Verteilerschlüssel für Eigentümer anders als Verteilerschlüssel für Mieter

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von suny, 28.08.2014.

  1. #1 suny, 28.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 28.08.2014
    suny

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    Hallo,
    wir sind eine Selbstverwaltung 3 Eeigentümer 6 Wohneinheiten. Seit 15 Jahren mache ich unentgeltlich die Nebenkostenabrechnugen für alle, wobei der Verteilerschlüssel bei Mietern und Eigentümern der gleiche war. (Es geht hier nicht um Instandhaltungsrücklagen die sollen hier nicht thematisiert werden.)
    Nun soll unsere Selbstverwaltung profesioneller werden (eine Eigentümerin ist neuerdings pingelig.) Ich werde jetzt für Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach Stundenaufwand bezahlt, wurde bei der letzten ETV beschlossen. Ich hab mir die Teilungserklärung und das WEG-Recht vorgenommen und festgestellt, dass der Verteilerschlüssel nach MEA anzuwenden ist. Für die langjährigen Mieter (15 Jahre) werden aber andere Verteilerschlüssel zugrunde gelegt: Wasser/Kanal nach Verbrauch (Zähler vorhanden), Schornsteinfeger nach WE (Gasetagenheizung), Müll nach Personen, allg. Strom nach Pers. ansonsten nach Wohnfläche...
    Es gibt keine Beschlüsse bezüglich Verteilerschlüssel.
    Frage1: Ist diese unterschiedliche Abrechnungsweise rechtlich anfechtbar?
    Frage2: muss für die Miteigentümer aus dem Wirtschaftsplan bzw. aus der Jahresabrechnung abzulesen sein, welche Kosten jede einzelne Wohnung zu bezahlen hat oder genügt es die Kosten auf die Eigentümer umzulegen?
    In der Teilungserklärung steht auf jede Wohneinheit entfällt eine Stimme. Ich hab 4 Wohnungen.
    Frage3: habe ich in meiner Funktion eingeschränktes Stimmrecht?
    Hab mir Mühe gegeben alles auf den Punkt zu bringen, vielen lieben Dank für eure Stellungnahme!
    sonnige Grüße Suny
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Sofern du mit den Eigentümern nach MEA abrechnest und diese dann mit ihren Mietern nach anderslautenden vertraglichen Regelungen abrechnen, ist alles in Ordnung. Das sind zwei getrennte Vorgänge und mit dem zweiten hast du als WEG-Verwalter eigentlich nichts zu tun. Für diese zweite Abrechnung würde ich mich zusätzlich vergüten lassen, aber nicht über die WEG (das halte ich für unzulässig) sondern direkt über die jeweiligen Eigentümer.

    Eventuelle Differenzen zwischen den beiden Abrechnungsarten haben die jeweiligen Eigentümer zu tragen.


    Also Klartext: Den anderen beiden Eigentümern gehört nur jeweils eine Einheit.

    Da wird man unterschiedliche Meinungen haben können. Es geht ja nur um deine eigenen Einheiten - was willst du damit erreichen?


    Ja, soweit es § 25 Abs. 5 WEG betrifft. Sonst nicht.
     
  4. suny

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    § 25
    Mehrheitsbeschluß

    (5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.
    Frage: soll heißen, ich kann mich selbst zum Verwalter wählen aber nicht denVerwaltervertrag bestimmen? http://www.vermieter-forum.com/images/smilies/16.gif
     
  5. #4 suny, 28.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 28.08.2014
    suny

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    Da wird man unterschiedliche Meinungen haben können. Es geht ja nur um deine eigenen Einheiten - was willst du damit erreichen?


    weniger Arbeit und ich will nicht, dass die anderen Eigentümer sehen wie ich was auf meine Wohnungen umlege das gibt nur blödsinnige Diskusionen.
     
  6. Andres

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    Richtig.

    Verstehe ich nicht. Wie du was auf welche Einheiten umzulegen hast, kannst du dir schließlich nicht nach Belieben aussuchen. Außerdem können die Eigentümer ohnehin jederzeit Einsicht in sämtliche Unterlagen der WEG fordern, die korrekte Aufschlüsselung auf die Einheiten also nötigenfalls selbst errechnen.
     
  7. suny

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    Ich versuche es zu erklären. Die "Abrechnung" mit den Eigentümern- sprich WEG muss nicht zwangläufig die gleiche sein wie die Nebenkostenabrechnung mit den Mietern.
    Klartext: Umlagen nach WEG-Recht bzw. Teilungserklärung unterscheidet sich ganz einfach von den Umlagen der Mieter, da im Mietvertrag andere Verteilungsschlüssel drin stehen (Mietverträge können älter sein als die Teilungserklärung). Ich kann nicht z.B. 15 Jahre den Schornsteinfeger nach Parteien bzw. Wohnungen umlegen und dann weil es nun eine Teilungserklärung gibt in der Nebenkostenabrechnung alles in MEA ummünzen. Das gleiche gilt für alles was bei Mietern auf qm Wohnfläche umgelegt wird...bei den Eigntümern aber nach MEA....verstehst du jetzt?
    Es gibt eine Miteigentümerin die alles Haarklein nachrechnet, die geht zu den Mietern und lässt sich die Nebenkostenabrechnung zeigen und möchte bei der Eigentümerversammlung alles ausdiskutieren, obwohl sie meine Abrechnung mit den Mietern gar nichts angeht und deshalb möchte ich gerne nicht jede Wohnung nach MEA einzeln abrechnen sondern nach Eigentümer MEA. Besser kann ich das jetzt nich erklären ist eh schon viel zu lang geworden der Exkurs...
    schönes WE :wink5:
     
  8. Andres

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    Jetzt habe ich zwar die Zielsetzung begriffen, weiß aber trotzdem nicht, wie dir deine Idee weiterhelfen soll. Am Beispiel Schornsteinfeger: Die Gesamtkosten sind bekannt und die Aufteilung ist kinderleicht zu errechnen. Was bringt dir das?
     
  9. suny

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    ich versteh die Frage nicht, was meinst du mit: " was bringt dir das?"
    Kannst du deine Frage nochmal in einem ganzen Satz formulieren, bitte.
     
  10. Duncan

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    Das der Verteilerschlüssel der WEG gegenüber den Eigentümern anders ist als der Mieter gegenüber den Mietern ist eher die Regel als die Ausnahme.
    Sehr viele Teilungserklärungen sehen eine Kostenaufteilung nach MEA vor, viele Mietverträge hingegen die Aufteilung nach m² Wohn/Nutzfläche.

    Da kann jeder Eigentümer haarklein nachrechnen wie er will, nach den Unterlagen der WEG wird er bei ordentlicher Buchführung genau ermitteln können, was jeder einzelne Eigentümer zu tragen hat, was dieser mit seinen Mietern wie abrechnet geht nur den jeweiligen Eigentümer, den Mieter und ggf. dessen SEV was an. Das hat in den Unterlagen der WEG nun auch wieder nichts zu suchen.

    Aufgrund des nach deiner Darstellung wohl vorhandenen Streithansels würde ich mir einen professionellen externen Verwalter suchen.
    Und hintenrum versuchen das corpus delicti auszukaufen...
    Erstaunlicherweise wird externen Verwaltern oft eher vertraut als wenn ein Miteigentümer die Verwaltung übernimmt. Irgendwie gibt es da immer den Einen der sich übervorteilt fühlt. (Meist sind es die die am meisten profitieren, indem sie Kosten sparen.)
     
  11. Andres

    Andres
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    Also, einfaches Beispiel mit einfachen Zahlen:

    Dir (Eigentümer A) gehört:
    Einheit 1 mit 0,12 MEA
    Einheit 2 mit 0,19 MEA
    Einheit 3 mit 0,15 MEA
    Einheit 4 mit 0,17 MEA
    (insgesamt 0,63 MEA)

    Eigentümer B gehört
    Einheit 5 mit 0,21 MEA

    Eigentümer C gehört
    Einheit 6 mit 0,16 MEA


    Der Schornsteinfeger hat im Abrechnungsjahr 100 € gekostet.


    Welchen Nutzen hast du davon, wenn du nun statt einer Abrechnung nach Einheiten folgendes schreibst:

    Schornsteinfeger 100 €
    - Anteil A: 63 €
    - Anteil B: 21 €
    - Anteil C: 16 €

    Wie ich deine Schilderung verstanden habe, ist das die Abrechnung, die du durchführen willst. Die Querulantin kann die gesuchte Information, welche Anteile auf deine einzelnen Wohnungen entfallen, kinderleicht selbst errechnen. Und das wird sie auch ganz sicher tun, wenn sie selbst den Aufwand nicht scheut, deine Mieter um Vorlage ihrer BK-Abrechnungen zu bitten.

    Daher meine Frage: Welchen Vorteil versprichst du dir von dieser Abrechnung?
     
  12. #11 Fremdling, 31.08.2014
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    Dein 'Widerpart' ist eine Miteigentümerin. Sie kennt die Teilungserklärung und somit die einzelnen MEA Deiner vier Wohnungen sowie durch Addition auch Deine Gesamt-MEA. Zum Knacken Deiner 'Verschleierungstaktik' und unverändertem Vergleich mit den von den Mietern beschafften Abrechnungen benötigt sie folglich lediglich den einfachen Dreisatz. Insofern bleibt doch lediglich der von Dir u.a. angeführte 'Vereinfachungseffekt' (statt 4 x Hausgeldabrechnung für Deine vier Wohnungen nur 1 x HGA für alle vier MEA zusammen). Im Zeitalter von EXCEL eine eher überraschende These.
     
  13. suny

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    Die WEG- Abrechnung und die Mieter-Nebenkostenabrechnung sollen keinen Anlass für Rechtsstreitigkeiten bieten.
    Bisher wurde der Schornsteinfeger nach WE abgerechnet, egal wie groß die Wohnung, jeder zahlte das gleiche.Und die Abfallbeseitigung nach Personen.

    im Detail: Nun lt Teilungserkl. soll der Schornsteinfeger als auch Abfall nach MEA umgelegt werden. (anderes auch aber bleiben wir bei diesem Fall)
    Bei diesem Verteilungsschlüssel nach MEA hat die "Querulantin" einen Nachteil, denn Sie bewohnt eine große Wohnung.
    Sie muss nun nach MEA mehr bezahlen als bisher.
    Vorteilhaft die Umlage nach MEA für eine kleine WE (Nr.1), da diese eben entsprechend weniger für den Schornsteinfeger bezahl. Einen Vorteil hat ebenfalls WE (Nr.2) die mit mehreren Personen für die Abfallbeseitigung auch nach MEA abgerechnet wird.
    ... bis hierher war die Abrechnung WEG. Auch hier hat die Querulantin einen Nachteil, da Sie alleine in der großen Wohnung (Nr.3) lebt.

    ..so nun zur Nebenkostenabrechnung der Mieter: obwohl nun in der WEG Abrechnung die kleine Wohnung (Nr.1) weniger für den Schornsteinfeger bezahlt bleibt in der Nebenkostenabrechnung (wie alle Jahre zuvor) die Umlage nach Wohneinheit.
    In der WE (Nr.2) mit mehreren Personen bleibt der Verteilerschlüssel für Abfallbeseitigung nach wie vor bei Umlage nach Personen.

    Daraus ergibt sich doch eine Differenz zwischen Wohnung Nr.1 einmal nach WEG Umlage und einmal als vermietete Wohnung nach Nebenkostenumlage.
    Bei Wohnung Nr.2 ebenso die WEG-Umlage entspricht nicht der Nebenkostenumlage.

    Problem: Beide Mietparteien Nr.1 und Nr.2 bezahlen also lt. Nebenkostenabrechnung mehr als nach WEG Umlage (MEA). :smile027:
    (das Problem bezieht sich auf o.g. Kosten bitte keine Diskurse in andere Umlagen)
     
  14. Andres

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    Im Klartext: Du verdienst an der Abrechnung und die andere Eigentümerin zahlt drauf. Dass eine "Umstellung" (eigentlich ist es nur eine Berichtigung) des Umlagemaßstabes bei abweichendem Maßstab für die Abrechnung mit dem Mieter zu solchen Abweichungen führt, war mir persönlich ab Beitrag 1 klar.

    Der anderen Eigentümerin passt das nicht, aber das ist doch nicht dein Problem! Du machst hier nichts falsch. Und diese Differenz in der Abrechnung "verstecken" zu wollen, bringt nichts. Wie in meinem vorherigen Beitrag dargelegt, kann man diese Werte leicht selbst errechnen.
     
  15. #14 Martens, 01.09.2014
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    Jemanden, der auf einer Abrechnung nach geltendem Recht (hier: Teilungserklärung) besteht, als Querulaten (ob mit oder ohne "") zu bezeichnen, ist schon ein starkes Stück.

    Hier hat der Verwalter seine Hausaufgaben nicht gemacht, da liegt das Problem.

    Christian Martens
     
  16. suny

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    Christian besagte Miteigentümerin boykotiert die Abrechnung nach Teilungserklärung, da Sie danach mehr bezahlen muss. Sorry, aber ich hab das wirklich lang und breit erklärt.
     
  17. #16 Martens, 02.09.2014
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    Die Abrechnung kann man nicht boykottieren, wenn Du die Abrechnung mit Deinen vier Stimmen genehmigst, ist sie genehmigt.

    Allerdings kann man den Genehmigungsbeschluß anfechten und dann mußt Du einem Richter darlegen, daß Deine Abrechnung dem Buchstaben des WEG und Eurer Teilungserklärung entspricht.

    Wenn einem Verwalter jedoch erst nach über 10 Jahren Tätigkeit für eine WEG einfällt, mal in die Teilungserklärung, ggfs. die Beschlüsse und vielleicht auch das Gesetz zu schauen, wie er abzurechnen hat, dann hat er eben seine Hausaufgaben nicht gemacht.

    Christian Martens
     
  18. #17 suny, 02.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 02.09.2014
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    Okay eine Frage, dass ich bei den beiden unterschiedlichen Abrechnungen (WEG, Mieter) nichts falsch mache ist schon mal beantwortet.
    wieso verstecken, es geht darum eine korrekte Abrechnung zu machen und zwar für die WEG und für die Mieter. Nach den Vorlagen, die ich hier von verschiedenen Hausverwaltungen habe ist keine dabei, die eine Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan vorsieht bei denen für alle Miteigentümer ersichtlich ist, welche Kosten die einzelnen Positionen ausmachen. Es sind lediglich die Gesamtkosten aufgefürt.

    Es gibt keine Kostenaufstellung nach WE, sondern lediglich nach 1000tel. Außerdem sieht Frau A die Kosten von Frau B nicht im Einzelnen, sondern lediglich die Gesamtkosten.
    kann die WEG-Abrechnung nun so aussehen?
    Beispiel:
    Frau A - Wohnungnr.4- 198/1000 ...hat im Witschaftsjahr 2013, so und soviel eingezahlt und es werden diese xy kosten nach MEA verteilt usw.
    Frau B - Wohnungsnr.2- 189/1000 ..................
    Frau C- Wohnungnr. 1,3,5,6 - 498/1000............
    um nochmal auf meine ursprüngliche Frage zurückzukommen ist eine Abrechnung nach diesem Beispiel im WEG-Recht legitim? (also Frau C ist einverstanden)
    ...und Christian ich geb mir hier echt Mühe bin lediglich Miteigentümerin werde bis dato für keinen Handschlag bezahlt. Es sollte eine Selbstverwaltung sein, allerdings bin ich die Einzige die überhaupt irgendwas macht. Ich bin dabei mich einzuarbeiten.
     
  19. Andres

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    Mir fällt zumindest kein Grund ein, warum sie es nicht sein sollte.
     
  20. #19 Martens, 03.09.2014
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    suny, es sollte jedem klar sein, wenn man als Verwalter handelt, ist man in der Pflicht und in der Haftung. Dabei ist es unerheblich, ob der Verwalter die Tätigkeit für die WEG kostenfrei ausübt oder nicht, ob er diesen Beruf erlernt hat oder nicht.

    Zur Abrechnung, sie muß die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel gesamt und einzeln und den sich daraus ergebenden Einzelbetrag des jeweiligen Eigentümers enthalten. Ich kenne WEG-Abrechnungen nur so, daß dies für jedes Buchungskonto einzeln ausgewiesen wird, also eine Zeile Hausreinigung, eine Winterdienst, eine Müllabfuhr etc.
    Ob es bei Umlage wirklich sämtlicher Kosten nach ein und demselben Schlüssel (hier: MEA) auch ausreicht, nur eine Zeile für die Gesamtkosten auszuweisen, weiß ich nicht. Rechnerisch ist das ok, nur kann man dann nicht erkennen, wie sich über die Jahre welche Kosten entwickeln, Stichwort Transparenz.

    Die Zahlungen der Eigentümer sind nach Zahlungen für Hausgeld und Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage getrennt auszuweisen, die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage ist auszuweisen.

    Weiterhin hat die WEG-Abrechnung die Gesamteinnahmen und -ausgaben der WEG sowie die Entwicklung aller Bankkonten, Kassenbestände etc. zu enthalten.

    Bei Bedarf kann ich Dir gerne eine (anonymisierte) Abrechnung schicken, wie wir sie mit WinCasa erstellen, melde Dich ggfs. per email.

    Eine Abrechnung ist immer eine Verdichtung der Buchhaltung, wenn man jedes Detail überprüfen will, muß man sich die komplette Buchhaltung, die Kontoauszüge der Bankkonten und ggfs. die Abrechnungen der Miteigentümer ansehen, auch über mehrere Jahre, dazu hat jeder Eigentümer das Recht.

    Christian Martens
     
  21. suny

    suny Benutzer

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    hi Christian, ja schick mir doch mal bitte so eine Abrechnung , das wäre wirklich prima. Ich hatte dir hier im Forum schon mal ne pm geschickt, hat wohl nicht funktioniert, hmm kannst du mir das nicht hier in meinen Private Nachrichten schicken? ich weiß nicht wie ich mit dir in Kontakt treten kann.
    lg
     
Thema: Verteilerschlüssel für Eigentümer anders als Verteilerschlüssel für Mieter
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  1. gleiche abrechnungsart für alle mieter

    ,
  2. verteilerschlüssel ändern instandhaltungskosten

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