Vermietung TG-Stellplatz

Diskutiere Vermietung TG-Stellplatz im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich hoffe Ihr könnt mir bei folgender Frage helfen: Sachverhalt: - Wir haben eine ETW inkl. eines TG-Stellplatzes gekauft - Für...

  1. Jan T.

    Jan T. Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich hoffe Ihr könnt mir bei folgender Frage helfen:

    Sachverhalt:
    - Wir haben eine ETW inkl. eines TG-Stellplatzes gekauft
    - Für beides zusammen gibt es einen (!) Kaufvertrag und einen (!) Kreditvertrag
    - Den Stellplatz haben wir nun vermietet

    Für die Steuererklärung ist offensichtlich die Anlage V auszufüllen, nur wie?

    Die Mieteinnahmen kenne ich natürlich, aber sind diese USt.-Pflichtig, also brutto? Muss ich USt.-Einnahmen angeben? (Im Mietvertrag steht dazu nichts). Das Ganze ist Dauerhaft vermietet also nicht USt-Pflichtig, richtig?

    Wie funktionieren AFA und Werbungskosten, sprich, wie kann ich die Anteile des Stellplatzes rausrechnen? Fläche? Oder (fiktiver) Kaufspreisanteil?
    Was ist der Abschreibungssatz? 3% (nicht-Wohngeb) oder 2% (Wohngeb)?
    Gleiches gilt für die Grundsteuer und Einheitswert. Kann/Muss ich das irgendwie aufteilen?
    Und die anteiligen Zinszahlungen?
     
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  3. #2 immobiliensammler, 07.06.2019
    immobiliensammler

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    Umsatzsteuer ist glaube ich einfach: Wenn der Stellplatz nicht zusammen mit einer Wohnung vermietet wird ist das Ganze umsatzsteuerpflichtig, wenn im Vertrag nichts dazu angegeben ist dann ist die Mieteinnahme wohl brutto, sprich der Mehrwertsteueranteil geht an das Finanzamt. Du musst dann entsprechende Umsatzsteuervoranmeldungen angeben und zwar zeitnah nach dem Abgabetermin.

    Ansonsten würde ich Dir nahelegen, einen Steuerberater zu beauftragen.
     
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  4. Jan T.

    Jan T. Neuer Benutzer

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    Danke für Deine Antwort.

    Ich dachte die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken ist umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG!? Das Ganze ist ja dauerhaft vermietet.

    Auf einen Steuerberater würde ich gerne verzichten bei 120 Euro Mieteinnahmen für 2018
     
  5. SaMaa

    SaMaa Erfahrener Benutzer

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    Für 120€ in 2018 hast Du aber ganz schön viele steuerliche Fragen ;)
     
  6. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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  7. Jan T.

    Jan T. Neuer Benutzer

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    Stimmt: Nicht befreit sind ..., die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen

    Ok. Also setzte ich die Mieteinnahmen als brutto an. 19% Ust?

    Wie sieht es mit den anderen Punkten aus? Abschreibung etc. Weiß da noch jemand Rat?
     
  8. #7 immobiliensammler, 07.06.2019
    immobiliensammler

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    Und nicht vergessen die Umsatzsteuervoranmeldungen möglichst umgehend nachzuholen! Das Nichtabführen von Umsatzsteuerbeträgen ist glaube ich per se Steuerhinterziehung, zumindest hatte ich @taxpert so verstanden!

    Die Antwort auf die anderen Frage wäre m.E. Steuerberatung und ist eine Sache für einen Steuerberater!

    Wenn Du Dir das Geld sparen willst: Versuch Dich an einer Berechnung (z.B. Aufteilung nach geschätzten Kaufpreisen/Werten) und gib das so im der Anlage V an, erläutere Deinen Gedankengang auf einem Beiblatt. Wenn Du Glück hast folgt Dir das FA und akzeptiert das so, evtl. streicht es auch was und gibt eine andere Berechnung vor.

    Im schlechtesten Fall hättest Du noch mehr ansetzen können, dann hast Du halt Geld verschenkt, dass Dir ein Steuerberater erspart hätte!
     
  9. Andres

    Andres
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    *hust* Kleinunternehmerregelung *hust*

    Bei 120 € im Jahr sollte da eigentlich etwas zu machen sein, selbst nach einer Mieterhöhung von 10000 %,


    Das hat die Qualität einer Selbstanzeige. Ich würde das nicht mehr alleine machen wollen, völlig egal, um welchen Betrag es nun geht ...

    Außerdem ist doch die Fragestellung an sich der Beweis, dass es hier eben nicht ohne den Steuerberater geht.
     
  10. #9 taxpert, 08.06.2019
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    Jetzt bringen wir die schweren Geschütze wieder in die Garage und normalieseren den Adrenalinspiegel um @Jan T. nicht weiter zu verschrecken!

    Bei einem Gesamtumsatz von weniger als 17.500 € ist man Kraft Gesetzes Kleinunternehmer und braucht die (nicht ausgewiesene) USt nicht abführen. Auf die Kleinunternehmerregelung kann man nur aktiv verzichten. Dieses Wahlrecht kann man bis zur Bestandskraft des USt-Bescheides ausüben. Von daher wäre eine abgegebene USt-Jahreserklärung keineswegs eine Selbstanzege, sondern ausschließlich die legitime Ausübung des Wahlrechtes des §19 Abs.2 UStG.

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  11. #10 immobiliensammler, 08.06.2019
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    Danke, wieder was gelernt. Kleinunternehmerregelung war für mich nie ein Thema, ich bin immer davon ausgegangen, dass die Besteuerung der Regelfall ist und ich die Kleinunternehmerregelung beantragen muss, aber wie gesagt: Man lernt nie aus, danke!
     
  12. #11 taxpert, 08.06.2019
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    Einfach das Excel-tool des BMF verwenden. Einmal MIT TG-Stellplatz berechnen, einmal OHNE TG-Stellplatz berechnen. So bekommt man einen Anhaltswert, den man ansetzen kann.

    AfA 2%, da zwar nicht Wohnzwecke, aber kein Betriebsvermögen!

    Zinsen anteilig nach Kaufpreis und auch GrSt würde ich hier aus Vereinfachungsgründen so rechnen.
     
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  13. #12 Jan T., 11.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 11.06.2019
    Jan T.

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    Vielen Dank! Das sind viele nützliche Tipps! Ich denke so bekomme ich das hin!

    Meinst du dieses Excel Tool?
    "
    Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)"
     
  14. #13 taxpert, 12.06.2019
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    Genau diejenige welche!

    Da ich schon länger nicht mehr damit gearbeitet habe, muss ich mich etwas berichtigen. Es reicht, sie einmal auszufüllen, da dir der Anteil des TG-Stellplatzes am Verkehrswert des Gebäudes ausgewiesen wird. Du musst also nur noch den Kaufpreisanteil "Gebäude" auf den TG-Stellplatz runterbrechen.Der Prozentsatz am Gesamtkaufpreis wäre dann auch z.B. für die Zinsen anwendbar.

    taxpert
     
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  15. Jan T.

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    Vielen Dank nochmal, das hat mir alles sehr viel weitergeholfen!
     
  16. Jan T.

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    Hallo zusammen, @taxpert

    ich muss mich in obiger Angelegenheit nochmals an Euch wenden:

    Mittlerweile ist mein Steuerbescheid vom FA zurück. Das FA ist der Aufteilung nach dem BFA-Rechner nicht gefolgt. Stattdessen hat man die jeweiligen Miteigentumsanteile angesetzt. Die Werte sind tatsächlich ähnlich, jedoch so zu meinem Nachteil.

    Habt ihr eine Argumentationslinie / Paragraphen / Urteil für ich mit dem ich mich gegen den Bescheid wenden kann? Oder ist so etwas aussichtslos?
     
  17. #16 taxpert, 25.09.2019
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    Einspruch einlegen kannst Du immer. Als Begründung reicht es zunächst aus, auf die eigene Berechnung und die Abweichung zu verweisen. Das FA wird dann erläutern, warum es seine Berechnung für richtig(er) hält. Danach kannst Du entscheiden, ob Du den Einspruch aufrecht erhältst oder zurück nimmst. Wenn Du ihn nicht zurück nimmst. musst Du grundsätzlich auch keine weiteren oder neue Argumente liefern oder die Argumentation des FA widerlegen. Der Einspruch wird dann an die Rechtbehelfsstelle abgegeben und dort weiter bearbeitet. Hier wird dann erneut geprüft, ob man deinem Einspruch stattgeben kann oder Dir eine klagefähige Einspruchsentscheidung zukommen lässt. Bis hierhin ist das außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren kostenfrei! man kann im Gegenzug natürlich auch nicht die eigenen Kosten beim Obsiegen geltend machen!

    Danach wirst Du entscheiden müssen, ob Dir der Vorgang das Kostenrisiko einer Klage wert ist oder nicht. Selbst vor dem FG brauchst Du keine Vertretung durch StB oder RA (besser nicht!) und musst auch keine neuen Argumente vorbringen!

    taxpert
     
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  18. Jan T.

    Jan T. Neuer Benutzer

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    Abermals besten Dank!
     
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