Vermietung und Steuer - Grundsatzfragen

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von nn23, 10.10.2016.

  1. nn23

    nn23 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    danke für die bisherige Hilfe, hab mich schon viel hier durch gelesen!
    Habe aber noch ein paar offene Fragen, die ihr mir hoffentlich beantworten könnt.

    Ich gehe normal arbeiten und vermiete ab sofort ein Mehr-Parteien Haus (Erbfall).
    Dadurch habe ich ja Mehreinnahmen, die natürlich versteuert werden müssen.

    1. Zu versteuerndes Einkommen: Gebe ich die Gesamt-Jahres Kaltmiete an // oder aber die Warmmiete und ziehe die die Nebenkosten (Grundsteuer, Schornsteinfeger, etc) dann als Werbungskosten ab?

    Habe beides gelesen. Die Einen schreiben "natürlich Kalt", die Anderen meinen "immer Warm + abziehen", Oder ist das von FA zu FA unterschiedlich? Prinzipiell kommt es wohl fast auf das Gleiche raus, sofern alle Nebenkosten als Werbungskosten absetzbar sind.


    2. Steuerfreibetrag: Angenommen Punkt 1 ist erledigt, dann habe ich ja ein zu versteuerndes Jahreseinkommen. Angenommen dies sind 60.000€. bestehend aus "Normalem Gehalt" + "Mieteinnahmen".
    Da greift doch dann der Steuerfreibetrag (8.472 Euro (Ledige) bzw. 16.944 Euro (verheiratet) aus § 32a EStG) - sodass das zu versteuernde Einkommen auf 51.528 (ledig) bzw. 43056 (verheiratet) verringert wird.

    Soweit alles richtig?

    Danke schon- und nochmal für die Hilfe :)
    Gruß
    Alex
     
  2. AdMan

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  3. #2 sara, 10.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 10.10.2016
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Als erstes lädst du dir mal die Anlage V der Steuererklärung runter oder besorgst sie dir vom Finanzamt.

    Dadurch wird dir dann sicher klar, was wo eingetragen wird.
    Es werden die Nettomieten + in einer erneuten Zeile die vereinnahmten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, verrechnet mit den evtl. ausgezahlten Guthaben bzw. den Nachzahlungen aus dem Steuerjahr.
    Auf der Rückseite alle Ausgaben und die Afa.

    Zu versteuern hast du das gesamte Einkommen genau wie vorher auch je nach Familienstand mit der entsprechenden Steuerklasse.
    Im Internet kannst du dir diese Steuertabelle anschauen und auch genau ausrechnen lassen wie hoch die Steuer dann bei deinem Einkommen entspricht.
    Hier mal ein Link dazu:
    https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/ekst.jsp

    Nachtrag hier noch die Anlage V als Link:
    https://www.finanzamt.bayern.de/Inf...aerung/Einkommensteuer/2015/Anlage_V_2015.pdf
     
    BHShuber gefällt das.
  4. nn23

    nn23 Neuer Benutzer

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    Hi Sara,

    in Analge V ist das
    Danke!
    Kurz angesehen, muss ich mir aber in Ruhe zu Gemüte führen :)
    Aber da steht es schon aufgelistet "Kaltmiete", etc.



    Sorry fürs blöde Fragen, verstehe ich (vielleicht) noch nicht ganz.
    Mal mit fiktiven, runden(!) Zahlen, beispielsweise und p. A.

    Einnahmen aus
    - nichtselbstständiger Arbeit: 50.000 €
    - Vermietung und Verpachtung: 10.000 €

    Das sind gesamt Einnahmen von 60.000 €. Pauschal gibt es den Freibetrag (für alle Bürger in DE) von etwas über 8.000 €, der ja sowieso Steuerfrei ist. Hinzu kommt der Werbungskostenpauschbetrag von 1.000€.
    Also hätte ich dann ein zVe von maximal 51.000 € (60.000€ - 8.000 -1.000€)

    Für diese 51.000€ (das zVe) schaue ich dann, wie viel ich an den Staat abdrücken muss.
    So verstehe ich es momentan (ohne Haus und abgesehen davon, dass ich natürlich noch weitere Sachen steuerlich absetze).

    Mache ich irgend wo einen Fehler?

    Danke :)
    Gruß
    Alex
     
  5. #4 sara, 10.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 10.10.2016
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    nach deiner Beispielrechnung sind diese 60000 dann zu versteuern.
    (Natürlich wird der Werbungskostenpauschbetrag aus nichtselbständiger Arbeit usw. noch abgezogen, wie zuvor auch, ohne Vermietung)
    Der Grundfreibetrag ist die Grenze nach der Steuern erhoben werden. D. h. wenn du nur Einkommen bis zu dem für 2015 geltenden Freibetrag von 8.472 Euro hast brauchst du keine Steuern zu zahlen. Du hast aber mehr und bist Steuerpflichtig und da gibst du diese von dir genannte Beispielhafte 60000 oder tatsächlich berechneten Einkommen in den obigen Steuerberechnungslink ein, sowie ob ledig od. verheiratet und dann hast du die zu zahlenden Steuern.
     
  6. #5 immodream, 10.10.2016
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Alex,
    bei den 60 000 € ziehst du deine 1000 € Werbungskostenpauschbetrag, eventuell eine Abschreibung und evtl. Reparaturkosten ab.
    Dann gehst du mit diesem Betrag in die Steuertabelle.
    Den Grundfreibetrag ziehst du nicht extra ab, der ist in der Steuertabelle bereits berücksichtigt.
    Nimm doch einmal deine alte Steuererklärung ohne Vermietung zur Hand und versuche die Zahlen nachzuvollziehen.
    Dann hast du das System auch verstanden.
    Grüße
    Immodream
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Alex,
    wenn Du die Anlage V Zeile für Zeile genau ausfüllst, dürften sich eigentlich keine Fragen mehr stellen. Es gibt aber auch ein Beiblatt dazu...
     
  8. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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