Verschiedene Fragen zur Nebenkostenabrechnung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von MisterS, 26.06.2014.

  1. #1 MisterS, 26.06.2014
    MisterS

    MisterS Gast

    Hallo liebe Forengemeinde,

    wie der Titel schon sagt habe ich verschiedene Fragen... Aber ich fange einfach mal an, weil die ganze Geschichte etwas komplizierter ist. Also zunächst einmal ist folgendes passiert:

    Der Vermieter hat die Abrechnung für 2011 im Dezember 2012 geschickt. Ich habe daraufhin per E-Mail (ich hatte bisher immer per Mail mit dem Vermieter kontakt, und es hat immer gut auf diesem Wege funktioniert) die Belege angefordert weil die Kosten für den Hausmeister meiner Meinung nicht angemessen für die Leistung die eigentlich nicht vorhanden ist. Auf meine E-Mail habe ich keine Reaktion erhalten und habe dann nach einiger Zeit telefonisch nachgefragt. Mir wur de dann am Telefon zugesagt, dass ich die Belege per Mail bekomme. Leider erfolgte eine Reaktion. Habe dass nochmal telefonisch nachgefragt, aber wieder nur die Zusage dass die was schicken, aber es passierte nichts. Für die Telefonate gibt es einen Zeugen.

    Ich habe dann nichts weiter gemacht und abgewartet was passiert. Im Dezember 2013 kam dann die Abrechnung für 2012 und eine Mahnung für 2011. Ich habe dann schriftlich nochmal die Belege angefordert, aber wieder keine Reaktion. Jetzt vor ein Paar Tagen kam wieder eine Mahnung für beide Abrechnungen.

    Nun habe ich per Einschreiben nochmal die Belege angefordert und dort auch meine E-Mals beigelegt. Nun kam Prompt am nächsten Tag ein Anruf und danach habe ich auch ein paar Belege bekommen.

    Aber nun zu meinen Fragen:

    Die Mitarbeiterin beim Vermieter meinte, dass ich die Nachzahlung aber auf jeden Fall vollständig bezahlen müsste, weil ich keinen Widerspruch gegen die Abrechnung erhoben habe und die Frist von einem Jahr verstrichen wäre. Dass ich die Belege per Mail angekommen ist mit denen ich die Belege angefordert habe eingegangen ist wurde mir am Telefon bestätigt (hierfür habe ich auch einen Zeugen). Aber der Vermieter ist der Meinung, dass es nicht ausreiche die Belege zu fordern. Stimmt das?

    In den Abrechnungen wurde ein Hausmeister, Gartenarbeiten (die auch der Hausmeister mehr oder weniger erbringt) und Gehwegreinigung (diese macht eine weitere Firma) abgerechnet. Ist es ok dass das getrennt abgerechnet wird? Und welche Aufgaben die der Hausmeister noch machen könnte dürfen umgelegt werden?

    Auf der Rechnung des Hausmeisters stehen die Positionen Kontrolle auf Sauberlkeit und Sicherheit und Reinigungsarbeiten. Die Reinigungsarbeiten werden definitiv nicht von ihm Erbracht. Treppenhausreinigung erfolgt durch die Mieter. Außerdem ist die Qualität und Häufigkeit der Gartenarbeiten sehr sehr schlecht.

    Die Kosten für den Hausmeister haben sich von 2011 auf 2012 mehr als verdoppelt. Außerdem wurde in 2012 Winterdienst abgerechnet der nicht im Mietvertrag vereinbart wurde.

    S das wars erstmal. Welche Möglichkeiten habe ich gegen die Abrechnung vorzugehen? Was davon würdet ihr als ok ansehen was nicht? Bin für jeden Hinweis dankbar.

    Viele Grüße!
    MisterS
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 26.06.2014
    Martens

    Martens
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    mal in Stichworten:

    Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Belege zu verschicken, der Mieter hat ein Einsichtsrecht in den Räumen des Vermieters / Verwalters.
    Die Abrechnungsbeträge sind nach Erstellung der Abrechnung fällig, eine Anforderung von Belegen setzt die Fälligkeit nicht aus.
    Es sind die Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, für die dies mietvertraglich vereinbart sind.
    Was zu den Betriebskosten zählt, steht im Gesetz und ergibt sich aus der umfangreichen Rechtsprechung zu diesem Thema.
    Ob bestimmte Leistungen über drei Positionen aufgeteilt sind oder in einer zusammengefaßt, spielt keine Geige.
    Schlechtleistung der Dienstleister bedeutet nicht zwangsläufig, daß der Mieter die Kosten nicht zu tragen hat.
    Die Verdoppelung (oder Halbierung) von einzelnen Betriebskosten ist kein Grund für den Mieter, diese nicht zahlen zu müssen.

    Christian Martens
     
  4. #3 -Martin-, 26.06.2014
    -Martin-

    -Martin- Gast

    Nicht Zwangsläufig Martens!

    Wenn sich in der Abrechnung unstimmigkeiten/ungereimtheiten aufzeigen, und du als Mieter "Einsicht" in die Unterlagen haben
    willst, dann kann die Zahlung zunächst erstmal unter Vorbehalt geleistet werden.

    Für die Einsicht gibt es 3 möglichkeiten:

    1. Die Unterlagen können in den Räumlichkeiten des Vermieters eingesehen werden.
    2. Die Unterlagen können in den Räumlichkeiten des Verwalters eingesehen werden. [Vorrausgesetzt es gibt eine Hausverwaltung]
    3. Einsicht via Rechtsanwalt in dessen Räumlichkeiten.

    Sollte der Vermieter mit im Haus Wohnen, sollte das kein Problem darstellen.
    Bei der Hausverwaltung vor Ort des Wohnortes zum Haus sollte es dort aauch kein Problem sein.
    Via RA wird es dann schon "etwas" schwieriger.

    Gibt es keine Hausverwaltung, und Wohnt der Vermieter nicht im Haus, und nicht am Wohnort, und sollte
    daher eine Anfahrt zu den Räumlichkeien des Vermieters [da sehr viele Kilometer ab 350 km] - Anfahrt z.b. mit Zügen [Kein Auto vorhanden] nicht zumutbar weil, weil alleine die Anfahrt 3,5 h hin, und 3,5 h = 7 h Fahrtzeit
    Plus Prüfung von 2-4 h = 9 - 12 h zwecks Prüfung nicht zumutbar ist
    und das eine gewisse Härte darstellt, dann muss der Vermieter sogar auf verlangen des Mieters diese Unterlagen gemäß der Vereinbarung der Betriebs/Nebenkosten die der Mieter gemäß vereinbarung zu tragen hat.
    Der Vermieter, wenn er dem Mieter das nicht ermöglichen kann, das die Unterlagen eingesehen werden können muss dem nachkommen.
    Ggf. muss hierzu der Ra des Mieters es veranlassen diese unterlagen zur Einsicht/Kontrolle anzufordern.

    Ich habe so einen Fall jedes Jahr, da der Vermieter nicht hier am Ort Wohnt und er es nicht ermöglicht in die Unterlagen zu geben.

    Und weil die Abrechnungen zudem jedes Jahr Falsch sind, kann die Abrechnung angefochten werden.
    Dann dürfen die Zahlungen sogar auf Eis gelegt werden, bis eine Korrektur statt gefunden hat.

    Hierzu sollte auf jedenfall ein gang zum RA gegangen werden, sofern der VM sich uneinsichtig zeigt.
     
  5. #4 MisterS, 26.06.2014
    MisterS

    MisterS Gast

    Hallo Christian,

    danke für deine Antwort.

    Der Vermieter ist 300 km entfernt. Da musste er doch die Belege hier vor Ort vorlegen oder? Belegte per Mail war mein Vorschlag.

    Was ist aber mit den vom Hausmeister abgerechneten Posten?

    Reinigungsarbeiten sind erstmal grundsätzlich umlegbar. Aber es wurden definitiv keine von ihm erbracht.
    Ist Kontrolle von Sauberkeit und Sicherheit umlegbar? Im Gesetz hab ich gelesen dass aufgaben der Aufsicht zu Verwaltungskosten zählen, also nicht umlegbar sind. Zählt sowas dazu? Außerdem hat bisher keiner der Mieter jemals gesehen dass er etwas kontrolliert oder gereinigt hat. Müssen Mieter für nichts etwas zahlen nur weil eine Rechnung darüber geschrieben wurde?

    Beispiel Gartenpflege wird vom Hausmeister gemacht, aber nur sehr selten und erst wenn er mehrmals von uns dazu aufgefordert wurde. Die Qualität seiner Arbeit ist dabei sehr schlecht. Kann ich den Betrag vielleicht kürzen? Gibt es da Erfahrungswerte?

    Viele Grüße
    Stephen
     
  6. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Sieht der Hausmeister das genau so?

    Kennst Du eigentlich den Hausmeistervertrag?

    In dieser Situation sollten sich die mehrheit der Mieter über die schlechten Lesitungen einig sein, solltet Ihr auf den VM einwirken dass er entweder eine deutliche Verbesserung erreicht oder gar den HM wechselt.
     
  7. #6 MisterS, 26.06.2014
    MisterS

    MisterS Gast

    Da sind sich alle einig drüber dass der HM nichts macht. Der HM selbst sieht es aber wahrscheinlich anders ;-) Den Vertrag kenne ich nicht. Ich vermute dass es da auch keinen gibt aber ich werde ihn mal anfordern.

    Dem Vermieter wurde schon öfter gesagt dass wir mit dem HM nicht zufrieden sind aber das interessiert nicht. Er bekommt auf jeden Fall im Monat 178,50 abrechnen tut er wie gesagt Kontrolle v. Sicherheit und Sauberkeit und Reinigungsarbeiten die er nicht erbringt. Bei einer seiner "Kontrollen" ist er auch noch nie gesehen worden. Konnte man versuchen dem VM zu sagen, dass der HM sich seine Leistungen von jemandem aus dem Haus abzeichnen lassen muss uns dass ansonsten nicht gezahlt wird? Hier ist immer jemand zu Hause das sollte kein Problem sein.
     
  8. #7 Martens, 26.06.2014
    Martens

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    moin Stephen,

    Diese nicht unwichtige Information bedeutet in der Tat, daß dem Mieter die Anfahrt zur Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters / Verwalters nicht zumutbar ist, dem Mieter also auf Nachfrage die Belege z.B. in Kopie zuzusenden sind.

    Das ist nachzuweisen, wobei ein Negativbeweis immer schwierig ist.

    ja

    Es ist für die Verpflichtung zur Kostentragung unerheblich, ob der Hausmeister bei der Erbringung seiner Leistungen von den Mietern gesehen wurde oder nicht.

    Grundsätzlichl haben die Mieter die Kosten zu tragen, die dem Vermieter entstanden sind, so steht es im Gesetz.

    Wenn es darum geht, die Wirtschaftlichkeit zu beurteilen, also das Verhältnis von Kosten zu tatsächlicher Leistung, muß man die genauen Verträge kennen (anfordern) und die Nachweise über die Leistungen (anfordern).

    Christian Martens
     
  9. #8 Pharao, 26.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.06.2014
    Pharao

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    Hi,

    das ist m.E. uninteressant, mal abgesehen davon, das du deinem Gegenüber vor dem eigentlichen Gespärch mitteilen solltest, das hier ein Dritter bei dir mithört. Der richtige Weg ist i.d.R. immer schriftlich.

    Jetzt muss man mal trennen:

    Einmal gibt es i.d.R. eine Frist bis wann der Mieter die Nachzahlung zu leisten hat (die man als Vermieter durchaus selber frei wählen kann) und
    einmal gibt es eine Frist, bis wann man einen Widerspruch bzw. Einwand gegen die Betriebskostenabrechnung einbringen kann (das geht aus einen Gesetz hervor).

    Unklug ist es auf jeden Fall, garnicht zu reagieren bzw. wenn eben Telefonisch nicht klappt, dann sollte man umgehend schriftlich das machen. Und wenn man nicht in Zahlungsverzug geraden will, weil man sich zB nicht sicher ist, dann kann man auch eine Zahlung unter Vorbehalt leisten. Allerdings muss man seine Einwände dann trotzdem (schriftlich & innerhalb der Frist) einreichen.

    M.E. ja, weil du zwar das Recht hast Belege einzusehen, aber das nicht bedeutet, das du deswegen Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung erhebst.

    Ob du mit der Leistung des Hausmeisters, Gärtners, ect zufrieden bist oder nicht, das spielt bei der Beurteilung, ob man diese Leistung abrechnen darf keine Rolle. Fakt dürfte sein, das das umlegbare Kosten laut deinem MV sind und das hier diese Kosten tatsächlich entstanden, was i.d.R. belegbar durch Rechnungen ist.

    Auch das hier ggf. getrennt abgerechnet wird, ist unerheblich. Das kann verschiedene Gründe haben, zb das es hier 2 Verträge mit dem Hausmeister gibt oder ...usw...

    Eine Verdoppelung ist schon heftig, aber auch das kann erklärbar sein zb das sich die Aufgaben des Hausmeisters erweitert haben und/oder das natürlich auch mal was teurer wird, usw.

    Interessant wäre hier nur, wenn die Kosten übertrieben hoch wären. Also wenn andere Firmen die gleiche Aufgabe wesendlich günstiger erledigen würden, denn hier gibt es ja die Wirtschaftlichkeit die der Vermieter zu beachten hat.

    Hmm, rechtlich mag das evtl. durchaus angreifbar sein, weil nicht vereinbart. Menschlich finde ich das aber wieder "falsch", denn ein arbeitender Mieter kann garnicht ordnungsgemäß seinen Winterdienst erledigen. Mal abgesehen davon, das dieser Winterdienst über eine Firma i.d.R. auch nicht soviel kostet, gerade wenn das auf mehrere Mietparteien umgelegt wird.

    Ansonsten ist das m.E. mal wieder ein typisches Beispiel, warum MV immer länger werden. Führer war ein MV 2-4 Seiten, heute sind 20 Seiten oder mehr keine Seltenheit, weil man als Vermieter ja jeden sch***dreck (zum Teil auch nur Sicherheitshalber) mit rein nehmen muss.
     
  10. #9 Klaus1972, 02.07.2014
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    Puh, besten Dank für eure Beiträge, das erleichtert mir einiges an Recherche
     
  11. #10 FliesenVermieter, 31.08.2014
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    Interessantes Thema, eh man da durchblickt..
     
  12. #11 Heidesee, 12.10.2016
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    Hallo ins Forum. Ich bin neu hier und stelle meine Frage an dieser Stelle, weil ich kein besser passendes Thema gefunden habe:
    Bin ich als Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung verpflichtet, diese ausschließlich anhand von vorliegenden Rechnungen zu erstellen oder kann ich, weil Rechnungen noch ausstehen, auch anhand von anderen plausiblen Belegen (z. B. Versorgungsvertrag Strom und Gas) abrechnen?
    Ich möchte
    a) einen mir (arbeitszeitlich) gut passenden Abrechnungszeitraum wählen
    b) den Mietern zustehende Erstattungen nicht unnötig lange hinauszögern, nur weil eine Rechnung fehlt, deren Größe keine wesentlichen Unsicherheiten erwarten lässt.
    Messwerte liegen für den von mir gewählten Abrechnungszeitraum in ausreichender Genauigkeit vor.
    Kurz nochmal die Frage: Sind die letztendlichen Rechnungen zwingend erforderlich oder reichen vorläufige, plausible Belege?

    Danke
     
  13. sara

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    also das geht gar nicht!

    Als erstes solltest du dich mal mit der Heizkostenverordnung vertraut machen.

    http://www.heizkostenverordnung.de/index.php
     
  14. #13 Heidesee, 12.10.2016
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    Vielen Dank für die Antwort, vor allem für den Hinweis auf die kommentierte Fassung der HeizkostenVO.
    Mit der VO habe ich mich durchaus schon beschäftigt, finde darin aber keine Vorschriften oder Hinweise zur Art und Qualität der Belege.
    Habe ich etwas übersehen?

    Fragen der Verbrauchsermittlung und der Berechnung und Aufteilung der Kosten, die ich dort im wesentlichen geregelt finde, habe ich gelöst und das auch mit den geforderten Messeinrichtungen untersetzt.

    Nachfrage zu Deiner Antwort: Gibt es die rechtliche Vorgabe, dass ich zwingend vom Versorger ausgestellte Rechnungen zugrunde legen muss und wo finde ich dieselbe?
     
  15. dots

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    Du rechnest über die Kosten ab. Über die tatsächlichen Kosten.
    Wie willst du die Kosten kennen, wenn es (noch) keine Rechnung gibt?

    Vielleicht kannst du ja mal konkreter werden, dann kann man dir vielleicht konkreter helfen.
     
  16. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Die Betriebskosten von der 12 monatigen Abrechnungsperiode musst du bei Nachfrage auch dem Mieter vorlegen.

    Es ist sinnvoll die Abrechnungsperiode zumindest für die Heizkosten- u. Warmwasserkosten beim Energieträger Gas auf die jährliche Abrechnung des Versorgers abzustimmen. Ansonsten ist das eine unnötige rumrechnerei denn du darfst nur die in dem Abrechnungsjahr verbrauchten Mengen verrechnen.
    Diese Kosten darfst du nicht einfach nur auf Grund der Versorgungsverträge berechnen.

    Bei allen anderen Betriebskosten ist es im Grunde egal wann die Rechnungen in dem Jahreszeitraum anfallen.

    Nach der Abrechnungsperiode hast du 1 Jahr Zeit die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, also wo liegt das Problem einen passenden Termin für diese Arbeit zu finden.
     
  17. #16 Heidesee, 12.10.2016
    Heidesee

    Heidesee Neuer Benutzer

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    Ich danke Euch. Konkret:

    Die Kosten für Gas als größtem Kostenanteil kann ich mit Rechnung belegen. Das Rechnungsdatum passt zu meinem Abrechnungszeitraum.

    Im Prinzip geht es um die Stromrechnung für den Hausstrom und den Heizungs-Betriebsstrom. Diese Rechnung kommt erst deutlich später. Zwar rechtzeitig, um eine BK-Abrechnung in der gesetzlichen Frist zu schaffen, aber mir zu spät, weil ich die Abrechnung gern zeitnah machen und den Mietern zustehende Erstattungen nicht "auf die lange Bank" schieben möchte. Deshalb habe ich den Stromverbrauch zum ersten und letzten Tag des Abrechnungszeitraumes abgelesen und die dafür anfallenden Kosten anhand der beim Stromversorger vertraglich gebundenen Preise berechnet.
    Das halte ich für einen plausiblen Wert für die tatsächlich angefallenen Kosten, der sich aufgrund der irgendwann eingehenden Rechnung nicht wesentlich anders gestalten dürfte.

    Wenn ich wirklich nur auf Grundlage der Rechnungen abrechnen darf, muss ich eben noch warten und die Mieter dann auch auf ihr Geld. Ich hätt´s ihnen halt schon eher gegönnt. Gibt´s zu der Frage eine Rechtsprechung oder sonst eine gefestigte Auffassung? Ich habe nichts gefunden.
     
  18. Berny

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    Hallo Heidesee,
    Bei den BK-Abrechnungen kannst Du lediglich die Dir im Abrechnungszeitraum entstandenen Kosten auf die Mieter weiterreichen. Auch ist von Dir das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
     
  19. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    was heißt das?

    Ohne überhaupt eine Rechnung zu haben?
    Was willst du den Mietern bei Unstimmigkeiten, dann vorlegen?

    Es geht nicht darum etwas
    sondern korrekt abzurechnen!
     
  20. GSR600

    GSR600
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    Les doch die Stromzähler zum gleichen Zeitpunkt wie das Gas ab und lass dir eine zwischenabrechnung machen.
     
  21. dots

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    "Nicht wesentlich anders" kann bedeuten, dass dein vorhergesagter Betrag vielleicht um 10 Cent vom Rechnungsbetrag abweicht, oder um 100 €. Was heißt schon "wesentlich"?
    Ich als Mieter würde es mir nicht gefallen lassen, wenn man mich um 5 € bescheißt und würde dagegen vorgehen.
     
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