Vermietung in Dubai, VAE

Diskutiere Vermietung in Dubai, VAE im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Leute, ich habe Mitte letzten Jahres den Kaufvertrag für ein Projekt in Dubai unterschrieben. Aktuell wird noch gebaut (hoffentlich dieses...

Emre

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Hallo Leute,

ich habe Mitte letzten Jahres den Kaufvertrag für ein Projekt in Dubai unterschrieben. Aktuell wird noch gebaut (hoffentlich dieses Jahr noch fertig :) ).

Nun sitze ich an der Steuererklärung für das Schmuckstück.
Dazu habe ich ein paar Fragen, die ihr mir hoffentlich aus Erfahrung beantworten könnt.
Mit den Vereinigten Arabischen Emiraten besteht das Doppelbesteuerungsabkommen, falls das was zur Sache tut.

- Ich habe in 2019 nur 20% des Kaufpreises gezahlt, der Rest wird bei Fertigstellung fällig. Gebe ich bei den Anschaffungskosten usw. trotzdem den vollen Kaufpreis an? Wie funktioniert hier die Abschreibung? Habe leider nichts dazu gefunden, nur für Immobilien im EU-Ausland.
Meiner Meinung nach müsste die AfA wie in Deutschland gehandhabt werden wegen dem Abkommen, bin ich da richtig?

- Leider gibt es hierzu auch verschiedene Meinungen bzgl. dem richtigen Formular. Erst dachte ich daran, das in der Anlage AUS zu vermerken. Allerdings habe ich irgendwo gelesen, dass das durch das Doppelbesteuerungsabkommen auch in der Anlage V gemacht werden kann. Mein Finanzamt ist sich da auch nicht sicher und meinte, ich solls mal so machen, wie ich es für richtig halte - wird ja geprüft.. :D
Ich mache das nun einfach mal unter V+V.. Jemand schon damit Erfahrung gemacht?

Danke euch schon mal für die Antworten.
 

immobiliensammler

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Was sagt denn Dein Steuerberater dazu? Ich würde eigentlich auf Anlage AUS tippen! Die Anrechnung der Steuer in Dubai (eigentlich ja vorgeschrieben) scheidet dann ja aus, da die Steuer dort exakt 0 % beträgt!
 
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Emre

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Habe keinen Steuerberater und um die Uhrzeit erreiche ich auch keinen :D
Schau mal, das hier hatte ich dazu gefunden: www. lohnsteuer-kompakt .de/fag/2019/2841/was_gilt_fuer_vermietungseinkuenfte_aus_dem_ausland
Der vorletzte Absatz sagt: "Vermietungseinkünfte aus Drittländern (nicht EU-/EWR-Staaten) unterliegen in Deutschland dagegen vollständig dem Progressionsvorbehalt und sind in der Anlage AUS zu erklären. Die ausländischen Einkünfte sind dann nach den deutschen Steuervorschriften zu ermitteln. Hinweis: Die Anlage AUS steht aktuell bei Lohnsteuer kompakt nicht zur Verfügung.

Doch Vorsicht: Einige Doppelbesteuerungsabkommen (z.B. mit der Schweiz) sehen die so genannte Anrechnungsmethode vor. Dann sind die ausländischen Vermietungseinkünfte in der Anlage "V" zu erklären. Die im Ausland auf die Vermietungseinkünfte bezahlte Einkommensteuer ist auf die deutsche Einkommensteuer anrechenbar."

Daher der Gedankengang mit der Anlage V.
 

immobiliensammler

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Daher der Gedankengang mit der Anlage V.

Keine Ahnung, ich hatte die Problematik bisher nur mit geschlossenen Immobilienfonds in NL und USA, da gilt aber eben nicht die Anrechnungsmethode, sondern die Freistellung mit Progressionsvorbehalt. Eben über die Anlage AUS.

Aber ist doch kein Problem, heute kontaktierst Du eben noch kurz einen Steuerberater, der erklärt Dir das genau, Abgabefrist ist ja erst um 24 Uhr!
 

ehrenwertes Haus

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Die Anrechnung der Steuer in Dubai (eigentlich ja vorgeschrieben) scheidet dann ja aus, da die Steuer dort exakt 0 % beträgt!
0% Steuern anrechnen ist doch kein Problem.

Aber ist doch kein Problem, heute kontaktierst Du eben noch kurz einen Steuerberater, der erklärt Dir das genau, Abgabefrist ist ja erst um 24 Uhr!
Stimmt. Ich bin mir sicher, dass man auch den StB einsparen kann. Ist doch noch massig Zeit sich durch diverse Foren zu fragen, bei einem so spontanen Problem.
 

taxpert

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- Leider gibt es hierzu auch verschiedene Meinungen bzgl. dem richtigen Formular. Erst dachte ich daran, das in der Anlage AUS zu vermerken. Allerdings habe ich irgendwo gelesen, dass das durch das Doppelbesteuerungsabkommen auch in der Anlage V gemacht werden kann.
Nein, es gibt nicht verschiedene Meinungen, sondern verschiedene Sachverhalt!

Das DBA regelt -wie @immobiliensammler bereits erklärt hat- nicht nur welchem der Staaten das besteuerungsrecht zusteht, sondern auch, wie die Doppelbesteuerung vermieden wird! Im Fall des DBA-VAE wird ausschließlich die Anrechnungsmethode angewendet!

Die Einkünfte sind daher in D voll steuerpflichtig und die im Ausland gezahlte Steuer, die der deutschen ESt entspricht, wird auf die Steuerlast angerechnet.

Es ist daher -anders als bei der Freistellungsmethode- eine Anlage V auszufüllen. Daneben gehören diese Einkünfte in die Anlage AUS in die Zeilen 4-11. Ein kleiner Tipp: Ein Blick in die auch online abrufbare Anleitung zur Anlage AUS erspart gelegentlich den Besuch beim StB! Gilt übrigens für alle Anleitungen!

Wie funktioniert hier die Abschreibung?
Da die Einkünfte nach deutschem Recht ermittelt werden, genau wie bei einer Immo in Buxtehude! Hier also keine AfA, da nicht fertiggestellt!

taxpert
 

Emre

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Nein, es gibt nicht verschiedene Meinungen, sondern verschiedene Sachverhalt!

Das DBA regelt -wie @immobiliensammler bereits erklärt hat- nicht nur welchem der Staaten das besteuerungsrecht zusteht, sondern auch, wie die Doppelbesteuerung vermieden wird! Im Fall des DBA-VAE wird ausschließlich die Anrechnungsmethode angewendet!

Die Einkünfte sind daher in D voll steuerpflichtig und die im Ausland gezahlte Steuer, die der deutschen ESt entspricht, wird auf die Steuerlast angerechnet.

Es ist daher -anders als bei der Freistellungsmethode- eine Anlage V auszufüllen. Daneben gehören diese Einkünfte in die Anlage AUS in die Zeilen 4-11. Ein kleiner Tipp: Ein Blick in die auch online abrufbare Anleitung zur Anlage AUS erspart gelegentlich den Besuch beim StB! Gilt übrigens für alle Anleitungen!


Da die Einkünfte nach deutschem Recht ermittelt werden, genau wie bei einer Immo in Buxtehude! Hier also keine AfA, da nicht fertiggestellt!

taxpert

Vielen Dank für die Antwort! Hatte vorhin bei einem Stb angerufen, der mir nicht weiterhelfen konnte.
Wieder etwas gelernt - wie du sagst, stand schon im ersten Satz zur Anlage AUS, dass das auf jeden Fall ausgefüllt werden muss, was ich erfolgreich überlesen hab.

Stimmt, AfA erst nach Fertigstellung. Dann werde ich heute wohl doch fertig. Nochmals Danke an alle :)
 

hELLfIRE

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Es gäbe unter umständen auch noch die Möglichkeit umgehend beim zuständigen Finanzamt eine Fristverlängerung zu beantragen.
Dann hätte man noch etwas mehr Luft und Zeit und kann das ganz in Ruhe machen bzw. sich auch noch einmal besser dazu beraten lassen, falls gewünscht.
 

ehrenwertes Haus

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Was kostet so eine Immobilie in Dubai ca?

Stand vor ca. 1 Jahr als Investment bei einer seriösen Baufirma, 50 qm 1Zi-Wohnung ab ca. 400.000 € Neubau im Investoren-Ghetto.
Stand heute: gleich Immo, die schon seit einigen Monaten fertig sein sollte, schlappe 130.000 €.

Hier klagt man über Wohnungsnot, dort gibt es ein Überangebot an Wohnungen, Bestands und Neubauten.

Wer dort als Investmentimmos kauft, will Abschreibungsobjekte, Eigennutzung oder zockt.
 

jorgk

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50 qm 1Zi-Wohnung ... Neubau im Investoren-Ghetto.
Wer will so was _nutzen_, also da länger drin hausen? Ich dachte immer Expat's gehen dahin um Kohle zu machen - aber nicht um sich zu kasteien. Und so viele AirBnB Nutzer kann es doch da auch nicht haben.
Offenbar verstehe ich das System nicht.
 

Emre

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Es ist wie überall. Es gibt schlechte und gute Projekte. Wenn du primär eine hohe Rendite anstrebst, wirst du wahrscheinlich in ein Low-Budget Projekt investieren, welches dir die ersten Jahre 10% Rendite abwirft.
Nach 3 Jahren schaust aber in die Röhre, weil der Bauträger sich nicht mehr um das Objekt kümmert und niemand will mehr drin wohnen.

Ich habe für mich entschieden, in einer B-Lage zu investieren mit einem eher kleinen Bauträger, der auf westliche Qualität setzt. Mein Kaufpreis sind knapp 2700€/qm. Das Projekt soll für Expats im mittleren Einkommenssegment als Wohnung dienen. Gym, Tiefgarage, BBQ-Area, Pool und sonstiger Luxus inklusive. Solche Projekte wirst du aber nicht finden, wenn du auf gängigen Seiten unterwegs bist, da das Geld lieber in die Qualität investiert wird statt in Werbung. Außerdem rechne ich mit einer Rendite von 8-9%.
Wer mehr Infos haben will, kann mir auch gern privat schreiben.
 

GSR600

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Danke, warum nimmt man nicht einen Steuerberater, der vermutlich weniger wie 1 m2 kostet?
Das interessiert mich einfach persönlich.
 

Emre

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Bisher klappt es ganz gut, das alles selber zu machen. Hab auch ein wenig Spaß dran, muss ich zugeben :D
 

Goldhamster

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.....Solche Projekte wirst du aber nicht finden, wenn du auf gängigen Seiten unterwegs bist, da das Geld lieber in die Qualität investiert wird statt in Werbung. Außerdem rechne ich mit einer Rendite von 8-9%.
.....

Hallo @Emre

wie berechnest du denn diese sog. Rendite von 8-9%?
(jeder rechnet ja anders und öfters werden bestimmte Kosten einfach weggelassen/ausgeblendet/schöngerechnet)

Hast du alle Kosten drin?

schönes WE dir
HAMSTI
 

taxpert

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Es gäbe unter umständen auch noch die Möglichkeit umgehend beim zuständigen Finanzamt eine Fristverlängerung zu beantragen.
Dann hätte man noch etwas mehr Luft und Zeit und kann das ganz in Ruhe machen bzw. sich auch noch einmal besser dazu beraten lassen, falls gewünscht.
Und mit was will man die Fristverlängerung begründen?

taxpert
 

hELLfIRE

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Und mit was will man die Fristverlängerung begründen?

taxpert

Wie Emre das begründen kann, liegt tatsählich an seiner persönlichen Situation.
Ein mögliche Begründung könnte es jedoch auch im Zusammenhang mit dem Corona-Virus geben.
Dazu gibt es auch ein FAQ vom BFM. Ich dachte der wäre hier bekannt.

Aber bestimmt kommt gleich wieder @immobiliensammler um die Ecke und erklärt mir, dass das ja nur für mein Finanzamt in meiner Stadt gilt und es im restlichen Deutschland für allen anderen Vermieter ganz anders ist und ich hier wieder einmal versuche, mit der Ausnahme von der Ausnahmeregelung meine Aussage richtig zu machen.

FAQ „Corona“ (Steuern) vom Bundesfinanzministerium Stand 29.06.2020
5.Besteht die Möglichkeit einer Fristverlängerung für die Abgabe von Steuererklärungen?

Für Steuerpflichtige, die sich nicht von einem Steuerberater, Lohnsteuerhilfeverein oder einer anderen zur Beratung befugten Person beraten lassen, endet die allgemeine gesetzliche Abgabefrist für das Kalenderjahr 2019 am 31. Juli 2020, für nicht beratene Land- und Forstwirte mit vom Kalenderjahr abweichendem Wirtschaftsjahr am 31. Januar 2021. Sollten Sie aufgrund der Corona-Krise nicht in der Lage sein, diese Frist einzuhalten, wenden Sie sich bitte an Ihr zuständiges Finanzamt und bitten um eine Fristverlängerung.

Steuerpflichtige, die einen Steuerberater, Lohnsteuerhilfeverein oder eine andere zur Beratung befugte Person mit der Erstellung der Steuererklärungen beauftragt haben, haben die Steuererklärun-gen für den Veranlagungszeitraum 2019 bis zum Ablauf des Monats Februars 2021 abzugeben (beratene Land- und Forstwirte mit abweichendem Wirtschaftsjahr bis zum Ablauf des Monats Juli 2021). Konnten die Berater Steuererklärungen für den Veranlagungszeitraum 2018 wegen der Belastungen durch die Corona-Krise - unverschuldet - nicht pünktlich abgeben, kann rückwirkend ab dem 1. März 2020 Fristverlängerung beantragt werden. Die Fristverlängerungen werden in diesen Fällen bis längs-tens zum 31. Mai 2020 gewährt. Wurden in diesen Fällen bereits Verspätungszuschläge festgesetzt, werden diese insoweit erlassen.

Um die Finanzbehörden zu unterstützen und die Antragsbearbeitung zu beschleunigen, übermitteln Sie bitte Ihren Antrag elektronisch über das Online-Finanzamt Mein ELSTER (https://www.els-ter.de/eportal/formulare-leistungen/alleformulare/eingfristverl).
 

ehrenwertes Haus

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Aber bestimmt kommt gleich wieder @immobiliensammler um die Ecke und erklärt mir, dass das ja nur für mein Finanzamt in meiner Stadt gilt und es im restlichen Deutschland für allen anderen Vermieter ganz anders ist und ich hier wieder einmal versuche, mit der Ausnahme von der Ausnahmeregelung meine Aussage richtig zu machen.
Nein, das kann ich auch.
Bestimmt weißt du auch wie @Emre den coronabedingten Aufschub begründen kann, einschließlich der erforderlichen Nachweise.
Wenn gar nix mehr geht, kommst du bestimmt mit psychiatrischen Gutachten um die Ecke: unfähig zur fristgerechten Abgabe Steuererklärung wegen psychischem Ausnahmestand verursacht durch die Pandemie.

Viel einfacher: StB beauftragen. Das geht auch nach dem 31.07 problemlos.
 
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Vermietung in Dubai, VAE

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