Vermietung von Einfamilienhaus als WG - Erfahrungen?

Diskutiere Vermietung von Einfamilienhaus als WG - Erfahrungen? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich bin neu hier im Forum, denn ich wollte mir mal bei erfahrenen Vermietern einen Rat einholen, da ich über diverse...

  1. #1 freddy7530, 25.02.2020
    freddy7530

    freddy7530 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen, ich bin neu hier im Forum, denn ich wollte mir mal bei erfahrenen Vermietern einen Rat einholen, da ich über diverse Internetrecherchen zu einigen Fragen keine Antwort gefunden habe. Ich hoffe ich bin im richtigen Bereich des Forums.

    Ich besitze ein Einfamilienhaus an einem Stadtrand einer größeren Stadt.

    Einige Angaben zur Immobilie:
    · Baujahr 1955, ca. 100 Quadratmeter groß,
    · schlechteste Energieeffizienzklasse H (Einfachverglasung an den meisten Fenstern)
    · renoviert aber nicht saniert,
    · EG (Küche, Bad, WC, Esszimmer, Wohnzimmer) und 1. OG (Kinderzimmer, Elternzimmer)
    · großer Garten vorhanden
    · gute Lage zur Universität
    · Neue Ölheizung

    Nun würde ich gerne das Haus zum ersten Mal vermieten. Dabei hatte ich die Idee die drei Zimmer: Wohn,- Eltern- und Kinderzimmer einzeln als „WG-Zimmer“ zu vermieten diese sind zwischen 18 und 26 Qm groß.

    Aus meiner jetzigen Sicht sind die Vorteile:
    · Keine Lanzeitmieter, da es sich nur um ein Zimmer für Studenten handelt, somit weniger Probleme, falls das Haus verkauft werden soll in z.B. 5 Jahren.
    · Eventuell weniger Probleme mit Mietern, da es eine höhere Fluktuation gibt.
    · Kleineres Risiko durch Mietnomaden oder Mietausfall, da es unwahrscheinlich ist, dass alle drei Mieter keine Miete mehr überweisen.
    · Höhere Mieteinnahmen, da ich in Summe eine höhere Miete verlangen kann


    Gerne lasse ich mich bezüglich der Vorteile eines Besseren belehren.

    Meine konkreten Fragen lauten:
    1. Welche Nachteile seht ihr bei dieser Form der Vermietung? Gibt es hierzu Erfahrungen?
    2. Hat jemand eine Vorlage für einen Mietvertrag den ich speziell bei dieser Form der Vermietung einzelner Zimmer verwenden kann?
    3. Denkt ihr es macht mehr Sinn das Haus an einen Mieter bzw an eine Familie zu vermieten?
    4. Hat jemand eine Idee wie ich Strom- und Heizkosten auf die einzelnen Mieter der Zimmer umlege? Ich dachte eventuell mit Heizkostenverteilern?

    Ich würde mich sehr über eine Antwort freuen.

    Vielen Dank im Voraus.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Da orientiere ich mich doch einfach mal an deiner Liste von "Vorteilen":

    Häufigere Suche nach Mietern und bei Aufgabe der Vermietung hat man drei Verträge, deren Ende separat abgewartet werden muss. Im "Idealfall" hat man dann einen einzigen übrigen Mieter im ganzen Haus.


    Eine höhere Miete als was? Als bei Vermietung des ganzen Hauses? Denkbar, aber nicht garantiert. So oder so ist die Vermietung eines EFH nicht gerade ein Renditebringer ...


    Wer pflegt den?


    Ich sehe wenig, was hier speziell wäre. Eine Vorlage für eine WG ohne Untervermietung (also direkter Vertrag mit dem Eigentümer) sollte hier funktionieren.


    Dazu müsste man mehr Zahlen kennen, wenigstens eine Schätzung der Miethöhen für beide Fälle und des Kaufpreises. Grundsätzlich vermute ich eine eher begrenzte WG-Eignung und wenn jetzt schon Gedanken über einen Verkauf gewälzt werden, würde ich eher sofort verkaufen - ist gerade ein guter Zeitpunkt ...

    Verfügt das Haus über eine WG-taugliche Einrichtung? Klar kann man da ein paar alte Möbel gebraucht abgreifen, aber Küche und Esszimmer sollten schon möbliert werden und das verursacht ja auch einen gewissen Aufwand.


    Das ist ohnehin erforderlich. Hier liegt eher keine Ausnahme von der HeizkostenV vor, d.h. die Warmwasserkosten sind durch einen Wärmemengenzähler von den sonstigen Heizkosten abzutrennen und danach sind die Heizkosten weiter nach Verbrauch und Wohnfläche zu verteilen. Dafür müssen die Heizkörper in den Zimmern der Bewohner (also nicht in den gemeinschaftlich genutzten Räumen) mit Heizkostenverteilern ausgestattet werden. Das spricht übrigens auch gegen die Vermietung als WG: Diese Ausstattung ist nicht notwendig, wenn das Haus komplett vermietet oder selbst genutzt wird.

    Beim Wasser gibt es ja keinen individuellen Verbrauch und beim Strom würde ich den auch nicht erfassen. Diese Kosten werden nach Wohnfläche verteilt, sofern kein anderer Maßstab festgelegt wird. Darüber sollte man nachdenken, denn die Kosten dürften verstärkt in den Gemeinschaftsräumen anfallen (das Haus hat ja jede Menge davon) und die Zimmer haben doch recht unterschiedliche Größen. Ich würde wahrscheinlich nach Wohneinheiten (also jeder zu gleichen Teilen) umlegen.
     
  4. Duncan

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    In der Straße in der meine Eltern leben hat ein solches Modell mal einer der Erben eines Kleinhauses gefahren. Zum Glück am anderen Ende. Aber es gab reichlich böses Blut. Mit den vier Mietern hatten die Nachbarn echt viel Spaß. Neben nahezu täglichen Polizeieinsätzen dort wegen Lärm und in der Folge Drogen bei diversen Partys, war dann ein Mieter auf einmal weg, den hatte Blau-weiß für merklich längerfristig mitgenommen. Der vorher sehr gepflegte Garten ging noch nicht mal mehr als Insektenbiotop durch, die Ratten fühlten sich da aber schon sehr wohl. Das Haus wurde dann nach ca. anderthalb Jahren mit diesem Zirkus abgerissen. Mehr konnte man mit dem Haus auch nicht mehr machen, obwohl es zuvor schon zwar modernisierungsbedürftig war, aber halt immer noch gepflegt. Ich habe keine Ahnung was für eine Miete da geflossen ist, aber der Ver-/Kaufpreis war nach dieser Episode merklich geringer. Zuvor lagen Gebote noch im 6stelligen Bereich. Ein Freund von mir und direkter Nachbar hat es dann für 65.000 € gekauft. Also ca. 60 % des Bodenrichtwertes. Das Haus haben wir dann gemeinsam abgetragen, die Fläche wird derzeit als Garten und zur Hühnerhaltung genutzt.

    Klar dies war etwas extrem aber sollte man halt auch mal so als Worst Case im Hinterkopf behalten.
     
  5. #4 freddy7530, 26.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2020
    freddy7530

    freddy7530 Neuer Benutzer

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    Hallo Andres,
    ich danke Dir für deine ausführliche Antwort, du hast mir bereits jetzt sehr geholfen.
    Nun zu meinen Antworten auf deine Kommentare:

    Thema Mehraufwand
    Du erwähnst die häufige Suche nach Mietern. Darin stimme ich dir absolut zu dies ist ein Aufwand, der wahrscheinlich dreimal so hoch ist, wie bei Vermietung an eine Partei. Meine „Angst“ war jedoch, dass es ein höheres Risiko für einen Mietausfall gibt, wenn es sich nur um eine Partei handelt. Der Mehraufwand wäre es mir vermutlich Wert, wenn sich dieses Risiko auf drei Parteien verteilt.

    Thema Garten und Haus
    Der Garten ist bis auf Rasen mähen und Hecke schneiden nicht Pflegeaufwändig. Dies mache entweder ich selbst oder ich finde wie die letzten Jahren einen Studenten der dies übernimmt.
    Das Haus ist in Küche, Bad, Esszimmer bereits voll möbliert.

    Thema Miethöhe
    Die Schätzung der Miethöhen für die Szenarien fällt mir schwer, da ich wenig Erfahrung habe. Es gibt bereits erste Interessenten zu diesen WG-Mieten.
    Meine Schätzung der Kaltmieten für die WG (nun mit korrekten Qm Zahlen):
    Zimmer 1 340 (19 Qm)
    Zimmer 2 320 (17 Qm
    Zimmer 3 360 (24 Qm)

    Schätzung der Miete bei Vermietung als EFH aus dem regionalen Mietspiegel Bremer Vorstadt in diesem Stadtteil für 100 qm EFH.
    Ca. 800-1100 €
    Ob diese Schätzungen realistisch sind weiß ich noch nicht.

    Thema Verkauf
    Warum ist zum Verkauf jetzt ein guter Zeitpunkt? Es würde mir nichts ausmachen mit dem Verkauf 10-15 Jahre oder länger zu warten, wäre es dann trotzdem sinnvoll jetzt zu verkaufen oder wird sich die Marktlage nach deinem persönlichen Gefühl auf diesen Zeitraum bezogen verschlechtern? Wie kann man herausfinden wann ein guter und wann ein schlechter Zeitpunkt zum Verkauf ist?

    Thema Heizkosten
    Die Vorgehensweise wird also wie folgt aussehen: Ein Heizungsbauer bringt einen Wärmemengenzähler für das Warmwasser an der Heizungsanlage an und ich bringe an den Heizkörpern der drei vermieteten Räume jeweils Heizkostenverteiler an. Hier werde ich vermutlich auch noch auf Probleme stoßen, da es in dem einen Raum zwei Heizkörper gibt, wie man es hier ausrechnet ist mir noch nicht bewusst.
    Somit werden die Warmwasserkosten und Stromkosten simpel „durch drei geteilt“ und die Heizkosten werden Verbrauchsabhängig aufgeteilt.



    Hallo Duncan,
    auch dir vielen Dank für deine Antwort. Dies ist natürlich ein sehr schlimmes Szenario. Ich habe die Hoffnung, dass ich durch eine aufwendige Auswahl der richtigen Mieter, solche Probleme vermeiden kann. Da ich vor habe die Verträge auf ein Jahr zu befristen (Eigenbedarf oder Sanierung), hätte ich die Möglichkeit das Ganze Vorhaben abzubrechen, wenn es zu viele Probleme macht. Ich werde das von dir beschriebene Szenario auf jeden Fall im Hinterkopf behalten.
     
  6. #5 immobiliensammler, 26.02.2020
    immobiliensammler

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    Wenn wir mal unterstellen, dass wir in 10 - 15 Jahren (eventuell auch schon früher) keine Niedrigzinspolitik mehr haben werden, was glaubst Du, wie sich dann die Immobilienpreise entwickeln werden.

    Und wer macht die Heizkostenabrechnung?

    Ich bin auch absolut kein Freund der EFH-Vermietung, ist mit der riskanteste Bereich der Vermieterei! Man kann Glück haben, aber das ist eher selten.
     
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  7. #6 Nochso'nTrottel, 26.02.2020
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    Aus meiner Erfahrung heraus sind Studenten meist recht regelmäßge Zahler, zumindest, wenn man das ganz linke Spektrum meidet. Die haben eine Zukunft und wollen sie sich nicht versauen. Allerdings empfiehlt es sich, sich vorher mit dem Thema Vermieten gründlich zu beschäftigen. Ich habe noch keinen Studenten getroffen, der Ahnung vom Mietrecht hatte, was dann regelmäßig zu recht kuriosen Vorstellungen geführt hat.

    Die besten Erfahrungen habe ich damit gemacht, die Studenten Ihren Mitbewohner - nach einigen vorgegebenen Kriterien (z.B. immatrikuliert, kein Erstsemester oder Erasmus, kein ganz Linker, Kaution und erste Miete bei Unterschrift unter den Mietvertrag bar auf den Tisch, dafür Verzicht auf Schufa- und Bürgschaftsterz), und mit Vetorecht - selbst aussuchen zu lassen. wenn es dann Ärger mit zu wenig Putzen, zu viel rauchen, zu laut sein, zu viel oder zu wenig heizen, zu lüften oder dergleichen gibt, läßt sich die Diskussion mit einem "habt Ihr Euch selbst ausgesucht" meist recht einfach beenden. Setzt Du aber einen Mieter in die WG, mit dem es dann Ärger gibt, wird der Hätschelaufwand enorm.

    Ansonsten musst Du auch tatsächlich eine höhere Miete verlangen. Der Aufwand ist schon beträchtlich höher als an eine Familie zu vermieten und das sollte man sich auch bezahlen lassen.

    cu
    NochSo'nTrottel
     
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  8. Andres

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    Soweit nicht bereits von den anderen beantwortet:

    Es ist gut, dass du dir zumindest organisatorisch Gedanken gemacht hast und dass das dazu geführt hat, die Gartenpflege nicht durch die Bewohner übernehmen zu lassen. Die Frage ist aber eher: Was kostet das und welche Auswirkungen hat das auf die erzielbare Miete, vor allem mit Blick auf die Zielgruppe?


    Wenn diese Schätzungen auch nur halbwegs realistisch sind, kann ich direkt sagen: Ich hätte daran als Vermieter kein Interesse. Der anfängliche Aufwand für den Umbau, der kontinuierliche Aufwand durch die 3 Parteien, die Heizkostenabrechnung, ... - und das alles wofür? ±10 % Miete vor Steuern und Kosten? Für mich müssten da bessere Argumente kommen, d.h. entweder deutlich mehr Miete oder die Vermietung an einen einzelnen Mieter ist aus irgendwelchen Gründen deutlich erschwert und das Haus auf diesem Weg praktisch unvermietbar.

    Nebenbei: Bremen hat keinen Mietspiegel.


    Ich wage keine Prognosen. Den grundsätzlichen Zusammenhang hat @immobiliensammler schon aufgezeigt und wann was wie passiert, weiß niemand mit Sicherheit. Deshalb habe ich meine Worte wohl gewählt ;) : Jetzt ist ein guter Zeitpunkt. Vielleicht kommt noch ein besserer, aber ein schlechter Zeitpunkt ist jetzt sicher nicht.

    Da ein EFH ein typisches Objekt für Selbstnutzer ist, wird sich der erzielbare Preis aber verschlechtern, sobald man Mieter mitkauft. Genau deshalb würde ich diese Entscheidung eher jetzt treffen.


    Selbstversuch. In 10-20 Jahren weiß du es ...


    Auch damit sollte man sich unbedingt befassen! Ohne Vorkenntnisse geht das nicht gut - mit Heizkostenverteilern ist es mangels Kenntnis der K-Werte sowieso kaum möglich.
     
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  9. #8 taxpert, 26.02.2020
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    Ist die Forums-Glaskugel eigentlich schon aus der Reparatur zurück? :61:

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  10. Ferdl

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    Einfachverglaste Fenster hört sich nach ordentlichen Renovierungsstau an, willst du dir die Reno-Arbeiten während der Vermietung antun, wenn eh ein Verkauf im Raum steht?
     
  11. #10 Gewohnheitstier, 26.02.2020
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    Nachteile:

    - hohe Fluktuation, also Neuvermietung, wieder herstellen eines vermietbaren Zustandes, häufige Abrechnungen
    - evtl. Probleme mit den Nachbarn, da junge Menschen, das erste Mal in der Fremde, das Erste Mal weg von Mutti
    - erhöhter Verschleiß der Mietsache (siehe die obigen beiden Punkte)
    - erschwerter Zugang zur Mietsache, da immer jemand anderes zuständig ist (wird spaßig bei der Beschaffung von Ablesewerten)
    - erschwerter Zugang zum Eigentum, wenn man selbst mal was ablesen muss was nicht direkt mit der Mietsache zu tun hat
    - je nach Vertragsgestaltung und auch unabhängig von dieser Stress mit Ämtern, die welche eine Beherbergung und keinen Wohnraum sehen
    - mutmaßlich explodierende Betriebskosten, da ahnungslose Mieterschaft
    - extrem schwankende Betriebskosten, da ahnungslose, sehr diverse und bei Ablesungen nicht immer hilfreiche Mieterschaft
    - mehr Spaß mit Ämtern

    Vorteile:

    - hohe Fluktuation, viele Probleme lösen sich durch Zeitablauf
    - ggf. um möbliertes Wohnen zu ergänzen
    - ggf. höhere Miete erzielbar



    Ist ein normaler Vertrag + Mitnutzung der Gemeinschaftsflächen. Von einer Gestaltung mit einem Hauptmieter würde ich Abstand nehmen, da verliert man völlig die Kontrolle, wer nun Mieter ist. Das mit dem Vetorecht oder Vorschlägen aus der WG scheint ein gangbarer Weg.



    Für eine Zwischennutzung scheint mir obiges Modell durchaus geeignet. Hier aber wirklich in sich gehen, ob man bereit und in der Lage ist den Mehraufwand zu stemmen, für die paar Kröten mehr.



    Würde eher an (großzügige) Pauschalen denken, verringert den Verwaltungsaufwand. Hier sollte man sich im klaren darüber sein, gegen welche Vorschriften man gerade verstößt und welche Einwände so ein angehender Jurist bzw. der Freund der Mieterin, der angehender Jurist ist, da so haben könnte.
     
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Vermietung von Einfamilienhaus als WG - Erfahrungen?

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