Vermietung / Erstbezug Denkmal-Immobilie

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von holger.hamburg, 22.11.2008.

  1. #1 holger.hamburg, 22.11.2008
    holger.hamburg

    holger.hamburg Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe mich heute angemeldet. Ich bin sehr froh ein kompetentes Forum gefunden zu haben da ich kein Know-How auf diesem Gebiet habe. Es ist meine erste Wohnung als Kapitalanlage da ich sonst als junger Mensch (30 J.)zuviel Geld für unsinnige Dinge ausgebe ;-)

    Ausgangslage:
    - ich habe eine DG-Wohnung in Potsdam gekauft (70m2), Bj. 1860,Sanierungsdauer 1 Jahr, 50 Wohnungen wurden saniert vom Bauträger, Fertigstellung 31.12.2008, Einzug Mieter ab 1.2.2009, Wohnungsabnahme 18.11.08,
    natürlich gekauft vor Sanierung (70% Sanierungskosten,Denkmal AFA), sehr hochwertige Sanierung (Eichenparket, Alno-Küche, Fahrstuhl von TG zur Wohnung etc.).

    Von einer guten Freundin habe ich einen angenehmen Mieter gefunden (Vorstandsmitglied Versicherung). Ich habe ein Brief bekommen von der Verwaltungsgesellschaft, die bereits in der Teilungserklärung beschrieben war. Kosten 16,38 Wohnung, 5,17 Euro TG.

    Fragen:
    1. die Verwaltung kann ich doch selbst übernehmen von der Wohnung? Am Ende des Jahres mache ich dann die NK-Abrechnung und nur das Gemeinsschaftseigentum wird dann verwaltet, aber diese Kosten sind nicht transparent in dem Angebot zur Verwaltung. Wo hoch sind die normal? Muss ich dazu noch einen Vertrag erhalten? Gibt es vorgeschriebene Preise dafür? Es ist Erstbezug und eine Eigentümerversammlung gab es somit noch nicht.

    2. Woher bekomme ich einen Mietvertrag. Hinweise im Netz als Vorlage? Haben Sie einen parat? (Mail). Ich möchte vom Mieter 3NK-Mieten als Kaution, und eine Selbstauskunft (woher bekomme ich die Vorlage?).

    Was setze ich an NK an da keine historischen Daten vorhanden sind? Was muss ich noch beachten. Was muss auf jeden Fall in den Mietvertrag?

    Danke,
    Holger
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    <a href="http://www.janolaw.de/vorlagen/konfigurator/immobilien_und_miete/mietvertrag_und_verhaeltnis/wohnraum-mietvertrag.html" target="_blank">Mietvertrag</a>
    <p>
    Das ist erstmal ein aktueller Mietvertrag. Dann wäre da noch die Frage nach der "selbstverwaltung":
    Natürlich kannst du dein Eigentum selbst verwalten. Eine NK-Abrechnung wird von der Verwaltung für Eigentümer am Ende des Jahres erstellt. Du musst nur die Posten aus der Abrechnung nehmen, die du nicht umlegen darfst. (Rücklage, Instandhaltung etc) Was du umlegen kannst steht in der Betriebskostenverordnung.
    <p>
    Die Kaution: Du darfst nur maximal 3 Monatsmieten Kaution nehmen. Die vorauszahlungen werden dabei nicht mitgerechnet. Zur Kalkulation: 40 m³ wasser bei einem durchschnittlichen 1 Pers Haushalt. Strom geht wohl extra.
    <p>
    <a href="http://www.amazon.de/gp/product/3837007448?ie=UTF8&tag=vermieter-21&linkCode=as2&camp=1638&creative=6742&creativeASIN=3837007448">Für Vermieter von Wohnraum</a><img src="http://www.assoc-amazon.de/e/ir?t=vermieter-21&l=as2&o=3&a=3837007448" width="1" height="1" border="0" alt="" style="border:none !important; margin:0px !important;" />
    <p>
    oder auch der hier:
    <a href="http://www.amazon.de/gp/product/3937887814?ie=UTF8&tag=vermieter-21&linkCode=as2&camp=1638&creative=6742&creativeASIN=3937887814">Immobilien richtig vermieten</a><img src="http://www.assoc-amazon.de/e/ir?t=vermieter-21&l=as2&o=3&a=3937887814" width="1" height="1" border="0" alt="" style="border:none !important; margin:0px !important;" />

    Das wäre mal mein Rat, bevor du ins blaue "vermietest" und dabei auf die Nase fliegst. Anhand deines Posts sehe ich, dass das bei dir ohne Infos schnell nach hinten gehen kann.
     
  4. #3 holger.hamburg, 22.11.2008
    holger.hamburg

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    Danke. Das Buch habe ich bereits bestellt und ich wollte auch bei Janolaw den Vertrag zusammenstellen,aber dazu 2 Fragen:


    Wie viel Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten sollen verbrauchsabhängig berechnet werden (mindestens 50%)? Prozent:
    __

    Wie viel Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten sollen verbrauchsunabhängig berechnet werden (mit den verbrauchsabhängigen Kosten zusammen muss sich 100% ergeben)? Prozent:
    __

    Woher bekomme ich diese Infos? Was soll ich ansetzen oder wer bestimmt es? Was kostet den die Verwaltung vom Gemeinschaftseigentum? Es ist Fernwärme und angesetzt sind 2,5 Eurom2 alles (inkl. Heizung, Wasser) außer Strom.

    Gruß,Holger
     
  5. #4 Eddy Edwards, 22.11.2008
    Eddy Edwards

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    Die Angaben sind in der Regel in der Gemeinschaftsordnung festgelegt bzw. in einer Versammlung festzulegen. Allein festlegen ist nicht möglich.

    Na die genannten Kosten sollten schon passen.

    Wenn es noch keinen Vergleich gibt, ist es schwer festzulegen, aber das könnte ggf. passen, wer hat das angesetzt?
     
  6. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Der DMB hat mal einen Betriebskostenspiegel erstellt. Demnach sind 2,55 € pro qm als NK normal und durchschnitt. Also liegst du da ganz richtig.

    Prozentwerte: zwischen 70/30 bis 50/50 ist alles drin. An deiner Stelle würde ich mal in den Verwaltervertrag schauen, wie es dort angegeben wird bzw mal in die Teilungserklärung schauen. Dort sind keine Prozentwerte und meist eigentumsanteile maßgebend. Also geht das zu 100% nach qm (Würde ich mal schätzen. Das muss man eben mal umsetzen/ umrechnen).

    In dem linken Bereich des Forums hat's ein paar links. zB HeizKV (Heizkostenverordnung), dort ist die Umlegung der Heizkosten geregelt, die du dir vor erstellung der Nk-Abrechnung mal durchlesen solltest.
    BetrKV, die Betriebsksotenverordnung regelt, welche Kosten umlegbar sind und wie.

    Das Handbuch ist ein querschnitt aller Vermietermäßigen Pflichtwissensgebieten.

    Gemeinschaftseigentum: das steht im Verwaltervertrag. Meist etwas zwischen 15-25 € pro Einheit und Monat.

    Wenn ich Fragen übersehen habe, bitte kurze Info ;)
     
  7. #6 holger.hamburg, 22.11.2008
    holger.hamburg

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    aber es gab doch bis jetzt keine "Gemeinschaftssitzung". Es waren in dem Gebäude bisher keine Wohnungen und Erstbezug ist im Jahr 2009 und der neue Mieter ist der erste der diese Wohnung als solches nutzt. Also woher den Schlüssel festsetzen und rauslassen? Wer gibt mir die Info? *EDIT* schaue dann mal in die Teilungserklärung*

    Die Kosten mit 16,38 Euro für Wohnung und 5,17 Euro TG sind für die Verwaltung der Wohnung angesetzt. Den Vertrag wollte ich aber nicht unterschreiben, aber was ist mit den Kosten für die Verwaltung des Gemeinsschaftseigentums? Muss ich explizit dafür einen Vertrag anfordern? Ich betrachte die beiden Dinge getrennt oder geht das nicht? Also das wären ca. 20 Euro für Wohnung + TG und dann nochmal 15-25 Euro für Gemeinschaftseigentum? Also in meinem Fall dann nur der letzte Betrag...das wäre doch recht viel nur die Verwaltung?! Also bei Verwaltung von Wohnung+TG und Gemeinschaftseigentum ca. 50 Euro..:-(
     
  8. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Mietverwaltung = sondereigentumsverwaltung
    Es sollte also trotzdem noch ein Verwaltervertrag bestehen. Den hast du mit dem Erwerb der Wohnung bekommen.
     
  9. #8 Eddy Edwards, 22.11.2008
    Eddy Edwards

    Eddy Edwards Erfahrener Benutzer

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    Der Verteilerschlüssel ist fürs gesamte Objekt anzuwenden. Somit bringt eine einzelne Festlegung keine Punkte.

    Schaue noch mal genau in den Vertrag. Die Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum können auch je Wohnung gelten. Zumindest passen die genannten Kosten. Es wird eher ein separater Vertrag für die Sonderverwaltung geschlossen. Was das kostet habe ich allerdings keine Infos hier.
     
  10. #9 holger.hamburg, 22.11.2008
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    Ich habe alles gefunden in der Teilungserklärung. Dort steht 70% Verbrauchsbezogen und der Verwalter beschrieben. Dort steht das Verwalterhonorar mit 18,97 Euro (netto) je Eigentumseinheit. Das ist also der Wert für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und den anderen, mir vorliegenden Vertrag für die Wohnung und TG, brauche ich nicht unterschreiben...Danke für den Hinweis. VG; Holger
     
Thema: Vermietung / Erstbezug Denkmal-Immobilie
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