Vermietung in Einkommenssteuer

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von MeinHaus, 16.02.2010.

  1. #1 MeinHaus, 16.02.2010
    MeinHaus

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    Moin;
    habe wieder das leidige Thema mit der Einkommenssteuer und meiner vermieteten Einliegerwohnung. Lege alle Kosten um. Wie ist es denn nun mit der Situation, dass alle Kosten warm abgerechnet werden ausser der Strom. Der wird direkt abgerechnet mit dem Energieversorger in beiden Parteien. Muss ich meine Abrechnung vom Energieversorger nun umrechnen da ja Gas von beiden und Strom nur von einer Partei enthalten ist?
    Genauso lege ich die Heizkosten und Warmwasserkosten über Wärmemengenzähler um. Wie ist es den im Falle einer Rückzahlung an den Mieter? Wo baue ich die in meiner Steuererklärung ein?
    Fragt ruhig wenn ich mich unverständlich Ausgedrückt haben sollte...
    Vielleicht kann mir ja jemand einen Tipp geben
    Gruss Stefan :wink
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Du schmeißt ohne zu zucken zwei dinge zusammen.
    1) Welche Kosten der Wohnung umgelegt werden können und somit Betriebskosten sind, steht in der Betriebskostenverordnung. Bei einer Warmmiete oder besser als Pauschalmiete bezeichnet, gibt es keine Abrechnung. Damit können keine Kosten umgelegt werden.

    2) In der Anlage V+V werden alle Kosten (instandhaltung, Mods und steuer etc) mit den Einnahmen (Miete) miteinander verrechnet. Das Ergebnis kommt zur Einkommenssteuer hinzu bzw wird zum sonstigen Einkommen hinzu gerechnet, was dann das zu versteuernde Einkommen ergibt.

    Bei einer Pauschalmiete muss nichts umgerechnet werden und geschätzt werden. Die Stromkosten bezahlst du nicht. Das Gas wird nach qm verteilt.
     
  4. #3 MeinHaus, 17.02.2010
    MeinHaus

    MeinHaus Neuer Benutzer

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    Hallo...
    Betriebskosten verordnung ist mr ein Begriff. Nur ist es so...
    Ich rechne die Kosten für Heizung und Warmwasser über einen Verbrauchs und Heizkostenschlüssel um. Das heisst ich nehme im Jahr eine bestimmten Betrag an Miete ein und rechne einmal im Jahr, über Ablesung der Wärmemengen und Wasserzähler die Nebenkosten + Mietnebenkosten laut Betriebskostenverordnung für beide Parteien ab.
    Soooo. Würde ich das nicht machen würde ich ja wie vorher "Warmvermieten" und das so angeben wie du mir das gesagt hast. In der Steuer sind das dann immer 68,11% oder so ähnlich gewesen die ich dann immer angeben konnte von der gesamten Mieteinnahme.
    Jetzt ist es aber so das es zu 99% belegbar ist was ich in Beiden Parteien Verbrauche, da ich ja die Zähler hab einbauen lassen. Nun ist es ja keine Warmvermietung mehr, da ich ja abrechne. Daher kommt es ja dazu das ich mal was zurück erstatten muss oder auch mal eine Nachzahlung bekomme.
    Wie sieht es denn nun aus.
    Oder denke ich falsch???
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Noch mal? das Verfahren muss sein: erst denken, dann... :wink
    Zwei Dinge müssen strikt getrennt werden: die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter und die Einkommensteuererklärung.

    Das soll wohl heißen, dass es eine selbstgenutzte und eine vermietete Wohnung gibt?

    Für die Einkommensteuererklärung spielt das schlicht und einfach keine Rolle. Die Einkommensteuererklärung folgt für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einem zumindest im Grundsatz schlichten Verfahren. Es wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Bleibt man bei dieser Terminologie und verzichtet darauf, sich irgendwelche Dinge zusammenzuphantasieren, ist der Ablauf nicht sehr schwer zu durchschauen. Einnahmen sind alle Zahlungen, die dem Vermieter aus dem Mietverhältnis zufließen. Es ist völlig gleichgültig, wie irgendwelche Beträge benannt werden. Werbungskosten sind - vereinfacht formuliert - alle Ausgaben durch die Vermietung.
    Wenn die Kosten teilweise auf die Vermietung und teilweise auf die Eigennutzung entfallen, muss eine Aufteilung vorgenommen werden. Werbungskosten sind nur die Kostenanteile, die auf die Vermietung entfallen.
    Die Aufteilung kann - Capo erwähnte es bereits - nach Wohnfläche erfolgen. Denkbar wäre aber auch die Aufteilung, die sich aus der Heizkostenabrechnung ergibt. Kosten, die direkt zugeordnet werden können, wie z.B. die Renovierung der vermieteten Wohnung, müssen nicht aufgeteilt werden.
    Damit müsste die Behandlung der Ausgaben nachvollziehbar sein.



    In der Anlage V werden die Einnahmen getrennt für Nettomiete und Zahlungen des Mieters für Betriebskosten ausgewiesen. Abrechnungsergebnisse werden im Jahr der Zahlung mit den laufenden Vorauszahlungen des Mieters saldiert und als Einnahmen für Betriebskosten erklärt.
    Das Verfahren ergibt sich schon aus dem amtlichen Formular. In der Version 2008 des Formulars, das mir jetzt zufälligerweise zuerst in die Hände fiel, werden eingetragen in Zeile 8 "Mieteinnahmen für Wohnungen (ohne Umlagen)" und in Zeile 10 "für andere Räume (ohne Umlagen)". Vor Zeile 12 ist zu lesen "Umlagen, verrechnet mit Erstattungen (z.B. Wassergeld, Flur- u. Kellerbeleuchtung, Müllabfuhr, Zentralheizung usw.)". Daran schließt sich Zeile 12 mit "auf die Zeilen 8 und 10 entfallen" an. Die nummerierten Zeilen enden mit einem Feld, in das der jeweilige Betrag einzutragen ist.
    Liest man von oben nach unten und jede Zeile von links nach rechts, ergibt sich praktisch alles aus dem Ablauf. :wink
     
  6. #5 MeinHaus, 17.02.2010
    MeinHaus

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    Richtig, da hast du recht.
    Ich hatte jetzt nur das Problem das ich meine Zahlungen an den Energieversorger angebe. Aber das verrechnet sich dann ja wieder...
    Also wenn ich das richtig verstanden haben sollte ist es bei der Steuer egal wie ich abrechne. Es kommt nur auf die Endsumme an was ich kalt einnehme und warm verrechne...
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das hört sich alles schon wieder nach irgendwelchen komplizierten Hin- und Herrechnereien an...
    Richtig ist, dass der Inhalt des Mietvertrags steuerlich völlig irrelevant ist. Erklärt werden auf der Einnahmenseite sämtliche Einnahmen. Ob es sich dabei um eine Kaltmiete plus Zahlungen für Betriebskosten handelt, ob die Zahlungen für Betriebskosten eine Pauschale oder eine Vorauszahlung sind oder ob es sich bei den Einnahmen um eine Warmmiete handelt, mit der der Mieter auch sämtliche Betriebskosten bezahlt hat, ist für die einkommensteuerliche Behandlung ohne Bedeutung. Alle Zahlungen, die vom Mieter eingehen, sind steuerpflichtige Einnahmen. Wenn es Betriebskostenabrechnungen gibt, werden die Rück- oder Nachzahlungen (positiv oder negativ) den Einnahmen zugerechnet. Noch mal: warum irgendwelche Einnahmen entstanden sind ist irrelevant. Kriterium ist nur, dass es sich um Einnahmen aus dem Mietverhältnis handelt.

    Von den Einnahmen werden die Werbungskosten abgezogen. Auch hier ist der Inhalt des Mietvertrags irrelevant. Es kommt nur darauf an, dass die Werbungskosten entstanden sind.

    Werbungskosten sind - ohne Anspruch auf Vollständigkeit - Absetzung für Abnutzung, Kreditzinsen, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Verwaltungskosten und alle mietrechtlich umlagefähigen Betriebskosten.

    Einzige Besonderheit bei einer teilweisen Eigennutzung ist die Aufteilung in einen auf die Vermietung entfallenden und damit abzugsfähigen Anteil und den auf die Eigennutzung entfallenden Anteil oder - falls dies möglich ist - die direkte Zurechnung. Auch für die Aufteilung ist der Inhalt des Mietvertrags irrelevant.

    Bei der Aufteilung ergeben sich Gestaltungsmöglichkeiten. Denkbar ist eine anteilige Aufteilung auch dann, wenn eine direkte Zuordnung möglich wäre. Denkbar ist auch, dass Heizkosten steuerlich nicht im Verhältnis der Wohnflächen, sondern nach dem Ergebnis einer Heizkostenabrechnung auf Vermietung und Eigennutzung aufgeteilt werden.

    Die Summe aller Einnahmen aus dem Mietverhältnis abzüglich der Summe aller (abzugsfähigen) Werbungskosten ergeben die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
     
  8. #7 MeinHaus, 17.02.2010
    MeinHaus

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    Recht herzlichen Dank.
    Auf jedenfall hat mir das sehr Weitergeholfen...
    Bis zum nächsten mal!!!
    Gruss Stefan :wink
     
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