Vermietung eines Hauses - privat oder gewerblich??

Diskutiere Vermietung eines Hauses - privat oder gewerblich?? im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, ich habe ein 2-Familienhaus zu vermieten und schwanke immer noch zwischen privater und gewerblicher (Büros) Vermietung.. Könnt Ihr...

  1. #1 Siobhans34, 26.05.2014
    Siobhans34

    Siobhans34 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe ein 2-Familienhaus zu vermieten und schwanke immer noch zwischen privater und gewerblicher (Büros) Vermietung..

    Könnt Ihr mir bei der Entscheidungsfindung helfen..??

    Pro und Contra...??

    Herzlichen Dank im Voraus,
    Siobhans34!
     
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  3. #2 Bürokrat, 26.05.2014
    Bürokrat

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    Privat - möglichst an Studenten.

    Gewerblich: Nachteile: man sucht ewig, man kann wenig verlangen (außer speziellen Lagen), das Objekt wird oft umgebaut hinterlassen (Gewerbe pleite), evtl. muss man Umsatzsteuer abführen
    Vorteile: Längerfristig vermietbar. Mehr individuelle Regelungen im MV möglich.
     
  4. Andres

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    Keine Antworten, aber ein paar Fragen, die dich hoffentlich auf den richtigen Weg bringen:
    • Welche Mieten sind jeweils erzielbar?
    • Wie ist die Nachfrage und mit welchem Leerstand ist jeweils zu rechnen?
    • Welche einmaligen Investitionen sind erforderlich, um die Wohnräume in Büros umzuwandeln?
    Das sollte sich u.a. durch Studium des örtlichen Marktes (Zeitung, Internet, ...) grob abschätzen lassen.

    Da die Vermietung von Gewerberäumen weniger Ärger macht (bzw.: du auf Ärger besser reagieren kannst), sollte die Vermietung als Wohnung auch investitionsbereinigt deutlich mehr Miete einbringen.

    Insgesamt ist das ein mittelgroßes Zahlenspiel. Man macht das, was am Markt besser läuft. Wenn das Haus grundsätzlich für beide Nutzungen geeignet ist, kann man sich in Zukunft auch mal wieder umentscheiden ...
     
  5. ika

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    Sorry, ist nicht wirklich auf die Fragestellung bezogen, aber wieso ist für dich die Option zur Umsatzsteuer ein Nachteil?? Gerade bei (angenommener) min. 50% gewerblichen Nutzung wird der Kostenvorteil den geringen Mehraufwand deutlich aufwiegen!
     
  6. #5 Bürokrat, 27.05.2014
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    Welcher Kostenvorteil? Ich vermiete auch Hallen: erst mal zahlt der Mieter mir einen Festpreis, von dem ich 19% abführen darf, zweitens habe ich die Arbeit mit der Umsatzsteuervoranmeldung die ich vorher nicht brauchte... Ärger über Ärger und wenn der Mieter auszieht oder aus irgendeinem Grund weniger überwiest darf ich mich wieder mit dem Finanzamt rumschlagen die schnell dabei sind zu kassieren aber langsam darin wieder rauszurücken. Ich kann in der Umsatzsteuer keinen Vorteil sehen lasse mich aber gerne eines besseren belehren...
     
  7. #6 Aktionär, 27.05.2014
    Aktionär

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    Zuerst solltest Du klären, ob eine gewerbliche Nutzung überhaupt möglich ist.
     
  8. Pharao

    Pharao Gast

    Desweiteren wären weitere Info`s auch interessant, wie zb siehe Andres`s Fragen oder soll das gesamte Haus gewerblich/privat vermietet werden oder gemischte Nutzung, usw. :?
     
  9. Andres

    Andres
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    Zur Nutzung(sänderung) hatte Siobhans34 schonmal was angefragt - scheint hier unproblematisch zu sein.


    USt aus den Betriebskosten, die der Mieter als Vorsteuerabzug geltend machen kann. Ob das signifikant ist, kommt auf die Art der Immobilie und die umgelegten Kosten an.
     
  10. #9 Bürokrat, 27.05.2014
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    Okay aber was bringt mir das (mal abgesehen davon dass bei mir in diesem fall mit der Miete die betriebskosten auch abgegolten sind)
     
  11. Andres

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    In erster Linie bringt das dem Mieter etwas, da er effektiv auf die Betriebskosten keine USt zahlt. Mittelbar bringt das auch dir was, denn diesen Umstand kann man in der Miethöhe berücksichtigen bzw. wenn du keine USt ausweisen könntest, würde man das umgekehrt berücksichtigen.
     
  12. ika

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    Der Einfachheit halber mal mit Zahlen. (stark vereinfacht)

    Ohne USt:

    10.000 € Miete
    -2.380 € Bewirtschaftungskosten (inkl. 19% USt.)
    =7.620 € Gewinn


    Mit USt:

    10.000 € Miete
    +1.900 € USt.
    -2.380 € Bewirtschaftungskosten (inkl. 19% USt.)
    -1.520 € USt-Zahllast ans FA (1.900 € USt. ./. 380 € Vorsteuer)
    =8.000 € Gewinn


    Der Vorteil für den Mieter ist, dass er sich bei den Betriebskosten die enthaltene Umsatzsteuer spart, der Vermieter spart bei allen anderen Aufwendungen die (ggf. anteilige) Umsatzsteuer.

    Ich hoffe es ist verständlich.
     
  13. Andres

    Andres
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    Ja. Bei den Bewirtschaftungskosten ist (leider?) nicht alles USt-pflichtig, daher ist der Unterschied für den Vermieter bei manchen Objekten eher homöopathisch.
     
  14. ika

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    Unter Bewirtschaftungskosten sind in meinem Beispiel alle Kosten zu verstehen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden. Also Instandhaltung, Verwaltung, etc..

    Betriebskosten sind für mich eh durchlaufend, hier spart lediglich der Mieter (für den sich die Einsparung zugegebenermaßen häufig im Rahmen hält, allerdings hat er i.d.R. auch kein Wahlrecht)

    Meiner Erfahrung nach lohnt es sich eigentlich immer (spätestens dann, wenn für 100T € die Fassade gemacht wird) und der Arbeitsaufwand ist auch überschaubar. Länger als 1h im Quartal sollte das nicht dauern, sofern du im Jahr also wenigstens 100 € sparst lohnt es sich m.E. nach schon
     
  15. #14 Bürokrat, 27.05.2014
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    Ich habs immer noch nicht ganz verstanden, bei den Bewitschaftungskosten z.b. meinetwegen sturmschaden Dachreparatur kann ich 19% abziehen? Wäre mir neu. Bitte noch mal um erklärung für dummies...
     
  16. Pitty

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    Wenn Du eine Umsatzsteueranmeldunf machst, gibst Du dort die Rechnung samt MWST an. Die MWST bekommst Du vom Finanzamt erstattet.

    Wenn Du Dich allerdings dafür entscheidest, so musst Du es mind. 10 Jahre beibehalten.
     
  17. Andres

    Andres
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    (Auf die mathematischen Klugscheißereien verzichte ich mal ausnahmsweise ;))

    Ja, aber nur, wenn du gleichzeitig zur USt optierst, d.h. freiwillig auf die Mieteinnahmen USt zahlst. Das geht nur, wenn der Mieter seinerseits überwiegend (95 %) USt-pflichtige Umsätze erzielt (und daher muss man das unbedingt im Vertrag vereinbaren!), und ist außerdem für 10 Jahre bindend. Solchen Mietern ist es dann egal, ob auf die Miete noch USt kommt, da sie die sowieso vom FA erstattet bekommen.

    Das funktioniert also z.B. nicht mit Ärzten (überwiegend keine USt), Kleingewerbetreibenden (könnte auch optieren, will er aber eher nicht) oder Versicherungsbüros (die USt heißt hier Versicherungssteuer). Man schränkt sich also evtl. stark in der Mieterwahl ein. Da ist also ganz eindeutig ein Thema für den Steuerberater ...

    Grundsätzlich ist es aber schon so, dass da Einsparpotenzial besteht, gerade bei Objekten, in die man über einen gewissen Zeitraum größer investieren will/muss.
     
  18. #17 Bürokrat, 28.05.2014
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    Hm, das hat eine internat. bekannte firma angemietet und die zahlen natürlich umsatzsteuer. Das wird sich in dem objekt vermutlich auch nicht ändern weil die fläche für kleingewerbe zu groß ist + reines Lager.

    Also: Von den Rechnungen die ich einreiche kann ich mir 19% wiederholen? ich muss das mal mit meinem Steuerberater absprechen. Irgendwo ist da sicher ein Haken...
     
  19. Pharao

    Pharao Gast

    Der Thread von "Siobhans34" scheint sich erledigt zu haben, wenn der Threaderstelller nicht mal auf Fragen eingeht ..... die durchaus bei der Beurteilung eine entscheidende Rolle spielen !
     
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