Verteilerschlüssel unterschiedlich zwischen WEG und Mieter

Diskutiere Verteilerschlüssel unterschiedlich zwischen WEG und Mieter im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hi, Ich habe folgende Frage zu Verteiler-Schlüssel. In der Jahresabrechnung vom WEG-Verwaltung ist der (entsprechend dem Teilungserklärung) auf...

  1. #1 TheMarty, 17.09.2017
    TheMarty

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    Hi,

    Ich habe folgende Frage zu Verteiler-Schlüssel.

    In der Jahresabrechnung vom WEG-Verwaltung ist der (entsprechend dem Teilungserklärung) auf 49,19/892,51/1000stel ME definiert. Die Letzte Betriebskostenrechnung für den Mieter die noch vor Teilung gemacht worden ist, spricht von 41,76/866,20 qm Wohnfläche.



    So, was ist jetzt richtig:
    1) jeweilige Kosten von Jahresabrechnung (Insgesamt) durch 892,51 teilen und dann nur 866,20 davon nehmen, und dann entsprechend auf 41,76qm anwenden, Beispiel:

    Jahresabrechnung WEG
    Müllabführkosten Insgesamt 1000€, davon 46,19/892,51 macht 51,75€.

    Abrechnung für Mieter:
    1000€ / 892,51 = 1,12 € pro qm

    1,12€ * 866,20 = 970,52€ davon 41,76 / 866,20 macht 46,79€

    2) einfach die Kosten wie die sind auf Mieter umlegen?

    Jahresabrechnung WEG
    Müllabführkosten Insgesamt 1000€, davon 46,19/892,51 macht 51,75€.

    Abrechnung für Mieter:
    Müllabführkosten Insgesamt 1000€, davon 41,76 / 866,20 macht 48,21€.

    3) Verteiler-Schlüssel bei Mieter anpassen? (Im Mietvertrag steht gar nichts dazu, Mietvertrag ist vom Jahre 1988)
    Tatsächliche Wohnfläche beträgt 41,73qm (plus 4qm Balkon, der irgendwie mit 50% berechnet wird, also 2qm). So dass ich die volle Summe (51,75€) auf den Mieter umlegen kann?
     
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  3. sara

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    vor welcher Teilung?

    Normalerweise können die qm Grundkosten für die Heizkosten niedriger sein, da der Balkon nicht mitgeheizt wird.
    Was genau ist denn in deinem Mietvertrag vereinbart, wie die Betriebskosten auf den Mieter verteilt werden, für die unterschiedlichen Betriebskostenarten?
    Normalerweise sollte die WEG - Abrechnung bis auf die Kosten die der Vermieter selbst tragen muss (Rücklagen, Reparaturen etc.) an den Mieter zumindest rechnerisch richtig sein.
    Also alles was du oben an Berechnungen hier angebracht hast kannst du erst mal vergessen.
    (Für Balkone werden nur noch 25% angerechnet)
     
  4. #3 immobiliensammler, 17.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 17.09.2017
    immobiliensammler

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    Aber nur, wenn der Mietvertrag auch die MEA als Umlageschlüssel ausweist, was er meist eben nicht macht. Das ist ein Anfängerfehler bei der Vermietung von ETW. Die WEG-Abrechnung lautet meist auf MEA und kann dann nciht einfach an den Mieter weitergereicht werden.

    Und wenn es hier so ist - so wie es verstehe - dass der Mieter bereits vor der Aufteilung in WEG im Haus gewohnt hat, dann kann der Mietvertrag als Umlageschlüssel ja nicht die MEA ausweisen.
     
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  5. #4 TheMarty, 17.09.2017
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 18.09.2017
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    Wir haben die Wohnung samt Mieter nach der Umwandlung zu WEG gekauft. Uns liegt eine Teilungserklärung vor.

    Ausgerechnet Heizkosten sind kein Problem, da sie direkt nach Heizungsabrechung mit Lieferanten anfallen.

    Eben steht gar nichts zu Verteilung. Es gibt ein paar Pauschalen die genannt werden, sowie dass alle Betriebskosten und Heizungskosten (laut Ablesung) so wie die Anfallen zu zahlen sind. Mietvertrag ist vom Jahre 1988 und damals hat es wohl keinem interessiert so was wie Verteiler-Schlüssel.

    Das ist eben mein Problem! Meine MEA passen nicht (Quadratmeter-Mässig) zu Wohnflächen wie im letzten Abrechnung für Mieter. Woher es kommt kann ich leider nicht nachvollziehen (von WEG-Verwaltung kriege ich nichts mehr, und im Teilungserklärung steht auch nichts dazu).
     
  6. Andres

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    Naja, er könnte schon. Das wäre dann eine Vereinbarung der Art "Falls WEG, dann gilt das, wonach in der WEG abgerechnet wird. Sonst wird nach ... abgerechnet.". Nur ist hier ...
    ... eben gar nichts vereinbart. Damit ist soweit zulässig nach Wohnfläche abzurechnen, § 556a BGB.
     
  7. #6 TheMarty, 17.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 17.09.2017
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    Das beste noch ist, wenn ich bei allen Wohneinheiten die Wohnfläche zusammenrechne (laut Pläne) komme ich auf 926,58qm.

    So, wie ich Euch verstehe (und auch das BGB 556a) muss ich weiterhin nach Wohnfläche abrechnen. Nur welche Gesamtwohnfläche soll ich als Basis benutzen?

    Was ich auch nicht verstehe, es sind prinzipiell doch die umlagefähige Kosten (z.B. Müll) - d.h. der Mieter verursacht doch die Kosten selber, und da kann ich mir nicht vorstellen, dass der Vermieter zu so einen Nachteil gezwungen wird (mein Anteil bei WEG ist großer als Mieteranteil bei Wohnfläche Rechnung).
     
  8. sara

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    was ist dann dieser 46,19 Anteil ?

    Steht denn diese 41,76qm im Mietvertrag?
     
  9. #8 TheMarty, 17.09.2017
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    Der 46,19 Anteil ergibt sich aus Teilungserklärung. Es sind nicht unbedingt Quadratmeter (eher "Einheiten" die mehr oder weniger an die Wohnfläche angelehnt sind - Interessanterweise, die grüßte Wohnung mit 117qm hat nur ein Anteil von 107).

    41,76qm steht nicht im Mietvertrag (hat mich auch gewundert, nirgendwo in Mietvertrag steht was zu Wohnfläche). Da steht nur, dass der Mieter mietet eine Wohnung mit 1 Küche, 1 Balkon, 1,5 Zimmer, 1 Diele und 1 Bad.
     
  10. Andres

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    Die tatsächliche. (Irgendwie habe ich das Gefühl, dass ich die Frage nicht verstehe.)


    ... war schon immer eine eher mäßige Begründung. Macht aber nichts. Falls es dem Vorstellungsvermögen hilft: Auch die umgekehrte Richtung, d.h. dass der Vermieter auf diesem Weg faktisch Geld verdient, wäre zulässig.


    Mich wundert das nicht. Die Nennung einer Wohnfläche ist mit diversen rechtlichen Risiken verbunden. Auf die Nennung einer konkreten Wohnfläche zu verzichten, ist eine naheliegende Lösung. Schließlich vermiete ich Wohnungen, nicht Quadratmeter.
     
  11. #10 TheMarty, 17.09.2017
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    Zu Gesamtfläche: die 866,20qm steht bei Abrechnung für Mieter für 2015, was noch Hausverwalter gemacht hat. Das war aber vor Teilung bzw. deren Anpassung (der Haupteigentümer würschtelt am Dachgeschosswohnung ständig). Deswegen glaube ich dem 866,20qm auch nicht mehr. Dazu kommt, dass die HV dem Mieter lange Zeit falschen Verteiler-Schlüssel benutzt hat (mit nur 31qm!). Erst wo ich (nach dem Kauf und durchschauen der Dokumenten) angemerkt habe, dass es nicht passt, haben es geändert auf tatsächliche Wohnungsfläche von 41qm.

    Ich habe die HV noch E-Mail geschickt, eben mit der Frage nach aktuellen Gesamtfläche... Schauen wir mal was sie antworten.

    Euch danke ich für schnelles Feedback - es hat um einiges geholfen....
     
  12. Muggel

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    Hallo zusammen,

    ich hoffe es ist ok, dass ich das Thema nochmal hoch hole, da genau passend.
    Ich habe folgendes Problem bezüglich des Verteilerschlüssels bei der Nebenkostenabrechnung für unsere Mieter.
    Es handelt sich um eine ETW in einem Mehrfamilienhaus (10 Parteien).
    - In der Hausgeldabrechnung des WEG-Verwalters wird nach Miteigentumsanteilen die Nebenkosten aufgeteilt
    - Laut Verwalter müssen die Vermieter jedoch mit den Mietparteien nach Wohnfläche abrechnen, wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde

    Mit unseren Mietern wurde im Mietvertrag vereinbart, dass nach Wohnfläche aufzuteilen ist. Jedoch würde ich bei Umrechnung der Kosten von MEA nach Wohnfläche auf einen höheren Betrag für unsere Mieter kommen, als ich als Vermieter überhaupt an die WEG zahlen muss (ca. 6,5% mehr als nach MEA).
    Beispiel:
    Müllkosten Haus 1500 €. Nach MEA in der Hausgeldabrechnung ist mein Anteil = 128,75€, den ich an die WEG zahlen muss. Bei Umrechnung nach Wohnfläche wäre der Anteil = 136,90 €.

    Wie verhält es sich in diesem Fall? Kann ich dann nicht als Vermieter einfach die Kosten nach MEA ansetzen, so wie sie auch in der Hausgeldabrechnung drin stehen oder bin ich daran gebunden, nach Wohnfläche abzurechnen? Dann würde ich mich aber am Mieter durch die NK bereichern.
     
  13. Berny

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    Hallo Muggel,
    MEA interessieren die Mieter eigentlich grundsätzlich nicht. Welcher Abrechnungsmodus wurde denn im MV vereinbart?
     
  14. Muggel

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    Hallo Berny,
    danke für die schnelle Rückmeldung. Im Mietvertrag wurde die Wohnfläche als Verteilerschlüssel vereinbart. Wusste damals noch nicht, dass man das am besten anders macht. Jedoch würde ich dann mehr Geld von den Mietern für die Nebenkosten einnehmen, als ich an die WEG bezahlen muss. Das kann doch eigentlich nicht richtig sein. Was wäre in diesem Fall, wenn die Mieter die Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung zur Einsicht einfordern? Dann steht da ein geringerer Betrag als ich von Ihnen verlangt habe.
     
  15. #14 immobiliensammler, 12.01.2018
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    Und genau dann bekommst Du ein Problem, Deine "Rechnung" ist ja die Abrechnung der Hausverwaltung, daher vereinbare ich bei ETW immer die MEA als Umlageschlüssel. Ist ein Anfängerfehler bei der Vermietung von ETW, wie man das sauber korrigiert keine Ahnung, am besten wohl eine Vereinbarung mit dem Mieter zwecks Änderung des Umlageschlüssels!
     
  16. Berny

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    ... geht die MEA-Abrechnung der HV an den VM den M nichts an.
     
  17. #16 immobiliensammler, 12.01.2018
    immobiliensammler

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    Und was machst Du, wenn der Mieter sagt er möchte eine Belegeinsicht, wie die an den Mieter berechneten Summen denn zustandekommen?
     
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    Dann bekommt er die, die mir die HV vorlegt, zu sehen.
     
  19. #18 immobiliensammler, 12.01.2018
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    Und daraus folgt dann eine Verteilung wonach? Nach MEA oder nach m²? Du musst ja die Kosten für die Wohnung nachweisen, oder sehe ich das falsch?
     
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  21. Andres

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    Ich sehe zumindest an diesem Punkt kein Problem. Es ist nicht prinzipiell verboten, an den Betriebskosten noch etwas zu verdienen. Die Kosten sind ja angefallen - nur nicht unmittelbar beim Vermieter. Ungünstig ist das trotzdem allemal, denn der Mieter wird sich früher oder später mal fragen, wer hier eigentlich wen über den Tisch zieht ...
     
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  22. Berny

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    Muss ich (direkt) nicht, sondern die (Betriebs-)Kosten, die mir entstanden.
     
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