Verschiedene Fragen zu Abmahnung und folgender Kündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Rockus, 02.03.2016.

  1. Rockus

    Rockus Benutzer

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    Hallo Forum,

    es geht diesmal um einen Mieter der über einen langen Zeitraum immer wieder ziemlich dreist ist und penetrant. Folglich wäre sowohl mir, als auch den anderen Mietparteien in dem Haus sehr damit gedient, diesen Mieter los zu werden. Nun liefert er keinen Grund der für sich alleine betrachtet eine direkte Kündigung rechtfertigen würde, aber das endgültige Ziel ist auf jeden Fall die Kündigung. Spontan könnte er wegen einer handvoll Aspekten abgemahnt werden.
    1. Können diese (geschätzt 4 evtl auch 5) Abmahnungen auf einmal zugestellt werden oder sollte man lieber eine nach der anderen mit etwas Versatz zustellen?
    2. Ich möchte diesen Mieter auf jeden Fall aus dem Haus bekommen, aber reichen 4-5 "Kleinigkeiten" in Summe??
    3. Gibt es eine Spanne innerhalb dieser die Abmahnung (zb. durch GV) zugegangen sein muss (also z.B X-Tage ab dem Zeitpunkt an dem das "Vergehen" auffällt)? Oder kann das auch etwas Versatz haben, weil erst die eine oder andere (erfolglose) mündliche Aufforderung vorausging?

    Ich möchte eben keine Formfehler o.Ä. machen, denn ich glaube wenn erstmal "aus allen Rohren gefeuert wird" könnten die zukünftigen Chancen nicht mehr so zahlreich gegeben sein. Daher sollte alles genutzt werden können, was er mir liefert ;).
     
  2. AdMan

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  3. Nanne

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    Gegen eine nicht berechtigte Abmahnung kann sich der Mieter wehren in Form einer evtl.Unterlassungsklage.
    Alle Mahnungen nicht auf einmal zustellen. Ich würde den Mieter jeweils nach abmahnbarem Vorfall abmahnen mit dem Vermerk, dass Abmahnungen zur Kündigung führen.
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Rockus:

    "1. Können diese (geschätzt 4 evtl auch 5) Abmahnungen auf einmal zugestellt werden oder sollte man lieber eine nach der anderen mit etwas Versatz zustellen?"
    - Ich würde jede Abmahnung nach Bekanntwerden der Tat separat zustellen.

    "2. Ich möchte diesen Mieter auf jeden Fall aus dem Haus bekommen, aber reichen 4-5 "Kleinigkeiten" in Summe??"
    - Lass' es doch drauf ankommen und hoffe, dass die Abmahnungen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten.
     
  5. Andres

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    Es spricht wenig gegen die Abmahnung "in einem Rutsch". Der Gesetzgeber fordert sowieso nur eine einzige Abmahnung pro Kündigungsgrund, also gibt es keinen Grund, hier künstlich eine dicke Akte zu generieren. Es sollte allerdings möglichst jedes abmahnbare Verhalten auch tatsächlich abgemahnt werden, um später möglichst viele Kündigungsgründe (d.h. möglichst viel fortgesetztes Fehlverhalten nach Abmahnung) zu haben.


    Sicher nicht, denn bisher hast du nicht abgemahnt.


    Es gibt keinen festen Zeitraum, allerdings sollte man es auch nicht übertreiben. Wenn du monatelang nicht reagierst, kommt schon der Verdacht auf, dass es sich um pure Schikane handelt - sonst würde man doch entschlossener ...

    Abmahnungen können übrigens auch mündlich ausgesprochen werden. Die Beweisbarkeit ist halt so eine Sache.


    Könnte er, aber viel einfacher ist es doch, den Vermieter bei der späteren Kündigung auflaufen zu lassen.
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Wie lange kann man eigentlich rückwirkend abmahnen?
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Deshalb kann es klug sein, auf die mündliche Abmahnung in der Schriftlichen hinzuweisen und so schon die wiederholte Abmahnung wie auch den wiederholten Verstoß zu dokumentieren.

    Insgesamt eine Situation für die ich einen Fachanwalt mit ins Boot nehmen würde, komischerweise reagieren Mieter viel intensiver auf Schreiben auf Kanzleibriefpapier, zudem vermindert sich die Chance auf vermeidbare Fehler, bei offensichtlichen Fehlern hast du jemanden mit einer Berufshaftpflichtversicherung und der ist immer noch billiger als eine gescheiterte Klage wg. nicht ausreichend/richtig begründeter Kündigung. Vielleicht findet der auch noch den einen oder anderen Kündigungsgrund an den du derzeit gar nicht denkst, du sprichst auch die anderen Mieter an, da können sich auch noch Ansätze finden, das hängt von den Details ab.
     
  8. Rockus

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    Danke, das wird wohl noch eine knifflige Angelegenheit (da ich noch nicht offiziell der Vermieter bin). Hab zwar nen extrem guten Draht zum aktuellen Vermieter, aber da ist nicht unbedingt die exakt gleiche Einstellung vorhanden...im Prinzip zwar schon, aber in der Umsetzung besteht noch "Luft nach oben"...
     
  9. Nanne

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    Wenn Du nicht VM bist wird Dein Recht auf Abmahnung/Kündigung wohl sehr beschränkt sein, es sei denn du hast entsprechende Vollmacht des Vermieters.
     
  10. Rockus

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    Das ist auch noch ne Idee, geht das einfach so??Vollmacht schreiben und los geht´s? Bisher habe ich alles fertig gemacht und dann unterschreiben lassen...
     
  11. #10 ImmerPositiv, 03.03.2016
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    Oh Du bist überhaupt noch nicht im Grundbuch eingetragen ? Und wann soll der wirtschaftliche Übergang sein ?

    Unterm Strich wird es schwierig wenn man offiziell überhaupt noch kein VM ist.

    Ob das mit einer Vollmacht des Noch VM geht entzieht sich meiner Kenntnis.

    Meines Wissens nach kann man erst tätig werden wenn man offiziell VM ist ...

    LG
     
  12. #11 BHShuber, 03.03.2016
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    Hallo,

    ja das mit der Vollmacht würde gehen aber mal ganz ehrlich, aus welchem Beweggrund solltest du dir diesen Schuh anziehen.

    Wenn du dann Eigentümer bist und im Grundbuch eingetragen, ist es eine Frage der Zeit so wie du es beschreibst dass dieser Mieter wieder quertreibt, dann reagiere sofort mit Abmahnung und stellt er den Umstand nicht ab, die Kündigung aussprechen.

    Gruß
    BHShuber
     
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  13. Rockus

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    Das Problem ist, dass es dafür noch keinen konkreten Termin gibt, es ist zwar so angedacht und wird auch so kommen, aber da innerhalb der Familie eben auch nicht so leicht. Es ist ein wenig kompliziert, wie wohl so oft in Familien, und ich will sicher nicht ankommen und sagen, dass es jetzt langsam mal Zeit für ne Übergabe wird. Das ist eben der Nachteil, wenn es kein klarer Kauf zwischen zwei Geschäftspartnern ist. Hier muss (m.E. leider) auf viel persönliches Befinden geachtet werden etc.
     
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  14. #13 BHShuber, 03.03.2016
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    Hallo,

    nicht desto trotz ist es nicht dein Bier, zumindest noch nicht.

    Erst wenn du Eigentümer bist werden diese Probleme zu deinen, vorher kostet es dich nur Ärger, Stress und Lebenskraft.

    Gruß
    BHShuber
     
  15. Duncan

    Duncan
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    naja, wenn der Voreigentümer z.B. deine Eltern sind, dann sind die Probleme trotzdem irgendwie auch schon deine.
    Hier ist es oft nicht ganz einfach zu verdeutlichen, dass du ihnen nur effektiv helfen kannst, wenn du auch in den Büchern stehst. Ansonsten kannst du maximal beratend tätig werden, irgendwann ist es zu unhandlich mit Vollmachten. Die Rückversicherung kann dann z.B. auch im Notarvertrag mit festgehalten werden.
     
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  16. #15 BHShuber, 03.03.2016
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    Hallo,

    selbstverständlich sehe ich das ein, dass man sich als Familienangehöriger auch mit einbringt, doch sollten dann, wenn man anstelle des Eigentümers agieren möchte, sich mit rechtlich einwandfreien Vollmachten ausstatten lassen, denn einen Mieter interessiert es nicht ob man Sohn oder Tochter des Eigentümers ist, denn das sind nicht die Mietvertragspartner.

    Gruß
    BHShuber
     
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  17. #16 Rockus, 03.03.2016
    Zuletzt bearbeitet: 03.03.2016
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    Im Moment ist ja so, dass ich quasi Berater bin...ich kümmer mich um einzelne Themen, bring den Sachverhalt in Erfahrung, formuliere Anschreiben etc. Gewissermaßen Handlungsempfehlungen mit etwas mehr Nachdruck. Optimal ist das sicher nicht, aber wenn ich das nicht mache, passiert nix, im schlimmsten Fall werden noch irgendwelche Fehler gemacht, weil die Sache nicht nach Vorschriften gemacht wird, sondern so wie man das gerade für richtig hält oder meint dass es eben ausreicht.
    Wenn ich ständig rumnörgle und sage "mach dies, mach das" dann stellen sie auf Durchzug und es passiert meist nix, wenn wir uns über einen Sachverhalt unterhalten, ich Sachen fertig mache und sage "hier nur noch unterschreiben", dann läuft´s immerhin...also ist mir das lieber, außerdem wohne ich in Sichtweite, da interessiert mich das schon von Haus aus...
     
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  18. #17 BHShuber, 03.03.2016
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    Hallo,

    verstehe.

    Zu einer Abmahnung, da diese möglichst zeitnah erfolgen sollten, würde ich jetzt einmal abwarten, bis der nächste Vorfall im Raum steht, dann eine Abmahnung genau wegen des aktuellen Anlasses verfassen, allerdings die vergangenen Verfehlungen durchaus mit anführen und wegen Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses schon mal eine Kündigung in den Raum stellen.

    Die Vorfälle sollten dann aber durchaus in der Art sein, dass eine Abmahnung begründet ist, ansonsten verläuft sich das Schreiben im Sand, weil unbegründet.

    Gruß
    BHShuber
     
  19. #18 lostcontrol, 03.03.2016
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    Um Vermieter zu sein muss man nicht zwingend im Grundbuch stehen...
     
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  20. #19 BHShuber, 03.03.2016
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    Hallo,

    in diesem Fall schon, denn es gibt bestehende Mietverträge.

    Maßgeblicher Zeitpunkt für den Übergang der Rechte und Pflichten ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Das bedeutet, dass die Vermieterrechte und Pflichten erst dann auf Sie als Käufer übergehen, wenn Sie als Erwerber im Grundbuch eingetragen sind.

    Das gilt auch dann, wenn man mit dem Vorbesitzer einen früheren Übergang der Rechte und Pflichten vereinbart hat, es sei denn, der Mieter stimmt zu. Das kommt in der Praxis aber so gut wie gar nicht vor, da die Einholung der Zustimmungserklärungen mit einem Aufwand verbunden ist, der in keinem Verhältnis zum Nutzen steht.

    Gruß
    BHShuber
     
  21. Berny

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    Rockus,
    hast Du schon mal etwas von der fünf-W-Regel gehört?
     
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