Vermietung von EFH?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von h04b05, 22.11.2015.

  1. h04b05

    h04b05 Benutzer

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    Hallo zusammen,

    in unserer Familie gibt es ein RH, das ich vermieten soll um es für die Familie zu erhalten.
    Überlege auch selbst einzuziehen, es ist schön, gute Lage etc, aber relativ klein und kann nicht weiter ausgebaut werden.

    Hat jemand Erfahrungen mit der Vermietung von EFH gemacht?

    Überlegungen oder Bedenken habe ich wegen:
    - wie kann ich dem Mieter einige Jahre später wieder kündigen, evtl. Zeitmietvertrag auf 10 Jahre mit Begründung?
    - kann ich gelegentlich ins Haus um die Versorgungsanlagen zu sehen (Keller, Heizraum, Dach)?
    - wenn der Mieter einen Schaden nicht rechtzeitig mitteilt oder selbst was zerstört, muss er das dann zahlen, wenn er kann ..?
    - wenn das RH doch verkauft werden soll, ist es dann sehr viel schwieriger, weil es vermietet ist?

    Gruß h04b05
     
  2. AdMan

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  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo h04b05,

    Die zulässigen Kündigungsgründe findest du in §573 BGB - sollte der M keine "Verfehlungen" in seinem Verhalten begehen bleibt nur Eigenbedarf.
    ZeitMV muss sehr genau begründet werden. - m.E. keine gute Idee
    Zugang zum Haus ist möglich (ca. 1 mal innerhalb 1-2 Jahre sollte dem M zumutbar sein) sofern das im MV vereinbart ist, und muss rechtzeitig angekündigt werden. Wenn Mängel auftreten ist dem VM zusätzlich Zugang zu gewähren.
    Das ist eine Frage des Schadensersatzes, insbesondere wenn durch die unterlassene Mängelmeldung der Schaden größer wird.
    Ich halte ein vermietetes EFH für ziemlich unverkäuflich, aber ab und zu findet man ja doch einen Investor oder sogar einen Eigennutzer der ganz viel Zeit mit bringt.

    VG Syker
     
  4. Duncan

    Duncan
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    löblich, aber ist den Bedarf in der Familie abzusehen? Oder geht es um die Großkusine der Ururenkel deiner Amme?
    finanziell sicher die günstigste Variante so du da dann auch wohnen möchtet, das weist nur du.
    Oh, ja, das Forum ist voll davon. Kurze Zusammenfassung: lass es!
    das dürfte so regelmäßig gegen den Baum laufen. Hier wäre dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf das Mittel der Wahl, ggf. mit vollem Rechtsweg. Wenn du richtig Glück hast ist es mit dem Kündigungsschreiben deinerseits auch schon getan. Die Glaskugel hat wieder irgendwer nicht geputzt und dann auch noch verkramt....
    ja, hierfür macht man dann Termine mit dem Mieter, sie sollten in angemessenen Intervallen liegen. 1mal im Jahr sollte unbegründet nicht wesentlich unterschritten werden.
    und du auch noch nachweisen kannst das es der Mieter war, wird das so sein, eine kräftige Einschränkung hast ja schon gefunden.
    das hängt an der Region(Nachfrage) und an den Preisvorstellungen, aber ja dafür das es vermietet ist gibts einen kräftigen Preisabschlag, vernünftigerweise kaufen Selbstnutzer solche Objekte und die dürften dann erst mal dem Mieter kündigen mit allem was da dran hängen kann....
     
  5. h04b05

    h04b05 Benutzer

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    Hallo Syker,

    kann man Eigenbedarf auch anmelden, wenn man um die Ecke wohnt, aber gute Gründe hat, z.B. altersgerecht gebaut (keine steile Treppe etc) oder es soll in einigen Jahren mal gründlich renoviert/saniert werden oder Kind zieht ein.

    Was macht man denn, wenn man einen schwierigen Mieter hat. Z.B. Nachbarn beschweren sich, zahlt Miete unregelmäßig, beschwert sich ständig etc. Das dürfte beim RH ja besonders ungünstig sein ..

    Wie kann man einen mit hoher Wahrscheinlichkeit guten Mieter finden? Mietverträge Haus & Grund und Schufa, Berufsauskunft etc? Wie gehst Du vor, um Dich diesbezüglich abzusichern?

    Kannst Du Fälle in denen Vermietung EFH funktioniert oder eher hauptsächlich Negativbeiscpiele?

    Wie ist es bei ELW? Dort gelten doch erleichterte K+ndigungsmöglichkeiten. Dennoch werden oft Objekte abgeboten, bei denen ELW noch vermietet ist.

    Vg h04b05
     
  6. h04b05

    h04b05 Benutzer

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    Hallo zusammen,

    @Duncan
    das hört sich ja nicht gut an, dann müsste ich es leer stehen lassen oder verkaufen. Aus persönlichen Gründen, wegen guter Bausubstanz und wegen der schlechten Finanzlage (Zinsen Bank) wollen wir das Haus zur Zeit nicht gern verkaufen.

    Oder sogenannte Hauswächter reinsetzen. Hat jemand bereits Erfahrung mit Hauswächterverträgen?

    Sind in unserer Region allerdings noch nicht üblich. Dann wäre das Haus bewohnt, man könnte kündigen und die Nebenkosten wären bezahlt.

    Gruße h04b05
     
  7. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Ausser das renovieren und sanieren sind das sehr wohl Eigenbedarfsgründe - theoretisch auch für deine Putzfrau.

    Das nächste wären Abmahngründe - Vertragswidrigesverhalten.

    Zur Überprüfung des M guck mal in die SuFu da gibts einige Themen - letztendlich kommt es aber auf die regionalen Gegebenheiten an

    Im Forum wirst du immer wesentlich mehr negatives als positives finden. Daher kann natürlich auch das vermieten eines EFH problemlos laufen. Betriebswirtschaftlichen gegen wirkt sich jeglicher Ausfall viel negativer aus als bei einem kleinen MFH. Persönlich habe ich aber keine Erfahrung mit vermieteten EFH nur Selbstnutzer. Das ist natürlich ein weiteres Problem: wie ist der Mietmarkt vor Ort - lassen sich EFH überhaupt vermieten?

    Genau bei einem ZFH hast du gewisse Erleichterungen (Kündigung / Betriebskosten) daher würde ich eine vermietete Wohnung im ZFH nicht negativ ansehen.

    VG Syker
     
  8. h04b05

    h04b05 Benutzer

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    was heißt SuFu?
     
  9. Syker

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    Das ist hier im Forum die Suchfunktion
     
  10. h04b05

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    ok :)
     
  11. #10 Akkarin, 22.11.2015
    Akkarin

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    Da es sich um den Klassiker: 'EFH wird vermietet, damit es in der Familie bleibt, statt verkauft' handelt , stell dir einfach folgende Fragen:
    Wie emotional bist du und ggfs der Eigentümer wenn nicht in Personalunion mit dem Objekt verbunden?
    Wie weit bist du räumlich entfernt? Minimum 2 Strassen
    Kannst du damit leben, wenn der Mieter Haus und Garten umgestaltet und dass nicht immer Fachmännisch.
    Vermieten heisst totale Besitzaufgabe. Beim Elternhaus nicht immer so einfach, wie bei einer gekauften Wohnung.
     
  12. h04b05

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    @Akkarin
    Richtig, es handelt sich um mein Elternhaus. Und ich wohne in der Nähe ;)
    Problem: wir wären ja grundsätzlich auch bereit zu verkaufen, wenn auch schweren Herzens, wenn Werterhalt möglich ist. Aber Finanzmarkt und Immobilienmarkt erscheinen mir überhitzt und ich habe immer mehr das Gefühl ich sollte, falls ich nichts Sinnvolles finde, abwarten, bis die Zinsen wieder steigen und der Immobilienmarkt sich erholt. Daher tendiere ich dazu, das RH zu vermieten.
    Ich sehe leider auch keine guten Objekte zu annehmbaren Preis, entweder schönes EFH mit möglicher ELW oder MFH.

    Außerdem sollte es das Objekt sich vom Risiko her noch in Grenzen halten. Ich habe bereits einmal erfolgreich ein RMH gekauft. Aber der Sprung zu größeren Objekten bedarf der Besichtigung von mehreren Vergleichsobjekten, Einarbeitung, Hinzuziehen von Fachleuten. Wenn der Markt dafür gut wäre, würde ich mir das grundsätzlich zutrauen.
    In Fonds möchte ich zur Zeit aber auch nicht investieren, das die Indizes schon recht hoch sind.

    Das Haus kann nicht ewig leer stehen. Ich kann die Zeit überbrücken es wird aber auf längere Sicht nicht besser, wenn es nicht bewohnt wird. Ich würde sogar eine Zeitlang eine Beaufsichtigung durch Hauswächter, bei denen Nebenkosten gedeckt und Garten gemacht wird, in Betracht ziehen. Gibts bei uns in dieser Form aber nicht (-> Hauswächtervertrag)

    Vg
     
  13. #12 Akkarin, 22.11.2015
    Zuletzt bearbeitet: 22.11.2015
    Akkarin

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    So ganz kann ich dir nicht folgen. Weil die Märkte überhitzt sind, willst du nicht verkaufen, weil es keine geeigneten Wiederanlangemöglichkeiten gibt.
    So weit versteh ich das, aber du bist dir im klaren, dass die jetztigen verkaufspreise ebenfalls an den Zinsen hängen. Wenn man für ein 12 Monate Festzinssparen wieder 4 % Zinsen bekommt, zahlt man für die Baufi auch wieder 6 %. Und dann machen die Preise..

    Insofern ist es "egal" ob du jetzt zu 100.000€ verkaufst und darauf nur 0,1% Guthaben Zinsen bekommst oder wartest, bis es wieder 4 % Zinsen auf Guthaben gibt und dann zu 85.000€ verkaufst.
     
  14. h04b05

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    stimmt, es ist mir schon klar dass meine Immobilie dann preislich auch etwas höher liegt. Das ist natürlich erfreulich.

    Es ist nur so, dass zum einen wenig Objekte auf dem Markt sind, man findet also nicht so schnell etwas, und zum anderen der Finanzmarkt meiner Einschätzung nach nicht wirklich sicher ist.
    Vor 15-20 Jahren hätte ich kein Problem damit gehabt, erst mal was zu verkaufen, das Geld irgendwie anzulegen und dann in Ruhe ein größeres Objekt zu suchen. Es gibt nicht nur wenig Zinsen, damit könnte ich eine Zeitlang leben, sondern mein Vertrauen in den Euro und in die Entwicklung der Finanzmärkte ist auch nicht so groß.

    Ich hoffe natürlich das Beste und gehe grundsätzlich von einer optimistischen Sicht aus. Dennoch ist mir das Reihenhaus mit seinem Gärtchen derzeit lieber als ein Haufen Geld.

    Also wenn möglich erst ein schönes Objekt finden und dann was verkaufen.
     
  15. #14 immodream, 23.11.2015
    immodream

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    Hallo h04b05,
    zuerst stelle dir einmal die Frage, wer überhaupt ein Einfamilienhaus mietet.
    Der ideale Mieter verdient gutes Geld, will sich aber mit dem Kauf eines eigenen Hauses nicht festlegen, da er beruflich flexibel sein will.
    Dieser Mieter ist also oft nach wenigen Jahren wieder weg.
    Alles andere sind Mieter , die gerne ein eigenes Haus haben möchten , es aber sich nicht leisten können.
    Und die Geschichten von diesen Mietern kannst du massenweise in diesem Forum nachlesen.
    Lieber würde ich mein Elternhaus leer stehen lassen, als an diese Mieterklientel zu vermieten.
    Ich hab zwei Elternhäuser für gutes Geld verkauft und meine Kinder haben das Geld wieder in gute eigenen Immobilien angelegt.
    Wäre das nicht eine Alternative für dich?
    Grüße
    Immodream
     
    Akkarin gefällt das.
  16. #15 h04b05, 24.11.2015
    Zuletzt bearbeitet: 24.11.2015
    h04b05

    h04b05 Benutzer

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    @immodream
    Ich könnte mir schon vorstellen, zu verkaufen. Dann würde ich beim derzeitigen Immomarkt einen relativ guten Preis erzielen können.
    Danach habe ich aber keine sinnvolle Anlagemöglichkeit. Mir ist nicht wohl bei dem Gedanken, viel Geld beliebig lange auf der Bank liegen zu lassen. Die unterirdischen Zinsen sind nur ein Grund, Aktien und Fonds bereits sehr hoch und Sicherheit des Finanzmarkts eher unklar.

    Gerne würde ich stattdessen ein EFH mit ELW (oder ein MFH) zur Eigennutzung und/oder als Anlage kaufen. Der Markt ist bei uns aber wie leergefegt. Bisher finde ich nichts oder nichts Annehmbares. Da muss ich wahrscheinlich jahrelang suchen. Die Kinder sind noch zu klein. Das dauert noch einige Jahre, bis die volljährig sind.
    Kann ich das Haus so lange leer stehen lassen? Heizung ist an. Außenleitungen sind geleert. Vielleicht sollte ich auf Dauer das Wasser abschalten.

    Oder einen Hauswächter reinsetzen. Das Konzept ist in unserer Region aber noch unbekannt.

    Und endgültig ausräumen kann ich auch erst, wenn klar ist, ob ich umziehe, wohin und wieviel Platz.
     
  17. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    denke aber daran, das einige Städte schon darüber nachdenken Zweckentfremdung (also längeren Leerstand) zu bestrafen mit einem Bußgeld. Aber auch wenn das in deiner Region noch nicht vorgesehen ist, Leerstand gibt es nicht für umsonst. Und da stellt sich schon die Frage, wie sinnvoll ein längerer Leerstand ist oder ob nicht dann doch vermieten oder verkaufen der bessere Weg wäre? Im übrigen, das mit Eigenbedarf ist kein Freibrief, d.h. da kann auch viel schief gehen.

    Und jetzt rate mal, warum es vorab so wichtig ist, sich seine Mietinteressenten so genau anzuschauen :? Ansonsten ist das einfach das normale Risiko von jeden Vermieter, mit wem er einen Vertrag eingeht.
     
  18. h04b05

    h04b05 Benutzer

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    @Pharao

    ja das ist mir bekannt.


    Ich wäre bereit, die Kosten so lange zu tragen, bis etwas Gutes gefunden ist. Besser als ein übereilter Fehlgriff

    Leider ist dieses Jahr ein Todesfall in der Familie aufgetreten und jetzt besteht Handlungs- oder Entscheidungsbedarf.

    Ziel und Auftrag in der Familie ist Werterhalt für die Enkel. Also das Häuschen muss nicht unbedingt behalten werden, dann muss aber eine gute Anlage in was mind. Gleichwertiges stattfinden. Und gerne zu einem guten Teil eigen- oder fremdgenutzte Immobilie.

    1. Verkaufen und längere Zeit Bank bis ich eine gute Immobilie gefunden habe ist mir zur Zeit suspekt. Vor 15 Jahren war das noch nicht so ..
    2. Sofort vermieten ist aus den oben genannte Gründen problematisch. Außerdem muss ich aus Platzgründen dann Vieles entsorgen oder weggeben, was gute Qualität hat und Erinnerungswert.
    3. Optimal wäre daher zunächst Verbesserung und Vergrößerung der eigenen Wohnsituation durch EFH mit ELW und dann das RH verkaufen oder notfalls vermieten. Dann durch ELW Erfahrung im Vermieten sammeln und später dann evtl. kleineres MFH.
    4. Oder auch gleich MFH, wäre aber als Neuling ein größerer Schritt.

    Nur ist leider zur Zeit der Markt ziemlich leergefegt und überteuert, wobei mein Häuschen dann natürlich auch eher mehr wert ist. Und es spricht auch Einiges dafür erst mal abzuwarten und nichts zu überstürzen. Ich muss schließlich erst mal was Passendes finden.

    Da frage ich mich: Wie kann ich in der gegenwärtigen Situation am besten vorgehen? Ich habe schon mal ein RH gekauft. Das hat gut funktioniert.
    Das war allerdings vor 10 Jahren, wo es noch Auswahl gab ..

    Vg h04b05
     
  19. Andres

    Andres
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    So toll das klingt: Diese Zielsetzung sollte man noch einmal überprüfen, sobald die Enkel in ein Alter kommen, in dem sie dazu eine eigene, fundierte Meinung haben können. Womöglich sehen die das nämlich anders.
     
  20. h04b05

    h04b05 Benutzer

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    mit Werterhalt meine ich, den Wert an sich erhalten, nicht mehr und nicht weniger.
    Das kann auch in Form eines anderen Objekts erfolgen.

    Also möglichst nicht aus dem Fenster werfen.
    So groß sind die schon, dass klar ist, dass sie das nicht wollen.
     
  21. Duncan

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    Also RH weg, wenn klar ist dass sie es eh nicht wollen und dann kaufst Diamanten....
     
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Vermietung von EFH?

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