Vermietung einer Doppelhaushälfte, Fragen

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von michaellem, 12.08.2009.

  1. #1 michaellem, 12.08.2009
    michaellem

    michaellem Neuer Benutzer

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    Hallo,
    mein Onkel will seine Doppelhaushälfte vermieten und hat viele Fragen:
    - ist es richtig, dass er bei einem unbefristeten Mietvertrag frühestens nach zwei Jahren kündigen kann?
    - er vermietet eine Küche mit. Was ist, wenn Kühlschrank o.ä. wegen Altersschwäche kaputtgehen?
    - hat er eine Möglichkeit, zukünftig ggf. auch mal die Miete zu erhöhen?
    - Was ist, wenn die Mieter nicht mehr zahlen? (was wir ja nicht hoffen). Wie lange würde es dauern bis nicht mehr zahlungsfähige Mieter ausziehen?
    Welche Sonderbedingungen sind bei einem z.B. auf drei Jahre befristeten Mietvertrag (wg. evtl. Verkaufsabsicht) zu beachten? Die Mieter möchten als erste gefragt werden, ob sie das Haus dann kaufen können...
    Wie kann sich mein Onkel am besten absichern gegen Mietausfall? (pot. Mieter bekommt erst in Kürze einen Arbeitsvertrag, bis dahin bietet er an, zwei Monatsmieten als zusätzliche Sicherheit zu zahlen). Wäre das ausreichend?
    Was ist sonst noch so zu beachten?
    Danke für jede Hilfe
     
  2. AdMan

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  3. #2 Vermieterheini1, 12.08.2009
    Vermieterheini1

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    - ist es richtig, dass er bei einem unbefristeten Mietvertrag frühestens nach zwei Jahren kündigen kann?
    => Onkelchen kann kündigen wann er will.
    Wenn der Mieter aber nicht will - ausziehen nämlich - dann hat Onkelchen eben Pech gehabt.
    Oder würde Onkelchen etwa vor Gericht gegen den Mieter klagen?

    - er vermietet eine Küche mit. Was ist, wenn Kühlschrank o.ä. wegen Altersschwäche kaputtgehen?
    => Na dann muss Onkelchen dem lieben Mieter eben einen schönen neuen Kühlschrank kaufen.

    - hat er eine Möglichkeit, zukünftig ggf. auch mal die Miete zu erhöhen?
    => Nur dann wenn der liebe Mieter die Mieterhöhung freiwillig zahlt.
    Oder würde Onkelchen etwa vor Gericht gegen den Mieter klagen?

    - Was ist, wenn die Mieter nicht mehr zahlen? (was wir ja nicht hoffen).
    => Wenn der Mieter nicht freiwillig zahlt bzw. auszieht, dann hat Onkelchen eben Pech gehabt.
    Oder würde Onkelchen etwa vor Gericht gegen den Mieter klagen?

    Wie lange würde es dauern bis nicht mehr zahlungsfähige Mieter ausziehen?
    => So lange wie der Mieter Lust hat kostenfrei bei Onkelchen zu wohnen.
    Falls Onkelchen gegen seinen allerliebsten Mieter vor Gericht zieht
    UND AUSNAHMSWEISE eine fähigen Anwalt hat
    mehrere Jahre, wenn der Mieter weis wie man das macht.
    In dieser schönen Zeit darf Onkelchen seine allerliebste Mieter "durchfüttern".
    - Es den Mietern immer schön warm machen trotz geöffneter Fenster
    - Immer umsonst warmes Wasser soviel man will - oh wie schön
    - Neue Türen, Fenster, Küche - schließlich kann ja mal was kaputt gehen
    ...



    Ich wünsche dem Onkelchen, dass all das Negative ihn nicht erwischt!
     
  4. #3 Michael_62, 12.08.2009
    Michael_62

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    Nun mach mal nicht so auf Panik oder hast du schon wieder mal einen Nomanden gehabt.

    So oft passiert das gar nicht, und wenn dann musst du das betriebswirtschaftlich sportlich und nicht persönlich nehmen.

    Wenn es für dich selbst existenzbedrohend ist, kannst du jederzeit mit dem Gericht sprechen, dass Verfahren verkürzt und vorgezogen werden. Für solche Abwägungen von Interessen existieren Rechtspfleger.

    Grundsätzlich sind Nomaden immer dann selten, wenn Kaution und Makler verlangt wird.
    Gerne ziehen sie aber mit fadenscheinigen Begründungen in nette Objekte, wo Schlüssel ohne einen Pfennig vorher übergeben werden (Die Kaution überweise ich Ihnen nächste Woche mit der Miete zusammen.... kann ich denn schon anfangen zu renovieren?)
     
  5. #4 lostcontrol, 12.08.2009
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    als vermieter kann nur kündigen, wenn er einen entsprechenden kündigungsgrund hat.
    siehe dazu: Vermieterkündigung

    dann muss er reparieren lassen oder für ersatz sorgen.

    ja, gemäss der gesetzlichen regelungen.
    siehe dazu: Mieterhöhung

    wie lange das dauert bis sie freiwillig ausziehen steht in den sternen.
    aber: immerhin hat man dann einen kündigungsgrund (eventuell sogar einen grund für eine fristlose kündigung, siehe dazu den oben genannten verweis).

    was mieter sich so alles wünschen...
    gebt den mietern rechtzeitig bescheid, dann können sie ein angebot machen. wenn dieses angebot unter dem höchsten angebot liegt, ist ja klar wer's bekommt.
    vorkaufsrechte und ähnliches sind immer 'n bisserl kritisch, da muss klar sein, dass mit dem höchsten angebot gleichgezogen werden muss, sonst taugt das nichts.

    eigentlich garnicht.
    aber mieterselbstauskunft (inkl. schufa-auskunft, arbeitgeberbescheinigung, kontoauszüge etc.) ist da schon hilfreich. zudem sind falsche angaben in der mieterselbstauskunft ein grund für eine fristlose kündigung (die aber nicht bedeutet dass der mieter dann auch wirklich auszieht).

    er muss doch ohnehin schon mal 3 kaltmieten kaution zahlen.
    zusätzliche sicherheit wäre das ohnhin nicht. dass er eine sicherheit anbietet heisst noch lange nicht dass er dann miete bezahlt.
    würd ich mich nicht drauf einlassen, zumal er ja dann auch noch erstmal 6 monate probezeit hat, in der er problemlos mit 14 tagen frist gekündigt werden kann.

    vernünftiger mietvertrag, betriebskosten sehr genau abklären (gerade bei häusern), sehr genaue übergabeprotokolle mit bildern etc. machen, dem mieter NICHT erlauben irgendwelche renovierungsarbeiten selbst zu tätigen usw.
     
  6. #5 Thomas76, 12.08.2009
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    Also ich verstehe das so, das er 'zusätzlich' zu der selbstverständlich zu zahlenden Kaution noch mal zwei Monatskaltmieten anbietet.Natürlich ist das keine Garantie dafür, das der Typ auch später die Miete zahlt, aber zum einen hat man die eh' nie, zum anderen dürfte jemand, der für das Angebotene die ausreichenden finanziellen Mittel besitzt tendenziell eher seriös sein.Aber wenn, dann ist das ganze natürlich vor Mietantritt, am besten gleich vor der Vertragsunterzeichnung in Bar zu zahlen oder vorher zu überweisen.
    Fragt sich auch, in welchem Bereich derjenige bisher gearbeitet hat und wo er (angeblich) wieder Arbeit bekommen wird, daraus läßt sich ja auch schon einiges ableiten.
     
  7. #6 lostcontrol, 12.08.2009
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    es könnte z.b. passieren dass der typ erstmal garkeine miete bezahlt sondern auf die sicherheit verweist. da eine solche ja nicht dem mietrecht entspricht, wird er damit mit hoher wahrscheinlichkeit auch vor gericht durchkommen.
    kaution abwohnen ist ja auch sehr beliebt - und obwohl rein rechtlich auch nicht in ordnung, sind damit schon viele mieter durchgekommen.
    sprich: könnte sein der wohnt da gleich mal 5 monate ohne zu zahlen (vermutlich dann auch die betriebskostenvorauszahlung nicht), dann hast du hoffentlich rechtzeitig gekündigt, aber dann kommt natürlich noch das lange dicke böse ende mit der räumungsklage... die dauert dann nochmal 'n jahr... und am schluss kriegste 'ne total kaputte und verdreckte wohnung zurück in die du nochmal 30.000 euro stecken musst damit du sie wieder vermieten kannst...
    ich kenne einen fall wo ein manager einer grossen stuttgarter firma keine miete bezahlt hat... guter verdienst und geld auf der kante bedeutet als GARNIX wenns ums mietezahlen geht.

    naja - in unsere aktuellen zeiten?
    weisst du wieviele diplom-ingenieure hier (grossraum stuttgart) aktuell frisch arbeitslos geworden sind?
    gute firma, guter name, guter bisher-verdienst - aber trotzdem auf alg1 und in kürze auf alg2 = hartz4.

    ich würd mich darauf nicht einlassen.
    aussicht auf einen arbeitsvertrag? na die hat jeder arbeitslose, ständig...
    den würde ich dann MINDESTENS vorher sehen wollen, den arbeitsvertrag!!!
    und probezeit ist auch so 'ne sache für sich...
    feste anstellung muss schon sein, jedenfalls für uns.
     
  8. #7 Thomas76, 13.08.2009
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    @lostcontrol:

    Klar, es kann immer etwas daneben gehen.Aber wie du selbst festgestellt hast, gibt es dagegen eben keine 100%ige Absicherung.Daher ist das Risiko in dem aktuellen Fall meiner Meinung nach insgesamt auch nicht höher als bei jedem anderen "vernünftigen" Mieter.Der Kerl, um den es hier geht legt immerhin (zumindest soll es so sein) erst mal kräftig Geld auf den Tisch, das ist schon mal was wert.
    Was soll an jemandem, der einen Arbeitsvertrag hat und trotzdem von Anfang an keine Miete zahlt besser sein ? Einziger Vorteil wäre hier, das man evtl. auf Lohnpfändung zurückgreifen könnte.
    Man kann halt immer die falschen Leute als Mieter erwischen.
     
  9. #8 lostcontrol, 13.08.2009
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    klar thomas - sicher sein kannste nie.
    aber gerade bei einem kompletten haus wäre ich noch vorsichtiger als sonst.
    wenn da dann mal die betriebskosten nicht bezahlt werden oder der mieter meint der vermieter hätte gefälligst mal eben 5.000 liter öl zu bezahlen, dann ist das mit der sicherheit ganz schnell vorbei...

    wir haben halt leider auch schon extrem üble erfahrungen machen müssen, und das macht einen dann halt auch doppelt vorsichtig.

    klar kann dir jeder mieter vom einen tag auf den anderen arbeitslos werden. aber man muss deswegen nicht von anfang sein haus einem arbeitslosen zur verfügung stellen, und das wäre ja hier der fall, denn der arbeitsvertrag liegt ja nun noch nicht vor.
    wie gesagt: "aussicht auf einen arbeitsvertrag" hat in deutschland jeder. die frage ist nur, wann und ob der tatsächlich zustande kommt.
     
  10. #9 Thomas76, 13.08.2009
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    Richtig, aber nicht jeder von denen kann mal eben insgesamt 5 Monatsmieten auf den Tisch legen, und das ist ja hier der außergewöhnliche Punkt.Das ist fast die halbe Jahresmiete, die man erst mal sicher hat.Und das würde ich bei der Betrachtung des ganzen schon mal recht positiv mit einrechnen.Denn jemand, der "soviel" Geld auf einmal zahlen kann ist vermutlich keiner, der sich sonst nur durchgeschnorrt hat.

    Und vergleich das mal mit den regulären Sicherheiten, die in der Regel bei Vertragsabschluss lediglich einen Teil der Kaution ausmachen.
     
  11. #10 lostcontrol, 13.08.2009
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    siehste, und das ist schon dein erster denkfehler dabei.
    3 dieser mieten sind nämlich kaution - und die darf man keinesfalls als mieten rechnen, sonst kannst du hinterher superalt aussehen (ich glaub das kennen viele hier, das mit dem "kaution abwohnen" und einen halbkaputten saustall hinterlassen).
    und die betriebskostenvorauszahlungen unterschägst du hier auch - die darf dann fröhlich der vermieter auf seine kappe nehmen oder wie?

    neeeee du - bisserl geld auf der hohen kante zu haben ist eine sache. aber 5 kaltmieten klingen für mich nicht unbedingt nach sonderlich viel, das heisst erstmal garnichts (mal ganz abgesehen davon dass man sich das auch leihen kann).

    ist aber auch egal, denn annehmen darfste es ja eh nicht - ist ja nicht gesetzeskonform.
    tust du's trotzdem, dann kann man dir das ruckzuck auch wieder wegnehmen und dich obendrein noch strafe zahlen lassen.
    wär nicht der erste mietnomade der mit diesem trick operiert.
     
  12. #11 Thomas76, 13.08.2009
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    Wie gesagt, ich würde das tlw. anders sehen.Fakt ist, das man hier erst mal relativ viel Geld in die Hand bekommt, was normalerweise nicht der Fall ist.Alle anderen von dir aufgezählten unschönen Dinge können dir auch bei einem ganz normalen Mietverhältniss passieren, z.B. Kautionsabwohner mit demolierter Bude, etc.Auch die Nebenkostenzahlungen kann dir ein "normaler" Mieter schuldig bleiben.Davon, das auch "seriöse" Mieter gar nicht erst mit der Mietzahlung anfangen mal ganz zu schweigen.

    Gegen das Mietnomadentum kann man sich ja die vorherigen Mietzahlungen per Kontoauszug belegen lassen.Des weiteren kann man sich, mit Zustimmung des potentiellen Mieters bei dessen zukünftigen Arbeitgeber nach der Sache mit dem Arbeitsvertrag erkundigen.

    Muß aber letzlich der Onkel vom Threadersteller selber wissen und dabei auch berücksichtigen, wie gut und unter welchen Bedingungen das ganze überhaupt zu vermieten ist.Ist ja die Frage, welche und wie viele Alternativen es sonst noch gibt.

    Und wie ist das gesetzlich, das Sicherheitsleistungen nicht gezahlt werden dürfen ? Kann man das nicht per Zusatz im Mietvertrag regeln ?
     
  13. #12 lostcontrol, 14.08.2009
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    im mietrecht steht, dass du maximal 3 kaltmieten verlangen darfst.
    ich bin ab und an auch immernoch in einem studi-forum unterwegs (weil für mich studis ja teilweise auch als mieter interessant sind) - da gibt's sehr häufig die diskussion um bürgschaften und sicherheitsleistungen zusätzlich zur kaution, und die diskussion endet eigentlich immer damit, dass ein jurist das immer wieder klarstellt dass das rechtlich nicht ok ist.

    ich versteh ja deine argumentation, und ich sag ja auch immer wieder: sicher sein kannste nie, aber ich bleib trotzdem dabei: ich hol mir nicht sehenden auges einen arbeitslosen mieter ins haus, ERST RECHT NICHT wenn's hier um ein komplettes haus und nicht nur um eine wohnung geht. eine wohnung von mehreren - da kann man's finanziell noch irgendwie abfangen, wenn's schiefgeht. aber ein ganzes haus? womöglich noch als einziges vermiet-objekt? nix da. da würde ich jedes auch noch so kleine risiko ausschliessen.
    und da kann mir einer noch so viel über was "in aussicht" erzählen - ich war selbst schon arbeitslos, ich weiss wieviel man da "in aussicht" haben kann, das sich dann eben doch zerschlägt!
    erschwerend kommt dann hinzu dass der nächste job "in aussicht" dann vielleicht 500km entfernt angeboten wird, sprich: der nächste umzug gleich wieder ansteht.
    nein, ein haus würde ich nur an jemanden vermieten bei dem ich davon ausgehen kann, dass er auch längerfristig bleibt.
     
  14. #13 Thomas76, 14.08.2009
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    Aber komisch ist das schon.Es ist zwar klar, das ein Vermieter von sich aus nicht mehr als die besagten 3 kaltmieten verlangen darf, aber das eine schriftliche Absprache zwischen Mieter und Vermieter über darüber hinausgehendes rechtlich nicht in Ordnung ist finde ich sehr seltsam.
     
  15. #14 Michael_62, 14.08.2009
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    Was du seltsam findest ist aber Gesetz so eindeutig geregelt, dass man es durch Nachlesen finden kann.
    Ein "das verstehe ich aber nicht" wird dir vor Gericht nicht helfen.

    BGB 551(4)

    Aber du kannst dir neben der Kaution einen Mietbürgen nehmen. Dies ist einfach und zulässig. Er unterschreibt einfach den Vertrag selbstschuldnerisch mit, dann ist Ruhe.
    Problematisch ist nur, wenn du explizit aufführst, dass dies eine Mietbürgschaft ist. Selbstschuldnerisch kann der Bürge unterschreiben was er will.
     
  16. #15 F-14 Tomcat, 14.08.2009
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    selbst eine Bürgschaft wird ungültig wenn sie (zusammenmit der Kaution)über 3 Monatskaltmieten geht

    alles was den § 551 untergräbt ist unwirksam z.b. auch ein zusätzlicher (nicht mitwohnender)Mieter
     
  17. #16 Thomas76, 14.08.2009
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    Mir ist schon klar, das sich die Gesetzeslage nicht ändert, nur weil sie mir nicht gefällt.Trotzdem möchte ich mal erwähnen, das das ganze menschlich gesehen höchst seltsam ist.Zumal die Rechtslage ja auch keinen Vorteil für den Mieter bringt, der evtl. gerne mehr Sicherheit leisten möchte, aber es nicht darf.

    Darüber hinaus ist mir zu der Thematik aber noch folgender Einfall gekommen : Mietvorauszahlungen sind ja sicherlich zulässig.Also deklariert man solche Sicherheitsleistungen, die zusätzlich zur Kaution erfolgen einfach als Mietvorausszahlung (was sie ja in der Praxis ohnehin sind), und schon hat man das gleiche erreicht.Oder was denkt ihr ?
     
  18. #17 F-14 Tomcat, 14.08.2009
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    wie stellen sie sich das vor

    heute zahlt der Mieter 3 mieten Kaution und 2 Monate Vorauszahlung

    in zwei Monaten sind wir wieder bei 3 mieten Kaution

    außerdem glaube ich das eine vorauszahlungsklausel die Inhaltskontrolle des § 307 BGB nicht standhält
     
  19. #18 Thomas76, 14.08.2009
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    Ja, warum nicht ? Die Kaution bleibt unverändert, und eine zweimonatige Vorauszahlung ist nach zwei Monaten natürlich "verbraucht", da setzt dann die reguläre Mietzahlung ein.Der Vorteil für den Vermieter wäre der, das er erst mal zwei Monatsmieten sicher hat (die Kaution mal aussen vor gelassen).

    Das weiß ich auch nicht.Ist allerdings auch die Frage, wie sehr man es rechtlich abgesichert haben möchte.Folgendes wäre denkbar : Man vereinbart schriftlich gar nichts und der Mieter überweist einfach die Summe zweier Monatsmieten im Vorraus, so er sich denn darauf einläßt.Denn die Miete freiwillig für mehrere Monate im Vorraus zu zahlen kann ja nicht auch gesetzeswiedrig sein, oder ?
     
  20. #19 lostcontrol, 15.08.2009
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    ... ja wenn sie denn einsetzt.
    ... wenn sie nicht einsetzt, weil das mit der "aussicht" auf den job nicht geklappt hat? oder noch nicht? oder grad angefangen, das geld vom arbeitgeber kommt ja im nachhinein - nicht wie miete (normalerweise) im voraus.

    wohlgemerkt: wir reden hier nicht von der vermietung einer 50qm-2-zi-wo in einem mietshaus, sondern von einer doppelhaushälfte, die andere hälfte ist von den eigentümern bewohnt.
    konfliktträchtigere nachbarschaft gibt's kaum.

    2 kaltmieten reichen nicht. das isses nicht wert.
    wenn ich da wohnen würde, wäre mir mehr "sicherheit" lieber.

    und: man kann mieter auch nicht "ausprobieren".

    nö. aber 4 wochen widerrufbar oder so...
     
  21. RMHV

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    So, so... fragt sich nur noch, warum eine Vorauszahlung zu widerrufen sein sollte.

    Selbstverständlich steht es auch einem Mieter frei, seine Verpflichtungen vorfristig zu erfüllen. Wenn das getan hat, wird er die Rückzahlung seiner Leistungen nicht verlangen können.
     
Thema: Vermietung einer Doppelhaushälfte, Fragen
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