Verständnisproblem mit § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Norman Bates, 21.02.2014.

  1. #1 Norman Bates, 21.02.2014
    Norman Bates

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    Hallo zusammen!

    Ich habe da ein kleines Verständnisproblem mit dem § 543 BGB, beziehungsweise mit der Höhe des Mietrückstandes, ab dem eine außerordentliche Kündigung möglich wird. Obwohl das Gesetz ja knapp formuliert ist und ich es bereits unzählige Male gelesen habe ;)


    § 543 BGB, Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

    (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
    3. der Mieter
    a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
    b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

    Also entweder widersprechen sich die Punkte a und b, oder einer der beiden Punkte ist ziemlich überflüssig...
    Das Gesetz spricht hier von "einer Miete", einem "nicht unerheblichen Teil der Miete" oder der "Miete für zwei Monate".
    Berücksichtigen muss man hier aber offenbar auch § 569 Abs 3 Nr 1 BGB:

    "Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt."

    Frage: Also wann kann ich nun - sagen wir der Einfachheit halber nach einem halben Jahr entsprechend folgendem Beispiel unterzahlter Miete und einigen erfolgten Abmahnungen - außerordentlich kündigen??
    Beispiel, die Gesamtmiete beträgt glatte 500.- Euro, wann kann gekündigt werden:

    >> Bei 500 Euro? 300 Euro? 501 Euro? [§ 543 BGB (2) 3.a]
    >> ...oder erst bei 1000 Euro oder mehr? [§ 543 BGB (2) 3.b]
    >> ...oder doch exakt ab 501.- Euro? [§ 569 Abs 3 Nr 1 BGB]

    Diese wichtige Information erschliesst sich mir nicht wirklich eindeutig.


    In der Folge gibt es auch zwei Möglichkeiten, wie ich eine Abmahnung in diesem Punkt formulieren muss/kann (hier im Beispiel nur mal außerordentlich, ohne ordentlich):

    "Sollten Sie (*ausserdem) mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sein, oder sollten Sie gar mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug sein, der die Miete für zwei Monate erreicht, so werden wir das Mietverhältnis (*auch) außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB kündigen.
    (siehe auch § 569 Abs 3 Nr 1 BGB)"

    oder ist die erste der beiden angeführten Begründungen völlig ausreichend? Also:

    "Sollten Sie (*ausserdem) mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sein, so werden wir das Mietverhältnis (*auch) außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB kündigen.
    (siehe auch § 569 Abs 3 Nr 1 BGB)"

    [* evtl. vorangehende ordentliche Kündigung]

    Und wieso bleibt eigentlich eine ORDENTLICHE Kündigung wegen "Aussenständen in Höhe einer Monatsmiete länger als einen Monat" nach § 573 BGB *** ohne Heilung bestehen (ist das korrekt?), während eine außerordentliche jedoch geheilt werden kann?!?
    [*** siehe auch BGH, VIII ZR 364/04 ; BGH, WM 2006, 195 ; AG Schöneberg Az: 7 C 483/81]

    Vielen Dank im Voraus, die Antwort sollte den alten Hasen hier ja nicht schwerfallen ;)

    Ta-Ta

    (siehe dejure.org / mietrechtslexikon.de)
    -
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ich fange mal mit der letzten Frage an - das ist aus systematischen Gründen besser:

    Einfache Antwort: Weil der Gesetzgeber das so gewollt hat.
    Kompliziertere Antwort: Weil der Gesetzgeber offensichtlich jedem Mieter (mindestens) eine zweite Chance geben will.

    Einer der großen Unterschiede zwischen ordentlicher und außerordentlicher (fristloser) Kündigung ist, dass für die ordentliche Kündigung eine vorherige Abmahnung im Regelfall erforderlich ist - für die außerordentliche Kündigung nicht. Als "Ausgleich" dafür, dass es für die außerordentliche Kündigung also keine Vorwarnung in Form einer Abmahnung gibt, kann die Kündigung geheilt werden.


    Dass die Abmahnung nicht in diesen Satz passt, sollte mit obiger Erklärung selbstverständlich sein. Das ist eine völlig andere Baustelle.


    (Im Folgenden angenommen, die 500 € sind kalt: )

    Bei 501 €, aber nur wenn sich dieser Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden (das meint "unmittelbar aufeinanderfolgenden" Monaten ergibt). Das scheint in deinem Beispiel "über ein halbes Jahr" nicht zuzutreffen.


    Sofern der Rückstand aus mehr als zwei Monaten stammt.

    Das ist keine neue Fragestellung - identisch mit der vorletzten.


    Daher habe ich die letzte Frage vorgezogen: Eine außerordentliche Kündigung hat mit einer Abmahnung nichts zu tun. Man kann sich das Paraphrasieren des Gesetzestextes also sparen, und stattdessen - wenn man denn unbedingt darauf hinweisen will - es nach der Androhung der ordentlichen Kündigung bei einer Formulierung wie z.B.

    belassen. Ich erkläre dem Mieter doch nicht die Rechtslage :wink1:

    Auf die Wirksamkeit der Abmahnung oder einer späteren Kündigung (egal in welcher Form) hat das keine Auswirkungen.
     
  4. #3 Norman Bates, 21.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.02.2014
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    Ich sehe schon, mein Problem ist vielleicht etwas untypisch:

    Die Gesamtmiete von sagen wir 800 Euro, ist nun bereits zweimal um sagen wir 150 Euro unterzahlt worden (Funkstille übrigens).
    Auch diese "Kleinbeträge" muss ich natürlich bald beanstanden, schon um nicht in Duldung zu geraten. Aber wie soll das aussehen - schreibe ich jetzt jeden Monat eine aufgefrischte weitere Abmahnung, oder alle zwei Monate [sofern sich das Fehlverhalten fortsetzt], oder muss ich etwa ein Dreivierteljahr untätig abwarten bis ein relevanter Betrag aufgelaufen ist ?!?

    Und die "nächstgelegene" Androhung falls keine Besserung eintritt, wäre natürlich eine ordentliche Kündigung, erst bei noch höheren Beträgen käme eine außerordentliche in Frage - oder?


    Wieso kalt? Die Miete besteht doch aus Kaltmiete und Nebenkosten, und dem Fehlbetrag sieht man auch nicht an ob er zur Kaltmiete oder zu den Nebenkosten gehört. Beides ist komplett jeden Monat zu bezahlen. Lediglich Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung haben hier nichts zu suchen. Hier mal auf die Schnelle ein paar Fundstellen dazu:

    Mietrückstände: So können Sie als Vermieter reagieren › GeVestor

    "Die Miete umfasst in diesem Zusammenhang alle regelmäßig wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen Ihres Mieters. Dazu gehören die Nettokaltmiete und die Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten. Auch ein Untermietzuschlag ist hier zu berücksichtigen.
    Achtung: Nachzahlungsbeträge aus einer Betriebskostenabrechnung bleiben ebenso unberücksichtigt, wie ein rückständiger Kautionsbetrag oder offene Schadenersatzzahlungen."

    Mietrecht: Die Kündigung eines Mietvertrags wegen Zahlungsverzug

    "Ohne vorherige Abmahnung ( § 543 Abs 3 Nr. 3 BGB) ist die Kündigung zulässig, wenn der Mieter mit der Zahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine in Rückstand ist. Sie ist aber auch zulässig, wenn ein nicht unerheblicher Mietrückstand (= Miete + alle Nebenkosten) besteht."

    "Ebenfalls ohne eine nochmalige Abmahnung besteht die Möglichkeit der fristlosen Kündigung wenn der Mieter immer wieder Teilbeträge der Miete oder der Nebenkosten nicht bezahlt hat, und die gesamten Rückstände zwischenzeitlich auf einen Betrag summiert haben, der mehr als zwei Monatsmieten entspricht (§ 543 Abs 2 Nr 3 BGB)."

    (Anmerkung: Demnach soll ich also ein oder zwei Abmahnungen tippen, dann eine Ewigkeit die Füsse still halten, und dann fristlos kündigen oder wie?)

    "Zur Mietzahlungen gehören in allen Fällen auch die Zahlungen für die Betriebskosten (Mietnebenkosten) in der Form einer Vorauszahlung oder einer monatlichen Pauschale - je nach Vereinbarung im Mietvertrag."

    ...und hier im Forum habe ich auch schon mal gefragt:

    http://www.vermieter-forum.com/ruec...-mietvertrag-keine-kaution-keine-miete-3.html

    "Im Gesetzestext, z. B. § 543, ist stets von "Miete" die Rede - damit ist schon die komplette Miete gemeint, oder? Also Kaltmiete plus Nebenkosten?"

    "Jawoll, so isses." ;)


    Wie soll ich nun also vorgehen? Die Sache kommt mir immer komplizierter vor, obwohl ich jetzt schon seit Wochen darüber nachdenke[n muss] ;(
    -
     
  5. #4 BHShuber, 22.02.2014
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    Dann lass doch mal den Anwalt ran

    Hallo,

    wie wäre es denn mit einen Haus u. Grundbesitzerverein oder einem Anwalt?

    Natürlich ist das kompliziert, was denkst du wie kompliziert es erst wird, wenn die fristlose Kündigung ausgesprochen und zugestellt ist und der Mieter keine Anstalten macht auszuziehen.

    Lass einfach gleich den Rechtsbeistand ran und du sparst dir Nerven und unter Umständen auch Lehrgeld.

    Gruß

    BHShuber

    PS: das hier sollte ein Forum sein, hier bekommt man keine Rechtsberatung und Anleitungen wie man kündigt, natürlich kann man sehr wertvolle Tipps erhalten dennoch keine Rechtsberatung.
     
  6. #5 Norman Bates, 22.02.2014
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    Ja Danke das werde ich machen - ich wusste bisher garnicht, dass die Mitgliedschaft z. B. bei Haus-und-Grund sogar bezahlbar ist.
    Allerdings gehe ich wirklich davon aus, dass ich die paar Schritte bis zu einer Kündigung oder auch inkl. einer Kündigung selbst stemmen kann. Und die obige Frage zum Vorgehen bei eher geringer, aber fortgesetzter Unterzahlung, sollte sich ja wohl klären lassen...

    Und wenn in diesem Forum tatsächlich niemand die äusserst simple und grundlegende Frage beantworten kann, ob man bei Abmahnungen mit der Komplettmiete oder nur mit der Kaltmiete rechnet, nun ja... was soll ich sagen ;)

    Jedenfalls Vielen Dank erst mal soweit.
     
  7. #6 BHShuber, 22.02.2014
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    Hallo nochmal,

    es ist ja nicht so, dass der Mieter die Neben-und Betriebskosten pünktlich zahlt und die Kaltmiete erst verspätet, oder, logischer Weise ist dann eben die Miete inkl. Nebenkostenvorauszahlung gemeint.

    Verspätet ist verspätet unerheblich on Warm oder Kaltmiete.

    Das hier kennst du ja schon:


    § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund - dejure.org

    Das hier mit Quellenverweis:


    Diese Erfahrung musste ein Mieter in Leipzig machen. Die Richter am BGH haben nämlich in ihrem Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09 entschieden, dass eine fristlose Kündigung bei Zahlungsrückstand und schwankenden Mietzahlungen zulässig ist, wenn die Begründungsanforderung des § 569 Abs. 4 BGB erfüllt ist. Nach dieser Rechtsvorschrift ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Vermieter hatte wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt und den Mietrückstand im Kündigungsschreiben in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen aufgelistet. Der Mieter konnte somit erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt.

    Mehr hierzu bei: Mietvertrag: Fristlose Kndigung

    Gruß

    BHShuber
     
  8. Berny

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    Nein. Du hast ein bestimmtes Wort nicht beachtet.
     
  9. Berny

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    Dann stelle sie doch einfach mal, ohne sie in Deinen Abhandlungen zu verstecken.
     
  10. #9 Norman Bates, 24.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 24.02.2014
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    Beachtet schon. Aber in meinem Fall würde mit allergrösster Wahrscheinlichkeit Variante zwei, also b), entstehen. Ich habe eher ein Problem mit der Formulierung "eines nicht unerheblichen Teils"... Eine Aussage wie "1,5 Mieten", oder "eine Miete und 1 Cent", wäre sicherer!

    Aber das Resultat von a) -ODER- b) wäre doch dasselbe, oder etwa nicht? Ob der Rückstand "schnell und hoch" entsteht, oder "langsam und gering" - am Ende greift der Paragraph...?!?

    Ich versuche mein Problem nochmal auf den Punkt zu bringen: Sind die Voraussetzungen (nach § 573, 543 und 569) für eine gleichzeitige (in EINEM Schreiben) ordentliche UND fristlose Kündigung (nach vorangegangenen Abmahnungen), gegeben, WENN im Beispiel:

    >>> "der Mietrückstand nach sieben Monaten deutlich mehr als eine Monatsmiete, aber noch nicht zwei Monatsmieten erreicht hat" ?

    ...

    ---------------------------------------

    Da habe ich doch schon mehrmals? Aber ich schätze das ist mir mittlerweile klar geworden: Der Mieter schuldet immer die mietvertraglich vereinbarte Gesamtmiete. Sowohl bei einer Abmahnung, als auch bei einer Zahlungsklage oder Räumungsklage, wird mit der Gesamtmiete gerechnet.
    Wobei die einzelnen Bestandteile der Miete, also Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen, jedoch rechtlich unterschiedlich begründet und zu behandeln sind, da es sich beim letzteren nur um Vorauszahlungen auf eine spätere Abrechnung handelt. Aber gerechnet wird bei einer Abmahnung mit der Gesamtmiete, und das wollte ich wissen. Oder gibt es hier Gegenstimmen ;) ?

    -
     
  11. Syker

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    Hallo Norman Bates



    Das ist nicht so ganz einfach, wie du ja auch selber merkst.

    Es gibt 2 Möglichkeiten für eine außerordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug.

    Die einfache ist = 2 MM offen.

    Die etwas kompliziertere = 1 MM + nicht unerheblicher Teil (Gerichte akzeptieren hier wohl tatsächlich 1 cent als nicht unerheblich)

    Hierbei ist dann zu beachten dass der Rückstand über 2 Termine bestehen muss. Und was im Verwendungszweck angegeben wurde.

    Ist nix bestimmtes zur Verrechnung angegeben, ist immer mit der ältesten Forderung zu verrechnen.

    Also Beispiel:
    1MM = 500€
    Die Zahlungseingänge sehen wie folgt aus.


    Juli 500€
    August 0€
    September 500€

    Oktober 499,99€
    November 500€
    Dezember 500€

    Ist keine Verrechnungsanweisung angegeben ist keine Kündigung möglich. Da wie oben geschrieben mit der ältesten Forderung verrechnet wird. Es ist zwar das Kriterium 1MM+1ct erfüllt aber nicht das Kriterium über 2 aufeinanderfolgende Termine.
    Angenommen mit jeder Zahlung wurde die Verrechnung angegeben (Juli->Juli, September->September, usw.) wäre im November die außerordentliche Kündigung möglich.

    VG Syker
     
  12. #11 Norman Bates, 24.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 24.02.2014
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    Auf keiner mtl. Zahlung für Wohnungsmieten die ich erhalten habe, wurde jemals ein konkreter Zeitraum genannt, da es sich ja i.d.R. um stets gleichlautende Daueraufträge handelt. Nur bei Garagenmieten sehe ich manchmal eine konkrete Angabe zum Zeitraum.
    Soll das jetzt etwa heissen, wenn ich z. B. Anfang April eine Mietzahlung erhalte, kann ich das nicht automatisch als Miete für April ansehen?

    Kann ich mich daher im Zweifelsfall vorsichtshalber - wie ich es vorhabe und da es eben voraussichtlich meinem Fall entspricht - auf Unterzahlungen berufen, die langsam über einen längeren Zeitraum zusammenkommen? (also der Verzug "in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, die Höhe der Miete für zwei Monate erreicht.")

    Wenn die Frage des Zeitraums und der Zuordnung wirklich so kompliziert ist, bedeutet das, es müssen bei fortgesetzter relativ geringer Unterzahlung tatsächlich ZWEI Monatsmieten zusammenkommen?
    Bezieht sich die Möglichkeit "Miete + 1 Cent" [oder etwas mehr] also NUR auf zwei DIREKT aufeinander folgende Termine??

    In Ihrem Beispiel wäre dann aber wenigstens die ORDENTLICHE Kündigung möglich, nicht? Bitte ja sagen sonst werde ich katatonisch ;)

    Falls ich nun also zeitgleich fristlos -UND- ordentlich kündigen möchte, welche Voraussetzungen müssten gegeben sein? Doch ZWEI volle Monatsmieten (über viele Monate) statt wie bisher gedacht etwas mehr als eine Miete?

    Dann wäre mein obiges Beispiel, also wenn
    "der Mietrückstand nach sieben Monaten deutlich mehr als eine Monatsmiete, aber noch nicht zwei Monatsmieten erreicht hat"
    demnach falsch als Grund für eine -ausserordentliche- Kündigung, und ich müsste zwei volle Monatsmieten Gesamtrückstand anpeilen?

    Oder sollte ich vielleicht lieber - zuerst - nur auf eine ordentliche Kündigung setzen?
    Denn der Tatbestand "Aussenstände in Höhe einer Monatsmiete, länger als einen Monat", den ich oft als Interpretation des leider sehr schwammigen § 573 BGB lese, tritt schliesslich wesentlich schneller ein als zwei volle Mieten...

    Nochmal zum konkreten Fallbeispiel: Nehmen wir der Einfachheit halber an, mein Mieter zahlt jetzt jeden Monat regelmässig 150.- Euro zu wenig. Auf welche Summe warte ich nun, um dann wie zu kündigen - ordentlich oder fristlos oder beides?
    (Wobei ich dann den ersten, ältesten Verzug als Startpunkt zur Verrechnung setze)

    (Es ist wirklich kaum zu glauben, dass sich in diesen zwei Zeilen des § 543 so viele Stolperfallen und Unklarheiten verstecken können - typisch Beamtendeutsch - aber ich hoffe ich komme dem Kern der Aussage näher)

    -
     
  13. Berny

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    Die Verfasser haben wohl bewusst dafür gesorgt, dass die armen HerrenDamenRechtsverdre...treter nicht brotlos werden...:sauer019:
     
  14. #13 Norman Bates, 25.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2014
    Norman Bates

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    Google konnte meine Kernfragen übrigens auflösen, und es verhält sich genauso wie ich mir zuletzt auch schon gedacht habe.

    Demnach werde ich also voraussichtlich einige Male abmahnen (egal ob oder welche Kündigungsart sich ergeben wird), und dann ordentlich kündigen sobald nach einigen Monaten ein Rückstand von etwas mehr als einer Monatsgesamtmiete erreicht ist (auf 1 Cent lasse ich mich besser nicht ein, wird in der Praxis aber auch kaum vorkommen).
    Sollte ich das Glück haben dass z. B. das Jobcenter die Miete aussetzt und in günstigem Zeitrahmen ein Rückstand von zwei Monatsmieten entsteht, wird gleichzeitig fristlos gekündigt. Ansonsten nur ordentlich (aber unter Ankündigung fristlos), da bei einem Rückstand von z. B. 1,2 oder 1,8 Mieten noch keine fristlose Kündigung möglich ist. AUSSER, der Rückstand wäre unmittelbar in zwei aufeinanderfolgenden Monaten entstanden.

    Und es macht eben doch keinen Unterschied, ob der Rückstand nun "schnell und hoch" entsteht, oder "langsam und gering"! Auch spielt letztlich keine Rolle, ob sich ein Rückstand aus regelmässigen geringen Unterzahlungen, ODER/UND gesamten Monatsmieten zusammensetzt. Nur Zeitraum und Forderungshöhe - nach entsprechender Zuordnung - sind wichtig für die Entscheidung, ob man nur ordentlich, oder ordentlich und fristlos kündigen kann.

    Hier ein paar der zahlreichen Quellen:

    BGH bejaht Kündigungsrecht des Vermieters bei Mietrückständen unterhalb von zwei Monatsmieten

    https://www.schneideranwaelte.de/mietrecht/einmonatiger-zahlungsverzug-ordentliche-kundigung/

    http://www.haufe.de/immobilien/wohn...che-kuendigung-zahlungsverzug_260_159648.html

    Urteil des Bundesgerichtshofs - Bei Zahlungsverzug droht Mietern die Kündigung - Geld - Süddeutsche.de


    Auch die Sache mit der Zuordnung ist relativ einfach:


    Egal ob bei Kündigung, Zahlungsklage oder beidem, hat der Vermieter in der Kündigung und der Klage die ausstehenden Monatsmieten genau zuzuordnen und eingegangene Zahlungen ordnungsgemäß auf entweder die älteste Forderung oder die vom Mieter bestimmte Miete zu verrechnen.

    Hat der Mieter bei der Überweisung von Zahlungen keine Tilgungsbestimmung getroffen, so hat der Vermieter die Zahlungen den ältesten ausstehenden Forderungen zuzurechnen und diese zu tilgen. Das Forderungskonto ist dann entsprechend fortzuschreiben.

    Hat der Mieter auf dem Überweisungsträger eine klare Bestimmung der Tilgung, z.B. Miete - 03/2004 - getroffen, so darf der Vermieter diesen Betrag auch nur zur Tilgung der Miete 03/2004 verwenden. Dies ist bei der Abrechnung zu berücksichtigen.

    Interessant ausserdem:
    http://www.gevestor.de/details/mietverzug-die-kuendigung-als-letzte-loesung-502121.html
     
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