Verschärfter Datenschutz nimmt Vermieter in die Pflicht

Diskutiere Verschärfter Datenschutz nimmt Vermieter in die Pflicht im VF - Ankündigungen! Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Welche personenbezogenen Daten von Mietern muss der Vermieter seiner Versicherung nennen? Aufgrund negativer Erfahrungen mit säumigen Mietern in...

  1. #81 Triple-J, 07.08.2018
    Zuletzt bearbeitet: 07.08.2018
    Triple-J

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    Aufgrund negativer Erfahrungen mit säumigen Mietern in der Vergangenheit schließe ich seit einiger Zeit sogenannte Mietnomadenversicherungen ab (ich weiß, die Meinungen, ob diese Versicherung sinnvoll oder notwendig ist, gehen auseinander. Ich habe mich dafür entschieden.) Um diese Versicherung abschließen zu können, musst Du den vollständigen Namen des neuen Mieters angeben. Das Geburtsdatum ist bisher noch nicht erforderlich.

    So ziemlich alle Hausverwaltungen bitten die Eigentümer bei den Versammlungen immer wieder darum, ihnen frühzeitig Namen und Telefonnummer der Mieter mitzuteilen. Namen für die einheitliche Beschriftung von Klingelschildern und Briefkasten. Telefonnummern, um in einem dringenden Fall (z. B. Wasserschaden in der darüber liegenden Wohnung) nicht erst noch die Kontaktdaten beim Vermieter erfragen zu müssen.

    Ich wollte vermeiden, dass der Text auf der Selbstauskunft irgendwann zu lang und damit auch abschreckend wird... ;) Nun, ich könnte es natürlich konkretisieren: Vollständiger Name an Versicherung und Hausverwaltung und Letztere zusätzlich die Telefonnummer. Bei Handwerkern das gleiche wie bei der Hausverwaltung, allerdings nur im konkreten Bedarfsfall. Dann wäre eingeschränkt, was unter "personenbezogene Daten" zu verstehen ist.

    Die Weitergabe der Kontaktdaten an den Handwerker hätte mir der Mietinteressent ja dann für den konkreten Fall nach Abschluss eines Mietvertrages per Unterschrift abgesegnet.

    Außer den zahlreichen Emails Ende Mai, teilweise von Online-Händlern, bei denen ich vielleicht vor zehn Jahren mal was bestellt habe, habe ich nichts bekommen. Per Post kann ich mich an nichts erinnern. Die Zahl der Online-Anbieter, die mir aber auch keine Email geschickt haben, dürfte zudem immer noch die klare Mehrheit sein.

    Puuh, beim Lesen dieser beiden Paragraphen bekomme ich Magenkrämpfe... Wenn das wirklich auch von privaten Vermietern verlangt wird, müsste ich mal nach einem passenden Muster suchen. In der H&G-Veröffentlichung hieß es ja nur, dass der Vermieter seine Mieter darüber informieren muss, dass er Daten weitergegeben hat.

    Selbst das Löschen der Verbrauchswerte nach einem Jahr sehe ich nicht nur wegen dem separaten Vernichtungsaufwand, sondern bei einem laufenden Mietverhältnis grundsätzlich kritisch. Wer weiß, ob diese Werte nicht auch nach Ablauf des einen Jahres doch noch mal Thema werden. Beispielsweise, wenn der Mieter bei seiner nächsten Abrechnung dreizehn Monate später meint, es wäre von einem falschen Vorjahresendwert ausgegangen worden. Also laut Abrechnung: Vorjahr = 1.000, neuer Wert = 1.500, somit Verbrauch 500. Mieter sagt jetzt aber, Vorjahr war 1.200, also Verbrauch nur 300. Alte Daten sind jetzt gelöscht und Du musst mit dem Mieter diskutieren. Im Allgemeinen verstehe ich auch nicht, was an diesen "alten" Verbrauchswerten nun so geheimnisvoll ist.

    Deinen Optimismus kann ich leider hier nicht teilen. Dienstleister und Gesetzestexte studieren ist immer so eine Sache. Und das mit den Gerichten kann Jahre dauern. Dann entscheidet Amtsgericht A wieder vollkommen anders als Amtsgericht B. Bis der BGH entscheidet, können 5-10 Jahre vergehen.

    Ich bin aber keine Hausverwaltung, sondern alleiniger privater Vermieter. Dann müsste ich also einen Vertreter bevollmächtigen, der Zugriff auf die Unterlagen haben darf? Muss das eine notarielle Vollmacht sein, gelten da Bedingungen?

    Aber die Erben müssen ja an die "weggeschlossenen" Unterlagen dran kommen.
     
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  3. Neely

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    Muss der Vermieter die Mieter darüber in Kenntnis setzen, wenn nicht er selbst, sonder sein Ehepartner Daten erhebt, speichert und verarbeitet?

    Beide sind Eigentümer, einer offiziell Vermieter und der andere hat die Daten?

    VG
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Woher hat der Ehepartner die Daten? Vermutlich vom seinem Ehepartner bekommen. Somit hat sein Ehepartner die Daten erhoben (und weitergegeben ( = weiterverarbeitet?).

    Und inoffiziell ist der Vermieter wer?
     
  5. #84 Triple-J, 08.08.2018
    Triple-J

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    Wenn beide Eheleute Eigentümer sind, dann sollten auch beide Eheleute gleichberechtigte Vermieter sein. Ich vermute mal, dass Neely meint, dass im Mietvertrag dennoch nur ein Ehepartner als Vermieter angegeben wurde, nämlich derjenige, der sich um die Vermietung gekümmert hat. Dann wäre der andere Ehepartner laut Mietvertrag nicht ebenfalls Vermieter.
     
  6. Neely

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    Beide Ehepartner sind Eigentümer. Mit "offiziell" meine ich, das der eine Partner nur im Mietvertrag genannt ist. Faktisch kümmert sich aber eben hauptsächlich der andere Ehepartner (Mietergespräche, Erstellen von Abrechnungen, beauftragen von Handwerkern,...)
     
  7. Wired

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    Du bist also Eigentümer in einer WEG. Mit WEGs kenne ich mich gar nicht aus.

    Aber grundsätzlich benötigt die Hausverwaltung alle möglichen Daten der Mieter um ihrer Tätigkeit nachzugehen. Ein Eigentümer braucht die Daten nicht, wenn er eine Hausverwaltung beauftragt. Die Hausverwaltung ist also eigentlich immer verantwortlich im Sinne der DSGVO, der Eigentümer nicht zwangsläufig. Es ist einfach: wer personenbezogene Daten verarbeitet, muss sich an die DSGVO halten, also auch die Betroffenen über die Verarbeitung informieren.

    Was unter personenbezogenen Daten zu verstehen ist steht in Art. 4 DSGVO.

    Noch einmal: die Informationen gem. Art 13 und 14 DSGVO haben nichts mit einem Einverständnis durch die Mieter zu tun, es ist die Information, dass verarbeitet wird.

    Ein Einverständnis mit der Speicherung und Verarbeitung durch den Mieter ist z. B. gar nicht erforderlich, wenn dies zur Vertragserfüllung (Mietvertrag) oder Erfüllung einer Rechstpflicht (gesetzliche Verpflichtung) erforderlich ist. Deshalb darf die Hausverwaltung Name, Adresse und Kontaktdaten ohne Einverständnis speichern und verarbeiten. An Handwerker darf sie jedoch nur Name und Adresse weitergeben. Denn die Kontaktdaten sind für Reparaturen o.ä. nicht erforderlich (Termine kann die Hausverwaltung vereinbaren). Die Kontaktdaten dürfen also nur mit Einwilligung weitergegeben werden. Das steht so auch auf Seite vier des Textes von haus-und-grund-muenchen.de den ich kenne ("Weitergabe der Daten an Handwerker").

    Eine Einwilligung zur Speicherung und Verarbeitung kann der Mieter ausserdem jederzeit widerrufen (Nachweispflicht hat der Verarbeitende - schwierig, wenn der Mieter mündlich widerrufen hat), weshalb eine (pauschale) Einwilligung im Mietvertrag oder im Rahmen der Selbstauskunft nutzlos sein dürfte (bei so einer Kopplung dürfte ausserdem die Freiwilligkeit der Einwilligung leicht in Frage zu stellen sein).

    ...und eine Woche später telefonisch widerrufen...

    Deshalb habe ich meine Mieter im Rahmen des Informationsschreibens darauf hingewiesen, dass sie mir bei jeder Schadensmeldung die Kontaktdaten nennen sollen, die ich zur Terminabsprache weitergeben darf. Bis jetzt hat das wunderbar funktioniert.

    Du hast immer eine Wahl: entweder Du beauftragst jemanden, der sich mit einem Thema auskennt oder arbeitest Dich in das Thema ein - beim Informationsschreiben ist letzteres nicht so schwer, denn Art. 13 und 14 DSGVO enthalten eine Liste der Informationen, die mitgeteilt werden müssen.

    Ausserdem benötigst Du noch ein Verzeichnis der Datenverarbeitungstätigkeiten gem. Art. 30 DSGVO und eine Aufstellung technischer und organisatorischer Massnahmen (TOM) gem. Art. 32 DSGVO. Beides steht auch im Schreiben von H&G. Und die Erstellung ist ein guter Anlass die eigenen Arbeitsabläufe und Sicherheitsmassnahmen zu hinterfragen und zu optimieren.

    Deshalb werde ich die Daten auch nach Ende eines Mietverhältnisses 10 Jahre lang aufheben. Rechtsgrundlage der Verarbeitung: Vertragserfüllung, berechtigtes Interesse, Rechtspflicht (§ 4 HeizkostenV), Rechtsgrundlage der Aufbewahrung: § 147 AO und § 14b UStG. So steht es jedenfalls derzeit in meinem Verzeichnis der Datenverarbeitungstätigkeiten gem. Art. 30 DSGVO.

    Verkehrt ist das sicher nicht, über Details solltest Du mit einem Juristen reden.

    Darüber machst Du Dir doch bezüglich all Deines Eigentums Gedanken, oder? Das ist kein Problem der DSGVO, sondern von Vollmachten und Zweitschlüsseln.

    In diesem Fall würde ich einfach im offenbar noch nicht verschickten Informationsschreiben beide Eheleute als Hausverwalter und Verantwortliche im Sinne der DSGVO benennen. Das ist aber nur meine Meinung, kein juristischer Rat.
     
  8. #87 Wetterfrosch, 10.08.2018 um 10:54 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 10.08.2018 um 11:04 Uhr
    Wetterfrosch

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    Nun scheint die DSGVO doch nicht ganz so trivial zu sein, wie anfangs behauptet wurde. Es gibt zahlreiche Sonderfälle, über die man scheinbar bis ins Unendliche dikutieren kann. Die meisten hier scheinen ja dazu auch über genügend Freizeit zu verfügen. Viel scheint dabei auch nicht herauszukommen, die meisten geben nur ihre persönliche Meinung bekannt und empfehlen juristen aufzusuchen und sich "umfassend zu informieren". Also genau so wie alle Ratgeber, die ich bisher gelesen habe - d.h. zu deutsch: man ist sich selbst nicht sicher.

    Ich suche nichts weiter als eine Mustererklärung, mit der ich die Zustimmung des Mieters zur Speicherung seiner Daten inkl. eMail und Tel. einhole und gleichfalls die Weitergabe an Handwerker, Ablesedienste, Steuerberater usw. zur Gewährleistung aller Rechte und Pflichten, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Zustimmung, den Mieter anzurufen oder per eMail anzuschreiben möchte ich ebenfalls einholen. Und ich bin mir ganz sicher, dass meine Mieter das auch unterschreiben werden.

    Das die Terminabstimmung mit dem Handwerker ohne Tel.-Nr. und eMail über den Vermieter genau so gut ginge, halte ich für ein Gerücht! So etwas können nur Theoretiker behaupten. Handwerker ruft einen Tag vorher an, sein Mietarbeiter kann wegen Krankheit nicht kommen, Termin erst in 2 Wochen. Da ist Mieter aber im Urlaub. Teil paßt nicht, muß 3 Tage später noch mal hin usw. So geht das ewig hin und her. Habe jetzt bei einem Mieter z.B. etwa die 10. Heizungstemperatur, ohne direkte Abstimmung ginge das nicht. Ständig ändert sich etwas.

    Haus und Grund hat keine vorgedruckte Erklärung und meinte, dies müsse man für jeden Mieter individuell machen, da diese sonst vom Gericht als AGB erklärt würden? Komischerweise bieten sie jedoch Mietverträge mit Datenschutzklausel an, da besteht diese Gefahr wohl nicht?
    Die hier genannte Datenschutzerklärung für Handwerker mit Direktwerbung halte ich für Vermieter nicht für zuverlässig übernehmbar. Gibt es keinen Vordruck ausdrücklich für Vermieter, der für 99% aller Fälle paßt und den man als Word- oder ausfüllbare PDF anpassen kann? Die Hausverwaltungen scheinen dies ja auch hinzubekommen, geben die Dateien jedoch nicht heraus. Um die vielen Seiten abzuschreiben, fehlt mir derzeit die Zeit.

    Mit der Information des Mieters und Einholung der Zustimmung habe ich (erst mal) meinen Pflicht größtenteils erfüllt, so lange jedenfalls, wie es keine Probleme gibt. Ist besser, als nichts getan zu haben. Und derzeit bewerten die Gerichte noch (beim Datenschutz) zumindest den Versuch, alles richtig zu machen als ausreichend.
     
  9. #88 ehrenwertes Haus, 10.08.2018 um 12:01 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    Eine Rechtsberatung darf hier im Forum auch nicht erfolgen.
    Daher kann man sich nur auf der Basis von persönlicher Meinung, die aber durchaus juristisch fundiert sein kann, austauschen.
     
  10. Wired

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    :059sonst: Du hättest auch schreiben können: glücklicherweise opfern einige ihre Freizeit um hier zu helfen - aber keine Sorge, ich antworte Dir dennoch:

    Und noch einmal: als Vermieter/Verwalter braucht man keine Einwilligung, denn die Verarbeitung und Speicherung ist zur Vertragserfüllung erforderlich (Art. 6 DSGVO). Gleiches gilt für die Weitergabe der erforderlichen Daten an Handwerker, Steuerberater, Abrechnungsgesellschaften usw. Hier reicht die Information, dass die Speicherung, Verarbeitung und Weitergabe erfolgt.

    Lediglich für die Speicherung, Verarbeitung und Weitergabe nicht erforderlicher Daten, wie die Kontaktdaten der Mieter an Handwerker, braucht man eine Einwilligung. Die zu formulieren ist nun wirklich nicht schwer. Ich würde z. B. schreiben: Hiermit erkläre ich [Name] mich einverstanden, dass meine [Datenkategorie] an [Empfängerkategorie] zum [Zweck] weitergegeben werden. Mir ist bekannt, dass ich diese Einverständniserklärung jederzeit widerrufen kann.

    Wichtig: Art. 21 DSGVO fordert, dass der Mieter auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen wird. Deshalb ist so eine Einwilligung praktisch wertlos. Besser ist es, wie ich bereits schrieb, sich die Erlaubnis jedes mal direkt geben zu lassen.

    ...und Juristen sind Theoretiker.

    Noch einmal: lass Dir bei der Schadensmeldung einfach die Nummer/Mail zur Terminabsprache geben und Du bist auf der sicheren Seite.

    Wohnungsmietverträge werden auch regelmässig als AGBs angesehen, das gilt z. B. für Vermieter mit vielen Mietern oder Vermieter die Vordrucke verwenden. Und § 305c BGB verbietet "überraschende und mehrdeutige Klauseln" in AGBs. Das bedeutet, die Gefahr, dass eine Vereinbarung vom Gericht als ungültig erkannt wird, ist erhöht. Man muss also eindeutig individuelle Vereinbarungen treffen, wenn man etwas besonderes vereinbaren will.

    Na, überlege doch mal: es ist das Geschäft der Verwaltungen sich das nötige Wissen anzueignen und die entsprechenden Schriftsätze für ihre Kunden zu erstellen. Warum sollten sie die Ergebnisse gratis ins Netz stellen?

    Wenn Du keine Zeit investieren willst, musst Du eben Geld investieren und jemand beauftragen, der was davon versteht. So ist das in praktisch allen Bereichen des Lebens.

    Fehlt noch das Verzeichnis der Datenverarbeitungstätigkeiten gem. Art. 30 DSGVO und die Aufstellung technischer und organisatorischer Massnahmen (TOM) gem. Art. 32 DSGVO. Aber Du kannst natürlich darauf hoffen, dass die niemand von Dir will.

    Die Information der Mieter ist auf jeden Fall erst einmal das wichtigste, da stimme ich Dir zu.
     
  11. Wetterfrosch

    Wetterfrosch Benutzer

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    Ja, im Prinzip haben Sie (ehrenwertes Haus) da natürlich Recht. Den nächsten (langen) Beitrag muß ich erst mal lesen und verarbeiten, Danke! Trotzdem gab es meiner Meinung nach früher relativ klare Rechtslagen, wo relativ schnell ersichtlich war, was richtig und was falsch ist. Und früher konnten das auch diverse Ratgeber im Netz klar definieren. Seit der DSGVO gibt es nur ein Sammelsurium von Bruchstücken und jedem wird der Rat gegeben, sich selbst zu informieren. Bei vielen Sonderfällen wissen die meisten gar nicht mehr, wie sie sich richtig verhalten sollen. Und man kann eben nicht wegen jeder Kleinigkeit einen Juristen aufsuchen, da Kosten/Nutzen für einzelne kleine Vermieter da in keinem Verhältnis mehr stehen. Das fing früher schon beim Wettbewerbsrecht so an, dann in der Heilmittelbranche jetzt auch für Handwerker und Vermieter. Mein Verdacht: die Gesetze werden heute absichtlich so gefaßt, das kleine Unternehmen auf der Strecke bleiben, nur große Konzerne, die für alles eigene Abteilungen haben, überhaupt noch alles richtig machen können. Und natürlich so, dass die zahlreichen Juristen nie arbeitslos werden.

    Als Vermieter kann man nur versuchen, mit vertretbarem Aufwand wenigstens das Wichtigste zu beachten. Gibt es wirklich nirgends eine Musterschreiben?
     
  12. Triple-J

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  13. Triple-J

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    Ich muss Wetterfrosch schon recht geben: Es ist sehr theoretisch. Terminabsprache direkt zwischen Mieter und Handwerker ist viel sinnvoller, als wenn der Vermieter noch als Vermittler dazwischen hängt. Das ist ein ständiges Hin und Her, merke ich auch immer wieder, wenn ich Besichtigungstermine mit Noch-Mieter und Mietinteressent abstimmen möchte (wobei die Terminkalender der Handwerker i. d. R. schlimmer sind als die der Mietinteressenten). Wenn sich der Handwerker verspäten sollte, ruft er auch besser direkt beim Mieter an als das der Vermieter nun wieder mit drin hängt.

    Und sich die Erlaubnis jedes Mal direkt geben zu lassen? Beispiel: Mieter ruft an, Rohrbruch, Wohnung voller Wasser! Vermieter sagt Mieter, schicken Sie mir bitte Ihr schriftliches Einverständnis, dass ich Ihre "nicht erforderlichen" Daten weitergeben darf, erst dann kann ich mich kümmern! Mieter fassungslos, zieht ins Hotel, kürzt die Miete um 100% und macht die Mehrkosten des Hotels geltend... Ich weiß, ist ein bisschen übertrieben, aber es ist einfach nicht realitätsnah, was man sich da mal wieder ausgedacht hat.

    Auch stimme ich Wetterfrosch zu, dass die Verunsicherung im Zusammenhang mit der DSGVO - nicht nur unter Vermietern - schon sehr groß ist. Ob die Empfehlung, einen Juristen aufzusuchen, was hilft? Meine Prognose für die nahe Zukunft: 2 Amtsgerichte, 2 Urteile. Bei den Anwälten, die man in diesem Zusammenhang aufsuchen kann, wird es vermutlich ähnlich sein.

    Die Tatsache, dass sämtliche Mieter das Informationsschreiben laut dem H&G-Vordruck offensichtlich auch noch unterschreiben sollen, ist auch wieder entsprechender Verwaltungsaufwand für den Vermieter. Wenn ich denen das einfach nur zuschicke, mit der Bitte, es unterschrieben zurückzuschicken, würde wahrscheinlich die Hälfte nicht reagieren. Die meisten löschen/vernichten mittlerweile eh alles, wo die nervige Abkürzung DSGVO drauf steht. Was ist eigentlich, wenn der Mieter die Unterschrift nicht leisten will?

    In dem Haus&Grund-Vordruck steht auch nochmal drin, dass der Mieter das Recht hat, zu verlangen: Widerruf, Berichtigung, Löschung, Einschränkung, Datenübertragbarkeit, Beschwerde. Wie will der Mieter überhaupt überprüfen, was ich mit den Daten mache? Zumal ich diese ja nicht aus Spaß erhebe, die meisten seiner Daten stehen zudem im Mietvertrag und er hat sie mir selbst gegeben. Wenn ein Mieter seinen Vermieter demnächst richtig ärgern will (z. B. wegen einer berechtigten Mieterhöhung), dann kommt er einfach mit der DGSVO und widerruft, verlangt Berichtigung, Löschung, Einschränkung etc und kann ihn zudem noch bei der Aufsichtsbehörde anschwärzen... Sollte diese tatsächlich tätig werden, wird sie vermutlich auch fündig, weil die meisten Vermieter das kaum zu 100% einhalten werden/können/wollen. Weder der normale Mieter noch der normale Vermieter haben davon einen Nutzen.

    Was dieser Verzeichnis-Unsinn mal wieder soll, ist mir auch schleierhaft. Soll bloß kein Politiker mehr was von Bürokratieabbau erzählen. Ich muss mich durch dieses Mist noch durcharbeiten, aber die Vorlage von Haus&Grund ist zumindest schon mal ein Anfang.
     
  14. #93 Wetterfrosch, 10.08.2018 um 15:03 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 10.08.2018 um 15:18 Uhr
    Wetterfrosch

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    Danke!
    Eben diese Information meinte ich. Also muß doch der Mieter ein Schriftstück erhalten, samt dieser Information und Informationen über Widerrufsmöglichkeit, Aufsichtsstelle und Datenschutzbeauftragten (den einzelne Vermieter meines Wissens nicht brauchen, erst ab 9 Mitarbeiter).

    Wieso - die ist doch erst wertlos, wenn sie widerrufen wird? Dann reicht doch einmal mit Widerrufsmöglichkeit so lange nicht widerrufen wird.
    Dort schreibe ich als Mailadresse und Telefon des Mieters mit rein. Ohne diese darf man nur Name+Adresse weitergeben?

    Ins Netz stellen bestimmt nicht. Aber auf freundliche Einzelanfrage mal eine Datei an die Vermieter weitergeben, notfalls gegen eine geringe Gebühr? Aber Dank Triple-J habe ich ja nun ein Muster. Tausend Dank!!!

    Ja, nur das der Gesetzgeber immer neue Wünsche hat, die zu erfüllen sind. Wenn man alles delegiert, bleibt zum Schluß kein Gewinn aus Vermietung mehr übrig. Nächstens unterstellt das FA dann noch Liebhaberei?

    Das hoffe ich auch. Aber Stück für Stück könnte man auch da etwas eintragen. Dann war man immerhin nicht untätig. Aber die Einwände von Triple-J sehe ich genau so! Der Mieter könnte dem Vermieter endlos schikanieren und unter Druck setzen. Das ist vielleicht auch Absicht des Gesetzes? Früher sagte man: "Schlafende Hunde soll man nicht wecken". Ich überlege gerade, ob ich das jetzt wirklich so absenden soll und mich damit ans Messer liefere? Aber wenn man es nicht tut, hat man auch schlechte Karten.
     
  15. Triple-J

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    Das war auch einer meiner Gedanken. Mit diesem Informationsschreiben bringt man den ein oder anderen Mieter vielleicht noch auf querulantische Gedanken, auf die er alleine niemals gekommen wäre.

    Auch wieder wahr.
     
  16. #95 Wetterfrosch, 10.08.2018 um 16:47 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 10.08.2018 um 16:54 Uhr
    Wetterfrosch

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    Das die Verwaltungsaufwendungen (nicht zuletzt durch die Datenschutzverordnung) langsam ins uferlose steigen, hat nun auch der Dachverband der Hausverwalter erkannt und fordert gleich eine 40prozentige Erhöhung der Verwaltungskosten. Doch wieso sollte das die Mieter treffen? Ich denke, Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig? Will der Spiegel wieder Stimmung gegen Vermieter machen?
    http://www.spiegel.de/wirtschaft/da...0-prozent-hoehere-verguetungen-a-1222530.html
     
  17. #96 immobiliensammler, 10.08.2018 um 16:54 Uhr
    immobiliensammler

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    Der Fehler ist dem Spiegel wohl auch aufgefallen, wenn man den Link aktuell aufruft erscheint ein entsprechender Hinweis!
     
  18. #97 ehrenwertes Haus, 10.08.2018 um 16:59 Uhr
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    Indirekt trifft es die Mieter auch, zwar nicht über die NK-Abrechnung, aber bei der nächsten Mieterhöhung, die einige VM bestimmt vorziehen werden (sofern möglich) und bei der Suche einer anderen Wohnung. Bei Neuvermietung wird das in die neue Miete mit einkalkuliert, also steigen endlich mal wieder die Mieten.
     
  19. #98 Wired, 11.08.2018 um 17:14 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 11.08.2018 um 17:23 Uhr
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    Auch wenn das hier leicht OT ist: obwohl wir vor der DSGVO schon ein BDSG hatten, ist es durchaus verständlich, dass bisher keiner definitive Aussagen machen kann, da bis jetzt keine Erfahrungen über die Details der Umsetzung existieren. Aber die Urteile werden kommen.

    Und was den Kosten/Nutzen-Relation betrifft: ich habe vermietetes Wohneigentum als reine Geldanlage für Kleinanleger noch nie für eine gute Idee gehalten. Es gibt zu viele gesetzliche Regelungen zu beachten, die sich auch noch öfters ändern. Man muss sich entweder einarbeiten oder braucht die Hilfe von Fachkräften - beides lohnt sich bei ein oder zwei vermieteten Wohnungen meines Erachtens nach kaum.

    Danke für den Link! :148: Wie ich das sehe, deckt sich der Artikel sehr weitgehend mit meinen Ausführungen (für Korrekturen bin ich immer dankbar!). Mir fehlen nur zwei Punkte:

    In Art. 21 DSGVO steht eindeutig, dass nicht widersprochen werden kann, wenn die Verarbeitung der "Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen" dient und Art. 6 DSGVO erklärt Datenverarbeitungen für rechtmässig, wenn sie zur "Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person ist" und zur "Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung erforderlich, der der Verantwortliche unterliegt" sowie "zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen" sind. Haus und Grund erweckt für mich den Eindruck als sei die Einwilligung immer erforderlich. Aber ein Mieter kann natürlich nicht z. B. der Verarbeitung und Weitergabe seiner erfassten Verbräuche widersprechen, da diese zur Vertragserfüllung (Abrechnung) erforderlich sind - und zumindest die Heizkostenerfassung ist sogar gesetzlich gefordert (§ 4 HeizkostenV).

    Ausserdem werden zwar das Verzeichnis der Datenverarbeitungstätigkeiten und die Auftragsverarbeitungsverträge erwähnt, es fehlt jedoch die Aufstellung der technischen und organisatorischen Massnahmen (TOM). Art. 32 DSGVO und § 64 BDSG verlangen ein (IT-)Sicherheitskonzept. In der verlinkten Informationsbroschüre (Stand: 7. Juni 2018) wird darauf aber auch hingewiesen.

    Die Auftragsverarbeitungsverträge gem. Art. 28 DSGVO hatte ich leider in meinen letzten Posts vergessen - Entschuldigung. Sie sind mit allen abzuschliessen, die im Auftrag des Vermieters oder der Verwaltung die personenbezogenen Daten der Mieter verarbeiten. Das sind in der Regel Handwerker, Steuerberater und Abrechnungsgesellschaften. Darin müssen der Auftraggeber (Vermieter/Verwaltung) und der Auftragnehmer (Dienstleister) Gegenstand und Dauer der Verarbeitung, Art und Zweck der Verarbeitung, die Art der personenbezogenen Daten, die Kategorien betroffener Personen und die Pflichten und Rechte des Verantwortlichen festlegen. Ausserdem müssen die geeigneten technischen und organisatorischen Maßnahmen zum Schutz der Daten festgelegt und die Löschung nach Beendigung der Verarbeitung (unter Beachtung der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen) garantiert werden.

    Bei Abrechnungsgesellschaften und Steuerberatern dürfte dies problemlos sein. Ich habe die entsprechenden Dokumente schon von deren Webseiten laden können und unterschreiben lassen. Bei Handwerkern ist das schwieriger, da einige offenbar nicht die Hilfen der Handwerkskammer und Innungen angenommen haben (ja, es gibt Mustervorlagen zum gratis-Download). Hier muss der Vermieter/Verwalter dann unterstützend tätig werden, denn er ist verpflichtet nur mit Dienstleistern zusammenzuarbeiten, wenn er mit ihnen entsprechende Verträge abgeschlossen hat. Andres meinte hier im Forum, "dass früher oder später jeder seriöse Handwerker, der mit Mietwohnungen zu tun hat, dafür irgendeinen vorbereiteten Wisch hat. Hier ist ja keine großartige Individualität gefordert." Sein Wort in Gottes Ohr. Bis dahin werde ich jeden Handwerker, dessen Arbeit ich schätze, in meinem Interesse dabei unterstützen.

    Also ich bekomme inzwischen 99,9% aller Schadensmeldungen via Mail. Das läuft dann so: die Mail mit der Schadensmeldung wird gelesen, wenn keine Aussage zu den Kontaktdaten drin steht, wird Mail mit Nachfrage abgeschickt. Parallel das erste Telefonat mit dem Handwerker. Dem folgt eine Mail oder Telefonat mit dem Mieter wegen Nachfragen zum Schadensfall und falls nötig der Erinnerung an die Einwilligung. Spätestens wenn ich die Terminmöglichkeit des Handwerkers nenne (morgen um x Uhr oder frühesten in x Wochen) hatte ich bis jetzt immer die Einwilligung. Die Weitergabe der Kontaktdaten ist meist ja auch im Interesse der Mieter, denn die wenigsten wollen ja, dass der Vermieter ihnen einen Termin vorschreibt.

    Im Falle einer von Dir skizzierten Katastrophe wird wohl kaum ein Termin vereinbart. Die Feuerwehr klopft auch maximal ein mal. Und wenn es um die Versicherung o.ä. geht, hast Du ja schon wieder Zeit. Ausserdem dürften die meisten Daten hier mit der Rechtsgrundlage Vertragserfüllung (Instandhaltung bzw. -setzung) und berechtigtes Interesse (Schadensregulierung) sowieso weitergegeben werden - ohne Widerspruchsrecht oder Einwilligung Seitens des Mieters.

    Ich habe keine Unterschrift zur Kenntnisnahme verlangt. Hätte ich bei Mietern Bedenken, hätte ich zum Nachweis auch eher das Einwurfeinschreiben gewählt, weil ich auch keine Lust habe Unterschriften hinterherzurennen.

    Und wenn der Mieter die Einwilligung zur Weitergabe seiner Kontaktdaten verweigert, kriegt er ganz einfach einen Handwerkertermin und muss da sein. Bei Problemen (Verzögerungen, Verschiebungen o.ä.) ist das Risiko, dass er davon nicht rechtzeitig erfährt dann halt höher. Die übrigen Daten können, wie mehrfach gesagt, ohne Einwilligung verarbeitet und weitergegeben werden (Rechtsgrundlage z. B. Vertragserfüllung, Rechtspflicht oder berechtigtes Interesse gem. Art. 6 DSGVO).

    Indem er von Dir eine Auskunft verlangt. Und Du schickst dann auf Basis des Verzeichnisses der Datenverarbeitungstätigkeiten gem. Art. 30 DSGVO und den Auftragsverarbeitungsverträgen gem. Art. 28 DSGVO, die in Deinen Akten liegen, die gewünschten Informationen. In der verlinkten Informationsbroschüre (Stand: 7. Juni 2018) wird unter "2. Auskunftsrecht" dies weitergehend erläutert.

    Noch einmal: alle Daten die zur Vertragserfüllung nötig sind, können ohne Einwilligung des Betroffenen gespeichert, verarbeitet und weitergegeben werden. Da eine Erlaubnis nicht erforderlich ist, kann man diese auch nicht widerrufen oder die Löschung der Daten verlangen. Berichtigungen müssen begründet sein. Das Recht auf Einschränkung Art. 18 DSGVO gilt für den Zeitraum der Prüfung von Berichtigungswünschen oder erforderliche Speicherungen ("schicken sie mir keine Werbung mehr" funktioniert nur, wenn man weiterhin speichert, wer das gewünscht hat).

    Und Querulanten gibt es nun mal immer, das ist Geschäftsrisiko (wenn nicht gar Lebensrisiko). Bei eskalierenden Streits mit Mietern konnte ich mich, vielleicht weil ich mir Mühe gebe korrekt zu arbeiten, bisher immer spätestens vor Gericht durchsetzen.

    Stimmt fast. § 38 BDSG ergänzt Art. 37 DSGVO dahingehend, dass ein Datenschutzbeauftragter nötig ist, wenn in der Regel mindestens zehn Personen ständig mit der automatisierten Verarbeitung personenbezogener Daten beschäftigt sind.

    Wie willst Du nachweisen, dass der Mieter die bei Vertragsunterzeichnung gegebene Einverständnis nicht widerrufen hat? Du musst nachweisen, dass Du das Einverständnis hast und nicht der Mieter, dass er es widerrufen hat. Ausserdem ist, wie bereits geschrieben, die Freiwilligkeit einer Einverständniserklärung bei oder gar vor Vertragsabschluss leicht zu bezweifeln. Und die Einwilligung muss freiwillig sein, s. Art. 7 DSGVO.

    Die Information über die Erhebung und Verarbeitung der personenbezogenen Daten gem. Art. 13 und 14 DSGVO, die bei Bestandsmietern jetzt erfolgen muss, kann bei neuen Mietern natürlich im Rahmen des Vertragsabschlusses erfolgen. Denn dabei geht es eben nicht um eine freiwillige Einverständniserklärung, sondern eine Information.
     
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  21. #99 Triple-J, 11.08.2018 um 18:07 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 11.08.2018 um 18:17 Uhr
    Triple-J

    Triple-J Erfahrener Benutzer

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    Du sprichst von "eindeutig". Ich behaupte, dass 2/3 der privaten Vermieter, die häufig keine Juristen sind, nach diesem Passus am Rande eines Burnouts stehen und Dich fragen werden "Darf ich die Daten nun erheben oder nicht?".

    Damit wären wir dann wohl bei:

    Ist vielleicht ein bisschen überspitzt, trifft es aber letztlich. Ich behaupte von mir, mit Gesetzestexten besser zurecht zu kommen, als der Duchschnitt der nicht-juristischen Bevölkerung, auch, weil ich beruflich häufiger mit Gesetzestexten zu tun habe. Diese verdammte DSGVO bringt mich jedoch sehr scharf an meine Schmerzgrenze.

    Aber der Vermieter wird dies einem querulantischen Mieter erklären müssen, wenn dieser eine "Auskunft" oder eine Berichtigung oder Löschung verlangt. Ich gewinne den Eindruck, dass die Politiker glauben, jeder private Vermieter habe eine eigene Rechtsabteilung, die sich um so etwas kümmert. Sich aber dann wundern, wenn die Mieten steigen.

    Na dann bin ich ja mal gespannt. Soweit ich weiß, sind viele Handwerkerbetriebe sehr stark ausgelastet und können sich ihre Auftraggeber aussuchen. Da nehmen die auf die Schnelle wohl eher die unbürokratischen Auftraggeber. Ich bin gespannt, ob sich das wirklich durchsetzt.

    Ich bekomme meistens Anrufe, wenn etwas passiert. Oder ich bin aus einem ganz anderen Grund in der Wohnung zu Besuch und stoße dann von selbst drauf...

    Um ehrlich zu sein, hatte ich einen ähnlich gelagerten Fall erst vor einigen Monaten. Hausverwaltung ruft an, in der Wohnung drüber gäbe es einen Wasserschaden, sie müssten dringend in meine Wohnung rein und bräuchten daher die Kontaktdaten des Mieters (obwohl ich diese denen schon letztes Jahr gegeben hatte). Natürlich stand meine Wohnung jetzt nicht unter Wasser, sondern man wollte zur Sicherheit überprüfen, wie schlimm es ist. Deswegen tritt die Feuerwehr aber keine Tür ein, es sei denn, dass Wasser läuft bereits unter der Wohnungstür hindurch.

    Na hoffentlich!

    Darauf werden sich wohl in Zukunft die meisten Vermieter berufen.

    Naja, was ich meine, ist, dass der Mieter die Angaben des Vermieters aber überhaupt nicht überprüfen kann. Daran ändert auch dieses theoretische Verzeichnis nichts.

    Ernsthaft? Ich muss nun auch noch nachweisen, dass der Mieter etwas nicht getan hat? Und wie weist Du dann nach, dass der Mieter in diesem Fall

    nicht auch eine Minute später die Einwilligung widerrufen hat?

    Steht das wirklich im Gesetz, dass nicht derjenige, der etwas getan hat, nachweisen muss, es getan zu haben, sondern derjenige, der belegen will, dass der andere etwas nicht getan hat, dies beweisen muss?
     
  22. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    Bitte sei mir nicht böse aber ich habe langsam den Eindruck, Du bist nicht an Erklärungen und Vorschlägen zur Problemlösung interessiert sondern willst nur demonstrieren, dass Du die DSGVO doof findest - Rumpelstilzchen-Style. :sauer032:Das kann man machen, bringt nur nichts.

    In dem Absatz geht es um die Frage, ob man für die Verarbeitung der Daten eine Einwilligung des Betroffenen braucht. Antwort: nein, wenn die Daten zur Vertragserfüllung benötigt werden, gesetzliche Pflichten die Verarbeitung erfordern oder berechtigte Interessen bestehen.

    Also ich musste schon vor der DSGVO uneinsichtigen Mietern Dinge erklären, die sie nicht verstanden. Hier ist es auch noch vergleichsweise einfach: man erklärt, dass und warum sie nicht mehr kriegen als das, was sie gekriegt haben und gut. Dann können sie gerne zum Mieterverein oder Anwalt gehen und es sich noch einmal erklären lassen. Uneinsichtige Mieter sind Berufsrisiko bei der Vermietung.

    Wir werden sehen, wie die Gerichte entscheiden. Ich gehöre zu denen, die sich ungern von einem Gericht verurteilen lassen und gebe mir deshalb lieber im Vorfeld mühe.

    ...und wo ist das Problem? Selbst wenn Deine Hausverwaltung meint diese Daten nicht speichern zu dürfen, was ich anders sehe, musstest Du doch nur den Mieter anrufen. Falls Du den Mieter nicht erreichen konntest, war das sicher kein Problem des Datenschutzes.

    Laut Art. 77 DSGVO hat jede betroffene Person das Recht auf Beschwerde bei einer Aufsichtsbehörde.

    In Art. 7 DSGVO steht: "Beruht die Verarbeitung auf einer Einwilligung, muss der Verantwortliche nachweisen können, dass die betroffene Person in die Verarbeitung ihrer personenbezogenen Daten eingewilligt hat." und "Die betroffene Person hat das Recht, ihre Einwilligung jederzeit zu widerrufen."

    Rumpelstilzchen? :91:

    In Art. 7 DSGVO steht "Durch den Widerruf der Einwilligung wird die Rechtmäßigkeit der aufgrund der Einwilligung bis zum Widerruf erfolgten Verarbeitung nicht berührt." Wenn ich also die Einwilligung habe, dass ich z. B. einem Elektriker die Telefonnummer geben darf um einen Termin zur Beseitigung einer Störung zu vereinbaren, kann ich das ruhigen Gewissens tun, bis mich ein Widerspruch erreicht. Meist geht ein entsprechender Anruf an den Handwerker (oder eine Mail) bei mir innerhalb Minuten nach Erhalt der Einwilligung raus - wir leben im Zeitalter des Mobilfunks. Und selbst, wenn der Anruf beim Handwerker erst am nächsten Arbeitstag erfolgt, ist die Gültigkeit der Einwilligung deutlich wahrscheinlicher als hätte man sie vor Jahren erhalten.

    Sollte der Mieter später behaupten, er hätte gleich wieder widersprochen, bekäme er vermutlich ein Problem mit seiner Glaubwürdigkeit.

    Es ist wie so oft: man kann nie alle Risiken ausschalten aber man kann viele minimieren. Dazu gehört hier, sich um eine Einwilligung zu bemühen, wenn sie (sehr wahrscheinlich) erforderlich ist.
     
Thema: Verschärfter Datenschutz nimmt Vermieter in die Pflicht
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