Vermietung von Büro in Privathaus - Wie bestimmt man die Fläche?

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Agenor, 19.01.2010.

  1. Agenor

    Agenor Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Ich bin selbständig mit einer Ein-Mann-GmbH. Wir sind vor kurzem in unsere neu gebautes Einfamilienhaus gezogen in dem sich auch mein Büro befindet. Der Sitz der GmbH ist in dem Haus gemeldet.

    Das Büro und ein Kellerraum soll nun an die GmbH vermietet werden. Wie bestimmt man hierbei die vermietete Fläche? Welchen Maßstab legt man für die Gesamtfläche zugrunde um den Anteil der vermieteten Fläche zu bestimmen?

    Geht man also von den Grund- oder den Wohnflächen aus? Werden bei der Gesamtfläche alle Flächen berücksichtigt (auch Flure, Treppenhaus, Terrasse, etc.) oder nur die Tatsächlichen Wohnräume?

    Gibt es hier Vorschriften die das Ganze regeln oder kann man sich eine Variante aussuchen?

    Mir geht es nicht darum die Berechnung irgendwie zu optimieren, denn wie viel ich der GmbH an Miete berechne ist eigentlich wurscht. Ich will nur eine transparente und vernünftige Grundlage haben. Welche "Formel" würde man also verwenden, wenn das Ganze an einen Fremden und nicht an die eigne GmbH vermietet würde?

    Besten Dank
    Agenor
     
  2. AdMan

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  3. #2 Thomas76, 19.01.2010
    Thomas76

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    Grundlage dürfte ganz banal die Wohnfläche der vermieteten Räume sein.Ob man hier noch Flure, Abstellräume, etc. dazurechnen möchte, dürfte bei Gewerbevermietung von der Notwendigkeit abhängen.Aber wenn man sein eigener Mieter wird, ist das vermutlich egal.

    Würde man allerdings an Fremde vermieten, müßte man sich ja noch Gedanken um seperate Zugänge, Toiletten und Erfassung+Abrechnung der Nebenkosten Gedanken machen.
     
  4. #3 Christian, 19.01.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    bzgl. Wohnraum gibt es Vorschriften, wie die Berechnung zu erfolgen hat, was wie viel zählt usw.
    Vermutlich gibt es auch bei Gewerbe solche Vorschriften (wenn nicht sogar die gleichen).

    Wäre es keine Möglichkeit, der GmbH den Kellerraum als solchen zu vermieten (unabhängig davon, wie groß er nun tatsächlich ist) und ein Mitbenutzungsrecht am Treppenhaus einzuräumen?
    So würde ich das jedenfalls bei einer "normalen" Wohnung machen.

    Die GmbH mietet also den Kellerraum "wie gesehen" für 123 Euro, unabhängig davon, wie groß dieser ist. Dann kann niemand im Nachhinein sagen, daß hier oder da 1.34 m² fehlen oder der Preis falsch berechnet wurde.

    Oder gehts dir um die Aufteilung der Nebenkosten?
     
  5. Agenor

    Agenor Neuer Benutzer

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    Ja, das ist der Hauptpunkt. Sorry, dass hatte ich vergessen zu sagen. Wie groß die vermietete Fläche und wie hoch die Miete ist, ist wie gesagt eigentlich egal. Ich werde mich mit der GmbH (=mit mir selbst) nicht streiten, daher kann ich ihr 20m² für 100 EUR oder 25m² für 500 EUR vermieten.

    Aber die Umlage der Nebenkosten muss natürlich einem nachvollziehbaren und gängigen System folgen. Daher muss zumindest die Bestimmung von vermieteter Fläche und Gesamtfläche gewissen Regeln folgen. Die Frage ist nur welchen...

    Aus privater Sicht wäre es natürlich schon den Anteil der vermieteten Fläche und damit den Anteil an den Nebenkosten möglichst hoch zu rechnen. Da hätte die GmbH auch kein Problem mit :-) Aber wie gesagt geht es mir in erster Linie um eine korrekte Rechnung. Wenn dann noch Platz für Optimierungen bleibt ist da schön, aber eben nicht das wichtigste.
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das würde ich nicht so sehen. Der interessantere Aspekt wird, auch wenn es sich in Teilbereichen mit den Nebenkosten deckt, der Werbungskostenabzug sein. Immerhin kann durch die Vermietung die anteilige AfA geltend gemacht werden.



    Ob das wirklich wünschenswert ist, wird von den Verhältnissen des Einzelfalls abhängen. Grundsätzlich mindern Kosten der GmbH deren Gewinn. Die Kosten der GmbH sind aber gleichzeitig Einnahmen des Vermieters und erhöhen damit in gleicher Höhe das persönliche Einkommen und damit auch die Steuerprogression.

    Da bieten sich zwei Möglichkeiten an: Wohnfläche oder Nutzfläche.
     
  7. #6 lostcontrol, 19.01.2010
    lostcontrol

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    was spricht dagegen sich einfach an die wohnflächenverordnung zu halten?
    warum davon abweichen, wenn der gesetzgeber da doch was festgelegt hat?
     
  8. RMHV

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    Wenn man will, kann man sich selbstverständlich an die WohnflV halten. Das muss aber nun keineswegs das beste Ergebnis für die persönliche Interessenlage liefern.
     
  9. #8 lostcontrol, 19.01.2010
    lostcontrol

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    im einfamilienhaus gibt's ja bekanntlich ohnehin zahlreiche andere möglichkeiten.

    da es sich nicht um eine abgeschlossene wohnung handelt, wäre ein untermietvertrag und eine betriebskostenpauschale durchaus genauso denkbar (und wahrscheinlich einfacher zu handhaben).
     
  10. RMHV

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    Wäre mal interessant zu wissen, welche Möglichkeiten davon abhängen, dass es sich um ein Einfamilienhaus handelt.


    Logik scheint ein nur schwer zu durchdringender Dschungel zu sein... :tröst

    Der Begriff "Untermietvertrag" - ich denke da gibt es keine Meinungsverschiedenheiten - wird üblicherweise verwendet, wenn der (Unter-)Vermieter die Mietsache seinerseits von einem (Haupt-)Vermieter gemietet hat und weitervermietet. Wie um alles in der Welt soll dann aber der Eigentümer einen Untermietvertrag abschließen?

    Mal ganz abgesehen davon ist die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale nicht davon abhängig, ob man einen Vertrag als Untermietvertrag bezeichen will oder kann.
     
  11. #10 lostcontrol, 19.01.2010
    lostcontrol

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    hast recht.
    aber kann man, wenn man nur ein zimmer in seinem haus vermieten möchte, überhaupt einen "normalen" mietvertrag nehmen?
    in den ganzen formularverträgen ist ja immer von "abgeschlossener wohnung" die rede.

    wie heisst denn so ein mietvertrag, wenn man im eigenen haus ein zimmer vermietet?

    nein, das nicht - aber in der situation einfamilienhaus kannst du ja jederzeit mit pauschalen arbeiten, während das beim "normalen" mietshaus im normalfall ja nicht mehr möglich ist.
     
  12. RMHV

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    Wie wäre es einfach mit einer Änderung am Text? Anstatt "abgeschlossene Wohnung" schriebt man "Zimmer" und schon ist alles im grünen Bereich.

    Wie wäre es mit Zimmermietvertrag? Wobei das allerdings auch völlig unerheblich ist. Die Rechtsfolgen eines Vertrags hängen nur und ausschließlich vom Inhalt ab und nicht von der Überschrift.


    Auch wenn ich mich wiederhole: ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis. :wink
    Nach § 556 Abs. 2 können Betriebskosten als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart werden. Davon, dass die nur bei einer gewissen Objektgröße gelten könnte, ist bei besten Willen nichts zu erkennen. Die Vorschrift gilt allerdings für die Vermietung von Wohnraum. Beim hier in Rede stehenden Sachverhalt soll es aber um Gewerberaum gehen. Wenn nun die Pauschale selbst bei Wohnraum vereinbart werden kann, wird es bei der hier in Rede stehenden Vermietung von Gewerberaum mit Sicherheit keine über diese Vorschrift hinausgehenden Restriktionen geben.

    Eine Beschränkung gilt allerdings grundsätzlich: die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht. Heiz- und Warmwasserkosten müssen also zwingend nach der Verordnung abgerechnet werden.

    Soweit ganz grundsätzlich...
    Nun haben wir hier den Fall, dass sich die Mietsache in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Damit kann nach § 2 HeizkV durch Rechtsgeschäft eine von der Verordnung abweichende Kostenverteilung wirksam vereinbart werden.
    Im übrigen ist bei der konkreten Konstellation kaum zu erwarten, dass der Geschäftsführer und Alleingesellschafter der GmbH als Mieter sich selbst als Vermieter auf die Einhaltung irgendwelcher Rechtsvorschriften in Anspruch nehmen wird.
     
  13. #12 lostcontrol, 19.01.2010
    lostcontrol

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    widerspricht sich das denn jetzt nicht?
    oder rechnest du die heizkosten nicht zu den betriebskosten?
    um die objektgröße ging's mir natürlich nicht.

    genau darum ging's mir doch.
    auch wenn es sich hier nicht um ein zweifamilienhaus handelt sondern um ein einfamilienhaus.
     
  14. Agenor

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    Das ist so nicht ganz richtig. Als Geschäftsführer der GmbH bekomme ich ein reguläres Gehalt, dass von der Höhe des Gewinns unabhängig ist. Natürlich kann ich (entsprechende Gewinne vorausgesetzt) beliebig Geld aus der GmbH entnehmen, was dann meinen persönlichen Steuersatz beeinflusst.


    Das ist richtig und natürlich ein attraktiver Punkt. Zusammen mit der Absetzbarkeit der Nebenkosten wäre so aus privater Sicht ein möglichst großer Anteil der vermieteten Fläche wünschenswert. Wie gesagt: Wenn sich das Ganze in die Richtung optimieren lässt: schön. Wenn nicht, ist das auch kein Problem, weil ich in erster Linie nach der "richtigen" Lösung suche.

    Dann werde ich mich zunächst mal Schlau machen was genau alles unter "Wohn-" bzw. "Nutzfläche" fällt. Gehören z.B. Treppenhaus und Flure zur Wohnfläche?
     
  15. #14 Thomas76, 19.01.2010
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    Wenn sie sich mit in der zu vermietenden Wohnung befinden ja, ansonsten nicht.

    Als ungefäre Regelung kann man sagen, das die ganze Fläche innerhalb der vermieteten Wohnung auch zur Wohnfläche zählt.Kellerräume, die lediglich als Abstellräume genutzt werden gehören hingegen nicht dazu.Handelt es sich aber um einen nutzbaren Hobbykeller, Partyraum, etc. sieht es wieder anders aus, dann zählt das in der Regel zur Wohnfläche.
    Bei Terassen, Balkonen, etc. streiten sich die Gelehrten gerne darüber, in wie weit die zur Wohnfläche gehören, üblicherweise rechnet man aber die Hälfte der Fläche mit zur Wohnfläche.

    Bei reinen Abstellräumen, Besenkammern, etc. innerhalb der Wohnung bin ich mir nicht ganz sicher, aber die falle ja üblicherweise von der Größe her eh' kaum in's Gewicht.
     
  16. #15 lostcontrol, 19.01.2010
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    thomas - es geht hier nicht um eine wohnung sondern um ein (oder mehrere?) zimmer im privaten einfamilienhaus die vermietet werden sollen.
     
  17. #16 Thomas76, 19.01.2010
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    lostcontrol - wenn der Threadstarter fragt, ob z.B. Treppenhäuser und/oder Flure auch mit zur Wohnfläche gehören, ist offensichtlich noch lange nicht klar ob wirklich nur definierte Zimmer vermietet werden sollen.

    Wenn man zu dem Schluß kommt, das nur Zimmer X vermietet werden soll, ist natürlich klar das auch nur die Fläche von Zimmer X relevant ist (wobei immer auch die Deckenhöhe und evt. Dachschrägen berücksichtigt werden müssen).

    Sind's aber z.b. doch zwei Zimmer, die durch einen abgeschlossenen Flur miteinander verbundene sind, zählt dieser Flur mit zur Wohnfläche.Das selbe gilt natürlich für zwei mit einer abgeschlossenen Treppe verbundene Räume.
     
  18. #17 lostcontrol, 19.01.2010
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  19. #18 Thomas76, 19.01.2010
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  20. #19 Michael_62, 19.01.2010
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    In einer GmbH, in der der beherrschende Gesellschafter auch Geschäftsführer ist, und in dem Zusammenhang von §181 BGB befreit wurde, ist das Drittvergleichsgebot im Steuerrecht zu beachten.

    Verträge, welche massgeblich von denen abweichen, welche mit neutralen Dritten geschlossen würden, sind geggebenfalls als verdeckte Entnahmen zu behandeln.

    Der zweite Anspruch an eine GmbH ist die unumgängliche Erhaltung des Stammkapitales. Insoweit beschränkt sich deine Entnahme und die Zahlung deines Geschäftsführergehaltes.

    Ein Vertrag mit 20 qm zu je 200 Euro könnte für ein Zimmer sicherlich vom Amt angefochten werden.
     
  21. #20 lostcontrol, 19.01.2010
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    meinste, michael?
    ich hab vorhin an meine wg-zeiten zurückgedacht - weil (grob gesprochen) die situation einer wg-situation ja garnicht so unähnlich ist. man teilt diverse einrichtungen (küche, bad, toilette etc.) und ansonsten wird nach zimmergrösse miete verlangt.
    hier im grossraum stuttgart kostet ein wg-zimmer (vor allem mit 20qm, was für ein wg-zimmer ja eher gross ist) durchaus auch mal 300 euro.
    wasserverbrauch ist im gegebenen fall halt schwierig zu berechnen - aber ich bin sicher da lassen sich vergleichswerte heranziehen (also ich hätt zumindest welche vorliegen).

    ist das so? also ich kenn das eigentlich eher nicht.
    aber vielleicht stellt sich die frage ja auch garnicht - in einem einfamilienhaus hat man ja meist doch mehr als nur eine toilette. und ob's publikumsverkehr gibt wissen wir ja auch nicht, ich tippe mal eher nicht, denn ich denke mal dass dafür die einfamilienhaussituation wohl weniger geeignet ist.
    vielleicht mag uns der thread-starter dazu mehr erzählen - ich stell mir's aber grad eher so vor, wie das vermutlich früher schon der eine oder die andere von uns gemacht hat, als das mit dem arbeitszimmer-absetzen noch aktuell war.

    ich würd vermutlich mal auf den mietspiegel schauen, die quadratmeter des bzw. der zu vermietenden räume hernehmen und pi-mal-daumen die mitbenutzung der "nebenräume" dazurechnen und das ganze dann nach wg-style abrechnen.
    sinnvoll wärs sicherlich vorher den steuerberater entsprechend zu löchern.
     
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