Vermietungsobjekt kaufen - jetzt oder mehr EK?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Rolf79, 30.03.2015.

  1. Rolf79

    Rolf79 Neuer Benutzer

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    Moin, moin.

    Habe eine eventuell ungewöhnliche Frage - konnte diese Frage zumindest nicht mit Hilfe von google beantworten.

    Ich möchte mir gerne zwecks Altersvorsorge eine Immobilie zwecks Vermietung kaufen. Das Objekt soll also dauerhaft gehalten und nicht nach z.B. 10 Jahren verkauft werden. Schuldenfreies Eigenheim besteht bereits.

    Nun stelle ich mir die Frage, was mehr Sinn macht. Angenommen das Objekt (DHH) kostet alles in allem 150 TEUR und die Kaltmiete beträgt ca. 500 EUR (nur Beispielzahlen).

    An EK würde ich 50 TEUR einbringen wollen. Nun stelle ich mir vor, dass ich entweder jetzt ein Objekt erwerben könnte und 100 TEUR finanzieren könnte. Zur Tilgung könnte ich dann einerseits das einbringen, was von der Kaltmiete nach Abzug aller Kosten und Rücklagen übrig bleibt, andererseits einen Teil meines Gehalts. Also sagen wir mal 300 EUR von der Kaltmiete und nochmal 300 EUR von meinem Gehalt. Gehen wir von einem Zinssatz von ca. 2% aus, so würden von den 600 EUR Annuität der Zinsanteil etwas mehr als 150 EUR ausmachen.

    Wenn ich mir das so anschaue bin ich der Meinung, dass ich ruhig jetzt kaufen könnte (statt zunächst weiter EK anzusparen), da es im Endeffekt günstiger ist, das Objekt z.T. durch die anschließenden Mieteinnahmen zu finanzieren. Natürlich kann es bei der Vermietung auch Probleme geben, aber das könnte ich durchaus mit meinem Gehalt kompensieren.

    Was sagt Ihr dazu?

    Danke & Gruß
    Rolf
     
  2. AdMan

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  3. #2 Venceremos!, 30.03.2015
    Venceremos!

    Venceremos! Erfahrener Benutzer

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    Das ist richtig. Wegen des gegenwärtig extrem niedrigen Zinsniveaus ist die Mietrendite sicher höher als die Rendite alternativer Sparanlagen und sehr wahrscheinlich auch höher als der Hypothekenzins. Wenn du dich also bereits entschieden hast, eine vermietete Immobilie zu erwerben, dann ist es durchaus sinnvoll, nicht noch länger damit zu warten.
     
  4. Andres

    Andres
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    Neben den Erklärungen von Venceremos! zur Rendite noch folgender Hinweis:

    Eine Eigenkapitalquote von etwa 1/3 sollte eigentlich ausreichend sein, um einen Tilgungsverlauf zu ermöglichen, der eine angemessene Rendite erlaubt.
     
  5. Duncan

    Duncan
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    Das rentiert sich nicht. KP und KM passen nicht zusammen. Faktor 25, wenn ich mich nicht verrechnet hab. Für's gleiche Geld 2 ETW mit zusammen 800€ KM gekauft, bessere Risikoverteilung. Schnellere Tilgung. Immer noch kein Schnäppchen, aber im realistischen Bereich.

    DHH sind in meinen Augen eher was als Selbstnutzer. Vermietung nur bei ererbten, die man nicht verkaufen mag.
     
  6. laser

    laser Benutzer

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    Warum denn nicht für die 50.000 (evtl. +10-15000 durch Verwandte anpumpen oder nochmal unters Kopfkissen schauen) etwas kleineres kaufen und die Miete komplett kassieren? Gewiss geringer aber dafür sofort, stress- und schuldenfrei.
     
  7. #6 immodream, 31.03.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo rolf79,
    bei einer Jahres Nettomiete von 6000 € mußt du erst einmal mit deinem persönlichen Steuersatz die Einkommenssteuer, Soli und ggfls. noch Kirchensteuer abrechnen.
    Wie willst du bei 6000 € Nettomieteinnahmen Reparaturen an den Sanitäreinrichtungen, Fenstern, Dach und Heizung abzweigen?
    Ich weis ja nicht, wo du die Doppelhaushälfte kaufen willst, aber selbst hier im Ruhrgebiet, wo die Immobilienpreise relativ niedrig sind, bekommt man für ca. 150 000 € nur eine renovierungsbedürftige Doppelhaushälfte aus den sechziger Jahren.
    Wir haben noch nicht darüber gesprochen, wenn deine Mieter dir die Miete schuldig bleiben oder noch zusätzlich das Haus verwüsten.
    Dann bricht dein Finanzierungsmodell endgültig zusammen.
    Da kannste auch dein Geld mit 0,5 % Zinsen zur Bank bringen, unter das Kopfkissen legen, dann brauchst du dich aber wenigstens nicht über deine Mieter ärgern, die dir wieder einmal gerade Haus , Hof und Garten verwüsten.
    Grüße
    Immodream
     
    phoenix11 gefällt das.
  8. #7 immof4n, 01.10.2015
    immof4n

    immof4n Neuer Benutzer

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    Hi,

    ich war gerade auf der Suche nach Mietrenditen anderer Foren Mitglieder, aber in diese Rechnung geht wirklich nicht auf. Ich habe die Daten in einen einfachen Mietrendite Rechner gepackt und es kamen mickrige 0.97% heraus und Eigenkapitalrendite von 2,4%. Und das alles vor Steuern, ohne Rücklagen für Instandhaltung.

    Warum sollte man so viel EK einsetzen und das vor allem bei einem Objekt das bei 150k€ nur 500€ Mietzins abwirft.
    Die Zahlen sind ja nur fiktiv aber unter 20% EK Rendite macht das doch keinen Sinn.
     
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