Vermietung von Garagen - Gewerblicher Handel bei Verkauf?

Diskutiere Vermietung von Garagen - Gewerblicher Handel bei Verkauf? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebe Foristen, ich habe eine spezielle steuerliche Frage zu meiner Vermietungsnebentätigkeit und hoffe hier im Forum ein paar andere...

  1. RentMe

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    Hallo liebe Foristen,

    ich habe eine spezielle steuerliche Frage zu meiner Vermietungsnebentätigkeit und hoffe hier im Forum ein paar andere Profis und Leidensgenossen (im steuerlichen Sinne) zu finden, welche mir helfen möchten.

    Zum Thema: Ich vermiete mehrere verschiedene Garagen auf verschiedenen Grundstücken, welche sich im wesentlichen auf Pachtgrund befinden. D.h. mir gehört nur die Garage und das Grundstück ist gepachtet.

    Nun darf ich aufgrund kommunaler Gesetzesänderungen ein paar dieser Garagen nicht mehr vermieten und möchte sie daher wieder verkaufen. Mir gehören die betroffenen Garagen seit ca. 2 Jahren.

    Ich habe nun Bedenken, dass mir das Finanzamt aufgrund des "Handels", also An- und Verkauf innerhalb von 2 Jahren, Gewerbebetrieb mit allen weiteren Folgen vorwirft. Veräußerungsgewinne werden nur in geringem Maße vorhanden sein bzw. könnten ggf. auch ausgeschlossen werden.

    Könnte ich also durch den Verkauf vom Finanzamt Probleme bekommen?

    Vielen Dank im Voraus und viele Grüße!
     
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  3. Duncan

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    Finanzämter machen selten Probleme solange sie das von ihnen begehrte Geld erhalten...
    Allein, ja in einer solche Konstellation wird das FA sicher alle Möglichkeiten prüfen um eine finanzielle Beteiligung zu erhalten.
    Bevor man hier irgendwelche Fakten schafft sollte man sich hier sehr eindringlich mit (s)einem Steuerberater unterhalten.
     
  4. Andres

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    Konkreten Rat kann hier nur ein Steuerberater geben, aber ich fange mal so an:

    Wie soll dieser Verkauf ablaufen? Du verkaufst die "Bebauung", d.h. die (Fertig-?)Garage wird verladen und beim Käufer aufgestellt? Oder kommst du irgendwie an das Grundstück, kannst das teilen und als Stellplatz verkaufen? Das dürfte für die Bewertung des Sachverhalts eine erhebliche Rolle spielen, denn der Verkauf eines Grundstücks, eines grundstücksgleichen Rechts o.ä. wird wahrscheinlich nach anderen Maßstäben bewertet werden, als der Verkauf eines beweglichen Wirtschaftsguts.

    Nebenbei: Kannst du (gerne auch nur in ein paar Stichworten für eine Suchmaschine) groß beschreiben, welche Gesetzesänderung dir die Fortführung der Vermietung verbietet? Das würde mich interessieren und ich kann mir da gerade nichts vorstellen ...


    Völlig unverbindliche Einschätzung: Für ein Gewerbe fehlt mir die Nachhaltigkeit. Abhängig davon, wie es zu dem "Verbot" kam, wird man die Wiederholungsabsicht kaum unterstellen können. Ich würde mich hier zumindest auf die Position stellen, dass ich die Garagen bis zum St. Nimmerleinstag gehalten hätte, wenn ich nicht durch äußere Umstände zum Verkauf gezwungen worden wäre.


    Ich ahne, dass ein solcher Gewinn steuerpflichtig wäre (§ 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG, insbesondere letzter Satz), aber das ist ja kein vorrangiges Problem - wenn das zum Thema wird, ist es ja immerhin schon einmal zu einem Gewinn gekommen.
     
  5. #4 taxpert, 22.11.2017
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    Grundsätzlich stellt auch eine Garage auf einem gepachteten Grundstück als "Gebäude auf fremden Grundstück" in steuerlicher Hinsicht ein Grundstück dar, §70 Abs.3 BewG. Von daher bedarf es nicht §23 Abs.1 Nr. 2 EStG sondern man voll in der 10-Jahresfrist des §23 Abs.1 Nr.1 EStG!

    Was hier aber viel eher zum Tragen kommt, ist die 3-Objekte-Grenze, die zur Gewerblichkeit führt!

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  6. Andres

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    Wieder etwas gelernt, danke. Würde das auch gelten, wenn man die Garage abbaut und die Einzelteile verkauft?


    Hier hoffe ich auf einen atypischen Fall. Der TE will ja eigentlich gar nicht verkaufen.
     
  7. #6 advocatus diaboli, 22.11.2017
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    In einem - natürlich vollständig fiktiven - Fall steht die Garage im Beitrittsgebiet und wurde ursprünglich aufgrund eines Nutzungsvertrages nach ZGB/DDR errichtet. Damit würde sie unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz fallen.

    Nach diesem gibt es keinen Weg für einen "Käufer", tatsächlich Eigentum an der Garage zu erwerben, denn

    entweder:
    (1) wurde ein dreiseitiger Vertrag mit dem "Verkäufer" und dem Grundstückseigentümer abgeschlossen, dahingehend, dass der "Käufer" anstelle des Verkäufers in den bestehenden DDR-Nutzungsvertrag eintritt.

    oder:
    (2) wurde nur ein zweiseitiger Vertrag abgeschlossen, wie z.B. beim Gebrauchtwagenkauf.

    Im Falle von (2) hat der Käufer schon allein daher kein Eigentum erworben, da der Verkäufer ihm das Eigentum gar nicht verschaffen *kann*. Dieses geht nach Beendigung des DDR-Vertrages an den Grundstückseigentümer über.

    Im Falle von (1) tritt der Käufer zwar in die Rechte und Pflichten aus dem DDR-Vertrag ein, zum Eigentumserwerb durch den Käufer kommt es jedoch auch hier nicht.

    Im Falle von (2) hat der "Käufer" eigentlich gar nichts erworben - außer vielleicht einen Anspruch gegen den "Verkäufer". "Verkauft" der "Käufer" die Garage seinerseits weiter, so verkauft er - genau genommen - *nichts*!

    Frage1: Welche steuerliche Behandlung erfahren Einnahmen aus dem "Verkauf" von *Nichts*?

    Im Falle von (1) könnte der Käufer mit einer weiteren Person, sowie dem Grundstückseigentümer, einen weiteren dreiseitigen Vertrag abschließen, aber auch hier findet kein Eigentumsübergang statt.

    Frage2: Ist ein solcher dreiseitiger Vertrag aus steuerlicher Sicht ein Veräusserungsgeschäft? Wenn ja, *was* genau wird denn veräussert?
     
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  8. #7 taxpert, 22.11.2017
    Zuletzt bearbeitet: 22.11.2017
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    Wüßte ehrlich gesagt nicht warum?
    Ich sehe da keinen Verkaufszwang! Wobei hier die Gewerblichkeit ja sogar eine Chance sein kann, denn eine Garage, die ich nicht mehr vermieten/nutzen kann dürfte im Wert deutlich niedriger sein! Ggf. ergeben sich dann sogar Verluste aus Gewerbebetrieb, die sich, im Gegensatz zu Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften, steuerlich sofort auswirken!

    Da ich nicht im Gebiet der ehemaligen DDR tätig bin, bin ich hier alles andere als firm! Von daher ist alles was folgt ein wenig "geraten"!

    Eigentlich sehe ich auch hier steuerrechtlich wenig Probleme!

    Zivilrechtlich ist ein Grundstück die Einheit von Grund und Boden und Gebäude, §94 BGB. Steuerrechtlich "zerfällt" ein Grundstück IMMER in zwei bis acht unterschiedliche Wirtschaftsgüter!

    Grundsätzlich stellt sich hier die Frage, was für eine Art Vertrag hier zu Stande kommt. Hat der Grundstückseigentümer (damals wohl die DDR) die Garage selbst errichtet und einen Vertrag über deren Nutzung abgeschlossen? Oder wurde ein Nutzungsvertag über das unbebaute Grundstück mit Bebauungsrecht geschlossen? Im ersten Fall wird der Nutzer natürlich nie Eigentümer sondern nur Besitzer der Garage. Im zweiten Fall wäre er auch zivilrechtlich Eigentümer der Garage, §95 BGB, wenn der Vertrag auf eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen wurde, steuerrechtlich jedoch auch, wenn er "auf ewig" abgeschlossen wäre, denn läge steuerrechtlich wirtschaftliches Eigentum im Sinne §39 Abs.2 AO vor. Man käme also zum gleichen Ergebnis.

    Dies wäre ein klassischer Fall eines Erbbaurechtes mit Heimfall! Und natürlich "zerfällt" hier das steuerliche Eigentum (z.B. zwei Einheitswertbescheide und Grundsteuerbescheide an unterschiedliche Eigentümer!)!

    Es liegt kein dreiseitiger Vertrag vor, sondern ein zweiseitiger Vertrag, bei dem der Grundstückseigentümer für die Wirksamkeit zustimmen muss, dass der neue Eigentümer in den z.B. Pachtvertrag eintritt! Ein typischer Fall z.B. bei Gewerbeimmos (z.B. Supermärkte). Hier wird normalerweise für 20 Jahre gepachtet mit Abrissverpflichtung. Geht A... jetzt aus dem Standort raus, kann N... das Gebäude erwerben und für die Restlaufzeit in den Pachtvertrag eintreten.

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  9. #8 taxpert, 22.11.2017
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    'tschuldigung, da fehlt ein "nicht"!

    Wüßte ehrlich gesagt nicht warum nicht?

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  10. RentMe

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    Den habe ich noch zusätzlich, kein Sorge :)


    Es handelt sich um eine solche Garage in den neuen Bundesländern. Ich habe im Endeffekt sowohl den beschriebenen Fall (1), als auch den beschriebenen Fall (2) bei meinen Objekten. Man könnte also auch sagen, dass man mit der Kaufpreiszahlung nur das Recht erhält, in den bestehenden Nutzungsvertrag des vorherigen Nutzers einzusteigen.

    Mir einen gewerblichen Handel im Hinblick auf die Drei-Objekt-Grenze vorzuwerfen, stelle ich mir unter diesen besonderen Umständen schwierig vor.


    Nach meiner Interpretation, spricht das dann für ein Einordnung als privates Veräußerungsgeschäft, welche den sonstigen Einkünften zuzuordnen wären.
    Mit der Versteuerung habe ich ja grundsätzlich kein Problem, dafür sind die Beträge auch viel zu gering.

    Das wäre dann jedoch wie eine nicht vermietete Eigentumswohnung, wofür trotzdem jeden Monat Hausgeld anfällt.
     
  11. #10 taxpert, 22.11.2017
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    Sehe ich anders!

    Ein entsprechender Vertrag nach ZGB kann eigentlich nichts anderes sein, als ein entweder eine Art Erbbaurecht (dann keine Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung eines aufstehenden Gebäudes notwendig, da das Erbbaurecht mit veräußert wird) oder ein Pachtvertrag (dann Zustimmung für den Eintritt des neuen Besitzers des aufstehenden Gebäudes in den laufenden Pachtvertrag notwendig). Da in beiden Fällen der Erbbauberechtigte bzw. Pächter das Gebäude errichtet hat, ist er/sie Eigentümer des Wirtschftsgutes "Gebäude", §95 BGB. In beiden Fällen wird man das Eigentum am Gebäude übertragen! Dabei spielt es nur für die Wertfindung eine Rolle, ob bei Auslaufen des Vertrages der Heimfall (=entschädigungsloser Übergang des Wirtschaftsgutes "Gebäude" an den Grundstückseigentümer; gesetzlicher Standartfall beim Erbbaurecht), die Abrissverpflichtung (=Standartfall bei "kurzfristigen" Pachtverträgen) oder die Entschädigung festgelegt ist!

    Nein, es wäre wie eine ETW, die man nicht mehr vermieten darf! Trotzdem liegt kein Ausnahmetatbestand vor, der diese Objekte aus der 3-Objekte-Grenze ausnehmen würde, denn niemand verpflichtet den Eigentümer zum Verkauf (anders z.B. Zwangsversteiegerung oder "Notverkauf" um dieser vorauszukommen)! Aber nochmal die Frage: Was wäre ein ETW oder besser ein Haus auf einem Erbbaugrundstück, das man nicht mehr vermieten darf, wert? Die Gewerblichkeit eröffnet da ggf. steuerliche Gestaltungsspielräume!

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  12. #11 advocatus diaboli, 23.11.2017
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    Das DDR-Recht war an dieser Stelle mit dem BGB inkompatibel und erlaubte die *tatsächliche* Trennung von Grund- und Gebäudeeigentum. Um DDR- Recht an das BGB anzupassen wurden seinerzeit diverse Überleitungsgesetze geschaffen.

    Für Garagen gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Diskussionen über §95 BGB haben sich daher von vornherein erledigt.

    Erfolgte der "Kauf" einer solchen Garage nach 1990, so hat der Käufer an dieser kein Eigentum erworben. Wurde mit dem "Käufer" ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen (2), so war die Garage schon zu diesem Zeitpunkt *zwingend* in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergegangen. Einen (abtretbaren) Entschädigungsanspruch bzw. Anspruch aus Werterhöhung des Grundstückes gab es, bzw. gibt es, allerdings nur von Seiten des *ursprünglichen* Gebäudeeigentümers nach ZGB.

    Der "Käufer" pachtet also das Garagengrundstück *samt* Garage nach §93, 94 BGB - selbst dann, wenn im Pachtvertrag etwas anderes steht, da §93, 94 BGB *zwingendes* Recht ist. Die steuerliche Zuordnung eines Wirtschaftsgutes (welches?) zum "Käufer" ist daher in meinen Augen ... "schwierig".

    Tritt der "Käufer" in den bestehenden Nutzungsvertrag ein (1), so gilt für diesen weiterhin das Schuldrechtsanpassungsgesetz, allerdings wird auch hier der "Käufer" nicht Eigentümer des Gebäudes. Ein evtl. Entschädigungsanspruch bzw. Anspruch aus Werterhöhung kann zwar an den "Käufer" abgetreten werden, ist aber wohl nur schwierig als "Wirtschaftsgut" im steuerlichen Sinne "umzudeuten", oder?
     
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  13. #12 taxpert, 23.11.2017
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    Zuerst mal vielen Dank für die Ausführungen! War mir -da ich in Bayern arbeite- so nicht bekannt!

    Wenn bei EIntritt in das Vertragsverhältnis ein entsprechendes "Entgelt" gezahlt wird, so kann dies ja nicht für die Übereignung des Eigentums an der Baulichkeit gelten. Es wird also für das Recht auf Entschädigung nach §12 SchuldRAnpG gezahlt. Auch ein Recht stellt steuerrechtlich ein Wirtschaftgut dar, das grundsätzlich der Besteuerung zugänglich ist.

    Zum eine wäre die Frage, ob es sich hierbei um ein grundstücksgleiches Recht handelt, dass auch unter die 3-Objekte-Grenze fallen würde. Dies würde ich -rein nach Bauchgefühl- verneinen.

    Andererseits ergeben sich daraus natürlich andere steuerliche Aspekte! Ein Recht ist aus steuerlicher Sicht ein immaterialles und damit unbewegliches Wirtschaftsgut! Somit ist es nach §6 Abs.2 EStG zu bewerten und eine Abschreibung kommt nicht in Betracht!

    Fraglich wäre auch, ob nicht auch hier wegen §23 Abs.1 Nr.2 Satz 4 EStG die 10-jährige Frist ergibt!

    Insgesamt ein interessantes Thema, dass aber wahrscheinlich den Kollegen im Osten keinerlei Probleme (mehr) bereitet!

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  14. #13 advocatus diaboli, 23.11.2017
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    Aufgrund der gängigen Praxis im Osten, diese "Eigentumsgaragen" wie Gebrauchtwagen zu "kaufen" und zu "verkaufen" wäre ich mir da nicht so sicher...
     
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  15. Duncan

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    um das mal zu untermauern: in einer 25.000 EW Stadt im besagten Einzugsgebiet sind derzeit mind. 8 solcher Garagen allein bei ebay-Kleinanzeigen im Angebot (zw. 3 und 10 T€) und die werden auch stark nachgefragt und auch z.T. recht hochpreisig vermietet. Einige durchaus für 3stellige Beträge/Monat. Bei einem dieser Garagenkomplexe weiß ich, dass die Stadt als Eigentümerin des Grundstückes bis 2021 die Räumung des Areals und Bebauung mit Wohnraum anstrebt, dazu soll das Grundstück der städtischen Wohnungsbaugesellschaft übereignet werden...
     
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