Verschärfter Datenschutz nimmt Vermieter in die Pflicht

Diskutiere Verschärfter Datenschutz nimmt Vermieter in die Pflicht im VF - Ankündigungen! Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Irgendwie wäre das ja auch hirnrissig und kontraproduktiv, wenn man Mieter fragen müsste, ob man ihre Daten für eine Mieterhöhung oder...

  1. Wired

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    Die Pflicht zur Information des Betroffenen ist nicht das Gleiche wie das Recht auf Widerspruch des betroffenen. Der Verarbeitung zur Vertragserfüllung und wegen Rechtspflicht kann nicht widersprochen werden (Art. 21 DSGVO), an der Informationspflicht ändert das aber nichts.


    Aha, bei der Information wegen der Abrechnungen ergibt sich die Informationspflicht nicht aus der Datenverarbeitung zwecks der Abrechnung sondern aus der Weitergabe an Dritte (Abrechnungsgesellschaft). Wieder was gelernt. Danke!

    Wenn es zu einem Rechtsstreit kommt, ist der Mieter also auch zu informieren, dass die Daten des Vertrags zu einem anderen Zweck als ursprünglich geplant verwendet werden (Art. 13 & 14 DSGVO) und an Dritte (Anwalt, Gericht, ggf. Sachverständige) weitergeleitet werden (Art. 13 – 15 DSGVO). Ein Widerspruchsrecht besteht nicht.

    ...die Terminabsprache könnte ja genauso gut über ihn laufen - ich nehme an, hier meint ihn den Mieter.
     
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  3. Andres

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    Nein, ich meinte den Vermieter. Die Terminabsprache mit dem Handwerker könnte über den Vermieter laufen und dann müssten zumindest die Kontaktdaten des Mieters nicht weitergegeben werden. Diese Weitergabe ist also gerade nicht zur Erfüllung des Vertrags erforderlich, weil es (zumutbar, das ist der Unterschied zur Heizkostenabrechnung) auch anders geht, und damit ist die Zustimmung des Mieters erforderlich.
     
  4. #43 Soontir, 04.06.2018
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    Bei dem ganzen Thema könnte ich kotzen.
    Die EU tritt ein Gesetz los, um die großen Datenkraken aus Übersee an die Leine zu legen, übersieht aber dabei,
    dass sie in der EU viele Menschen und Organisationen ins Chaos stürzt.

    Aber mal was anderes, wie sieht es jetzt eigentlich aus mit Mieterhöhungen auf Basis von Vergleichsmieten?
    Kann es sein, dass die DS-GVO dieser Mieterhöhungsvariante den Gar ausmacht?
     
    sara gefällt das.
  5. Wired

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    Ich glaube, diese Frage ist recht leicht zu beantworten: nein. Hier dürfte gem. Art. 6 DSGVO die Rechtsgrundlage berechtigtes Interesse und, je nach Vertragsgestaltung, auch Vertragserfüllung greifen.

    Generell finde ich aus Verbrauchersicht (ich bin Verbraucher), dass die DSGVO einen guten Ansatz verfolgt. Als Verantwortlicher für die Verarbeitung personenbezogener Daten (das bin ich auch) muss ich natürlich Mehraufwand hinnehmen aber der hält sich in Grenzen.

    Soweit ich das inzwischen überblicke, geht es in erster Linie um die Erstellung des Verzeichnisses der Datenverarbeitungstätigkeiten im Sinne des Art. 30 DSGVO und die Aufstellung der technischen und organisatorischen Massnahmen (TOM) im Sinne des Art. 32 DSGVO (IT-Sicherheitskonzept). Das ist (bei mir) beides überschaubar. Da bei der technischen Umsetzung die Koste und Risiken sowie die Eintrittswahrscheinlichkeit und Grösse der möglichen Schäden zu beachten sind, sollten für jeden, der sich schon mal mit dem Thema beschäftigt hat (was man besonders als Verantwortlicher bei der Verarbeitung getan haben sollte, denn es gab auch schon ein BDSG), die Kosten überschaubar bleiben. Ich werde z. B. einen abschliessbaren Aktenschrank kaufen (max. 500 Euro) und künftig einige Arbeitsabläufe anpassen (Mieter-Kontaktdaten nicht mehr an Handwerker und Rundmail an alle Mieter vor jeder Datenerfassung zur Heizkostenabrechnung).

    Das Leute, die anderer Leute Daten international verteilen oder auf ihren Webseiten jeden Tracker den es gibt mitlaufen lassen, jetzt vielleicht ins Grübeln kommen, finde ich in Ordnung.

    Und mein Chaos habe ich selbst zu verantworten, weil ich mich erst 2 Tage vor Ablauf der 2 jährigen Übergangsfrist damit beschäftigt habe.

    my2cent
     
  6. #45 Wired, 07.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 07.06.2018
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    Sorry dass ich noch einmal damit komme aber ich fürchte ich habe etwas grundlegend falsch verstanden: Mietvertrag und Kontoauszüge sind gem. § 147 AO 10 Jahre aufzuheben, die Korrespondenz mit den Mietern 6 Jahre lang. Das ist doch beides länger als die 3 Jahre des § 195 BGB? Und solange ich ein berechtigtes Interesse habe weil Mietforderungen strittig sind (kein rechtskräftiges Urteil) darf ich doch auch gem. DSGVO die Unterlagen aufbewahren. Richtig?

    Meinst Du Mietforderungen, die praktisch noch nicht entdeckt wurden und gem. § 195 BGB nach 3 Jahren verjähren? Aber gem. § 147 AO müssen die Unterlagen doch eh länger aufgehoben werden? Oder meinst Du Deine Aufstellung der Zahlungen und Forderungen aus denen sich die Mietforderung ergibt? Ist das denn nicht wirklich etwas "kleinteilig", denn diese Informationen kann man jederzeit aus den Mietverträgen und Kontoauszügen rekonstruieren.

    Was habe ich hierbei noch nicht verstanden?

    Edit:

    Und noch eine Frage zur Informationspflicht: wenn der Vermieter weiss, dass Wohnung oder Gewerberäume ganz untervermietet sind, ist er dann verpflichtet die Untermieter über bevorstehende Datenverarbeitungen zu informieren oder reicht es den Hauptmieter zu informieren? Wenn man die Informationspflicht (einvernehmlich) in einer Ergänzung zum Mietvertrag regeln möchte, schliesst der Vermieter diesen Vertrag auch nur mit dem Hauptmieter...
     
  7. Andres

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    So könnte man das sagen. Nehmen wir doch einfach mal an, dass ein Mieter die Miete für einen einzelnen Monat nicht gezahlt hat. Welche Aufzeichnungen führe ich darüber? Der Mietvertrag begründet die Forderung, aus den Kontoauszügen und meinen Barquittungen könnte ich ableiten, welche Zahlungen (positiv) geleistet wurden, in meiner Buchhaltung kann ich ein offenes Konto erkennen, aus der Korrespondenz kann ich ableiten, dass das Mietverhältnis nicht gekündigt wurde und vielleicht habe ich sogar schon Mahnungen geschrieben - bis hierhin taugen die Aufbewahrungspflichten als Begründung. Was passiert nun aber, wenn ich mir irgendwo zusätzlich notiere: "Herr Schmitz schuldet mir noch die Miete für März 1988."

    Für diese Notiz gibt es keinerlei Aufbewahrungspflichten, also muss ich die Rechtsgrundlage anders ableiten: Ich habe eine berechtigte Forderung aus dem Mietverhältnis. Was damit in Zusammenhang steht, darf ich aufbewahren. Im Fall von Herrn Schmitz ist die Forderung aber bereits verjährt (wenn er nicht seit 30 Jahren Ratenzahlung leistet oder die Verjährung auf ähnliche Art immer wieder unterbrochen wird) und damit hat sich auch mein berechtigtes Interesse erledigt.


    Solange man nicht aus Gründen, die mir gerade nicht einfallen wollen, direkt mit dem Untermieter eine Rechtsbeziehung unterhält, ist man nicht der Verantwortliche für die Daten des Untermieters. Die Informationspflichten treffen aber nur den Verantwortlichen. Hinsichtlich der Daten des Untermieters dürfte das der Hauptmieter sein.
     
  8. Wired

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    Jetzt habe ich es verstanden. Oder doch nicht? Warum sollte man eine Notiz über eine verjährte Forderung aufheben wollen? Ausser füttern eines Magengeschwürs fällt mir da nichts ein.

    Dachte ich mir. Ich befürchte nur, dass den wenigsten "Hauptmietern" klar ist, welche Pflichten sie haben. Aber das ist nicht mein Problem.

    Ich habe neue Fragen:

    Muss bei der Weiterleitung an Dritte der Dienstleister mit Name und Adresse benannt werden oder reicht "Abrechnungsgesellschaft" oder "Steuerberater"? In Art. 13 & 14 DSGVO heisst es "die Empfänger oder Kategorien von Empfängern", Muss man seinen Steuerberater benennen?

    Wenn Kontaktdaten von Handwerkern keine personenbezogenen Daten sind, sind Kontaktdaten von Gewerbemietern (Läden, Praxen, Büros) dann auch keine personenbezogenen Daten?

    Kann ich Steuererklärungen und -Bescheide nicht auch künftig länger aufheben als die AO fordert, da die personenbezogenen Daten ja nicht mehr enthalten sind?
     
  9. Andres

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    Weil man prinzipiell alles für immer aufbewahrt, z.B. aus Bequemlichkeit? Genau das steht aber im Widerspruch zum "Recht auf Vergessenwerden".


    Ich sehe hier eine freie Wahlmöglichkeit, also ist "Dienstleister zur Erstellung von Heizkostenabrechnungen" genau so gut wie die Benennung eines konkreten Unternehmens. In den von dir genannten Fällen würde ich die Kategorie bevorzugen (schon alleine deshalb, weil sich der genaue Empfänger ja auch mal ändern könnte), in anderen Fällen ist die Benennung des konkreten Empfängers vielleicht einfacher. Wenn du auf einer Website Google Analytics benutzt, was fällt dir in weniger als 20 Worten zu "Kategorien von Empfängern" ein?


    Kontaktdaten von Handwerkern können personenbezogene Daten sein. Das kommt auf die Rechtsform an, unter der der Betrieb geführt wird. Entsprechendes gilt für die Mieter. Eine GmbH unterliegt prinzipiell nicht dem Schutz des DSGVO, ein Einzelunternehmer schon.


    Ich sehe da überhaupt kein Problem. Auch Rechnungen bewahre ich deutlich länger auf.
     
  10. Wired

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    Ich sehe da nicht nur Bequemlichkeit sondern auch berechtigtes Interesse der Mieter, schliesslich weiss man nie welche Probleme auftauchen und geheilt werden wollen. Die Frage ist aber, wie man das begründet.

    Ich werde die Mieter wohl dahingehend informieren, dass die abgelesenen Verbrauchswerte 12 Monate nach Zustellung der Abrechnung und die Abrechnung 10 Jahre nach Ende des Mietverhältnisses gelöscht werden. Einer Löschung im laufenden Mietverhältnis, die man gem. Art. 17 DSGVO sicher fordern kann, gedenke ich mit mit Verweis auf den hohen Aufwand, der geringen Schwere des Risikos und der geringen Eintrittswahrscheinlichkeit (Art. 32 DSGVO) zu widersprechen. Machbar?

    Weil die GmbH keine natürliche Person ist?

    Wenn ich mir die Definition in Art. 4 DSGVO angucke, stellt sich mir die Frage, welche Informationen über eine natürliche Person die Verbrauchsdaten in einem Objekt, dass von verschiedenen Personen (Mitarbeiter, Kunden) genutzt wird, enthalten. Aber vermutlich ist diese Überlegung nicht zielführend.
     
  11. Andres

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    An den 12 Monaten stört mich z.B. der fehlende Vorbehalt, dass bei anhängigen Rechtsstreitigkeiten auch länger gespeichert wird. Im laufenden Rechtsstreit um die Abrechnung lösche ich ja nicht 12 Monate nach Zustellung der Abrechnung alle Verbrauchsdaten. Solche Eventualitäten wirklich vollständig abzudecken, ist schwer zu formulieren. Daher würde ich eher allgemeine Formulierungen bevorzugen, wie sie auch H&G gewählt hat: Mit viel "im Regelfall" und eher allgemeinem Verweis auf Grundlagen wie Verjährung oder Aufbewahrungspflichten.


    Ich halte Art. 32 auf die Frage der Löschung für nicht anwendbar. Es geht hier um das technische Schutzniveau, nicht um die Rechte aus Art. 17. Den Aufwand, irgendwelche alten Abrechnungen zu entsorgen, schätze ich auch nicht als besonders hoch ein. Falls ein Mieter verlangt, dass ich alte Abrechnungen (> 10 Jahre) im laufenden Mietverhältnis lösche, tendiere ich dazu, das einfach zu machen.


    Richtig.


    Ablesewerte mit anderen Daten in einen großen Topf zu werfen, ermöglicht mit einem ausreichenden Maß an Kreativität und Data-Mining garantiert irgendwelche Rückschlüsse darauf, wie die Nutzer so ticken. Genau das ist eines der Grundprinzipen des Datenschutzes: Möglichst früh eingreifen, denn früher oder später wird bestimmt jemandem einfallen, wie man aus der weiteren Verarbeitung sensible Informationen ziehen kann. Klingt paranoid, ist aber in der Praxis immer wieder genau so passiert.
     
  12. Wired

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    Meine Überlegung ist halt, dass die Rechte aus Art. 17 DSGVO regelmässig an die Grenzen des technischen Schutzniveaus stossen.

    Ich weiss ja nicht, wie die Abrechnungen künftig aussehen aber bisher bekam ich vom Dienstleister mehrseitige Einzelabrechnungen, die ich an die Mieter geschickt habe. Ausserdem gab es eine mehrseitige Liste mit der Zusammenfassung für mein Archiv. Hier waren 2 bis 3 Mieter pro Seite gelistet - mit Name, Adresse, Verbrauchsdaten und Vorauszahlungen, also Daten, die gelöscht werden müssten. Da diese List beidseitig bedruckt ist, kann ich die Daten einzelner Mieter nur schwärzen. Die PDF-Kopien könnte ich zwar schwärzen aber die OCR-Inhalte sind natürlich dennoch vorhanden. Natürlich könnte ich auf die Papierkopie verzichten (was der von Art. 32 DSGVO und § 64 BDSG geforderten Wiederherstellbarkeit zumindest etwas widerspricht) und könnte die Abrechnungen händisch in ein geeignetes Datenformat (Tabellenkalkulation) umschreiben um einzelne Daten löschen zu können, dies stellt allerdings eine Fehlerquelle dar und ermöglicht Manipulationen. Deshalb die Überlegung, dass der nötige Aufwand in Anbetracht des Risikos unverhältnismässig ist.

    Schön den Sinn des ganzen zusammengefasst. Danke.

    Schliesslich möchte ich noch einmal auf die Frage zurück kommen, ob eine Vertragsergänzung einvernehmlich vereinbart werden kann, die die jährlichen Informationen (bei Abrechnungen und Steuererklärungen) gem. Art. 13 und 14 DSGVO an die Mieter überflüssig macht? Mieter die diese Ergänzung nicht unterschreiben wollen, krieg natürlich künftig jährlich entsprechende Mails.
     
  13. Andres

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    Das habe ich bisher nicht bedacht, weil es für mich (zumindest aktuell) anders abläuft. Eine pragmatische Lösung kann ich nicht anbieten. Da bei Löschanspruch eben im Gegensatz zum technischen Schutzniveau keine Abwägung zu Aufwand und schwere des Eingriffs erfolgt, bleibt somit nur noch die Möglichkeit auch die Daten anderer Mieter zu löschen - außer wenn an diesen Daten noch ein berechtigtes Interesse besteht. Wirklich zu lösen ist dieses Problem nur, indem die Daten von Anfang an in einer Form aufbereitet werden, die später die selektive Löschung erlaubt. Man wird ja noch träumen dürfen ... :156:


    Ich sehe überhaupt keine Verpflichtung, das jährlich zu wiederholen, jeweils letzter Absatz aus Art. 13 und 14 DSGVO. Nach meinem Verständnis genügt eine einmalige Information, solange Daten nicht zu neuen Zwecken verarbeitet werden, andere Daten erhoben werden oder sich in anderer Art Umstände ändern, die der Informationspflicht unterliegen.

    Unabhängig davon kann man grundsätzlich nicht wirksam einwilligen, von der DSGVO abzuweichen, Art. 7 Abs. 2 Satz 2 DSGVO. Für einige Bereiche gibt es davon ausdrückliche Ausnahmen (z.B. Art. 9 Abs. 2 lit. a DSGVO, aber das wird eher nichts mit Mietrecht zu tun haben), aber ansonsten ist die DSGVO zwingendes Recht.
     
  14. #53 ehrenwertes Haus, 15.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 15.06.2018
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    Jetzt muss ich auch mal was ganz "blödes" zu dem Thema fragen...

    Ich habe ja teilweise Verträge, die noch fast vorsintflutlich sind. Mein jüngster Dinovertrag hat bald seinen 70. Geburtstag..., der älteste geht auf die 90 zu.

    Nach dem Datenschutz muss ich Altverträge irgendwann vernichten, wenn sie ihre Funktion verloren haben.

    Trifft das auch auf diese ein- oder mehrfach vererbten Verträge zu?
    Die darin als Vertragspartner benannten Leute leben (längst) nicht mehr.
    Oder greift dann wieder das Argument mit historischen Dokument?


    Ich würde es schade finden solche Dinoverträge zu vernichten. Es gibt sowas ja nur noch relativ selten.
    Ab und an bin ich so bekloppt, die zu lesen und finde es durchaus interessant wie sich das Mietrecht und die Vertragsgestaltung dazu verändert hat.
    Nur im Streitfall ist das echt zum k... .
     
  15. Andres

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    Trotzdem besteht ein Interesse bzw. es ist sogar für die Durchführung des Vertrags erforderlich zu wissen, wer auf welchem Weg Vertragspartei wurde. Das genügt, um weiter speichern zu dürfen.
     
  16. #55 ehrenwertes Haus, 15.06.2018
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    Ich meinte nicht solange das Mietverhältnis noch besteht, sondern wenn der letzte Dinovertragerbe irgendwann mal ausgezogen ist und keine Ansprüche aus dem Vertrag mehr bestehen.

    Im laufenden Mietverhältnis ist klar. Da verklappt man Verträge nur versehentlich oder sie gehen bei einem Schadensfall (wie z.B. Feuer oder Hochwasser) verlustig.

    (Da hattest du wohl grade eine blonde Phase :059sonst:)
     
  17. Andres

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    Äh, nein? :016sonst:

    Das hier ...
    ... hatte ich nicht als ernstgemeinte Frage verstanden. Aufgrund der Formulierung bin ich davon ausgegangen, dass Art. 89 DSGVO bekannt ist, und die Aufbewahrung von Dokumenten aus sentimentalen Gründen ist erkennbar nicht historische Forschung.

    Allenfalls könnte man über Archivzwecke (Abs. 3 desselben Artikels) nachdenken, aber die private Aufbewahrung dürfte ein öffentliches Interesse ziemlich wirksam ausschließen. Wenn man wirklich meint, dass ein solches Dokument erhaltenswert ist, sollte man sich mit seinem Stadtarchiv oder ähnlichen Stellen in Verbindung setzen.
     
  18. #57 ehrenwertes Haus, 16.06.2018
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    Naja persönliches Interesse (auch aus sentimentalen Gründen), historische Forschung und/oder öffentliches Interesse schließen sich ja nicht grundsätzlich gegenseitig aus.


    QUOTE="Andres, post: 235418, member: 12957"]Allenfalls könnte man über Archivzwecke (Abs. 3 desselben Artikels) nachdenken, aber die private Aufbewahrung dürfte ein öffentliches Interesse ziemlich wirksam ausschließen. Wenn man wirklich meint, dass ein solches Dokument erhaltenswert ist, sollte man sich mit seinem Stadtarchiv oder ähnlichen Stellen in Verbindung setzen.[/QUOTE]


    Das sehe ich nicht ganz so pauschal wie du. Ich habe mich aber noch nicht durch das gesamte Thema durchgebuddelt.

    Man darf z.B. private Fotos über Generationen hinweg aufbewahren, auf denen öffentliche oder historische Personen zu sehen sind oder mit Namen erkennbar zuzuordnen. Nur öffentlich zugänglich machen darf man diese Bilder nicht ohne die Zustimmung der abgebildeten Personen zu deren Lebzeiten und keine Ahnung mehr wieviel Jahre nach ihrem Ableben.

    Ähnlich sehe ich das auch bei beendeten Mietverhältnissen, sofern sie mit nicht mehr lebenden Personen geschlossen und vererbt wurden, sowie ein entsprechendes Alter erreicht haben (z.B. 50 Jahre und älter). Bei vererbten Verträgen (besonders über mehrere Generationen) lassen die Namen der ursprünglichen Vertragspartner häufig gar keine Rückschlüsse auf die letzten Vertragspartner zu. Dieser Zusammenhang wird dann nur aus der kompletten Mietakte erkennbar.
    Daher müßte es dann doch ausreichend sein, die Mietakte mit Ausnahme des Dinovertrags zu vernichten.
     
  19. Wired

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    Oha. Das hatte ich wohl übersehen, bzw. vergessen. Danke!

    Und mir fielen noch folgende Fragen ein:

    Ein Recht auf Widerspruch gibt es wegen der Rechtsgrundlage Rechtspflicht und berechtigtes Interesse ja wohl nicht aber was ist mit dem Recht auf Datenübertragbarkeit? Wird dem genüge getan, weil der Mieter die Daten der Abrechnung (Verbräuche) abtippen kann? Eine praktische Anwendung jenseits eines Rechtsstreit sehe ich hier nicht.

    Die Mieter sind ja vertraglich und gesetzlich verpflichtet, die Verbrauchsdaten erheben zu lassen. Welche Folgen hat die Nichtbereitstellung - neben der Schätzung des Verbrauchs?

    Das kann ich sehr gut nachvollziehen aber unsere Sentimentalität hat wohl keine Entsprechung im öffentlichen Interesse. Es ist wie mit der Liebe zum eigenen alten VW Käfer o.ä.: man muss sich klar machen, dass es davon sehr viele gab und deshalb auch noch gibt.
     
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  21. Andres

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    Dazu ist zu unterscheiden, auf welcher Grundlage die Daten verarbeitet werden. Das Recht auf Übertragbarkeit gibt es nur, wenn die Daten aufgrund von Art. 6 Abs. 1 lit. a (EInwilligung) oder b (Vertragserfüllung) DSGVO verarbeitet werden. Für die Heizkostenabrechnung ist der Grund aber lit. c: Es besteht eine Rechtspflicht.


    Sollte das Recht auf Datenübertragbarkeit in einem anderen Zusammenhang bestehen: Nein, das Format muss maschinenlesbar sein.


    Der Vermieter wird daran gehindert, eine rechtsfehlerfreie Abrechnung zu erstellen, da die Schätzung aufgrund Verweigerung der Ablesung zwar nicht immer und unter allen Umständen gleich zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt, aber dennoch zu Beanstandungen führen kann. Der Vermieter hat also klare Rechtsnachteile.
     
  22. Wired

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    Also ich kenne Verträge, in denen steht so etwas wie die Betriebskosten werden jährlich abgerechnet, Das wäre dann auch Vertragserfüllung. Ausserdem dürfte die Verarbeitung (beim Abrechnungsunternehmen) mithilfe automatisierter Verfahren erfolgen. Müssten die Daten damit übertragbar sein?

    Heisst das, das Abrechnungsunternehmen muss die Daten entsprechend zur Verfügung stellen? Bei Vertragsabschluss war das kein Thema (und mir fällt kein Anwendungsbeispiel ein aber ich kenne Mieter die gerne ärgern). Gibt es dafür Vorgaben (XML)?

    Heisst, er darf/muss klagen?
     
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