Mietvertrag / Frage zur Küchenklausel
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