Vermietung eines Reihenmittelhauses zum teil renovierungsbedürftig

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Tivolil67, 13.04.2013.

  1. #1 Tivolil67, 13.04.2013
    Tivolil67

    Tivolil67 Neuer Benutzer

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    Reihenmittelhaus Baujahr 1932 in Marl
    c.a. 60 qm mit eigenem Eingang und kleinem Garten
    Ich wollte das Haus eigentlich für 85000 Euro verkaufen.
    Nun wird mir geraten, dass Haus doch zu vermieten, da es eine sichere Anlage ist und ich für das Geld kaum Zinsen bekomme.
    Allerdings kenne ich mich überhaupt nicht aus.
    Das Haus ist renovierungsbedürftig.
    Einfachverglasung, die Heizung funtioniert, ist allerdings schon in die Jahre gekommen,
    das Badezimmer ( renovierungsbedürftig ) befindet sich im Keller, kann allerdings nach oben verleg werden, wenn die Küche verkleinert wird. oben befindet sich eine kleine Toilette.
    Aufteilung.: kleiner Flur, unten Wohnzimmer, Küche und angebauter sehr schöner Wintergarten, WC
    oben Schlafzimmer, Kinderzimmer, ausgebauter Dachboden
    Die Vorderseite vom Haus ist wärmeisoliert und weiß gestrichen.
    Im Garten stehen 2 alte Schuppen.
    Ich bin der Meinung, das ich das Haus in diesem Zustand nicht vermieten kann. Deshalb
    bin ich hier.
    Die Mieter könnten sich alles so gestalten, wie sie möchten. Da ich nicht mehr in diesem Haus wohnen kann, könnte der Mietvertrag über mehrere Jahre laufen.
    Ich würde nicht viel Miete verlangen. 300 Euro kalt.
    Freu mich über Ratschläge
     
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  3. #2 lostcontrol, 13.04.2013
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    300 euro kalt? für 60qm?
    hm... kommt mir viel vor.
    ist nicht grad wenig für den schlechten zustand was du da verlangen willst.
    einfachverglaste fenster sind ein no-go.
    und beim badezimmer kommt's echt drauf an wie alt das tatsächlich ist - von 1932 wird's ja nicht sein. wann wurde das denn zuletzt saniert?

    trotz garten: ich glaub hier im grossraum stuttgart würdest du das um den preis nicht vermietet bekommen - da kriegt man fürs gleiche geld wohnungen in besserem zustand, und reihenmittelhaus ist ja letztendlich auch nichts anderes als 'ne wohnung, freistehendes haus wär was anderes.

    p.s.: du liegst GANZ WEIT überm mietspiegel, weisst du das?
    http://www.marl.de/fileadmin/dokumente/Bauen_und_Wohnen/Mietspiegel_2013_-_2014_prn.pdf
     
  4. #3 Kitzblitz, 13.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 13.04.2013
    Kitzblitz

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    Als Vermietobjekt scheint mir das Haus vollkommen ungeeignet zu sein. Damit hättest du ständig Ärger mit dem Mieter, weil irgend etwas defekt ist und repariert werden muss.

    Dem Grunde nach gehört das Haus wahrscheinlich kernsaniert - für einen Vermieter ist das allerdings wohl eher nicht diskutabel.

    Wer empfiehlt dir denn die Vermietung ?

    Ich würde eher zum Verkauf neigen - der erforderliche Invest ist sicher nur für einen Selbstbewohner sinnvoll.

    Ob die 85.000 EUR Verkaufspreis marktgerecht sind, wirst du sicher schon selbst geprüft haben. Wenn ich mir die Angebot in Marl so anschaue, habe ich allerdings eher das Gefühl, dass es schwierig wird, zu dem Preis einen Käufer zu finden.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  5. #4 Pharao, 13.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 13.04.2013
    Pharao

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    Hi,

    natürlich ist eine Immobilie auch eine Art einer Geldanlage, aber wie überall: man kann sein Geld auch schlecht anlegen und im schlimmsten Fall minus machen.

    So wie du das alles hier beschreibst, müsste man sicherlich vor einer vernünftigen Vermietung erstmal ordentlich was reinstecken um zu sanieren. Ich mein, es ist schön das man zB das renovierungsbedürftige Bad im Keller jetzt nach oben legen könnte, nur der Mieter wird das sicherlich nicht zahlen wollen und eine Badrenovierung gib`s leider nicht umsonst, auch wenn du selber Hand anlegen würdest.

    Je nach dem wie groß die Nachfragen nach Wohnraum ist in dem Ort (evtl auch die Lage) wo deine Immobilie steht, kann es sogar sein, das man schwer einen Mieter finden obwohl alles Tiptop saniert ist. Bevor ich hier also Geld reinstecken würde, würde ich mir erstmal den Markt vor Ort genau angucken und dann mal den Taschenrechner rausziehen.

    Wenn ich jetzt mal nur vom Kaufpreis ausgehe (85.000€) dann würde ich mal sagen, das die Immobilie wahrscheinlich eher ländlich steht und da findet man eh wesendlich schwerer Mietinteressenten (jetzt mal ganz unabhängig ob unsaniert oder saniert).

    Davon rate ich immer ab, das man den Mieter freie Gestaltungsmöglichkeit gibt. Dazu hab ich schon viel zu viel Pfusch von Mietern gesehen, was letztlich eher dann zu Problemen führt oder weiteren Kosten.

    Letzteres kann man sich leider nicht immer so aussuchen, gerade wenn die Immobilie noch schwer vermietbar ist. Bei einer gut vermietbaren Wohnung mach ich als Vermieter die Auflagen, bei dir wird es wahrscheinlich eher der Mieter sein, der die Konditionen bestimmen.

    Bedenke hierbei auch, das für größere Reparaturen du als Vermieter zuständig bist. Wenn also die Heizung den Geist aufgibt, dann ist es i.d.R. deine Aufgabe als Vermieter die wieder in Gang zu bekommen oder Auszutauschen. Gehen wir vom schlimmsten aus, das die Heizung zb ausgetauscht werden muss, dann kannst du dir gleich bei der monatlichen Miete auch ausrechnen, wielange der Mieter da wohnen müsste, damit das alles wieder abbezahlt ist. Und wie so oft, ein Ding geht meistens nie alleine kaputt (Murphy´s Gesetz).

    Auch hier lohnt sich ein Blick, wie die Marktlage bei dir aussieht.

    Gehe aber mal davon aus, das wenn die Nachfrage hier auch eher gering ist, zudem deine Immobilie sehr Renovierungsbedürftig mir erscheind und du nicht "unter Wert" verkaufen willst, das die Immobilie noch einige Jahre leer stehen könnte bis du einen Käufer findest. Was deine Immobilie an Wert hat oder ob der Verkaufsspeis hier realistisch ist, ect, das kann ich dir nicht sagen.

    Das stimmt so nicht. Es kommt immer auf die Lage und auf die Nachfrage drauf an. Wenn beides passt, dann stört auch Einfachverglasung nicht bei der Vermietung.
     
  6. #5 lostcontrol, 13.04.2013
    lostcontrol

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    da muss man sich die frage stellen was das bringen soll - letztendlich verliert man ja nur weit wertvollere wohn(zimmer)fläche. ein schönes grosses wohn-ess-zimmer mit anschliessender küche, wintergarten und zugang zum garten ist gold wert, zumal der rest ja sowieso schon recht beengt ist.
    beim badezimmer dürfte die lage nicht ganz so wichtig sein, und was will man mit dem freigewordenen platz im keller denn anfangen? der ist dann keller. wohnzimmer wird er sicher nicht. beim badezimmer ist's wohl eher egal wenn's im keller ist wie beim wohnzimmer...

    das kannste nicht grundsätzlich so sagen - bei uns hier in der region sind gerade die eher ländlichen wohnungen heiss begehrt. eben weil sie natürlich deutlich günstiger zu haben sind als wohnraum direkt in stuttgart. und da die anbindung bei uns ja spitzenmässig ist, hat's manch einer der eher ländlich wohnt sogar schneller zur arbeit als ein anderer, der erst noch durch die halbe stadt durch den stau kriechen muss.
    nur mal so als beispiel: ich bin (egal ob mit auto oder ÖPNV) schneller am stuttgarter hauptbahnhof als ein freund von mir, der in stuttgart wohnt. und dabei wohn ich knapp 25km ausserhalb. die mieten sind hier aber halb so hoch wie im stuttgarter zentrum.

    das unterschreibe ich zu 100%. nach diversen wirklich superschlechten erfahrungen diesbezüglich darf bei uns kein mieter mehr selbst hand anlegen solange es nicht die ganz normalen schönheitsreparaturen sind. sogar fensterstreichen übernehmen wir auch innen, obwohl das klassisch mietersache wäre.
    wir haben da schon tausende von euros draufgezahlt. das muss nicht sein.

    und was die dauer des mietvertrags angeht:
    wenn du keinen vernünftigen grund für eine begrenzung der mietzeit hast, ist das sowieso ein mietvertrag auf unbestimmte zeit.

    bei uns hier kriegst du keine wohnung mit einfachverglasung vermietet, das ist weit unter dem mindestniveau was die leute hier verlangen. soweit ich weiss dürfen nicht mal alg2-empfänger sowas anmieten wegen der zu erwartenden irrwitzigen heizkosten.
     
  7. #6 tivolil, 13.04.2013
    tivolil

    tivolil Gast

    Antworten

    Hallo !
    Danke für die Resonanz.
    Ich habe alles mit Interesse gelesen.
    Wie gesagt, ich bin auf diesem Gebiet völlig unerfahren.
    Die Situation ist ganz plötzlich eingetreten, so hatte ich noch keine Zeit mich zu informieren.
    Die Nachbarn haben von 5 Jahren 75000 Euro bezahlt und dort war noch mehr zu renovieren. Daher
    komme ich auf den Preis. Die Gegend ist nicht ländlich, sondern nah am Zentrum.
    Das Haus steht in einer verkehrsberuhigten kinderfreundlichen Siedlung.
    Zum Haus gehört auch noch ein Stellplatz.
     
  8. kathi

    kathi Gesperrt

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    Normalerweise bin ich ja auch der Meinung, dass Immoblien eine ganz gute Geldanlage sind, aber bei deinem Häuschen bin ich da doch eher skeptisch. Du musst was wegen der Fenster unternehmen, die Heizung kommt vermutlich auch bald........ was ist mit der Elektrik, den Rohren, dem Dach? Selbst bei den niedrigen Zinsen im Moment bekommst du bei einem Verkaufspreis von 85000 € noch irgendwas zwischen 1300-1500 Zinsen, aber du hast keine Investitionen mehr zu tätigen und musst dich nicht mit Mietern rumärgern. Das Haus bringt dir zwar, wenn du es zu dem Preis vermietet bekommst, um die 3600 € Miete, aber die Rücklagenbildung solltest du dabei nicht vergessen.
     
  9. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    das kann ich mir bei dem Verkaufspreis fast nicht vorstellen, das dort wo das Haus stehen soll eine beliebte Wohngegend ist mit guter Verkehrsanbindung. In der Regel ist bei so einem Verkaufspreis das Haus eher so ländlich, das man ohne Auto eher aufgeschmissen ist. Also so kann ich das wenigstens für meine Gegend sagen. Aber ok, kann natürlich in eurer Gegend ganz anders aussehen.
     
  10. #9 lostcontrol, 15.04.2013
    lostcontrol

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    ich mir auch nicht - aber ich hab keinen blassen schimmer wie die preise in marl so sind.
    das häusle ist winzig (sorry, aber 60qm fallen bei mir unter "klein"), der zustand schlecht...

    bei uns hier würdest du für das geld aber höchstens 'ne noch kleinere wohnung in einem 70er-jahre-hochhaus einer unbeliebten siedlung am stadtrand bekommen, ganz sicher kein häuschen mit grundstück, ach was, noch nicht mal ein grundstück...
     
  11. #10 Kitzblitz, 15.04.2013
    Kitzblitz

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    Solche kleinen Reihenhäuser sind im Ruhrgebiet häufig anzutreffen. Es handelt sich dabei i.d.R. um Häuser in Arbeitersiedlungen in der Nähe von Industrieanlagen (die es vielleicht heute schon nicht mehr gibt).

    In diesem Fall gehe ich stark davon aus, dass es sich um ein solches Arbeiterhaus in der Nähe der Chemischen Werke Hüls handelt.

    60 qm sind aus heutiger Sicht sicher nicht viel - doch wenn man sich einmal in die Zeit zwischen den beiden Weltkriegen versetzt und vergleicht, welcher Wohnraum einem Arbeiter sonst finanziell möglich war, kann man das vielleicht verstehen. Die Siedlungen wurden von den Fabrikbesitzern gebaut, um "ihre" Arbeiter an das Werk zu binden - kurze Wege zur Arbeitsstelle und günstige Mieten, so ging das damals. Man könnte es auch als zusätzliche soziale Leistung betrachten.

    Etwas besser gestellt waren seinerzeit die Bergarbeiter, deren Häuser waren etwas größer und sie hatten i.d.R. einen riesigen Garten mit Ställen (Schweine, Ziegen, Hühner) und dem "Häusken" (Plumsklo). Die Bergarbeitersiedlungen sind heute teilweise schön hergerichtet, stehen unter Denkmalschutz und die ehemaligen Wirtschaftsgärten sind zu Ziergärten gewandelt worden. Deren Bewohner konnten die unsanierten Häuser (meist Doppelhaushälften) relativ günstig den Zechenbetreibern abkaufen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
Thema: Vermietung eines Reihenmittelhauses zum teil renovierungsbedürftig
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