Vermietung eines Zimmers im Keller als "Zeit Zimmer"

Diskutiere Vermietung eines Zimmers im Keller als "Zeit Zimmer" im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Liebe Forumkollegen, ich plane die Vermietung eines Zimmers im Keller als "Zeit Zimmer", also z.B. für Bedienstete die mehrere Tage / Wochen zu...

  1. #1 Betongoldinvestor, 10.02.2020
    Betongoldinvestor

    Betongoldinvestor Gast

    Liebe Forumkollegen,

    ich plane die Vermietung eines Zimmers im Keller als "Zeit Zimmer", also z.B. für Bedienstete die mehrere Tage / Wochen zu Gast sind mit einer Tagespauschale von ca. 40 - 45€ / Tag.
    Geboten wird ein Möbliertes Zimmer mit Dusche, Kochgelegenheit, Kühl/Gefrierschrank, Kaffeemaschine, Mikrowelle, Bett, Schrank, Couch, Tisch, TV sowie Internetzugang.
    Benutzung Waschmaschine extra als Gebühr. Reinigung Zimmer 1x wöchentlich durch mich.

    Das Zimmer befindet sich in meinem eigenen Haus (Alleineigentümer). Privatperson. Wohnsitz Bayern, bei München. Bisher ist nichts vermietet, Hauseigentümer ist normaler Angestellter, keine weiteren Nebeneinkünfte.
    Haupteinnahmen durch Anstellung = 55.000€/ Jahr, Lohnsteuerklasse 1.

    Meine Fragen:

    - als was genau melde ich die Vermietung beim Finanzamt an?
    - wie wird die Sache versteuert bzw. wie berechne ich, was von den Einnahmen überhaupt übrig bleibt?
    - geschätzte Mieteinnahmen / Jahr = 15.000€ (abzgl. Unkosten, Ersteinrichtung, Service etc.)
    - Wasser, Strom, Heizung sollen pauschal beaufschlagt werden, da keine extra Zähler vorhanden sind.

    - Nebenbei eine zweitrangige Frage, gibt es wo einen Mietrechner online der mir berechnet was netto übrig bleibt, wenn ich als Vermieter sonst 0,0 Einkünfte aus selbstständiger Arbeit habe, also nur sagen wir 3 Wohnungen vermietet habe und davon leben möchte?

    Das wären meine ersten Fragen vorab.

    LG Alex
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Du versteuerst immer das Einkommen das du hast.
    Also im deinem Fall dein
    plus den Überschuss aus der Vermietung.
    Es gibt dafür keinen extra "Mietrechner" wie du es nennst. Du versteuerst immer die gesamten Einkommen, egal aus welchen Bereichen.
    Das was du vorhast würde ich als "Ferienwohnung" wohl deklarieren und dich darüber genauer informieren.
    In einer Steuertabelle kannst du dann nachschauen wie viel die Differenz mit u. oh. Einkommen aus Vermietung ausmacht.
     
  4. Andres

    Andres
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    Solange du nicht umsatzsteuerpflichtig wirst, musst du gar nichts anmelden. Du gibst die Mieteinnahmen nach Ende des Kalenderjahres in einer Anlage V zu deiner Steuererklärung an.

    Umsatzsteuer, ggf. Gewerbesteuer und dann auch Gewerbeanmeldung würde evtl. anfallen, wenn weitere hotelartige Nebenleistungen angeboten werden, Wäscheservice, Verpflegung, ...


    Dazu überschlägt man zunächst das zu versteuernde Einkommen. Die Einnahmen sind bekannt ...
    ... auch wenn ich nicht glaube, dass man bei diesem Preis und diesem Modell in die Nähe von Vollbelegung kommt, aber nehmen wir das doch einfach mal an. Davon werden Werbungskosten abgezogen: AfA des Gebäudes (falls zutreffend), Zinsen einer laufenden Finanzierung, Betriebskosten wie Heizung, Strom, Wasser, Versicherungen, ... alles nur entsprechend des Anteils der Wohnfläche der vermieteten Einheit am gesamten Gebäude, außerdem weitere Aufwendungen, die du für die Vermietung hattest.

    Wirklich sehr grob überschlagen gehen dann wahrscheinlich so knapp 30 % Einkommenssteuer von den Mieteinnahmen ab.


    Dafür kannst du einen ganz normalen Lohnsteuerrechner verwenden. Der Überschuss aus der Vermietung wird ganz genau so versteuert, als hättest du eine entsprechende Gehaltserhöhung bekommen.
     
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  5. #4 ehrenwertes Haus, 10.02.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Das wird nicht mal bei Vollvermietung erreicht.
    Es sei denn du hast 40 € Gewinn pro Tag und dein Kalender gibt dir 375 Tage im Jahr vor.
    Entweder geht mein Kalender falsch oder du hast einen Rechenfehler.
     
  6. #5 Betongoldinvestor, 10.02.2020
    Betongoldinvestor

    Betongoldinvestor Gast

    Äm ok,

    danke für die Antworten.

    Also zum versteuern, ich kann mir nicht vorstellen, dass ich auf die Vermietung Abgaben für Arbeitslosenversicherung, Krankenversicherung etc. bezahlen muss.
    Von dem her wäre ein normaler Lohn Brutto / Netto Rechner eher nicht geeignet.

    Die Frage war zum einen, was passiert solange ich voll Erwerbstätig bin und Einkünfte habe, zum anderen wie errechnet sich das Netto, also der Gewinn, wenn ich 0,0€ aus normaler Arbeit habe. Da können ja kaum die Sozialabgaben usw. anfallen, das hat mit der Vermietung ja nichts zu tun.
    Allenfalls normale Steuern.

    Die Rechnung passt schon, der tages Mietpreis bewegt sich um die 40 bis 45€, je nach dem an wen vermietet wird. Im Nachbarort wird z.B. immer mehrere Wochen an Bundespolizisten vermietet, welche in der Nähe ihre Lehrgänge usw. absolvieren.
    Da kommt einiges zusammen. Deswegen möchte ich nur immer kurze Verträge schließen, als Zeit Zimmer und wenns auch mal nur 3 tage sein sollten.
    Unterm Strich den Vorteil, ich habe nie eine Mietnomade, zudem mehr als 400€ All in wäre an EInnahmen an einen Langzeitmieter nicht zu machen.
    Auf die Zeit Zimmer Variante komme ich so bei 30 Tagen und 40€ auf 1200€.

    Die Auslastung wird nicht immer 100% sein, aber annähernd, insbesondere bei Bundesbediensteten, die Abrechnung ist dort einfach und zuverlässig und bei uns am Flughafen wird es immer Mieter geben die eine eigene Bleibe während des Lehrgangs etc. suchen.

    Primär geht es mir um die o.g. Fragen.
    Dass ich das ganze dem Finanzamt nicht anmelden muss, kann ich mir nicht vorstellen. Ein Quasi Handwerkerzimmer wie es das ja sein wird, wird doch sicher irgendwo gemeldet werden müssen?

    Dann bleibt die Frage, wie gebe ich Nebenkosten pauschal geschätzt an, also Wasser, Strom, Heizung.
    Kann ich da einfach sagen in den 40€/ Tag sind 10€ pauschal fü diese Kosten + Müll, allgemein Strom, Wartungskosten usw. und die wöchentliche Reinigung drin? Es wird ja das ganze Mobiliar gestellt, samt Bettzeug, Internetzugang usw.

    LG
    Alex
     
  7. #6 immobiliensammler, 10.02.2020
    immobiliensammler

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    Und der Kellerraum ist überhaupt als Wohnraum zugelassen (baurechtlich)? Genügend Fensterfläche in Relation zur Grundfläche? Geschoßhöhe?

    Dir wurde auch nicht empfohlen, einen Brutto/Netto-Rechner zu verwenden sondern einen Lohnsteuerrechner!

    Solange Du hauptberuflich angestellt bist fällt auf die Einnahmen aus Vermietung keinerlei Sozialabgaben an. Solltest Du dies eines Tages nicht mehr sein musst Du Dich entweder privat krankenversichern oder freiwillig versichert in der gesetzlichen Krankenversicherung bleiben. Wenn Du dich für letzteres entscheidest musst Du auf Deine Mieteinnahmen Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung zahlen, Mindestbeitrag aktuell rund 195 Euro monatlich.

    Wie @Andres schon geschrieben hat, eine spezielle Anmeldung gibt es für Einkünfte aus Vermietung nicht, Du musst nur im Folgejahr die Einkünfte in Deiner EInkommensteuererklärung angeben!
     
  8. #7 Betongoldinvestor, 10.02.2020
    Betongoldinvestor

    Betongoldinvestor Gast

    ok,

    danke für den ausführlichen Post immobiliensammler.

    Ob der Kellerraum dafür zugelassen ist, weiss ich nicht. Da ich es ja offenbar auch nirgends melden muss, überprüft dies ja auch niemand.

    Wie aber kann ich dann einem Mieter eine Rechnung schreiben, wenn ich die Vermietung nirgends anmelden muss?
    Egal ob Handwerker oder BG oder BP, zur Abrechnung mit denen muss ich ja eine Rechnung ausstellen?

    Ich werde dann mal einen reinen Lohnsteuerrechner testen und schauen was aktuell rauskommt an zusätzlichen Steuern.

    In ein paar Jahren habe ich vor zu kündigen und meine beiden Wohnungen + Keller zu vermieten.
    Das sind Kaltmiete dann etwa 2800€ bis 3000€.
    Hier wollte ich mir mal ausrechnen, was nach Steuern und Krankenversicherung dann übrig bleibt zum leben.
    Das aber nur nebenbei.

    Primär möchte ich nun erst mal das eine Zimmer zu Geld machen, es leer stehen zu lassen macht keinen Sinn.

    LG
    Alex
     
  9. #8 immobiliensammler, 10.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 10.02.2020
    immobiliensammler

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    Es ist halt bauaufsichtlich nicht zulässig, einen Raum zu Wohnzwecken zu nutzen, der dafür überhaupt nicht zugelassen ist. Das kann z.B. im Brandfall ein Problem werden, in Oberbayern gab es m.E. die Brandkatastrophe mit etlichen Totesopfern, da ging irgendjemand meines Wissens in Haft, da die Unterkunft überhaupt nicht als solche zugelassen war. Ansonsten sehe ich auch nicht, wer Dir daraus ohne besondere Vorfälle einen Strick drehen könnte, eventuell ein unzufriedener Kunde, der da genauer nachfragt, kann dann in einer Nutzungsuntersagung enden.

    Wieso soll ich ohne vorherige Anmeldung beim Finanzamt keine Rechnung oder Quittung schreiben dürfen? Was hat das eine mit dem anderen zu tun?

    Ich würde Dir empfehlen, hier einen Steuerberater einzuschalten, der kann Dich auch im Vorfeld schon beraten!

    Ergänzung:
    Gerade gefunden was ich noch im Hinterkopf hatte:

    https://www.abendzeitung-muenchen.d...gen.01dac4b0-b728-4e1f-9492-72abb0870122.html

    Gab dann übrigens drei Jahre Haft für den Betreiber.
     
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  10. #9 ehrenwertes Haus, 10.02.2020
    ehrenwertes Haus

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    Du kannst doch selber in das Kellerzimmer ziehen und deine Wohnung vermieten.


    Pah, solche böse Worte, die du da sagst...

    Was nicht gemeldet werden muss, warum dann aus der Vermietung von nicht gemeldeten Räumen Steuern zahlen?
    Muss man Mietern Rechnungen schreiben?


    Und einen professionellen Vermieter, wenn sich einer für die Schnapsgeburt findet.
     
  11. #10 Tinnitus, 11.02.2020
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    Und wenn dir die Nutzung untersagt wird darfst du Schadenersatz für die neue Bleibe des Mieters zahlen. Vor genau diesem Modell hat HuG in einem Vortrag gewarnt, da ging es um einen Keller, dessen Raumhöhe zu gering war.
     
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  12. Duncan

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    die sollten sich bei der avisierten Zielgruppe
    durchaus recht schnell finden lassen, darunter dürften auch einige mit juristischer Vorbildung sein.
    selbst das fällt dir bei einer Nutzungsuntersagung auf die Füße, da wirst mit eigenem Wohneigentum doch noch akut wohnungssuchend...

    Hatte da ja selbst mal ein ausgebautes Kellerzimmer, das meine Schwester damals als "Kinderzimmer" genutzt hat - nach der Wende und Auszug meiner Schwester kam dann der Gedanke das als Ferien-/Monteurzimmer zu vermieten, ließ man nach genaueren Erkundigungen ganz schnell bleiben...
    Ist denn nun bis heute Gäste- und Bügelzimmer.
     
  13. #12 Betongoldinvestor, 11.02.2020
    Betongoldinvestor

    Betongoldinvestor Gast

    ok,

    also nicht danke für die nicht so tollen ANtworten von "ehrenwertes Haus"

    Ich antworte aber trotzdem auf die Bemerkungen.

    - Nein, ich ziehe nicht ins Kellerzimmer, und dass ich das kann ist mir bewusst. Warum sollte ich das tun, was hat die Antwort mit meinen Fragen zu tun?
    - und ja, z.B. die Verwaltung der BP oder den Firmen welche ihren Arbeiter die Unterkunft bezahlen wollen eine Rechnung haben.
    - die dumme Antwort mit der Schnapsgeburt verstehe ich nicht, bitte solche dummen Antworten unterlassen, vielen Dank.


    Noch einmal zur Erinnerung, es soll ein Monteurzimmer / Zeit-Zimmer werden, Vermietung tageweise!
    Somit ist die Mietdauer auf sagen wir 4-6 Wochen am Stück begrenzt. Keine Dauervermietung an Langzeitmieter.

    Bzgl. Raum, dieser hat ca. 16qm, zwei Fenster, eine Ent / Belüftung, Tageslicht sowie gute LED Beleuchtung, trocken, Heizung, Raumhöhe muss ich nachmessen, denke es sind ca. 2,40 Meter. Zugang 2x möglich, 1x Treppenhaus Flur vom Haus und 1x Aussentreppe. Fluchtwege sind also 2x gegeben zusätzlich übers Fenster, also 3 Fluchtwege.

    Ich kenne die Vorschriften nicht, aber ich habe denke ich gute Voraussetzungen für den Raum.
    Die Elektrik ist auf aktuellem Stand, entsprechend abgesichert, FI, Nasszelle, Abstände, Rauchmelder, etc.

    So, im Internet lese ich, dass dies sehrwohl angemeldet werden muss, und zwar durch eine Meldung der Nutzungsänderung.
    Oben im Threat wurde aber geschrieben, es sei nirgends hin zu melden sondern am Ende des Jahres nur die Anlage N bei der Steuer zu machen.
    Kann also was nicht ganz passen von den Informationen.

    Was Steuerberater angeht, kann ich mich gerne Schlau machen, es sollte jedoch für dieses eine kleine Zimmer kein RIesen Aufwand darstellen, zumal ich unter dem Betrag der Umsatzsteuer fällig wird bleibe und rein Privat derzeit nur dieses eine Zimmer vermieten will.

    Nur sekundäre Info:
    Später in ein paar Jahren ist dann geplant, das ganze Haus zu vermieten, hier dann an Langzeitmieter für Etage 1, 2 und falls ich noch draufbaue auch Etage 3.
    Mein Ziel ist es, meine Arbeit zu kündigen und mich durch die Mieteinnahmen zu finanzieren. Ich möchte von meinem Leben noch was haben und das nicht mit 67 sondern max. 50 Jahren. Ziel ist hier das Leben in Thailand, zumindest den Großteil des Jahres dort verbringen.
    Deswegen will ich mir schon annähernd genau durchrechnen, was 1. das derzeitige Zimmer Netto auf mein Brutto drauf einbringt und 2. in ein paar Jahren Netto von den reinen Mieteinnahmen übrig bleibt, soweit ich keiner Arbeit mehr nachgehe. Dass ich mich Krankenversichern muss ist mir klar, solange ich in D gemeldet bin, dann aber zum Minimalstbeitrag z.B. bei der Schmarotzerkasse AOK.


    Zum Schluss, ich habe noch nie vermietet und mich damit bisher nicht befasst. Ich fange gerade damit an und stelle als Anfänger Fragen. Diese können für erfahrene Leute natürlich dumm und unüberlegt sein. Darauf aber dumme freche Antworten zu geben finde ich unfair.

    Vielen Dank an die, die mir hilfreiche Informationen geben wollen.

    Alex
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 11.02.2020
    ehrenwertes Haus

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    Stimmt, es passt etwas nicht. Nur sind das nicht die Antworten, die du hier erhalten hast, sondern dein Durcheinanderwürfeln ganz verschiedener Sachverhalte.

    Vermietung muss man nirgends melden.
    Eine Nutzungsänderung muss man melden, die hat aber nicht mit dem Mietrecht, sondern mit Baurecht zu tun.



    Das du ein Neuling bist als evt. zukünftiger Vermieter ist kein Problem.
    Die Hilfbereitschaft hier sinkt nur in zunehmendem Maß, wie du, egal welchen Tipp du erhälst, grundsätzlich auf kontra gehst.

    Spare dir alle Informationen, das kostet dich am wenigsten Zeit.
    Spare dir dir Prüfung aller rechtlichen Voraussetzungen, um den Kellerraum baurechtlich als Wohnraum nutzen zu dürfen. Nichtprüfung kostet erst mal nichts.
    Schlage weiterhin alle Hinweise in den Wind.

    ... wundere dich dann nicht, wenn von offizieller Seite geprüft wird und alle die schönen eingesparten Kosten für Vorabinfos und -prüfungen zum Schnäppchenpreis vor Erstvermietung zu bekommen gewesen wären.


    Wann wird nochmal USt fällig? Hängt das von der Anzahl der zu vermietenden Wohnungen/Zimmer ab?
     
  15. #14 Goldhamster, 11.02.2020
    Goldhamster

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    Hallo zusammen, liebe Forumsgemeinde, lieber Alex,

    Vergesst bitte nicht, dass der liebe Alex ein RECHT auf zielführende Antworten in einem Fachforum wie diesem hat!

    Zum Thema möchte ich auch beitragen:
    Die angesetzte jährliche Vermietdauer bei Kurzzeitvermietung erfordert einen entsprechenden Zeiteinsatz von Vermieterseite. Kann der Vermieter hier nicht auf ausreichend kompetente menschliche Kapazitäten zurückgreifen, kann es böse Überraschungen geben. Auf jedem Fall, wenn die Mietverhältnisse sich als kurzfristiger als angedacht herrausstellen.

    Wie hoch hat Alex seinen eigenen Zeiteinsatz bei der Geschäftidee angesetzt?
    Wie hoch die entstehenden Verwaltungs- u. Bewirtschaftungskosten?

    Gut bewirtet stets
    DER HAMSTER
     
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  16. #15 Betongoldinvestor, 11.02.2020
    Betongoldinvestor

    Betongoldinvestor Gast

    Danke Hamster des Goldes für Deine Antwort.

    Zeitlich bin ich so eingestellt, dass ich jeden Tag frühs und abends zuhause bin. Zeitlich also kein Problem bzgl. Ab / Anreise Mieter.
    Auch Reinigung 1x die Woche kein Problem oder eben öfter.
    Vertretung in Familie vorhanden, kein Problem. Zudem muss ich ja keine Mieter annehmen, falls ich nicht möchte oder tatsächlich keine Zeit habe oder die Mitdauer zu kurz ist bzw. mir der Mieter nicht zusagt etc.

    Verwaltungskosten keine Ahnung, ist ja meine eigene Freizeit die ich einbringe. Bewirtet wird nicht, da Küche / Kühlschrank etc. im Raum vorhanden.
    Nur Mietverträge, Reinigung Zimmer mache ich.

    Den Verbrauch von Wasser, Strom, Heizung muss ich wie schon erwähnt schätzen, das wird ja dann nicht versteuert sondern als Nebenkosten abgerechnet (für das Finanzamt dann nur z.B. 30 anstatt 40€ der Tagesmiete).

    LG
    Alex
     
  17. #16 immobiliensammler, 11.02.2020
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    Lesen und das gelesene gedanklich verarbeiten kannst Du aber schon, oder? Du hast oben gefragt, wie Du das beim Finanzamt anmelden musst und die korrekte Antwort bekommen. Du kannst natürlich den Antrag auf Nutzungsänderung auch zum Finanzamt schicken, keine Ahnung was die damit machen! Wo bitte wurde geschrieben, dass Du bei Vermietung nur die Anlage N abgeben musst? Zeig mir das Zitat mal - Vermietung ist Anlage V, steht auch oben, muss man nur lesen und auch verstehen.

    Geh zum Steuerberater, der erklärt Dir honorarpflichtig warum es steuerlich egal ist, ob Du 30 € Miete und 10 € Nebenkosten oder 40 € Miete einnimmst!
     
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  18. #17 taxpert, 11.02.2020
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    Dann geb ich halt auch noch meinen Senf dazu!

    Steuerrecht:

    Die -auch kurzfristige!- Vermietung eines einzelnen Raumes ist zunächst auch "nur" private Vermögensverwaltung. Hierfür sieht das Steuerrecht zwar grundsätzlich eine Erklärungspflicht, nicht jedoch eine "Anmeldepflicht" vergleichbar §138 AO vor.

    Ausnahme: Die kurzfristige Überlassung von Räumen ist nicht nach §4 Nr.12 UStG steuerbefreit. Soweit die Einnahmen die Grenzen des §19 UStG übersteigen ...
    ab 2020 22.000 €...

    ...sind unaufgefordert USt-Voranmeldungen abzugeben.

    Daneben kann sich natürlich eine Meldepflicht aus anderen Rechtsgebieten ergeben, z.B. gegenüber der Gemeinde.

    Soweit neben der reinen Wohnraumüberlassung noch weitere Leistungen erbracht werden -z.B.
    besteht natürlich die Möglichkeit, dass bereits ein Beherbergungsbetrieb vorliegt, der nach §14 GewO bzw. §138 AO meldepflichtig ist.

    Aus steuerlicher Sicht führt dies zunächst zu niedrigeren Einkünften, da sowohl tatsächlicher als auch fiktiver Aufwand höher sind. Negativ ist natürlich, dass die anwachsenden stillen Reserven steuerhaftet sind.

    Im außersteuerlichen Bereich kommt es -wie gesagt- zu einer höheren finanziellen Belastung, da hier dann z.B. durch Zwangsmitgliedschaft bei IHK und BG entsprechende Beiträge fällig werden. Besonders relevant dürfte hier insbesondere jedoch die weitaus höheren feuerpolizeilichen Ansprüche werden!

    Bitte für so etwas NIE einen Lohnsteuerrechner benutzen! Ein Lohnsteuerrechner versucht aus den Einnahmen das zu versteuernde Einkommen zu ermitteln! Dabei wird nicht nur der ArbN-Pauschbetrag, sondern z.B. auch die beschränkt abziehbaren Sonderausgaben berücksichtigt, die ggf. mit steigenden Einkommen auch steigen!

    Daher stimmt das eigentlich in den wenigsten Fällen!

    Tendenziell besser ist es, den ESt-Rechner auf der Seite des BMF zu verwenden und dort das zu versteuernde Einkommen lt. letztem Steuerbescheid einzugeben. Hat man eine zumindest grobe Ahnung, welche Einkünfte (NICHT Einnahmen!) sich aus der weiteren Tätigkeit ergeben, kann man einfach das zu versteuernde Einkommen entsprechend erhöhen. Alternativ gibt die Seite den Grenzsteuersatz an, so dass man zumindest einen Eindruck von der steuerlichen Belastung für weitere Einkünfte erhält.


    Betriebswirtschaftlich:

    Ich befürchte, dass Du dir die Vermietung des Zimmers tendenziell etwas schön rechnest!

    Leerstandszeiten
    Heir wird es sich zumeist um eine Anreise am Montag und Abreise am Freitag handeln. Das wären -um im Hoteljargon zu sprechen!- nicht 5 tage, sondern 4 Nächte! Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Lehrgänge im Schnitt zwei Wochen dauern und das Zimmer durchgehend gebucht wird, bleiben gute 50 Tage oder fast 15% Leerstand!

    Klientel
    Ich weiß zwar nicht, wie die Abrechnung bei den Kollegen vom Bund aussieht, aber wenn sie auch nur einigermaßen ähnlich zu den Modalitäten für bayrische Beamte ist, hast Du ein Problem!

    Für Aus- und Fortbildungsreisen werden mir die entstandenen Hotelkosten erstattet. Dabei beträgt der "normale" Höchstbetrag 90 € je Übernachtung, im Großraum München sogar 120 € je Übernachtung! Was bietet mir dein Kellerzimmer, dass ich zu Gunsten meines Dienstherren sparen sollte und NICHT in ein adäquates Hotelzimmer gehe?

    Was bleibt sind also doch eher Leute, die die kosten selber tragen müssen und auf das Geld achten wollen/müssen oder Pfennigfuchser, die einen Fixbetrag oder Per Diem bekommen und so ihr Gehalt aufbessern.

    Mietausfall
    Auch in diesem Bereich hast Du natürlich die Möglichkeit, dass sich deine Kunden "auf französisch verabschieden". Nur ist dann natürlich dein Mietausfall tendenziell geringer als bei einem echten Mietnomaden! Andererseits hast Du durch die kurzfristige Vermietung zum großen Teil Personen, die nicht besonders achtsam mit deinem Eigentum umgehen als Kunden! Ich persönlich vermiete auch eine Wohnung nur kurzfristig. Ich rechne mit einer Schwund-/Schadensquote von Minimum 10% pro Mieter. Mein persönliches negatives Highlight waren exakt 100 Tage Mietzeit und ein Schaden von über 3.000 € zzgl. ausstehender Miete bei einer Kaution von 2.000 €!

    Kosten
    Auch hier wieder ...
    Du kannst natürlich auf Mundpropaganda hoffen, aber ... s.o.!
    Sobald Du entsprechende Vermittler oder Portale brauchst, wirst Du feststellen, dasse snur zwei Sorten gibt!

    Die einen verlangen einen recht hohen Prozentsatz, wenn ein Mietvertrag über sie abgeschlossen wird, die anderen verlangen einen Pauschalpreis, egal ob über sie vermittelt wird oder nicht! Einen Tod musst Du immer sterben!

    taxpert
     
  19. Duncan

    Duncan
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    Du bist bei weitem nicht der Erste mit dem Gedanken. Neben der Vermietung von 3 WE + 1 Fremdenzimmer solltest du noch erhebliche andere Einkünfte haben, z.B. eine Rente damit dies was wird oder sehr gute sonstige Rücklagen. So man nicht auf Kosten der Substanz leben möchte, also aus dem Haus nur noch Geld rauszieht und an Reparaturen nur das allernotwendigste machen lässt wird das mit so einer geringen Anzahl an WE nichts mit dem davon Leben können, auch nicht in Thailand. Du brauchst dort als Farang auch nicht viel weniger als in DE, so du nicht deinen Lebensstil stark den der Thais anpassen willst. Und ich bin mir sehr sicher, dass du nicht wie ein Reisbauer im Issan leben möchtest.
    Auch wird die Visa-Situation da zunehmend spannend. Gute 60 % der deutschen Rentner erhalten eine Rente die alleine für ein Retirement-Visa (ab mind. 50, 1 Jahres wie auch 5 Jahres-Visa) nicht ausreichend ist. Wo es zwar zu einem Versuche gibt den Erwerb von Grundeigentum zu ermöglichen (bisher für Ausländer praktisch unmöglich!) wird auf der anderen Seite durch die Immigration Police sehr strikt gegen Visa-Verstöße vorgegangen, schon wenige Tage Overstay führen schnell zu horrenden Strafen und 10-Jahre Wiedereinreiseverbot. Du wirst also damit Leben müssen immer einen Plan B zu haben, was über Kambodscha oder Philippinen z.B. gut zu realisieren wäre. Im Übrigen gehört für Longtime-Visa eine Krankenversicherung mit zu den Voraussetzungen. Aber das gute, wenn du Geld hast ist die Gesundheitsversorgung in Thailand sehr sehr gut, wenn du kein Geld hast lässt man dich immer noch nicht sterben, was in einigen westlichen Ländern schon mal passieren kann. (Wenn auch etwas verschleierter als so direkt formuliert). Ach so Heirat mit einem Staatsbürger wie auch (unterhaltspflichtige/minderjährige) staatsangehörige leibliche Kinder verbessern deine Visa-Problematik nicht! Und nie vergessen: das Land ist eine monarchistische Militärdiktatur! Nicht das man nicht auch in Diktaturen angenehm leben kann, ich hab mich persönlich als DDR-Bürger auch nicht wirklich unwohl gefühlt, aber ich bin da auch hineingeboren und kannte damals als Kind nichts anderes. Aber man sollte das nicht unberücksichtigt lassen. Von den Expats und Residents hört man nicht umsonst in erster Linie sehr viel Gemecker über das Land, in dem sie dort seit Jahren leben. Man sollte halt vorher sehr genau wissen was man da tut und wohin man sich begibt. Aber gibt da schon sehr schöne Flecken Erde, in die man sich blind verlieben kann.

    Ich habe den Verdacht du überschätzt den "verbrauchbaren" Anteil an den Mieteinnahmen. Die nötigen Rücklagen für Erhaltung, Instandsetzung und Modernisierung (u.a. auch aus gesetzlicher Verpflichtung) werden insbesondere von Eigenheimbewohnern gerne mal stark unterschätzt. Auch wenn das neue Dach noch 50 Jahre hin sein mag, die Rücklagen dafür sollte man heute schon jeden Monat mit einpreisen und vorhalten.
    Du solltest als Verbrauch langfristig nicht mehr als 20 % der Netto-Miete veranschlagen. Minus Steuer. Minus Versicherungen. Minus Visa-Kosten...
     
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    Von wem und wodurch?
    Beim Finanzamt? Glaubichnicht. Zeich doch ma, watt du in dieset Intanät jelesen hast. So mit Link oder so.
    Bis auf den Buchstaben N: Richtig. Preisfrage: Was ist "es"?
    Und wenn Weihnachten und Ostern (und die Ferien- und/oder Urlaubszeit) nicht auf ein Wochenende fallen, wird es noch mehr.
    Kurzfristige Absagen, weil die morgen angesetzte 4-Wöchige Schulung doch nicht stattfindet: Ausgeschlossen? Oder steht schon der nächste Mieter vor der Tür und es gibt keinen Leerstand?
    Den Aufwand, einen Mieter zu finden, mit ihm einen Vertrag abzuschließen, dazu zu schreiben/telefonieren, ggf. auch mal ohne Abschluss am Ende, Schlüssel-/Wohnungsübergaben, die Wartezeiten dabei, wenn dem Mieter 5 Minuten nach der vereinbarten Zeit einfällt, dass er doch erst morgen kann - hast du das irgendwo eingeplant? Willst du das von Thailand aus machen?
     
  21. #20 Betongoldinvestor, 11.02.2020
    Betongoldinvestor

    Betongoldinvestor Gast

    Also,

    danke erneut für die Antworten.

    Leider werden viele Dinge hineininterpretiert, die ich so nicht geschrieben habe.

    Zur Antwort "taxpert":
    vielen Dank für die sehr ausführlichen Antworten. Was die Schönrechnung angeht, momentan steht der Raum leer und bringt mir nichts.
    Vermiete ich fest an einen Wochenendheimfahrer, so kann ich max. sagen wir 350-400€ verlangen. Da bleibt nach Steuerabzug kaum was übrig. Zudem die Gefahr, dass jemand mal nicht ausziehen will, Thema Mietnomade.
    Das habe ich bei einem zeitlich begrenten Vertrag nicht, oder halt nur max. 6 Wochen. Längere Verträge mache ich nicht, wenn jemand länger bleiben will, gibts einen neuen Vertrag nach 6 Wochen usw. Zudem bekomme ich bis 45€/ Tag, wenn ich an BGS, BP vermiete. Das zahlt deren Arbeitgeber direkt an mich. Und es ist absoluter Bedarf in Flughafennähe gegeben, keine Sorge also diese Art Kurzmieter oder aus dem Baugewerbe etc. jemand zu bekommen.
    Ein Leerstehen von paar tagen ist mir egal wenns dazu kommt, denn wenn z.B. die BP 6 Wochen am Stpck da ist, der Nachfolger schon vor der Türe steht gibt das bei 45€ satte 1350€. Und selbst wenn es nur 1000€ sind, um ein vielfaches besser als nur 350-400€.
    Zum Thema Einrichtung, ich beschaffe schon qualitativ sehr gute Sachen. Schäden kanns immer geben.

    Danke für den Tip mit dem Steuerrechner, ich schaue mir das mal noch genauer an.

    Zur Antwort von "Duncan":

    Danke für die Belehrung über Thailand und deren Gesetze usw.
    Danach habe ich aber nicht gefragt. zudem reise ich seit 10 Jahren nach Thailand, kenne die Gesetze und Regeln und auch weiß ich, in welchem instabilen Zustand das Land ist. Dennoch möchte ich in ein paar Jahren (so ist der Plan) noch was von meinem Leben haben und zwar mit 50 Jahren und nicht älter.
    Ob es dann tatsächlich Thailand wird, ich auf die Philipinen oder in ein anderes Dritteweltland ausweiche wird sich zeigen.
    Zudem habe ich über 150.000€ an erpartem und mein Immobolienwert bewegt sich derzeit bei 1,25 Millionen Euro.
    Ich habe also beste Voraussetzungen mit 50 Jahren diesen Schritt zu tun. Der steht aber momentan nicht zur Debatte.
    Zudem habe ich vor, aufzustocken, bedeutet 2x 130qm Wohnung und 1x 95qm Wohnung zudem 1x Keller Zimmer zum vermieten.
    Raum München weiß man ja, dass dies wohl schon einiges an Einnahmen bringt. Klar, Steuer, Rücklagen usw. gehen weg, ist mir alles klar, aber mir reichen um die 2000€ zum leben in Thailand aus. Und 2000€ sollten übrig bleiben, es heisst ja nicht, dass ich in Thailand dann faul in der sonne liege und nix tue, ein paar Baht hier, ein paar da... und ja ich weiss, dass dies offiziell nur in gewissen Bereichen und Berufen geht aber glaub mir ich habe meine Connections.

    Soviel zu Thailand bzw. dem "Ruhestand" mit 50. Bitte dadrüber nicht mehr diskutieren, das war nur eine Nebenbeiinfo weil ich einfach mal ausrechnen wollte was mit 3 Wohnungen und 1 kleinen Zimmer nach Steuern und Krankenversicherung und halt die laufenden Kosten so übrig bleibt.

    Zur Antwort von "dotz":

    Die Mietdauer istz dadurch begrenzt, weil ich diese so festlege. Ich habe mal 6 Wochen genommen, weil solange meist die BP´ler da sind. Ich würde keinesfalls Vertraäge länger als 6-8 Wochen machen.
    Bitte das Gängeln unterlassen nur weil ich Anlage N in der Steuer geschrieben habe. Mein Gott was ist das für ein Forum in dem man gleich blöd angemacht wird nur weil es halt ein anderer Buchstabe ist. Dann ist es halt Anlage V...
    Wenn noch jemand rechtschreibfehler oder so findet, immer her damit für jeden wirble ich mir dann einen :-).
    Was möglichen Leerstand angeht, habe ich ja oben schon beschrieben. Die Auslastung wird trotzdem gut sein, ich bin nicht der einzige der Zimmer vermietet, das machen andere in der Gegend auch und zwar sehr erfolgreich und der Andrang ist da sonst würde ich das ja nicht machen.
    Letztlich ist es mir egal, ich habe definitiv mehr Einnahmen auf diese Weise und mehr Sicherheit. Natürlich auch mehr Publikum und mehr Abnutzung aber das ist doch meine Sache. Vielleicht verkaufe ich den ganzen Schuppen in 1-2 Jahren wenns mich reitet, wer weiss. Ich habe viele Wege die ich gehen kann und möchte halt aktuell den im Eingangspost beschriebenen gehen.

    Puh, viel text, aber so hilfreich und sachlich hier viele Antworten sind, einige Mitglieder und deren Antworten greifen einen förmlich an und lesen sich herablassend und das finde ich sehr unmenschlich und nicht in Ordnung.

    LG
    Alex


    Ich hoffe man versteht nun, warum ich als Zeitzimmer / Monteurzimmer vermieten möchte und sogar die Reinigung mit anbiete. Ich habe Zeit und bin jeden Tag vor Ort. Und nein ich bin nicht in Thailand und nein ich mache das nicht von Thailand aus (das ist für die falsch interpretierten und nicht so tollen anderen Antworten anderer Mitglieder). Bitte schon genau lesen, was ich schreibe. Thailand ist in ein paar Jahren, wenn ich 50 Jahre alt bin interessant.
     
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