Verteilerschlüssel

Dieses Thema im Forum "NK - Ankündigungen!" wurde erstellt von artifex, 03.08.2012.

  1. #1 artifex, 03.08.2012
    artifex

    artifex Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    03.08.2012
    Beiträge:
    11
    Zustimmungen:
    0
    Hallo zusammen,

    ich habe hier eine knifflige Verständnisfrage zum Thema Verteilerschlüssel in der Hausgeldabrechnung/Nebenkostenabrechnung. Ich bin der Mieter einer 64m² Wohnung, die Hausverwaltung hat (wieder mal) gewechselt und meine Vermieterin ist mit ihrer Rolle auch ein wenig überfordert.
    Soviel zum Hintergrund. Mein eigentliches Problem ist ein Wechsel des Verteilerschlüssels in meiner Nebenkostenabrechnung durch die neue Hausverwaltung. Vorab, im Mietervertrag ist vereinbart nach Fläche abzurechnen.

    Nun ist es so, dass bis einschließlich 2009 die Hausgeldabrechnung nach MEA abgerechnet wurde. Seit 2010 (neuer Verwalter) werden die direkt umlagefähigen Betriebskosten nach Fläche abgerechnet. Nun ist es so, dass es hier um einen großen Gebäudekomplex handelt (Gesamtfläche über 10000m², davon ca 3000m² Wohnungen, der Rest ist Gewerbe). Mein Problemfälle sind die Gebäudeversicherungen (Gebäude-EC, Feuer etc). Durch die Flächenberechnung hat sich mein Anteil an der Gebäudeversicherung (+ Feuer) von 112€ auf 305€ fast verdreifacht, und das obwohl die Gesamtkosten von 54000€ auf 51000€ sogar gesunken sind.

    Meine Frage an die Spezialisten hier, ist das zulässig? Ich vertrete die Meinung, dass in der Hausgeldabrechnung weiterhin nach MEA abgerechnet werden muss, quasi zuerst den Gewerbeanteil herausrechnen. Und erst dann eventuell eine Abrechnung nach Fläche, wie im Mietvertrag vereinbart, zulässig ist. Würden wir das so machen müsste ich nur noch knapp 100€ zahlen.

    Wäre über jede Info dankbar.
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Tobias F, 03.08.2012
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.04.2010
    Beiträge:
    1.574
    Zustimmungen:
    91
    Erst ein mal ein paar Frage zum Verständnis:
    1. Bist Du Mieter einer Eigentumswohnung?

    Wenn JA: Rechnet die Verwaltung direkt mit Dir als Mieter ab, oder bekommt Deine Vermieterin eine Hausgeldabrechnung und erstellt daraus die Abrechnung mit Dir?
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.07.2005
    Beiträge:
    3.747
    Zustimmungen:
    61
    Hier stellt sich unmittelbar die Frage, wo das Problem liegt.

    Grundsätzlich sind zwei unterschiedliche Argumentationen denkbar.
    Meine Außenseitermeinung ist, dass die Betriebskosten des Vermieters einer Eigentumswohnung die Kosten sind, mit denen der Wohnungseigentümer in der Hausgeldabrechnung belastet wird. Für die Heizkosten ist dies in § 1 Abs. 1 Nr. 3 HeizkV so geregelt. Für die übrigen Betriebskosten fehlt eine entsprechende gesetzliche Regelung.
    Schließt man sich dieser Meinung an, stellt sich die Frage des Umlageschlüssels nicht mehr. Der Mieter hätte bei jedem beliebigen Umlageschlüssel immer 100% der Kosten zu tragen.

    Nach herrschender Meinung muss eine Betriebskostenabrechnung mit den Gesamtkosten der Eigentümergemeinschaft beginnen. Diese Gesamtkosten sind nach dem jeweils zutreffenden Umlageschlüssel auf dem Mieter einer Eigentumswohnung umzulegen. Der zutreffende Umlageschlüssel kann sich nur aus dem Gesetz oder dem Mietvertrag ergeben, wobei vertragliche Regelungen dem Gesetz vorgehen.
    Als zutreffender Umlageschlüssel soll lt. Sachverhalt Wohnfläche vereinbart sein. Nun wurde lt. Sachverhalt eine Kostenart offenbar zutreffend nach Wohnfläche abgerechnet und genau diese Abrechnung wird hier beanstandet, weil das Ergebnis unerwünscht ist.

    Wie die Eigentümergemeinscht die Kosten verteilt, geht einen Mieter absolut nichts an.

    Eine Vorabaufteilung auf Wohnraum und Gewerbe muss nur dann erfolgen, wenn durch die Gewerbenutzung nenneswert höhere Kosten anfallen. Für die Gebäudeversicherung bedeutet dies, dass die Prämie für Gewerbe nennenswert höher sein müssten als für Wohnraum. Ob dies der Fall ist, wird von der Art der Gewerbenutzung abhängen und muss daher für jeden Einzelfall festgestellt werden.
    Es ist ausgeschlossen, dass ein Mieter verlangen könnte, eine eventuell erforderliche Vorabaufteilung müsste zunächst nach MEA erfolgen.
     
  5. #4 artifex, 03.08.2012
    artifex

    artifex Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    03.08.2012
    Beiträge:
    11
    Zustimmungen:
    0
    Ja ich bin Mieter einer Eigentumswohnung. Vor dem Verwalterwechsel hat der alte Verwalter eine Hausgeldabrechnung erstellt. Auf dieser Hausgeldabrechnung basierte die Nebenkostenabrechnung (ebenfalls vom Verwalter erstellt). Die Hausgeldabrechnung (mit Erläuterungen) lag jeder Nebenkostenabrechnung bei. Schön transparent und übersichtlich.

    Beim neuen Verwalter bestand die NBK nur eine DINA4 Seite mit den umgelegten Kosten ohne weitere Informationen. Die Posten waren teilweise auch fehlerhaft, unvollständig (zB nur erstes Quartal Grundsteuer angegeben, schlecht für meine Vermieterin) oder zumindest fragwürdig (Terrorversicherung). Ich erwarte keine Kopie der Hausgeldabrechnung, aber so Basics wie eine Kopie der persönlichen Abrechung für Heizung/Wasser und ein paar mehr Details zu den anderen Posten darf man schon erwarten. Der Verwalter ist ein großes Unternehmen, da darf es schon etwas professionieller sein.

    Genau diese Ansicht vertrete ich. Die Wohneinheiten machen nur etwa 1/3 der Gesamtfläche aus (die Gewerbefläche ist eine Einkaufspassage). Es gibt keine Aufteilung der Prämie zwischen Wohnungen/Gewerbe, die Verträge gelten für die gesamte Anlage.

    Nehmen wir an der Vermieter würde die Nebenkostenabrechnung selber machen. In diesem Fall würde der Vermieter seine Hausgeldabrechnung als Basis verwenden - und hier wurde bisher immer nach MEA abgerechnet. Ich setze voraus das dies in der Teilungserklärung auch so festgeschrieben wurde. Ich hätte ja auch nichts dagegen, wenn der Vermieter dann die Gesamtkosten aller Wohnungen anteilig nach Fläche abrechnet. In meinem Fall würden die Kosten für die Gebäudeversicherung dann auch wieder passen (etwas über 100€).

    Mir kann doch niemand erzählen, dass 300€/pa Gebäudeversicherung (Gebäude und Feuer) für eine 64m² Wohnung normal sind.
     
  6. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke
    Hallo zusammen,

    Also ich verstehe das ganze Problem nicht so ganz,
    da ja in der Regel die MEA (Miteigentumsanteile) bei der Teilung
    anhand der Wohnfläche ermittelt werden.

    Meiner Meinung nach dürfte also kein nennenswerter Unterschied entstehen.


    Ich denke hier könnte der Fehler liegen.


    VG Syker
     
  7. #6 artifex, 04.08.2012
    artifex

    artifex Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    03.08.2012
    Beiträge:
    11
    Zustimmungen:
    0
    Das macht sogar einen massiven Unterschied aus. Ein Beispiel (das sind Echtdaten aus der Hausgeldabrechnung 2008):

    Eigentumsbereich Gesamtflächen:
    Einkaufspassage (Gewerbe): 6655,80
    Wohnungen
    Straße1 : 798,04
    Straße2 : 1283,01
    Straße3 : 983,58
    Wohnungen gesamt : 3064,63
    2 Geschäftshäuser gesamt : 953,00
    Gesamtfläche : 10673,43

    Miteigentumsanteile laut Teilungserklärung
    Einkaufspassage : 85400/100000
    Geschäftshaus1 : 2100/100000
    Geschäftshaus2 : 2500/100000
    Wohnungen : 10000/100000

    Gesamtkosten Versicherung 50000 €

    Für meine Abrechnung relevant sind "Gesamt" und "Wohnungen", der Rest ist nur der Vollständigkeit halber gelistet.

    Abrechnung nach MEA (Hausgeld) wie in der Teilungserklärung beschlossen (simpler Dreisatz):

    50000 € entsprechen 100000
    x € entsprechen 10000 = 5000 € Kosten Versicherung anteilig alle Wohnungen

    Anteil Wohnung (64m²):

    5000 € entsprechen 3064,63 m²
    x € entsprechen 64 m² = 104 €

    Ab jetzt ist es egal, ob ich nach MEA abrechne oder tatsächlicher Fläche, das Ergebnis bleibt ungefähr gleich, nämlich 104 € (MEA wären 208, das entspricht 64m²). So wurde bis einschließlich 2009 abgerechnet.

    Nun das Beispiel nach Fläche:

    50000 € entsprechen 10673,43 m²
    x € entsprechen 64 m² = ~ 300 €

    So hat der neuer Verwalter gerechnet.
     
  8. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke
    Hallo artifex,


    OK anhand deiner Daten hast du recht,
    ich habe jetzt auch nicht erwartet,
    dass du in einem so großen Objekt wohnst.


    Die Eigentümer können aber jederzeit beschließen anders Abzurechnen.

    Für dich persönlich ist nur der Mietvertrag maßgeblich.
    Wenn der Eigentümer einer Eigentumwohnung mit dir nach m² abrechnet,
    dann werden die Kosten (aus der Hausgeldabrechnung) die dem Eigentümer entstehen auf deine m² umgelegt, dies bedeutet für du trägt 100%.
    Wenn diese Kosten jetzt nach MEA umgelegt werden,
    bedeutet dies für dich, du trägts immer noch 100%.

    Ob jetzt eine Änderung seitens der WEG beschlossen wurde,
    geht dich nichts an, da du nur Mieter bist.

    Du könntest jetzt bei deinem Vermieter darauf drängen,
    wirtschaftlicher mit deinem Geld umzugehen,
    ob das was hilft wage ich zu bezweifeln.
    Denn solange die Hausgeldabrechungen so von der WEG beschlossen werden,
    ändert sich auch nichts an den Kosten, die deinem Vermieter entstehen,
    und auf dich umgelegt werden.


    VG Syker
     
  9. #8 BarneyGumble2, 04.08.2012
    BarneyGumble2

    BarneyGumble2 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.05.2009
    Beiträge:
    1.029
    Zustimmungen:
    0
    In unserem MFH gibt es auch eine 64 m² Wohnung, in 2011 fielen für diese 167 € im Bereich Gebäudeversicherung an.

    Mir kommen daher die 300 € auch extrem viel vor, gerade wenn es sich um ein so großes Objekt handelt. Ich bin sicher, dass der hohe Beitrag der großen Gewerbefläche geschuldet ist und der Betrag erheblich geringer wäre, wenn der Gewerbeteil herausgerechnet würde!
     
  10. #9 artifex, 02.10.2012
    artifex

    artifex Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    03.08.2012
    Beiträge:
    11
    Zustimmungen:
    0
    Würde gerne meinen Fall zum Abschluß bringen.

    Nach ein wenig Hin und Her mit dem Verwalter hat dieser dann irgendwann auf Stur gestellt und gemeint er würde jetzt keine Auskunft mehr geben und ich könnte ja den Rechtsweg beschreiten.

    Parallel habe ich von der WEG eine Kopie der Hausgeldabrechnung meiner Vermieterin erhalten (mit einer entsprechenden Vollmacht natürlich) und siehe da ich hatte Recht. In der Hausgeldabrechnung wurden die Betriebskosten (auch die auf Mieter umlegbaren) korrekt ausgewiesen. Der Hausverwalter wollte mich mit der Nebenkostenabrechnung um über 300 € betuppen.

    Ich habe mir dann einen Anwalt genommen und genau ein Schreiben später lenkte die Hausverwaltung ein - es geht also doch. Eine Entschuldigung habe ich natürlich nicht erhalten.
    Ich spiele jetzt noch mit dem Gedanken eine Anzeige wegen versuchten Betruges aufzugeben.
     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.09.2010
    Beiträge:
    7.737
    Zustimmungen:
    335
    Ich würde es machen, denn womöglich wirst nicht nur Du Leidtragender sein.
    § 263 StGB Betrug - dejure.org
     
Thema: Verteilerschlüssel
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. nebenkostenabrechnung grundsteuer verteilerschlüssel

    ,
  2. umlageschlüssel mea

    ,
  3. verteilerschlüssel nebenkosten

    ,
  4. nebenkostenabrechnung schlüssel,
  5. umlageschlüssel gebäudeversicherung,
  6. nebenkostenabrechnung verteilerschlüssel grundsteuer,
  7. heizkostenverteilerschlüssel 2012,
  8. mea umlageschlüssel,
  9. nebenkosten schlüssel,
  10. Verteilerschlüssel Nebenkostenabrechnung Grundsteuer,
  11. schlüssel nebenkostenabrechnung,
  12. grundsteuer nebenkostenabrechnung verteilerschlüssel,
  13. verteilerschlüssel nebenkostenabrechnung,
  14. grundsteuer verteilerschlüssel,
  15. gebäudeversicherung verteilerschlüssel,
  16. Umlageschlüssel hausgeldabrechnung,
  17. brandversicherung nach wohneinheiten,
  18. umlageschlüssel 100,
  19. nebenkostenabrechnung gebäudeversicherung verteilerschlüssel,
  20. hausgeldabrechnung verteilerschlüssel,
  21. umlageschlüssel ändern,
  22. hausgeldabrechnung mea,
  23. was bedeutet mea 100 im mietvertrag,
  24. nebenkostenabrechnung umlageschlüssel mea,
  25. nebenkostenabrechnung schlüssel grundsteuer
Die Seite wird geladen...

Verteilerschlüssel - Ähnliche Themen

  1. Falscher Verteilerschlüssel

    Falscher Verteilerschlüssel: Angenommen, in der Teilungserklärung steht, dass in einer Mehr-Häuser WEG alle Reparaturkosten getrennt nach Häusern die jeweiligen Eigentümer zu...
  2. Unterschiedliche Verteilerschlüssel?

    Unterschiedliche Verteilerschlüssel?: Folgendes Problem: Eine WEG besteht aus 3 Gebäuden. Jedes Gebäude hat eigene autarke Zentralheizung. Nun beschließen Gebäude 1 und 2, durch...
  3. Verteilerschlüssel für Eigentümer anders als Verteilerschlüssel für Mieter

    Verteilerschlüssel für Eigentümer anders als Verteilerschlüssel für Mieter: Hallo, wir sind eine Selbstverwaltung 3 Eeigentümer 6 Wohneinheiten. Seit 15 Jahren mache ich unentgeltlich die Nebenkostenabrechnugen für alle,...