Vermietung in einem Einfamilienhaus

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von mischka, 04.07.2015.

  1. #1 mischka, 04.07.2015
    mischka

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    Hallo zusammen, ich habe da eine Frage:

    Ich beabsichtige ein Haus zu kaufen, welches vorher als Mehrgenerationenhaus benutzt wurde, d.h. im oberen Geschoss ist eine vollwertige Wohnung mit Küche, Bad, etc ebenso wie im Erdgeschoss. Die obere Wohnung möchte ich gerne vermieten, und zwar an gute Freunde. Das Problem: Einige Anschlüsse sind nur ein mal vorhanden: Nur ein Stromzähler von den Stadtwerken (es existiert ein separater Stromzähler für die obere Wohnung, allerdings ist der nicht geeicht und die Stadtwerke lesen nur einen ab), nur ein Telefonanschluss, etc.

    Da ich wie gesagt an gute Freunde vermieten möchte, die ich seit Jahren bzw. Jahrzehnten kenne, ist das kein Problem, bei 1und1 bekomme ich 3 Telefonnummern, da kann man sich einen Anschluss teilen. Jedoch weiß ich nicht, wie ich das vertraglich regeln soll. Es ist ja so, dass das kein normaler Wohnungsmietvertrag sein kann, sondern eher so eine Art WG-Vertrag in dem wir verabreden, dass die obere Etage deren Domizil wird, die untere unser. Wie genau müsste so ein Vertrag aussehen? Was für Stolpersteine könnten uns erwarten? Worauf ist zu achten?
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    nachvollziehbar.
    DAS dürfte sich damit mittel- bis langfristig erledigt haben.
    das sollte man ändern, gucken ob genug Leerrohre vorhanden sind, ansonsten bei der Leitungsverlegung gleich darauf achten, dass man an Leerrohren nicht spart. Im Zweifel soviel wie reingeht.
    Irrtum, das ist ein Problem. Du wirst dich nie auf die mieterfreundliche, gesetzliche Regelung zurückziehen können, man wird immer noch ein Bisschen mehr verlangen, man ist ja schließlich befreundet....
    Vermietung an Fremde, Mietverträge lässt man von rechtskundigen erstellen, das kann z.B. die angepasste Variante von H&G sein. Technisch wie vertraglich sollte die Abrechnung der Nebenkosten geklärt sein. Bei geteilten Telefon/Internetzugängen sollte die Haftungsfrage geklärt sein, in DE gibts immer noch die sog. Störerhaftung. Im Gegensatz zum Nutzer ist der Anschlussinhaber greifbar.
     
  4. #3 Pharao, 04.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2015
    Pharao

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    Hi Mischka,

    wenn da schon ein ungeeichter Zwischenzähler ist für`s obere Stockwerk, dann lässt sich hier doch bestimmt ein geeichter Zähler nachträglich noch einbauen, oder nicht? Auch beim Telefonanschluss wäre die Frage, ob sich da nicht ein neuer Anschluss mit wenig Aufwand legen lässt? Denn ihr müsst hier auch die rechtliche Seite mitbedenken.

    Grundsätzlich solltest du das ganze so vermieten, wie wenn das fremde Leute und keine Freunde wären! Und das beinhaltet m.E. auch, das mietvertraglich alles sauber nach geltendem Gesetz geregelt ist. Hintergrund ist ganz einfach, solange ihr euch gut versteht, könnt ihr Vereinbarungen, ect treffen wie ihr lustig seit. Wenn das Verhältnis aber mal nicht mehr so toll seinen sollte (Grund warum ist hier völlig egal), dann fangen meistens die Probleme mit solchen "Spezialsachen" wie zB nur ein Stromzähler, ect. an.

    Das ganze klingt schon etwas nach "das sind eigentlich 2 eigenständige Wohnungen" und dann funktioniert das m.E. nicht mit WG Vertrag bzw. ich würde das nicht so lösen.

    Bei dir klingt das so, als müsste das zwangsläufig passieren und dem ist mit Sicherheit nicht so!
     
  5. Duncan

    Duncan
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    So sehe ich das auch, nur eine Frage der Zeit. Auch wenn es bei den einen 10 oder gar 15 Jahre gut geht.
     
  6. Pharao

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    Das die Gefahr hier durchaus besteht, das ist unstrittig. Aber das bedeutet NICHT, das dies unweigerlich irgendwann passieren muss!
     
  7. #6 lostcontrol, 04.07.2015
    lostcontrol

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    Hallo mischka,
    erstmal: ich schliess mich @Duncan vollinhaltlich an, vor allem was die Sache mit der "Vermietung an Freunde" angeht.

    Wie ist das Haus denn im Grundbuch eingetragen?
    Das im Volksmund "Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung" genannte Haus läuft offiziell ja als "Zwei-Parteien-Haus".
    Das ist ein wesentlicher Unterschied den Du bei Deinen Plänen beachten solltest.
    Ich würde SEHR großen Wert darauf legen dass die beiden Wohnungen komplett getrennt abgerechnet werden können, einzig bei einer Zentralheizung würde ich mich da auf Ausnahmen einlassen - wobei man da schauen sollte wie sich das denn so im Verhältnis zwischen den beiden Wohnungen bewegt - bei einer kleinen "Einliegerwohnung" lohnen sich Kosten und Aufwand für entsprechende Heizkostenverteiler meist nicht.

    Von wann ist denn das Haus? Vor 1960 oder nach 1960?
    Bzw. wann wurde das letzte mal die Stromverlegung neu gemacht?
    Hier im Privathaus hat die Einliegerwohnung selbstverständlich einen eigenen Stromzähler, ebenso wie die "Hauptwohnung".
    Wir haben aber keinen Allgemeinstromzähler weil ALLES außer der Einliegerwohnung über den Zähler der "Hauptwohnung" läuft. Das ist hier bei uns kein Problem, aber falls das bei Dir auch so sein oder werden sollte kann ich Dir nur empfehlen das entsprechend mietvertraglich zu regeln (in meinem Fall habe ich da eine anpassbare Pauschale).

    Viel relevanter als der Strom (sofern in dem Haus nicht gerade Nachtspeicheröfen und Elektroboiler die Wärme erzeugen) ist aber das Wasser.
    Dafür solltest Du AUF JEDEN FALL entsprechende Zähler in der Einliegerwohnung einbauen. Und wenn's 3 Stück sein müssen (haben wir in vielen alten Wohnungen - einmal Küche, einmal Bad, einmal Klo z.B.).
    Wasser ist üblicherweise nach den Heizkosten der allergrößte Streitfaktor.
    Nur mal als Beispiel: Wir haben da in mehreren Jahrzehnten eine Bandbreite von 10 Kubik jährlich bis zu 140 Kubik jährlich erlebt.
    Single-Frauen zwischen 20 und 40 verbrauchen erfahrungsgemäß am meisten Wasser. In Wohnungen mit Badewanne wird regelmässig auch mehr Wasser verbraucht als in Wohnungen in denen es nur eine Dusche gibt.
    Einen Wasserzähler einzubauen (auf Putz) kostet nicht allzuviel, auf jeden Fall DEUTLICH weniger als der Ärger den Du ohne Wasserzähler erleben wirst.

    Es wird unter Garantie eines werden.

    Du bist nicht verpflichtet einen Telefonanschluss zu stellen. Das mal grundsätzlich. Aber an Deiner Stelle würde ich da nicht teilen.
    Frage: In unserem 7-Parteien-Haus könnten 6 Parteien sich locker ein WLAN teilen. Das könnten die prima unter sich ausmachen - wenn sie wollten. Will aber niemand. Obwohl's für alle DEUTLICH billiger wäre. Warum nicht?

    Einen zusätzlichen Telefonanschluss zu legen ist eh nicht so das Problem - bis zum Haus zahlt das die Telekom und wie man's dann im Haus verteilt sollte auch nicht so das Problem sein sofern noch nicht renoviert wurde (davon gehe ich jetzt mal aus).

    Hast Du Dir auch schon Gedanken um den Fernsehanschluss gemacht?
    Gibt's Kabelanschluss im Haus?

    Mach einfach einen ganz normalen Wohnungsmietvertrag und sorge dafür dass wenigstens Wasser und Strom eigene Wohnungszähler bekommen. Telefonleitung würde ich auch verlegen lassen, einfach weil's zum Standard gehört.
    Bezüglich Internet, Fernsehen usw. kann man sich dann immernoch einigen (ich seh's hier mit meiner Einliegerwohnung dass sich da die Bedürfnisse auch schnell ändern können - von den Angeboten mal ganz abgesehen).

    Und das ist erst Schritt eins...
     
  8. Pharao

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    Wenn ihr das tatsächlich so behauptet: Entschuldigung, aber dann seit ihr beide nicht besser als "ES" .... :109:


    Denn letztlich sagt ihr nichts anderes als, zwangsläuftig MUSS IMMER die Freundschaft hier zugrunde gehen und das ist einfach FALSCH. Das die Bedenken hier durchaus berechtigt sind bzw. die Chanen hier durchaus gegeben sind, das ist völlig unstrittig.
     
  9. #8 lostcontrol, 04.07.2015
    lostcontrol

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    Was ist "ES"?

    Dann kann's ja auch nicht schaden die fraglichen Zähler einzubauen, oder?
    Und den Mietvertrag entsprechend aufzusetzen, d.h. eben auch mit klaren Regelungen bezüglich der Betriebskosten (wohlgemerkt: in diesem Fall erlaubt die Betriebskostenverordnung ja abweichende Abrechnung).

    Erstmal wär aber wichtig ob das nun ein Zwei-Parteien-Haus ist oder eben nicht. Das kann gegebenenfalls nämlich auch schon Probleme aufwerfen.
     
  10. Syker

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    Hi losti,

    Mit ES ist Sepultura gemeint, nachdem er zuerst eine sie war dann aber doch nicht mehr ...

    VG Syker
     
  11. #10 lostcontrol, 04.07.2015
    lostcontrol

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    Danke.
    Aber warum bin ich jetzt mit "ES" vergleichbar wenn ich davon abrate an Freunde zu vermieten?
     
  12. Syker

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    Pharao hat insofern recht das ihr davon ausgeht das eine Freundschaft garantiert immer in die brüche geht wenn man miteinander Geschäfte macht ...
    Zugegeben die Wahrscheinlichkeit ist groß, aber die Quote ist mit Sicherheit nicht bei 100%
    ...
    Dieses schwarz weiss denken wird ja dem "ES" auch immer vorgeworfen.

    VG Syker

    VG Syker
     
  13. #12 mischka, 04.07.2015
    mischka

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    Genau hier liegt das Problem. Laut Grundbuch ist das ein "Ein-Parteien-Haus", nicht mal die Einliegerwohnung wurde hier gewürdigt. Insofern weiß ich nicht, inwieweit ich mich auf rechtliches Glatteis bewege, wenn ich einen normalen Wohnungsmietvertrag abschließe, wenn die betreffende Wohnung laut Grundbuch nicht existiert. Daher war mein Gedanke, dass ich - ähnlich wie bei einer Untervermietung - einfach einzelne Räume vermiete, und fertig. Aber ich bin mir nicht sicher, wie ich das vertraglich hin bekomme.

    Was die Bedenken bzgl. der Freundschaft angeht, so teile ich diese Sorgen nicht. 1. streite ich mich nie um Geld und 2. gilt das gleiche für den Freund, der mit Frau dort einziehen möchte.
     
  14. #13 Pharao, 04.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 05.07.2015
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    Vorsicht, Hellsehen wirst auch DU nicht können und immerhin gehören zum Streiten mindestens zwei Personen!

    Die Gefahr ist durchaus vorhanden und es wäre auch nicht das erste mal, das irgendeine Vertragsseite nicht privat mit geschäftlich trennen kann oder will. Das muss nicht jetzt sofort passieren, das kann aber im Laufe des Mietverhältnis durchaus passieren, zum Teil wegen Nichtigkeiten. Deswegen ja auch mein Rat an dich:

    "Grundsätzlich solltest du das ganze so vermieten, wie wenn das fremde Leute und keine Freunde wären!"

    Wenn du tatsächlich keine Probleme in deiner Freunschaft siehst und das auch für die Zukunft solange wie das Mietverhältnis dauern wird, dann brauchst du dir deswegen auch keine Gedanken zu machen ... :91:
     
  15. #14 lostcontrol, 05.07.2015
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    Tja, so hat halt jeder seine Erfahrungen.
    Aber natürlich hast Du recht - das muss nicht immer passieren.

    Ich lass mich jedenfalls nicht mehr drauf ein - gab nur Ärger, angefangen eben mit den besagten hohen Ansprüchen "unter Freunden"...
     
  16. Duncan

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    Das ist schön, dass die Männerfreundschaft so stabil ist, dass ihr nie um Geld streitet, langt ja auch, wenn eure Frauen das für euch erledigen....

    Zur Not wird halt das Grundbuch berichtigt/angepasst. Billiger als gerichtliche Streitereien. Mal fachkundigen Rat einholen.
     
  17. #16 alibaba, 05.07.2015
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    wie alles im Leben geht auch mal die Freundschaft daneben "nixs iss für ewig" :D

    ich denke man muss alles seperat fahren mit den Verbraucherstellen ,sonst sind irgendwann Probleme da ,bei Vermietung .:D

    Gruss
    alibaba :D
     
  18. #17 lostcontrol, 05.07.2015
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    Ist wirklich das einzig sinnvolle.
    Sieht man ja wie wir uns hier schon in die Haare kriegen.

    Aber ich könnt's auch mal im Groben vorrechnen welche umlegbaren Betriebskosten da bei mir anfallen und eben nicht nach Verbrauch umgelegt werden können.
    Der Einfachheit halber (und weil es bei so unterschiedlich großen Wohnungen wie bei mir garnicht anders machbar ist) habe ich für viele Posten wie z.B. Außenbeleuchtung, Waschküchenwasser, Allgemeinstrom usw. eine Pauschale angesetzt (die auch unterjährig angepasst werden kann - leider nicht rückwirkend).
    Aber wie gesagt: Wohnungsstrom läuft da über eigenen Zähler und für's Wasser gibt's entsprechende Zähler.
     
  19. #18 Nero, 05.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 05.07.2015
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    Würde auch unbedingt von diesem Vorhaben = der "Gemengenlage" Abstand nehmen.
    Unabhängig davon, dass ich eine korrekte Feinjustierung in Sachen Messtechnik/konkrete Verbrauchserfassungen auf jeden Fall herbeiführe würde - In allen individuellen Verbrauchsdaten. .

    Ich vertrete sogar den Standpunkt - dass v. a. Freunde davon ausgehen, korrekt behandelt zu werden und nicht durch mangelnden Einsatz in Zweifel an der Rechtschaffenheit des Gegenübers versetzt zu werden.

    Sie verlangen zurecht zwischenmenschlich noch viel mehr, als als es ein unbekannter Dritter tun würde - Hier hat man es ja "nur" mit VM und M. zu tun.
    Im anderen Fall "beutet" der eine Freund den anderen aus. Ob dieser Eindruck gut tut?

    Ob die technischen Gegenheiten nun in Ordnung wären oder nicht - Freunde und gute Bekannte scheiden aus.
    Weil Freundschaft und Geschäft grunsätzlich unvereinbar sind.

    In sog. Wohngemeinschaftn soll es ja schon mit der Freundschaft zu Ende gewesen sein, wenn einer die von ihm vertelefonierten Einheiten nicht korrekt dokumentiert hatte, oder der verschwundene Joghuhrtbecher oder, oder oder...

    Auf die Ausnahme wollte ich es nicht ankommen lassen.
    Warum auch. Es gibt doch zu Freunden genügend Alternativen.
     
  20. #19 Easy841, 07.07.2015
    Easy841

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    Also ich finde, es spricht nichts dagegen, mit Freunden zusammen zu wohnen. Habe selbst seit derweil einigen Jahren das Abenteuer in einer WG zu wohnen(Haus gehört meinem Partner) mit sehr guten Freunden und finde, dass die Vorteile dieser Situation stark überwiegen gegenüber den Nachteilen, die es selbstredend auch gibt.
     
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