Vermietungsvertras eines Ladens

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von katia, 19.03.2013.

  1. katia

    katia Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich habe neulich ein kleines Geschäft gekauft, und nun gibt’s zwei Nachfragen, eine Dame mit einer Boutique und eine Pizzeria aus Franchising. Ich tendiere auf die Dame: der Laden ist in Ordnung, auch vorher war eine Boutique und die Frau ist dann ins Rente. Die alte Einrichtung ist aber weg und nun wird neu gemacht. Ich wollte nur fragen : wie lange sollte der Vertrag laufen, sind 5 Jahre eine vernünftige Zeit ? Für eine solche Zeit ist auch eine Mietserhöhung –nach drei Jahren?- in Betracht zu ziehen ?
    Danke für Antworten.
     
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  3. Berny

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    Ich würde auch die Boutique bevorzugen und auf Mieterhöhungen verzichten, sondern eher eine akzeptable Gewinnbeteiligung nehmen.
    Die Kuh, die man melken will, sollte man nicht schlachten.
     
  4. katia

    katia Neuer Benutzer

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    Guter Spruch (:smile031:). Ja, ich werde so machen wie mir geraten wird. Kommt dann mir spontan eine Frage : warum nicht eine Pizzeria? es würde eine Filiale von Joey's Pizza sein, was würde dagegen sprechen ?
    Und aber nochmal : ist ein Vertrag wie z.B. in diesem Fall mit einer Boutique, nicht länger als 5 Jahre ? Danke !
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    katia:

    "warum nicht eine Pizzeria?"
    - Bspw. wenn dort gebrutschelt wird, müsste da evtl. ein geeigneter Schornstein sein.

    "ist ein Vertrag wie z.B. in diesem Fall mit einer Boutique, nicht länger als 5 Jahre ?"
    Verstehe ich nicht. Im Gewerberecht hat man weitgehende Vertragsfreiheit.
     
  6. #5 lostcontrol, 19.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 19.03.2013
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    na erstmal müsste man wissen ob's man die entsprechenden genehmigungen dafür überhaupt kriegt.
    und wie Berny bereits erwähnte ist da - schon für den pizzaofen - auch eine entsprechende lüftung notwendig.
    ausserdem stellt sich natürlich die frage ob ausreichend toiletten etc. vorhanden sind, eine boutique benötigt da ja deutlich weniger als eine pizzeria.
    das wären erstmal die sachen die du im vorfeld abklären solltest - und natürlich musst du dir überlegen wer da eigentlich investieren soll - du oder der pächter...
    was ist denn im restlichen haus? wohnen da auch leute? die könnten nämlich auch was dagegen haben... wenn das 'ne WEG ist solltest du dir erstmal durchlesen was da vorgegeben ist...

    ich würde in jedem fall für eine boutique plädieren - schon weil's für die neue boutique-besitzerin ein vorteil ist räume zu übernehmen die bisher auch schon boutique waren, da gibt's nämlich dann evtl. den einen oder anderen altkunden der nicht mitgekriegt hat dass die boutique unter neuer führung ist und der so automatisch zum kunden werden könnte.

    da ich selbst die situation mit ladengeschäften habe und es da auch schon verschiedene denkansätze gab da gastronomie reinzunehmen kenne ich die diversen probleme. bei uns gäb's definitiv mächtig ärger würden wir das machen.
    mal ganz abgesehen davon dass wir mangels parkplätzen garkeine gastro genehmigt bekommen würden - obwohl wir z.b. im einen fall bereits eine schanklizenz haben (aus alter tradition raus). auch recht. bei euch wär's dann 'ne boutique mit schanklizenz, bei uns ist's deutlich schwarzhumoriger.

    ich denke du müsstest 'ne menge geld reinstecken um gastro reinzubekommen - und ob die dann durchhält ist echt fraglich, wenn man so betrachtet wie mies es den gastronomen derzeit geht und wieviele das erste jahr nicht überleben.
    und joey's - das ist doch auch so 'ne franchise-nummer, oder? da kannst du noch nicht mal sicher sein dass du dein geld vom konzern kriegen würdest, womöglich werden da ein paar kleine leutchen abgezockt die selbst nicht mal mit 'nem appel und 'nem ei haften könnten...

    p.s.: bedenke bitte auch sondergeschichten bezüglich müll usw. - das ist bei gastro-betrieben ja auch nochmal 'ne ganz andere nummer als bei 'ner boutique. diverse hygiene-geschichten müssen auch eingehalten werden, für die wärst mit hoher wahrscheinlichkeit auch du als vermieter verantwortlich (und müsstest zahlen)...
     
  7. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Also diesen Pizza Dienst würde ich nicht nehmen! Die Pizza Fahrer von Joey´s sind, bei uns zumindest besonders negativ Aufällig was Fahrstiel und Lautstärke angeht. Bei einer Boutique hast Du keinen Mofafuhrpark vor der Türe die bis spät nachts rumknattern.
     
  8. Berny

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    Und bei einer hiesigen Filiale stellen sie ein unbenutztes Fahrrad absichtlich provokativ quer auf den Gehweg.
     
  9. katia

    katia Neuer Benutzer

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    Hallo, melde mich wieder. Der Laden wurde für 3 Monate vermietet : in dieser Stadt gibt’s Neuwahlen für
    Oberbügermeister und ein Bewerber hat darein sein Büro ausgerichtet. Gerade Samstag habe mit einer Frau gesprochen, derer Name mir von dem bisherigen Eigentümer gegeben wurde (und noch Eigentümer im Haus), und sie würde gern ein Second Hand Designer Shop machen, einen hat sie schon in einer anderen Stadt, also sie will den Laden. Ich habe auch einen Vorschlag von einem Makler für einen Hörgerätshop aus einer schweizerischen Kette (denke mal es ist Amplifon), aber die Details weiss ich nicht, dagegen habe mit der Frau direkt gesprochen. Ich habe zwei Fragen für Euch :

    1) Ein anderer Makler der zurzeit Werbung in Immowelt für meinen Laden macht, hat nicht geschafft Kunden zu finden die bereit sind den Preis den ich verlange zu zahlen, die Frau zahlt 200 euro mehr und daher meinen Preis. Und diese Frau habe ich durch Eigentümer bzw. Hausverwahltung gefunden. Die Frau will natürlich kein Maklergebühr zahlen; kann der Makler was dagegen zu sagen haben? Ich habe nichts unterschrieben, und habe auch eine gute Beziehung mit diesem Makler. So es tut mir sehr leid, da ich nicht allen entgegenkommen kann.

    2) Der Mietvertrag : ich habe als Mustervertrag den, den ich mit dem Bewerber geschlossen habe : nur ich brauche ein Paar Punkte mehr : dass die Dame den Laden nimmt wie es ist, und dann auch noch etwas schreiben, das mich möglicherweise versichert, wenn mir die Miete nicht bezahlt wird.

    Wie immer warte ich gerne gute Tipps von Euch. Ciao
     
  10. kathi

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    zu 1. Wenn der Makler keinen Alleinauftrag hat, kannst du dich selber weiter auf Mietersuche begeben und vermieten an wen du willst. Wobei ich persönlich die Kette vorziehen würde, auch wenn die ein bisschen weniger Miete zahlen will.

    zu 2. Teil 1. Dann schreib doch einfach in den Vertrag rein, dass die Dame den Laden so nimmt wie er ist.
    Teil 2. Neben der Kaution könntest du von der Dame noch verlangen, dass sie dir eine Unterwerfungserklärung (soweit ich weiss ist hier ein Notar erforderlich) unterzeichnet. Wenn dann die Miete nicht kommt, geht es bedeutend schneller sie rauszubekommen.
     
  11. katia

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    Danke Kathi. Mòchte nur sagen, dass die Frau würde einen schicken Second Hand designer betreiben, und in dieser Stadt mit 45.000 Einwohner an der schweizerischen Grenze gibts zur Zeit sowas nicht; dagegen gibts schon Hörgerätenshops. Und ich habe zufällig in Schaffhausen gesehen, dass Amplifon (vermute ist Amplifon) in einer sehr guten zentralen Lage ist. Mein Laden ist im Zentrum aber zwischen die zwei Fussgängerzonen, Ecke mit 5 Shaufenstern, geeignet für Mode (oder Eisdiele die mein Mann selber gern aufmachen würde :)), dagegen denke besteht gute Möglichkeit dass Amplifon mit der Zeit in bessere Lage umzieht.
    Um mich gut zu schützen gegen Mieteinnahmeausfall, gibts nur Unterwerfungserklärung oder auch was das im Vertrag zu schreiben ist?
     
  12. kathi

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    Was heisst "nur" Unterwerfungserklärung? Die, zusammen mit der Kaution, und einer guten Solvenzprüfung der Mieterin sollte mehr als ausreichend sein.
     
  13. Wired

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    Das sehe ich anders. Bei einer Gewinnbeteiligung geht man nämlich ins unternehmerische Risiko des Ladenbesitzers, denn der eigene Umsatz/Gewinn ist an den Umsatz des Ladens gebunden. Und man hat nicht einmal Einfluss auf die Geschäftsabwicklung. Kann man machen, würde ich aber nicht.

    Und aus der Sicht des Mieters würde es mich sehr befremden, wenn der Vermieter sagt, er wolle ein Teil meines Gewinns. Würde für mich nach Wegelagerei oder schlimmeren klingen... Ausserdem würde ich immer sagen, dass den Vermieter meine Umsätze nichts angehen.

    Wenn Du dem Mieter in seiner Startphase, dem Geschäftsaufbau, entgegenkommen willst, mache eine einfache Staffelung. Wenn Du später Mieterhöhungen ohne (oder mit weniger) Diskussionen haben willst, bietet sich eine Indexmiete an.

    Ich verwende immer die Mietverträge aus dem Zeitschriftenhandel und ergänze sie, wenn nötig durch einen Anhang. Sie kosten nur kleines Geld und sind immer auf dem Laufenden, wenn sich mal wieder etwas geändert hat. Aber Achtung, diese Verträge dürfen nicht kopiert oder abgeschrieben werden, also immer zwei Exemplare kaufen. ;)

    Bei Gewerbemietverträgen gibt es kein Begrenzung der Sicherungsleistung.
     
  14. katia

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    Danke an allen, ich habe mir alles gelesen. Mòchte fragen wie ich die Solvenzprüfung der Mieterin kontrolliere, soll ich mir ihren Bankname geben lassen und da telefonieren ? ich das für die Dame nicht beleidigend ?
     
  15. kathi

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    Lass dir von ihr eine Schufaselbstauskunft geben oder lass dir die Genehmigung zur Einholung geben. Eine Bankauskunft kannst du mit ihrer Genehmigung vielleicht auch einholen und die Bescheinigung des Vermieters ihres anderen Ladens, dass die Miete regelmässig kommt.
    Ob das beleidigend/herabwürdigend/kränkend ist, wurde hier schon oft diskutiert. Mag sein, aber Selbstschutz geht bei mir vor.
     
  16. Berny

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    Kostet 18€50.
     
  17. katia

    katia Neuer Benutzer

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    Danke, der Makler, duch wen ich den Laden gekauft hat, wird mir trotzdem (die Frau wird kein 2% Maklergebühren zahlen ) den Vertrag machen. Und ich werde den Schufaselbsauskunft mir liefern lassen. Auf Bankauskunft werde ich verzichten.

    Noch ein paar Fragen : die normale Miete wäre 1.800 euro, die Frau ist bereit 2.000 zu zahlen, ich werde für 3 Jahre auf Mietanpassung für 3 Jahre verzichten aber weiss nicht was machen soll für die letzte 2 : ob dann ein Index eintreten lassen oder nicht (also denke mal circa 2% jährlich). Könnt Ihr mir Eure Meinung geben? Der Makler meint nein auf jeden fall weil die Miete gut ist .

    Dann, soweit ich weiss, die Grundsteuer soll ich zahlen. Aber schreibt mir die Hausverwahltung
    Die Grundsteuer dürfen Sie ebenfalls in die Nebenkosten mit reinrechen.Die Grundsteuer zahlen Sie aber direkt.
    Ich das nicht ein Fehler , also wer soll schlussendlich die Grundsteuer zahlen?
     
  18. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Stimmt schon: Du zahlst die Grundsteuer, kannst Dir das Geld aber vom Mieter wieder holen.

    Der Punkt ist: die Grundsteuer kann nicht vom Mieter direkt gezahlt werden, wie's ja beim Strom geht...
     
  19. #18 Wired, 20.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 20.06.2013
    Wired

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    Nimm es mir bitte nicht übel aber wenn Du solche Dinge nicht weisst, solltest Du Dir dringend einen Verwalter besorge! Auch wenn die Vermietung von Gewerbe nicht so kompliziert ist wie die von Wohnungen, man muss schon wissen, was man tut.

    Du kannst für die Betriebskosten (Wasser, Heizung, Haus- und Strassenreinigung, Müllentsorgung, Hausstrom, Versicherung, Hauswart usw.) eine Pauschale vereinbaren oder jährlich abrechnen. Das muss im Mietvertrag vereinbart sein, dabei kannst Du Dich auf die Betriebskostenverordnung beziehen. Bei Gewerbemietverträgen kannst Du auch die Verwaltungskosten umlegen, wenn vereinbart.

    Den Vertrag würde ich nicht von einem Makler schreiben lassen. Ich habe schon Anwälte an diese Aufgabe scheitern sehen. Aber meine Meinung dazu habe ich hier im Thread ja schon geschrieben.
     
  20. Berny

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    Hallo Katia,
    wenn ich lese, WAS Du schreibst und WIE Du schreibst, darf ich Dir dringend empfehlen, Dich persönlich an einen Profi zu wenden.
    Nix für ungut...:verrueckt009:
     
  21. katia

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    Ich bin italienerin und wohne auch in Italien, bis vor 3 Jahren wusste ich gar nichts über Vermietung. Und jetzt noch habe viele Lücken :smile031: . Die Hilfe bekomme auch vom Makler, nun habe gerade mit ihm telefoniert, und jetzt zum Beispiel gibt’s ein Problem mit dem Gebühr.
    Die Frau die gern im Laden möchte, will auch keine Maklergebühr zahlen, da sie zu mir durch die Hausverwaltung / vorgängigen Besitzer gekommen ist. Ein Makler von dem Büro hatte mir zuerst gesagt, dass es prinzipiell geht und die hätten für mich sowieso ohne grosse Kosten den Vertrag entwickelt, nun ein anderer sagt, die haben ihre Ausgaben gehabt, und wenn der Mieter den Gebühr nicht zahlen will, dann eben sollte der Vermieter, d.h. ich, mindestens eine Monatsmiete zahlen. Ich denke ich werde zahlen, aber was könnt Ihr mir nochmal dazu sagen ?:unsicher016:
     
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