Verteilung Gartenkosten

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von pelumu, 14.08.2009.

  1. pelumu

    pelumu Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe hier eine besondere Eigentums- und Nutzungskonstellation beim Garten und weiß nun nicht, wie die Kosten auf die einzelnen Einheiten umgelegt werden können:

    Der Fall:
    Wohnhaus mit 4 Wohnungen
    Eigentümer 1 mit Wohnung 1 und 2
    Eigentümer 2 mit Wohnung 3 und 4
    Der gesamte Garten ist Sondereigentum von Wohnung 3
    Alle Wohnungen haben laut Mietvertrag ein Gartennutzungsrecht.

    Wie können die Kosten für Dinge für den Garten (Dünger, Rasenmäherbenzin, Ameisengift, ....) auf die beiden Eigentümer bzw. Mieter umgelegt werden?

    Bereits im voraus vielen Dank für Infos.

    Gruß
    Peter
     
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  3. #2 lostcontrol, 16.08.2009
    lostcontrol

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    was steht denn diesbezüglich bei den betriebskostenverteilern?
     
  4. pelumu

    pelumu Neuer Benutzer

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    In den Betriebskostenverteilern steht eben nichts. Daher ja meine Frage.

    Es kann doch nicht sein, dass Wohnung 3 die gesamten Gartenkosten bezahlt nur weil er dessen Sondereigentum ist, alle anderen aber auch ein Gartennutzungsrecht haben.

    Müsste hier nicht nach qm auf alle umgelegt werden?
     
  5. #4 lostcontrol, 17.08.2009
    lostcontrol

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    nun ja, was gerecht wäre bzw. "sein müsste" ist immer so 'ne sache.
    da wird gelten was vertraglich festgelegt ist, ob's nun gerecht ist oder nicht.
     
  6. RMHV

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    Es kann nicht sein, dass ein Garten Sondereigentum ist.

    Müsste hier nicht erst mal über den Sachverhalt sorgfältig nachgedacht werden?
     
  7. #6 PHinske, 17.08.2009
    PHinske

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    1. Wenn der Eigentümer von Wohnung 3 nach der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht am gesamten Garten haben sollte, gehören die aufgeführten Kostenpositionen überhaupt nicht in die Hausgeldabrechnung!

    Dann sollte der Verwalter ab sofort davon Abstand nehmen, für diese Fläche kostenmäßig zu sorgen.

    2. Wenn der Eigentümer von Wohnung 3 nach der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht am gesamten Garten haben sollte, hätte der Eigentümer von Wohnung 1 und 2 ja etwas vermietet, worüber er gar nicht verfügt.

    Und der Eigentümer von 3 und 4 kann ja eine und dieselbe Sache schließlich auch nur einmal zum ausschließlichen Gebrauch vermieten. Oder eben nur zur Mitbenutzung.

    TE muss jetzt nochmal den Sachverhalt klären.

    MfG
    PHinske
     
  8. pelumu

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    Habe das jetzt im Notarvertrag nochmals nachgesehen:

    Eigentümer 1 hat Wohnung 2 und 3
    Eigentümer 2 hat Wohnung 1 und 4 sowie ein _Sondernutzungsrecht_ am Garten mit der Auflage der alleinigen Instandhaltung und -setzung.
    Weiter darf Eigentümer 2 die Gartenfläche alleine, unter Ausschluss der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer nutzen,

    Folge: Ich als Eigentümer 2 zahle alle den Garten betreffenden Kosten.

    Meine Meinung:
    Ich kann doch nun auf Grund des Sondernutzungsrechts meinen Wohnungen 1 und 4 die Gartennutzung erlauben und somit auch die Kosten auf die beiden Wohnungen verteilen.
    Oder?

    Frage:
    Wenn ja, sollte/muss die Aufteilung dann nach qm oder nach Wohneinheit erfolgen?

    Vielen Dank schon mal für Eure Antworten.

    Gruß
    Peter
     
  9. #8 lostcontrol, 17.08.2009
    lostcontrol

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    ich geh jetzt mal davon aus dass das ist wie bei wohnungen, und da gilt, dass instandhaltunghaltung und instandsetzung sache des vermieters ist.
    dir geht's aber soweit ich das verstanden habe um die PFLEGE (wobei ameisengift wohl eher unter zerstörung fallen dürfte, aber das steht auf einem anderen blatt).

    wenn du deinen mietern (wohnung 1 und 4) ein gartennutzungsrecht eingeräumt hast, dann hast du doch sicherlich auch nicht vergessen im mietvertrag bei den betriebskosten etwas bezüglich der gartenpflegekosten zu vermerken? oder wenigstens eindeutig auf die betriebskostenverordnung zu verweisen?
    nur dann kannst du diese kosten auch tatsächlich umlegen (allerdings auch nur in teilen, wege verlegen, mäuerchen bauen, hecken und bäume pflanzen gehört soweit ich informiert bin NICHT zur gartenpflege).

    bezüglich der verteilung: siehe betriebskostenvereinbarung.
    wir haben in einem fall eines 3-parteien-hauses mit kleinem garten nach quadratmetern umgelegt.
     
  10. #9 Michael_62, 17.08.2009
    Michael_62

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    Das Sondernutzungsrecht ist ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht.

    Ihr habt in der Teilungserklärung die Kostentragung des Gemeinschaftseigentums an Teilen des Grund und Bodens in Bezug auf die gärtnerischen Arbeiten, abweichend vom WEG geregelt und konsequenterweise die nicht kostentragenden Parteien ausgeschlossen.

    Das schuldrechtliche Gebrauchsrecht ist kein Eigentumsrecht wie das Sondereigentum.
    Nach verschiedentlicher Meinung ist dieses nicht verpacht- und/oder vermietbar.

    Dies mag hier anders gesehen werden, und wo kein Kläger, da kein Richter.

    Da die Bildung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen im allgemeinen nach den Quadratmetern erfolgt, dürfte der zweite Teil der Frage unsinnig sein.
     
  11. #10 lostcontrol, 17.08.2009
    lostcontrol

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    es soll ja auch nicht vermietet oder verpachtet werden, sondern nur genutzt.
     
  12. RMHV

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    Das hat ohnehin nicht das geringste mit der Frage der Betriebskostenumlage zu tun.
    Unterstellt man, dass das Sondernutzungsrecht tatsächlich nicht vermietbar wäre, würde durch eine Vermietung das Rechtsverhältnis zwischen Eigentümer und Gemeinschaft gestört.
    Ein Mietvertrag müsste aber trotzdem vom Mieter und vom Vermieter erfüllt werden. Das ist ein völlig anderes Schuldverhältnis.


    Mal abgesehen, dass ein Sondernutzungsrecht nichts mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu tun hat und auch abgesehen davon, dass mir nicht ganz klar ist, wie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gebildet werden soll, spielt dieses Thema auch nicht die geringste Rolle für die Betriebsksotenumlage.


    Betriebskosten des Vermieters werden immer nach Vereinbarung oder mangels Vereinbarung bei der Gartenpflege nach Wohnfläche zu verteilen sein.
     
  13. #12 Michael_62, 17.08.2009
    Michael_62

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    Nach dem Urteil des BGH VIII ZR 135/03 Abschnitt II (2) ist eine Umlage ausgeschlossen, wenn eine Nutzung nicht dediziert zuordnenbar ist. Soweit wäre zunächst m.E. nach zu hinterfragen ob der Besitzer den Mietern dei Nutzung verschaffen kann, bevor er umlagefähig abrechnet.
    Dies ist sicherlich uneingeschränkt möglich im Gesamthandseigentum, aber in diesem Fall, in dem speziell die Sondernutzungsberechtigung festgelegt ist, ist diese eben gerade nicht ´verwertbar´.
    Insoweit ist fraglich, ob eine nicht gewährbare Nutzung kostenmässig umlegbar ist.

    Aber da dies sehr speziell ist, gilt: kein Kläger, kein Richter.

    Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beinhaltet die Flächenberechung. Also ergibt sich eine abgeschlossene Fläche in Grösse von XXX Qm. Diese Anteile entsprechen den Quadratmetern. Insoweit ist es egal ob MEA oder QM angesetzt werden. Beides sollte identisch sein, ausser in mir nicht bekannten Spezialfällen.
     
Thema: Verteilung Gartenkosten
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