Verständnisfrage zur Jahresabrechnung des Verwalters

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von fw2610, 19.07.2014.

  1. #1 fw2610, 19.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 19.07.2014
    fw2610

    fw2610 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe eine Verständnisfrage zu der Jahresabrechnung, die mein Verwalter für meine Eigentumswohnung erstellt hat. Natürlich werde ich diesbezüglich noch mit dem Verwalter selber sprechen, allerdings interessiert mich vorab auch Eure Einschätzung. :84:

    Hintergrundinformationen:

    Den Kaufvertrag für den Kauf der Wohnung habe ich am 20.12.2013 unterschrieben. Besitzübergang war gemäß Kaufvertrag am 15.02.2014. An diesem Tag gingen gemäß Kaufvertrag die Rechte, Nutzungen, Gefahren des Kaufgegenstandes und die öffentlichen Lasten auf mich über.
    Die Wohnung war bis zum 30.09.2013 vermietet, stand dann leer bis ich sie zum 15.03.2014 wieder vermietet habe.

    Zur Jahresabrechnung des Verwalters:

    Diese bezieht sich auf den Zeitraum vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013. Der Jahresabrechnung liegen zwei Einzelnutzerabrechnungen für Heiz- und Kaltwasserkosten bei: eine für die Vermietung vom 01.01.2013 bis zum 30.09.2013 und eine für den Leerstand vom 01.10.2013 bis zum 31.12.2013. Heiz- und Kaltwasserkosten sind immer in den monatlichen Nebenkosten enthalten.

    Meine Verständnisfrage:

    Warum liegen der Jahresabrechnung die Einzelnutzerabrechnungen für Heiz- und Kaltwasserkosten bei?

    Mir ergeben sich dazu drei Thesen:

    • Aufgrund der Unterzeichnung des Kaufvertrags am 20.12.2013 habe ich für 2013 dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Der Mieter ist mir jedoch unbekannt und ich habe keinerlei Informationen dazu, wie hoch seine monatlichen Nebenkosten waren. Zudem ist mir dieses Geld auch nicht zugeflossen. Ich muss also Verbindung mit dem ehemaligen Vermieter aufnehmen. Der Besitzübergang und der Übergang der Rechte, Nutzungen, Gefahren des Kaufgegenstandes und der öffentlichen Lasten am 15.02.2014 hat in dieser These keine Relevanz.

    • Da der Besitzübergang und der Übergang der Rechte, Nutzungen, Gefahren des Kaufgegenstandes und der öffentlichen Lasten erst am 15.02.2014 erfolgte, habe ich für 2013 keine Nebenkostenabrechnung mehr zu erstellen, sondern der ehemalige Vermieter. Dementsprechend hätten die Einzelnutzerabrechnungen für Heiz- und Kaltwasserkosten an den ehemaligen Vermieter gehen müssen.

    • Aufgrund des Besitzübergangs am 15.02.2014 und dem damit einhergehenden Übergangs der Rechte, Nutzungen, Gefahren des Kaufgegenstandes und der öffentlichen Lasten trage aber die noch ausstehenden Heiz- und Kaltwasserkosten. Doch von wem bekommt der Mieter seine Nebenkostenabrechnung?

    Bereits vorab bedanke ich mich für Eure Einschätzung! :84:
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Es gibt folgende Rechtsverhältnisse, die genau zu unterscheiden sind:
    • Käufer und Verkäufer,
    • alter Eigentümer (Verkäufer) und WEG (vertreten durch den Verwalter),
    • neuer Eigentümer und WEG,
    • Mieter und alter Vermieter (Verkäufer),
    • Mieter und neuer Vermieter (du) und
    • die letzten beiden Paare für alle weiteren Mieter.
    Dann hast du bereits 2 Ereignisse genannt, nämlich die Unterzeichnung des Kaufvertrages und den Übergang von Nutzen und Lasten. Ein drittes, wichtiges Ereignis ist die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Ich gehe nachfolgend davon aus, dass das nicht mehr 2013 passiert sein kann.

    So, damit kann man das schön der Reihe nach durchgehen:
    • Für dich und den Verkäufer sind hauptsächlich die Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Übergang von Nutzen und Lasten wichtig.
    • Für das Verhältnis zur WEG ist die Eintragung ins Grundbuch entscheidend. Grundsätzlich (d.h. bis auf spezielle Ausnahmen) richten sich Ansprüche der bzw. an die WEG danach, wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer (d.h. im Grundbuch eingetragen) ist. Der Verwalter will jetzt über 2013 abrechnen, also wendet er sich an dich. Du musst die Abrechnungsspitze bezahlen bzw. erhältst eine Erstattung. Mit dem alten Eigentümer hat die WEG nichts mehr zu tun.
    • Vermieter, d.h. Vertragspartner des Mieters, ist immer derjenige der gerade im Grundbuch steht. Da der alte Mieter bereits vor der Vertragsunterzeichnung ausgezogen ist, hast du mit dem nichts zu tun. Überhaupt ist die Sache hier recht einfach, weil es keinen unterjährigen Eigentümerwechsel innerhalb eines Mietverhältnisses gab.

    Ergebnis:
    • Eine ggf. fällige Nachzahlung wird der Verwalter von dir haben wollen. Ob und wie du das mit dem Verkäufer verrechnest, ist hoffentlich im Kaufvertrag geregelt. Andernfalls trägst du diese Kosten.
    • Mit dem alten Mieter hast du nichts zu tun. Sein Anspruch auf Abrechnung richtet sich vollständig gegen den bisherigen Eigentümer.
    • Die Abrechnung solltest du dem alten Eigentümer weiterleiten (Original für die eigenen Unterlagen behalten). In einem guten Kaufvertrag wäre auch das geregelt.


    ... die alle daran scheitern, dass du annimmst, dass hier etwas falsch gelaufen ist.
     
  4. #3 fw2610, 28.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 28.07.2014
    fw2610

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    Vielen Dank für Deine Einschätzung Andres. Ich möchte nun noch das Ergebnis des Gesprächs mit dem Verwalter anfügen, für den Fall, dass jemand auf der Suche nach Informationen zu einem ähnlichen Sachverhalt ist:

    Ergebnis des Gesprächs mit dem Verwalter:

    Mit den monatlichen Hausgeldern des Jahres 2013 wurden für die Heiz- und Kaltwasserkosten (auf Grundlage des Betrags von 2012 prognostiziert) eine "Rücklage" gebildet, mit der die letztlich tatsächlich angefallenen Heiz- und Kaltwasserkosten verrechnet wurden. Dies hat für mich als neuen Eigentümer jedoch wenig Bedeutung. Die Einzelnutzerabrechnungen für Heiz- und Kaltwasserkosten von 2013 lagen der Jahresabrechnung für mich nun nur noch zur Information bei, da sie wiederum als Prognose für die Heiz- und Kaltwasserkosten im Einzelwirtschaftsplan (und Berechnung der monatlichen Hausgelder) für 2014 von Bedeutung sind.
    In meinem Kaufvertrag war allerdings keine Regelung zu finden, wie im Falle einer Nachzahlung verfahren werden müsste; im Ergebnis hätte ich wie bereits von Andres geschildert wurde wahrscheinlich die Kosten getragen. Glücklicherweise wurde aufgrund des dreimonatigen Leerstands (keine Heiz- und Kaltwasserkosten) auf der einen und der vom alten Eigentümer weiter gezahlten monatlichen Hausgelder auf der anderen Seite eine höhere "Rücklage" für die Heiz- und Kaltwasserkosten gebildet, als sie 2013 letztlich betrugen. Das Ergebnis ist ein Guthaben (positive Abrechnungsspitze), das aufgrund der fehlenden Regelung im Kaufvertrag mir gehören sollte. :smile025:
     
  5. fw2610

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    Nun beschäftige ich mich mit der Frage, ob ich die Bescheinigung i. S. d. § 35a EStG für das Finanzamt, die ebenfalls der Jahresabrechnung für 2013 beilag, für meine Steuererklärung nutzen kann.
    Eigentümer bin ich erst im Februar 2014 geworden und die bescheinigten Beträge des Jahres 2013 habe ich nicht bezahlt, sondern der alte Eigentümer. Auch hierfür findet sich leider keine explizite Regelung im Kaufvertrag.
     
  6. Duncan

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    Ich würde diese Bescheinigung aus reinen Informationszwecken meinem Steuerberater (in Kopie) zukommen lassen, sie aber nicht weiter verwenden, könnte mir vorstellen das es Finanzbeamte gibt, die das wenig spaßig finden. Die für 2014 geht im Original (Kopie bei dir, immer von allem was du aus der Hand gibst!) an deinen Steuerberater zur Verwendung bei der Erstellung deiner Steuererklärung.
    Die 2013er Ausfertigung könnte durchaus noch vom Voreigentümer angefordert werden, wenn er sich meldet würde ich sie ihm zukommen lassen, es aber vermeiden schlafende Hunde zu wecken. Es könnte sich sonst "Einigungsbedarf" aus dem Guthaben bei der Abrechnung ergeben.
     
  7. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Ich finde schon dass es nach Deiner Aussage auch eine Regelung gibt.
    Nämlich:

    Ihr habt im Kaufvertrag den Übergang von Nutzen und Lasten definiert! Somit muß Du meines Erachtens nach mit dem Verkäufer auch noch bis zu diesem Zeitpunkt abrechnen. Das kann abschließend jedoch erst mit der vorliegenden Abrechnung für 2014 stattfinden.
     
  8. #7 Martens, 29.07.2014
    Martens

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    Nein, eben nicht.
    Gerade der Übergang ohne weitere Regelung bedeutet, daß das wirtschaftliche Risiko ab diesem Zeitpunkt im Innenverhältnis vom Erwerber zu tragen ist. Er muß Wohngeld zahlen, ggfs. Sonderumlagen, darf die Miete kassieren oder hat das Ausfallrisiko und er trägt eben die Abrechnungsspitze, sowohl positiv als auch negativ.

    Wenn man eine anteilige Abrechnung zwischen Verkäufer und Erwerber haben will, muß man diese vereinbaren. Davon steht hier nix.

    Christian Martens
     
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