Vermietung einzelner Zimmer in der Steuererklärung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Fabian, 25.02.2015.

  1. Fabian

    Fabian Gast

    Hallo zusammen.
    Wir haben dieses Jahr in unserem ungenutzten Zimmer unserer ETW eine Studentin untergebracht. Und jetzt dämmert mir, das da ne Menge arbeit bei der Steuererklärung ansteht nächstes Jahr...
    Ich hab mir die entsprechenden Teile in der Steuersoftware angesehen, bin aber noch nicht so recht glücklich.
    Da ist irgendwas von Etagenweiser Vermietung, was bei uns aber nicht Zutrifft.

    Zur Sachlage:
    Die Studentin bewohnt eines von drei 14m²-Schlafzimmern und kann natürlich Wohnzimmer/Küche/Bad/Garten mit nutzen. Im Mietvertrag stehen die 14m² und der Hinweis, dass sie den Rest der Wohnung nutzen kann. Die Anderen beiden Schlafzimmer nutzen meine Frau und ich.
    Ist es dann korrekt wenn ich Angebe, das 33% der Werbungskosten auf die Mieterin entfallen?

    Jetzt gibts es ja diverse Werbungskosten/Abschreibungen. Zum einen die 2%/Jahr vom Gebäudewert, die Nebenkosten und die Zinskosten. Werden die dann alle zu 33% auf die Mieterin umgelegt?
    Da kommen bei mir rund 12000€ absetzbare Kosten bei raus, also ca. 4250€ "Verlust". Nachdem wir von der Studentin aber nur rund 3300€ Miete verlangen kommen da dann 900€ Steuerabzug bei raus. Macht dann das Finanzamt Ärger wegen mangelnder Gewinnerzielungsabsicht? Wir wollen der Studentin jetzt eigentlich nicht 1000€ mehr Miete abverlangen, nur damit das FA happy ist...

    Danke für alle Hinweise schonmal..
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    33 % der Werbungskosten, die einheitlich für die ganze Wohnung anfallen, ja. Sollten sich Kosten direkt dem vermieteten Zimmer zuordnen lassen (neuer Bodenbelag, Wandanstrich, ...), wäre diese Kosten voll abzugsfähig.


    Wie oben: Sofern sie nicht direkt zugeordnet werden können, was bei der Untervermietung innerhalb der eigenen Wohnung eher die Ausnahme sein wird.


    Das müsstest du bitte noch näher erklären: Wie kann man mit 3300 Einnahmen und 12000 Ausgaben einen Verlust von 4250 machen? An einen Grenzsteuersatz von 21 % glaube ich bei diesen finanziellen Verhältnissen auch nicht so richtig, aber das ist eher zweitrangig.


    Dass man keinen Gewinn gemacht hat, bedeutet nicht, dass man nicht die Absicht hatte. Mal davon abgesehen, dass ich an deinem Zahlenwerk die o.g. Zweifel habe, würde das FA solche Ideen erst nach mehreren Jahren entwickeln - dann aber mit der dann noch zulässigen maximalen Rückwirkung. Es ist also gut, dass du diese Frage jetzt stellst.

    Die Gewinnerzielungsabsicht muss auf einen Zeitraum von 30 Jahren erkennbar sein. Wenn deine im Verhältnis zur Miete hohen Werbungskosten auf eher einmalige Umstände zurückzuführen sind, langfristig aber etwas übrig bleiben wird, ist das kein Problem. Dass ein Gewinn auf 30 Jahre erzielt werden soll, bedeutet aber nicht, dass erst nach 30 Jahren geprüft wird. Nach 3-5 Jahren wird das FA meist anfangen, Fragen zu stellen.

    Außerdem sollte die Höhe der Miete im Blick behalten werden. Ich kann mir zwar nicht vorstellen, dass knapp 20 €/m² für ein "WG"-Zimmer unter 66 % der ortsüblichen Miete liegen, aber man sollte das mal überprüft haben.
     
  4. #3 Grottenolm, 26.02.2015
    Grottenolm

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    Hab mich mal eben Angemeldet..

    Ich habs mal etwas genauer ausgerechnet.(Alle Werte pro Jahr)
    Gebäudewert Abschreibung 280.000*2%=5590€
    Kreditzinskosten: 6050€
    Nebenkosten(NK+Strom+Internet): 4380€
    Summe=16030€*33%=5290€
    Das ist dann ja mein "Verlust" richtig?
    Die Studentin zahlt 280€ im Monat, also 3360€/Jahr
    3360€-5290€=-1930€
    Grenzsteuersatz ist nicht so hoch, weil wir schon 4000€ Pendlerpauschale 4000€ Kinderbetreuungskosten und 4200€ Riester absetzen. Netto kommt da also rund 550€ zurück



    Theoretisch kommen wir in die Gewinnzone wenn wir keine Kreditzinsen mehr zahlen. Also auf lange Sicht würde es passen.

    Die Miete ist auf das Zimmer allein bezogen 20€/m²(12€ kalt) ja. Wenn man die Mitnutzung der Restlichen Wohnung mit 33% ansetzt ist die Berechnungsgrundlage aber 35m². Das wären dann 5,14€/m² kalt. Für einen Neubau wie unseren sind in der Gegend 11-13€/m² kalt üblich. Mit 8,25€/m² kalt wären wir ja grad bei den 75%. Dann sollte es soweit passen?
     
  5. Andres

    Andres
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    Nein, das sind die berücksichtigungsfähigen Werbungskosten.


    Das ist der steuerliche Verlust - und diese Zahl klingt schon eher richtig. Jetzt ist noch die Frage, ob die Annahmen für die Berechnung der Werbungskosten zutreffend sind. Mir fehlt hier z.B. eine Position für Erhaltungsmaßnahmen der WEG, hauptsächlich zu Lasten der Rücklage. Außerdem stellt sich natürlich die ewige Frage, ob der Gebäuderwert korrekt ermittelt wurde.


    Ok, das erklärt's.


    Vorsicht: Es genügt nicht, dass in 30 Jahren ein Gewinn erzielt werden würde. Es muss auch die Absicht bestehen, so langfristig zu vermieten. Bei einem Mietshaus ist das kein großes argumentatives Kunststück - bei einer selbstgenutzten Wohnung sieht es anders aus. Man könnte unterstellen, dass die Vermietung eingestellt würde, wenn z.B. ein weiteres Kinderzimmer benötigt wird.

    Ich habe schon so meine Bedenken, ob das FA hier mitspielt. Damit die Vermietung Gewinn abwirft, müsste das Darlehen weitgehend getilgt sein und/oder die Miete steigen. Das sind zwar beides Dinge, die irgendwann passieren werden, aber ob ihr dann noch vermietet ...? Eines ist klar: Zu dem Zeitpunkt, an dem das FA anfangen wird, die Gewinnerzielungsabsicht zu prüfen, werdet ihr noch weit davon entfernt sein, einen Gewinn zu erzielen.


    Ganz so funktioniert das nicht. Die ortsübliche Miete für ganze Wohnungen ist nicht der Vergleichsmaßstab für die Vermietung einzelner Zimmer. Aber das soll nicht euer Problem sein - bei diesen Verhältnissen würde ich mir gar keine Sorgen machen.


    Die 75 % gibt es schon ein paar Jahre nicht mehr. Das aktuelle Maß der Dinge sind 66 %.


    Ich kann dir keine endgültige Lösung des Problems bieten. Ein Steuerberater kann vielleicht eine fundiertere Auskunft geben, aber eben auch keine verbindliche. Nebenbei ist der StB bei diesen Größenordnungen schlicht unwirtschaftlich. Das FA könnte zwar eine verbindliche Auskunft geben, aber damit wäre auch gleichzeitig dokumentiert, dass du selbst Zweifel an einem zu erwartenden Gewinn hast.

    Mein Vorschlag wäre, einerseits daran zu arbeiten, in die Gewinnzone zu kommen: Kredit zügig tilgen (ist auch sonst in eurem Interesse) und alle paar Jahre die Miete sanft anpassen. Andererseits besteht die Gefahr, dass das FA irgendwann den Abzug der Werbungskosten für die Vermietung kassiert. Die Steuererstattungen sollten also nicht auf den Kopf gehauen werden, d.h. sollte das FA irgendwann Forderungen stellen, sollte das möglichst nicht in den persönlichen Ruin treiben.
     
  6. #5 Grottenolm, 26.02.2015
    Grottenolm

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    Wir haben noch keine Abrechnung bekommen was die WEG-Kosten angeht. Da kenn ich bisher nur die Vorrauszahlung.
    Die Zahl hab ich vom Bauträger. Geh mal davon aus, dass das stimmt, nachdem der selbst vermietet.

    30 Jahre wirds hoffentlich nicht dauern. Nach unser aktuellen Planung sind die Tilgungszinsen bis 2020 von 5500€ auf 2400€ gesunken. 2026 sind wir konservativ geplant Schuldenfrei. Realistisch betrachtet sind wir eher 2023 durch.

    Das sich ein StB nicht Lohnt war auch mein Gedanke, von da vielen Dank für die Tipps an der Stelle.

    Unser Finanzbeamte ist sehr Nett und hilfreich, aber aus o.G. Gründen wollte ich mich erst an den Wenden, wenn ich ein plausibles Konzept habe :91:

    Sind wir schon dran. Auch dank der Mieteinnahmen sind wir an der Grenze was wir überhaupt Tilgen können.

    Wie Gesagt haben wir noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten, von da besteht mit der Abrechnung die Gelegenheit die Miete bzw. NK anzupassen. Wenn wir die Miete die Nächsten Jahre in Richtung 320€ anpassen, wären wir gegen 2022 bei der schwarzen Null. Sollte ein realistischer Horizont sein.
     
  7. Pitty

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    Redest Du hier von der Zahlung der Rate an die Bank pro Jahr oder von den eigentlichen Zinsen pro Jahr? Ich finde diese als Zinsen recht hoch.
     
  8. #7 Grottenolm, 28.02.2015
    Grottenolm

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    Schön wärs.
    Die Rate an die Bank ist 27000€/Jahr
    ~240000€@2,50%->6000€Zinsen
     
Thema: Vermietung einzelner Zimmer in der Steuererklärung
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