Verteilerschlüssel ändern?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von kathi, 15.04.2012.

  1. kathi

    kathi Gesperrt

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    Hi,
    angenommen in einem Haus mit drei gleich grossen Wohnungen leben in der 1. Wohnung 5 Personen, in der 2. Wohnung 2 Personen und in der 3. Wohnung nur 1 Person.
    Weiter wurde für die 1. Wohnung ein Verteilerschlüssel (Wasser/Abwasser) über die m² vereinbart. In den beiden anderen Wohnungen über Personenanzahl. So kann man ja eigentlich nicht abrechnen. Darf man dann einfach den Verteilerschlüssel für Wohnung 1 ändern, damit alles über Personenanzahl läuft oder müsste man Wasseruhren einbauen?
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Selbstverständlich kann man auch so abrechnen. Es ist zwar mit Aufwand verbunden, aber ohne Probleme machbar.
    Man muss nur den für jeden einzelnen Mieter zutreffenden Umlageschlüssel bilden und den Kostenanteil jedes Mieters mit dem für genau diesen einen Mieter zutreffenden Umlageschlüssel aus den Gesamtkosten errechnen.

    Woher stammt nur die geradezu irrsinnige Vorstellung, dass es eine einheitliche Betriebskostenabrechnung für sämtliche Mieter geben müsste?

    Verträge lassen sich nicht einseitig ändern. Damit bleibt nur das Änderungsrecht nach § 556a Abs. 2 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter eine Verbrauchserfassung durchführen und die Kosten nach Verbrauch umlegen kann, nicht aber nach Personenzahl.
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Vielleicht hab ich da jetzt einen Gedankenfehler drin, aber wenn ich den 5 Personenhaushalt nach m² abrechne und den Rest nach Personen, dann würde das, als Zahlenbeispiel mal 900€ angesetzt, bedeuten, dass der 2 Personenhaushalt 100€/Jahr mehr bezahlen muss, als der 5 Personenhaushalt, obwohl die Quadratmeter identisch sind und es auch noch 3 Personen weniger sind. Und das soll rechtlich ok sein?
     
  5. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    so ist es! find ich persönlich auch völlig beknackt!
     
  6. #5 Christian, 16.04.2012
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    Warum sollte etwas, auf das sich beide (der Mieter und der Vermieter) durch Unterschrift eines Vertrags geeinigt haben, nicht okay sein?
     
  7. kathi

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    Hat ne gewisse Logik. Was mich dabei halt stört ist, dass für Mieter ja alles möglichst transparent sein sollte. In dem Fall ist es das aber nicht so, da ein Mieter bei Vertragsunterzeichnung in den wenigsten Fällen weiss, wie bei den anderen Mietern abgerechnet wird.
     
  8. #7 Christian, 16.04.2012
    Christian

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    Hey Kathi,

    wer sagt/beschließt/behauptet denn, daß für Mieter alles transparent sein soll? M.E. niemand.

    Selbst wenn er es weiß: Wer garantiert, daß nach 2 Wochen in einer anderen Wohnung kein Mieterwechsel stattfindet, der dazu führt, daß mit dem neuen Mieter ein anderer Umlageschlüssel vereinbart wird?

    Der Umlageschlüssel des Nachbarn kann sich jederzeit ändern.
     
  9. #8 lostcontrol, 16.04.2012
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    abgesehen davon dass das sehr wohl geht:
    wir hatten auch mal das problem dass wir in einem 3-familien-haus noch ein uraltes system der abrechnung hatten und vieles garnicht abgerechnet wurde. klar dass wir das ändern wollten und auf einen einigermassen "aktuellen" stand bringen wollten. wir sind dann so verfahren dass wir ca. 2 monate vor beginn des nächsten abrechnungszeitraums ein entsprechendes schreiben an die mieter aufgesetzt haben und sie um ihr schriftliches einverständnis zur abänderung des bisherigen systems gebeten haben (rechtzeitig vor beginn des neuen abrechnungszeitraums). natürlich lag ein beispiel bei, mit den damals einigermassen realistischen zahlen usw.
    den hinweis darauf, dass seit jahren keine mieterhöhung mehr stattgefunden hatte, konnten wir uns sparen, das war den mietern durchaus bewusst.
    ergebnis: die mieter waren alle einverstanden und bestätigten dies schriftlich, zwei davon sogar mit dem hinweis darauf dass sie es begrüssen dass endlich "vernünftig" abgerechnet werden wird.
    zur nächsten abrechnung (die logischerweise noch nach dem alten system gemacht wurde, war ja klar, denn wir hatten die neue form ja fürs nächste jahr angekündigt bzw. das einverständnis zur umstellung für das nächste jahr eingeholt) kam prompt die rückfrage ja warum wir das denn jetzt nicht durchgezogen hätten...

    mit anderen worten:
    erstmal nachfragen - gut möglich dass die mieter garkein problem mit so einer umstellung haben sondern sie sogar begrüssen. im gegenseitigen einverständnis kannst du so gut wie alles ändern...
    aber drandenken: rechtzeitig VOR beginn des abrechnungszeitraums, für den du dann nach neuem system abrechnen willst, rückwirkend wäre sicher 'ne quelle von streitigkeiten.
     
  10. kathi

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    Schön, dass ihr nur Mieter habt, die es zu würdigen wissen, wenn jahrelang keine Mieterhöhung kommt. In den meisten Fällen tun sie das nämlich nicht, weil sie die Mietpreisentwicklung idR gar nicht kennen, oft der Meinung sind, eine Wohnung müsse sich grundlegend verbessern um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen und überhaupt habe man die Wohnung vor 8 (!) Jahren nur angemietet, weil sie so günstig gewesen sei.

    Und wer das nicht zu würdigen weiss, oder auch nur mal kurz drüber nachdenkt, der wird sicher nicht einer Mietvertragsänderung zustimmen, die für ihn ungünstig ist.
     
  11. #10 Pharao, 16.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 16.04.2012
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    Hi,

    muss ein Mieter dies würdigen ? Noch bestimmt der Vermieter (& die Gesetzeslage) wann & wie eine Mieterhöhung aussieht. Wenn der Vemieter hier pennt, dann sehe ich ehrlich keinen Grund, warum der Mieter deswegen dir zu ewigen Dank verpflichtet wäre.

    Aber du kannst doch den Verteilerschlüssel ändern oder versteh ich den §556a BGB jetzt falsch ?
     
  12. #11 lostcontrol, 16.04.2012
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    @ kathi & Pharao:
    jetzt hackt nicht auf der mieterhöhungsgeschichte rum - hätt ich mir den satz doch bloss gespart. das war nun wirklich nicht der knackpunkt an der geschichte.

    ich würd mal sagen das kommt drauf an was mietvertraglich vereinbart wurde - wenn natürlich (wie's bei uns der fall war) betriebskosten dazukommen, wird man das wohl normalerweise nicht so einfach einseitig machen können.

    aber wie gesagt, man muss nicht immer gleich schwarzsehen.
    versuch macht kluch. bei uns hat's problemlos geklappt, da ist kein böses wort gefallen, alle waren sich einig und hatten verständnis für den jeweils anderen.
    es geht also durchaus.
     
  13. kathi

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    Meiner Meinung nach schon. Denn:
    ... es geht hier um einen ERFASSTEN unterschiedlichen Verbrauch, was bedeutet: Wasseruhren.

    Es is nicht immer so, dass ein Vermieter pennt, wenn er die Miete nicht erhöht. Und ja, ich bin schon der Meinung, dass ein Mieter es würdigen sollte, wenn er einen Vermieter hat, der nicht immer bis zum Anschlag erhöht.

    Natürlich kann sowas gehn. Es kann auch gehn, dass man zu seinen Mietern hingeht und SAGT, dass man ab nächsten Monat gerne 10€ mehr Miete hätte und der Mieter denkt sich ... passt scho.
    Und es kann auch gehn, dass man mit einem Mieter redet und ihm erklärt, dass man leider seine Wohnung braucht, weil die im Erdgeschoss liegt und man selber an MS erkrankt ist und die Wohnung braucht ..... und der Mieter sucht sich tatsächlich nur aufgrund dieses Gesprächs eine Wohnung und zieht aus.... ohne Kündigung, ohne Stress ohne alles.
    Ich glaub auch, dass solche Fälle in der Praxis weitaus häufiger vorkommen, als man denkt. Der häufige Aufenthalt in Vermieter/Mieterforen verfälscht da den Eindruck m.M. nach schon ein bisschen.
     
  14. #13 Christian, 17.04.2012
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    *zustimm*

    Welcher (Ver-)Mieter würde sich in einem Forum neu anmelden, nur um mitzuteilen, daß er im Moment keine Probleme hat?

    Gruß von einem, der eigentlich noch nie wirkliche Probleme bzgl. Mieter/Vermieter hatte.
     
  15. #14 immodream, 17.04.2012
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    Hallo Christian,
    ich habe viele Bekannte und Freunde, die Wohnungen vermieten.
    Ich kenne nach über 25 Jahren keinen Vermieter, der noch nie Probleme mit seinen Mietern gehabt hat.
    Wie schaffst du das , das du noch nie wirkliche Probleme mit deinen Mietern gehabt hast.
    Du solltest einen Ratgeber für Vermieter schreiben.
    Grüße
    Peter
     
  16. #15 lostcontrol, 17.04.2012
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    @ immodream:
    man beachte Christians wortwahl:
    "eigentlich"? "wirkliche probleme"?
    mal ganz ehrlich: je länger man mit der materie zu tun hat, desto dicker wird das fell das einem automatisch wächst. was einen anfangs mal auf die palme getrieben hat, entlockt einem dann höchstens noch ein müdes lächeln.
    ja klar hatten wir schon mieter die in 'ner nacht-und-nebel-aktion die wohnung samt gerümpel und hundepisse-verseuchtem boden verlassen haben und meinten wir würden sie im ausland (in diesem fall spanien) nicht finden.
    und ja, wir hatten da auch noch den 25.000-euro fall.
    von daher gab's bei uns durchaus schon probleme. aber rechne das mal hoch. 2 fälle in knapp 30 jahren, die jahre davor, als ich noch nicht involviert war, gab's zumindest meiner erinnerung nach auch keine probleme, und ich denke ich hätte das spätestens mit 10, 11, 12 schon mitgekriegt wenn sich meine mutter aufgeregt hätte über sowas... auch in vielen gesprächen mit mutter und grossmutter (!!!) ist mir nichts bekannt in sachen wirklich grosser probleme (was ist eigentlich ein "grosses" problem?). sagen wir mal grosszügig: in 50 jahren grad mal 2 fälle "wirklicher" probleme. das ist hochgerechnet vernachlässigbar - rein wirtschaftlich gesehen.

    und wenn ich hier so lese was andere für ECHTE probleme haben, dann finde ich selbst unseren 25.000-euro-fall harmlos, über den ich persönlich mich wahnsinnig aufgeregt hab (aus verschiedenen gründen, am wenigstens wegen des geldes, das waren ja wohnungszerstörer, und da blutet einem halt das herz wenn man selbst in wochenlanger kleinstarbeit so fitzelkram wie stuckrestauration gemacht hat und die machen das dann mal eben einfach so kaputt - unwiderbringlich kaputt).
    es gibt hier leute die verlieren ihre existenz weil sie an die falschen leute vermietet haben und dabei womöglich noch selbst viel zu knapp kalkuliert haben bzw. sich auf das steuersparen-durch-kauf-und-vermietung-einer-eigentumswohnung-märchen eingelassen haben.
    im vergleich dazu kann man froh sein wenn man seine wohnung überhaupt wiederkriegt und schlimmstenfalls erstmal komplett renovieren muss.

    alles 'ne frage der perspektive.
    und der nerven.
    bei mir hängt zwar nach wie vor das herz an jeder einzelnen wohnung (vermutlich ein fehler), aber mein herz hängt auch an manchen pflanzen in meinem garten die im nächsten jahr plötzlich nicht mehr wiederkommen und ich trage deshalb dann auch nicht jahrelang trauer sondern pflanz halt neu.

    könnt ihr mir folgen?
     
  17. #16 lostcontrol, 17.04.2012
    lostcontrol

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    nö, wir haben nicht nur mieter die das zu würdigen wissen. aber in diesem speziellen fall (1 altes ehepaar, 1 junger ingenieur, 1 diakoniestation) war's halt so.
    im prinzip ist mir das völlig wurschd ob mieter das in irgendeiner art und weise würdigen, wenn sie nicht bei jeder sich bietenden gelegenheit die miete erhöht bekommen. mich interessiert noch nicht mal ob sie wissen dass es möglich wäre. mich interessiert dass sie sich wohlfühlen und sich wohlverhalten. wenn alles gut läuft, fühlen und verhalten sich alle gut, und das ist eigentlich mein oberstes ziel.
    (und bitte reisst mir jetzt nicht wieder den kopf ab von wegen unserer speziellen sozialen praktiken die sich vielleicht nicht jedem erschliessen - müssen sie auch nicht.)
     
  18. Pharao

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    Damit hast du ja auch nicht ganz unrecht und jeder Vermieter/Eigentümer muss selber entscheiden wie er was Handhabt.

    Nützt mir als Vermieter auch nicht viel, wenn ich einem alten Rentnerehepaar die seit zB 30-50 Jahre schon bei uns wohnen jetzt die Miete so hoch erhöhe, das die deswegen dann ausziehen müssen, obwohl sie immer pünktlich die Miete gezahlt haben, mit der Wohnung sehr pfleglich umgehen und ansonsten auch nie Streß gemacht haben. Da verzichte ich dann auch gerne mal auf eine Mieterhöhung, auch wenn man mehr Miete rausschlagen könnte.

    Nur wenn ich auf Mieterhöhung freiwillig verzichte als Vermieter/Eigentümer, aus was für Gründe auch immer, dann kann ich nicht vom Mieter verlangen das er mich dafür auf Knien anbetet.

    Das kommt wohl auch darauf an, was an Rücklagen du hast bzw wie man sowas verkraften kann. Für jemanden der Null Rücklagen hat und evtl sogar eher Schulden noch hat, sind 25.ooo€ verdammt viel und können dann das Fass zum Überlaufen bringen. Diese Aussage ist wohl zu Pauschal und trifft wohl nicht auf alle Eigentümer/Vermieter zu.


    Aber das eigentliche Thema war wohl jetzt nicht das Problem und wir schweifen wohl hier etwas ab.
     
  19. #18 lostcontrol, 18.04.2012
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    das ist es was ich meinte von wegen dass manche sowas die existenz kosten kann, z.b. weil sie sich verkalkuliert haben. für uns ist das übrigens auch ein dicker brocken - nur haben wir halt etwas mehr luft, durchaus auch deshalb weil wir ja nicht nur eine wohnung haben.
    an der summe darf man's nicht festmachen, das ist klar.
     
  20. kathi

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    Es gibt einen deutlichen Unterschied, ob man jemand auf Knien anbetet oder einen Verzicht auf eine Mieterhöhung nicht würdigt.
    Wir hatten z.B. mal einen Mieter, der bei einer Mieterhöhung um eine geringere Erhöhung gebeten hatte, da er sich das z.Zt. nicht leisten könne. Ein Jahr später wäre das ok. Wir haben die Mieterhöhung daraufhin halbiert. Im darauffolgenden Jahr mussten wir den Mieter mehrfach abmahnen, weil er seinen Reinigungsdienst nicht gemacht hat......... und sorry aber sowas geht gar nicht.
     
  21. #20 immodream, 18.04.2012
    immodream

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    Hallo kathi,
    diese Fälle, in denen man um eine dezente Mieterhöhung gebeten wird kenne ich auch .
    Und dann kommst man irgendwann zufällig in die Wohnung und sieht den neuen großen Flachbildschirm.
    Mich haben letztens auch Mieter angerufen, das die Hartz4 Behörde ihnen mitgeteilt habe das die Wohnung zu groß und daher zu teuer ist und um Mietminderung gebeten.
    Ich habe den Mietern empfohlen einfach zu kündigen und eine preiswertere Wohnung zu suchen.
    Höre seit Monaten nicht mehr von denen.
    Man kanns ja Mal versuchen.
    Grüße
    Peter
     
Thema: Verteilerschlüssel ändern?
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