Verteilung Grundgebühr bei Leerstand

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Leoliner, 18.04.2007.

  1. #1 Leoliner, 18.04.2007
    Leoliner

    Leoliner Gast

    Hallo zusammen,

    auch nachdem ich diverse Beiträge in den Foren gelesen habe-sehr hilfreich-bleibt immer noch die im Thema angebene Frage offen.

    Folgende Situation: ein 11-Parteien-Haus in From einer Eigentümergemeinschaft

    davon sind 2 Wohnungen Leerstand und vier Wohnungen im Jahr 2006 nur für einige Monate aufgrund von Mieterwechsel belegt gewesen.

    Muss ich die Abrechung der gesamten Kaltwasser- und Abwassernebenkosten nach abgelesenem Verbrauch akzeptieren ????

    Abrechnung Trinkwasser 1.195,00 €, darin enthalten 395 € (!!!!) Grundgebühr bei Verteilung der gesamtsumme auf die verbrauchte menge wasser erhöht sich der Preis pro m3 von 1,49 € auf 2,69 € !!!

    Ist das zulässig ???

    Das gilt ebenfalls für die verteilung von niederschlagswasser und grundgebühr abwasser.

    die eigentümer der leerstehenden eigentumswohnungen werden aufgrund 0 m3 wasserverbrauch auch nicht mit den anteiligen grundgebühren belastet.

    Ist das nicht unternehmerisches Risiko der entsprechenden Eigentümer ????
    Vielen Dank im voraus
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 18.04.2007
    Martens

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    moin Leo,

    sofern in Deinem Mietvertrag steht, daß Brauchwasser nach Verbrauch abzurechnen ist, dann wird Brauchwasser nach Verbrauch abgerechnet. Wer ansonsten wieviel zu zahlen hat, muß Dir egal sein.

    Es ist klar, daß bei geringem Verbrauch (an Strom, Gas, Wasser, Heizenergie etc.) die Grundkosten einen höheren Prozentsatz ausmachen, als bei hohem Verbrauch, das ist nicht zu beanstanden.

    Die Kosten der Niederschlagswasserentsorgung sind jedoch nicht verbrauchsabhängig und dürfen infolgedessen nicht nach Wasserverbrauch abgerechnet werden, sie müßten (vermutlich) nach Wohnfläche abzurechnen sein.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  4. #3 lostcontrol, 18.04.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    moment mal - hatten wir das nicht schon mal?
    ist es nicht so, dass die betriebskosten bei leerstand vermietersache sind?
    abgesehen davon, dass bei leerstand eigentlich keine verbrauchsabhängigen nebenkosten anfallen (es sei denn man modernisiert / renoviert in dieser zeit - aber dann ist ja eh klar, dass das vermietersache ist, dafür gibt's sogar entsprechende verträge bzw. tarife mit den jeweiligen versorgern - abgesehen davon schicken die ihre rechnung ja ohnehin an den vermieter, wenn der mieter sich abgemeldet hat), gilt doch für die ganzen anderen "fixen" kosten wie grundsteuer, versicherungen, grundgebühren z.b. für den wasseranschluss, schornsteinfeger, wartungskosten etc. dass der vermieter hier den anteil während des leerstands tragen muss.
    oder hab ich das aus der alten diskussion falsch verstanden?

    falls dem nicht so sein sollte, klärt mich bitte auf - könnte sein dass wir dieses jahr auch mal zwischen durch kurzfristig einen leerstand haben, da käme mir das durchaus gelegen, wenn ich das - entgegen dem was ich bisher angewendet habe - umlegen könnte...
    viel ist es zwar nicht, aber man spart ja doch gerne mal was...

    aber noch 'ne kleine zusatzfrage zu den wasserkosten:
    bei uns ist das so, dass auf der wasserabrechnung 3 posten auftauchen, nämlich grundgebühr, klarwasser und abwasser (klarwasser und abwasser in gleicher menge zu unterschiedlichem preis). ist das anderswo denn anders?
     
  5. #4 Leoliner, 18.04.2007
    Leoliner

    Leoliner Gast

    Vielen Dank für die echt schnellen Antworten,

    somit also ein Haken an die Thematik Niederschlagswasser. Zum Thema Wasser- und Abwassergrundgebühr noch folgende Frage:

    Sicherlich ist mir egal was andere bezahlen und das Wasser, welches wir verbraucht haben, wollen wir ja auch bezahlen ( versteht sich), jedoch bedeutet das letzlich, dass bei einem 11-Parteienhaus mit nur einer vermieteten Wohnung (exemplarisch) die eine Mietpartei bei 395,00 € Grundgebühr der Wasserwerke diese komplett tragen MUSS ?!?!?!

    Im Mietvertrag steht, dass - sofern nichts anderes vereinbart wurde - die Umlage aller Kosten nach Quadratmeter erfolgt, einschließlich Wasserkosten (da wir schon immer Wasserzähler haben natürlich nach Verbrauch). Durch den extrem Leerstand hat sich ja auch erst im letzten Jahr diese Verteilung der Grundkosten auf die verbrauchten m3 wie genannt ausgewirkt.

    Eine anteilige Aufteilung ist meines Erachtens nötig, da es sich hier um verbrauchsunabhängige Kosten für die Bereitstellung eines Wassser-und Abwasseranschlusses in jeder Wohneinheit handelt, unabhängig davon, ob der jeweilige Eigentümer diesen nutzt bzw. durch einen Mieter nutzen lässt oder halt nicht.

    Dito bei der Grundgebühr für Abwasser.

    Gibt es da nicht den Sachverhalt der unbilligen Härte ?????

    Ebenfalls stutzig macht mich die Aussage des Hausverwalters nach eingereichtem Widerspruch, dieses ab dem Jahr 2007 so vorzunehmen aber halt nicht rückwirkend zu ändern.

    Würde er bzw. die Eigentümergemeinschaft dieses sofort akzeptieren, wenn ich hier etwas fordere, was nicht getan werden muss ?!?!?!

    Vielen Dank im Voraus für die Antworten und sorry dass ich da nochmals detailierter nachfrage
    :zwinker
     
  6. #5 Martens, 18.04.2007
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    moin losti,

    nicht alles durcheinanderwerfen!

    Wenn Verbrauch = 0 sind auch die Kosten = 0.

    Wenn bei Leerstand Kosten anfallen, trägt diese der Eigentümer, fallen keine Kosten an, muß ich nicht diskutieren, wer sie trägt, es fallen ja keine an.

    Wir bekommen hier in Berlin Wasserrechnungen mit diversen Posten (Frischwasser, Abwasser, Regenwasser) aber letztlich mit einem Rechnungsbetrag. Wie neulich schon geschrieben, buche ich nicht jeden Posten separat, sondern nur den Rechnungsbetrag.

    comprende? :D
    Christian Martens
     
  7. #6 Martens, 18.04.2007
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    moin Leo,

    Ja, das bedeutet es.
    Würde nämlich die letzte Partei auch ausziehen, könnte man die Wasserversorgung kündigen. Oder andersherum fallen die Grundkosten ja nur für die eine Einheit an, in einem Einzelhaus muß ich sie ja auch alleine tragen, egal ob ich Eigentümer oder Mieter des Hauses bin.

    So, das steht da?
    Gibt es denn eine besondere schriftliche Vereinbarung darüber, daß die Wasserkosten nach einem anderen Schlüssel abzurechnen sind?
    Wenn nicht, werden die Wasserkosten nach Fläche abgerechnet, da das so vereinbart ist.

    Um die Kosten nach einem anderen Schlüssel als vereinbart abzurechnen, genügt die Anwesenheit von Wasserzählern nicht.
    Ich verstehe nicht, was daran natürlich sein soll, im Mietvertrag steht, wie abgerechnet wird, steht da nach Fläche, kann ich 20 Wasseruhren in der Wohnung haben, ich zahle Wasser nach Fläche!

    Rechnet Euch das mal durch, ob Ihr bei dem aktuellen Leerstand nicht besser fahrt, wenn ihr auf die Erfüllung des Mietvertrages verweist.

    Ein "Rosinenpicken" ist rechtlich nicht zu beanspruchen, also die m³-Kosten nach Verbrauch und die Grundkosten nach Fläche, das wird nichts, jedenfalls nicht vor Gericht.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  8. #7 lostcontrol, 18.04.2007
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    schon klar martens. hatten wir ja schon zur beiderseitigen zufriedenheit geklärt, dass wir da unterschiedlich vorgehen *grins*.

    ABER:
    ich bin immer wieder irritiert das ausgerechnet hier im doch eigentlich eher "teuren" schwabenländle z.b. die wassergrundgebühr fürs haus anscheinend so extrem "billig" ist (liegt bei ca. 20 ois) und in anderen regionen irrwitzig hoch.

    ich würde da auf jeden fall die wasserabrechnung einsehen wollen - das würde ich SO nicht so einfach unbesehen glauben...

    und: ich seh das auch so, dass die grundgebühr für den wasseranschluss des hauses umgelegt werden sollte. und das bedeutet in letzter konsequenz ja auch, dass bei leerstand der vermieter da seinen anteil übernehmen muss.
    also - z.b. bei einem haus mit 6 parteien bei 20 ois grundgebühr pro partei (nach anzahl der parteien umgelegt) 3,33 ois jährlich... was sollte denn bitte dagegen sprechen?

    ich verlange doch auch nicht von den mietern, dass sie die grundsteuer für eine leerstandswohnung mittragen - warum sollte ich ihnen die grundgebühr fürs wasser für eine leerstandswohnung abknöpfen?
    aber gut - da bin ich vielleicht zu grosszügig...

    nach verbrauch abzurechnen ist ja (zumindest beim wasser) eigentlich kein problem.
    die grundgebühr fällt aber nicht unter "verbrauch" - der anschluss ist voraussetzung, das sind also fixkosten. ob die dann über die wohnfläche oder über parteien oder von mir aus auch über personen (*grusel*) umgelegt werden ist entscheidung des vermieters - aber wenn kein wasser verbraucht wird, bleiben diese kosten ja trotzdem bestehen.
     
  9. #8 lostcontrol, 18.04.2007
    lostcontrol

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    martens - da hast du natürlich auch wieder recht, da muss ich mich wohl geschlagen geben. allerdings bin ich garnicht so sicher, ob man den wasseranschluss so einfach kündigen kann (und schon garnicht ob man das tun sollte).

    [witzle] ich werde das mal überdenken, ob ich im falle eines einmonatigen leerstands einer wohnung dieses jahr nicht die somit anfallenden 0,28 € anteilig auf die anderen parteien umlegen sollte *giggel* - am besten nach wohnfläche? *lol* [/witzle]

    aber nochmals ernsthaft die frage:
    sind bei euch die grundgebühren wirklich SO hoch?
     
  10. Heizer

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    Daher gibt es in der Heizkostenverordnung die Regelung mit 30-50% Grundkosten nach m² und 50-70% Verbrauchskosten nach Verbrauch.

    Meist wird dieses System auch für die Frisch- und Abwasserabrechnung übernommen. Das wäre auch sinnvoll damit der Leerstand zumindest an den Grundgebühren beteiligt wird.

    Allerdings kann das jede WEG vereinbaren wie sie will. Und wenn das jahrelang so gemacht wurde kann man das auch nicht so einfach ändern.
     
  11. #10 Leoliner, 18.04.2007
    Leoliner

    Leoliner Gast

    hallo lostcontrol,

    danke (auch an die anderen beiden ) für die kontroverse diskussion
    und JA, die grundgebühr ist hier so hoch.

    Habe mir die Abrechnung des Wasserversorgers für die gesamte anlage faxen lassen und da steht 395 € grundgebühr. Keine Ahnung, ob der Zähler so überdimensioniert iswt, dass damit auch im chrysler building jeder mieter genug druck auf der leitung hat ( sorry für den sarkasmus, aber es passt ) aber nur durch die grundgebühr, wie auch beim abwasser und niederschlagswasser wird der verbrauchte m3 so teuer.

    So bin ich erst auf den Gedanken gekommen, mir das ganze mal aufgeschlüsselt anzusehen. Den der Abwasserpreis ist noch spannender als der Trinkwasserpreis. Hier sollen wir 4,57 € pro m3 zahlen, obwohl der Abwasserzweckverband lt. Satzung nur 3,29 € (BRUTTO !!!!) haben möchte. Und wer möchte schon gern 38 ,91 % mehr zahlen als nötig.

    Mit unserer Nebenkostenabrechnung könnten wir locker in unserem Ort statt einer 88,30 m3-Wohnung ein 140 m3-Einfamilienhaus unterhalten.

    Letzte Anmerkung zum Hinweis von martens ( wie gesagt, man will sein wasser all incl. ja auch bezahlt haben ):

    Der Vergleich mit den Grundkosten bei einem EFH passt ja nicht ganz denn da hätte ich ja wohl kaum einen derart überdimensionierten Zähler installiert. Der hohe Grundpreis und die Zählergröße resultieren ja nur aus der Notwendigkeit, alle Parteien mit wasser und ausreichendem Wasserdruck zu versorgen. Das wäre in einem kleineren Objekt anders.

    Aber trotz allem Danke
     
  12. #11 lostcontrol, 18.04.2007
    lostcontrol

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    öööööööööhm...
    sorry, zur abwechslung mal wieder 'ne ganz blöde frage von mir:
    was heisst "überdimensionierter zähler"? und was hat der mit dem wasserdruck zu tun?
    also bei uns sehen die zähler alle ziemlich gleich aus (ok, kommt aufs einbaujahr an), die grösse ist aber gleich, egal ob einfamilienhaus oder 5stöckiges mehrfamilienhaus...
    und der zähler, der soll doch eigentlich nur zählen - wo ist da der zusammenhang mit dem wasserdruck?

    und wie ist das mit dem abwasser - das rechnet ihr mit jemand anderem ab als das klarwasser?
    ich bin irritiert - scheint ganz so als würde da bei euch einiges grundsätzlich anders laufen als bei uns... bei uns ist fürs wasser die gemeinde zuständig (und das ist definitiv deutschlandweit so, dass die wasserversorgung in öffentlicher hand ist - aus gutem grund!). über die gemeinde läuft aber nicht nur das klarwasser und die grundgebühr, sondern auch das abwasser (die kläranlagen hier sind ebenfalls in städtischer hand - gut möglich dass das andernorts anders läuft - bei uns ist ja z.b. die müllabfuhr auch gewerblich und nicht städtisch).

    bitte klärt mich auf - und wenn's nur ist, damit ich mich drüber freuen kann wie günstig das bei uns alles ist (im eigentlich eher teuren schwaben!):
    grundgebühr pro haus: € 20,28 zuzügl. 7% Mwst.
    klarwasser pro kubikmeter: € 1,35 zuzügl. 7% Mwst.
    abwasser pro kubikmeter: € 2,89 (steuerfrei).

    seid ihr sicher dass da nicht irgendwas doppelt abkassiert wird?
    ich kann's einfach nicht glauben dass das so unterschiedlich sein soll - das schreit ja fast nach dem bundesverfassungsgericht!
     
  13. #12 Leoliner, 18.04.2007
    Leoliner

    Leoliner Gast

    hallo lostcontrol,

    gern hier die preise, welche bei uns durchaus üblich sind:

    Wasser: 1,49 € pro m3
    Abwasser: 3,29 € pro m3
    Grundgebühr Wasser pro EFH 50,00 €
    bei uns jedoch besagte 395,00 €

    p.s Bei uns entsorgt der Abwasserzweckverband in wirklich riesige Kläranlagen, die in den 90er Jahren aufgrund von irgendwelchen utopischen hochrechnungen von einleitungsmengen konzipiert wurden

    fazit: ZU TEUER, der benutzer zahlt es jetzt !!!!!!!!!

    Das Trinkwasser liefert ein großer mitteldeutscher privater Versorger.
    Und der berechnet anhand der Querschnittsgröße des Wasserzählers=max. Durchlaufmenge die Grundgebühr. Das heisst je größer der Zähler desto teurer ist das Teil im Grundpreis. Deshalb meinte ich ja auch, dass die Grundgebühr durchaus nicht mit einem EFH vergleichbar ist.


    Die Gemeinde hat mit allem NIX zu tun.



    That`s it
     
  14. #13 lostcontrol, 18.04.2007
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    moment mal - NOCH haben wir keine liberalisierung der wasserversorgung. die ist immernoch fest in öffentlicher hand. der private versorger (wer ist es denn?) ist sicherlich nicht tatsächlich PRIVAT. da gibt's doch sogar entsprechende gesetzliche regelungen! ich hab das doch gerade erst wieder gelernt - sollte unsere lehrkraft da etwa etwas falsches erzählt haben?

    das mit der grundgebühr ist schlicht 'ne frechheit.
    die sollte meiner meinung nach entweder tatsächlich verbrauchsabhängig sein (dann könnte man sie aber auch gleich weglassen und die kosten aufs klarwasser draufschlagen) oder eben so wie bei uns für die existenz des anschlusses abgerechnet werden.
    wer ist denn da zuständig für den einbau des zählers? macht das bei euch auch jemand privates? da könnte man ja dann vielleicht auch einen anderen zähler beantragen?
    wem gehören dann eigentlich die zuleitungen?

    bei uns kommen jährlich leute von der gemeinde in jedes haus um das wasser abzulesen (nein, man darf das nicht mal selbst machen - man hat lediglich die möglichkeit dann zum jahreswechsel zwecks korrektur einen exakteren stand durchzugeben - die leute von der gemeinde kommen ja manchmal schon ende oktober zum ablesen).

    aber ich seh schon: sollte ich jemals nochmals in ein anderes bundesland umziehen, werde ich sehr genau hinschauen, wie dort die wasserversorgung geregelt ist...
     
  15. #14 Martens, 19.04.2007
    Martens

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    moin zusammen,

    so eine kontroverse Diskussion ist gut und schön, nur geht dabei völlig unter, daß der betroffene Mieter nach eigenen Angaben sein Wasser gemäß mietvertraglicher Vereinbarung NUR NACH FLÄCHE zu zahlen hat.

    Ich bat um Überprüfung, ob das wirklich so ist, das Ergebnis steht noch aus.

    Nochmal, es geht hier nicht um die Kostenstruktur von Wasserversorgern, es geht schon gar nicht um Gerechtigkeit, es geht um eine Betriebskostenabrechnung, das ist zu allererst eine formale Angelegenheit.

    Der Vergleich mit den m³-Preisen des Anbieters ist interessant aber aussagearm, es werden bei solcher Abrechnung die Gesamtkosten (also Verbrauchs-, Wartungs- und Grundkosten) nach dem vereinbarten Schlüssel (Verbrauch, Personen, Fläche, Raum, wasauchimmer) umgelegt. Punkt, fertig, aus.

    Es gibt ein BHG-Urteil, nach dem die Verbräuche, die die einzelnen Wohnungszähler anzeigen, um bis zu 20% vom angezeigten Verbrauch der Hauptwasseruhr abweichen können. Dies ist technisch bedingt.

    Heizer,

    eine Rechtsgrundlage dafür, bei der reinen Wasserabrechnung in Anlehnung an die HeizKV auch einen Flächenanteil zu berücksichtigen, ist mir nicht bekannt.
    Kannst Du mir da auf die Sprünge helfen?

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  16. RMHV

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    Im Grundsatz ist ohne jeden Zweifel richtig, dass Betriebskosten nach mietvertraglicher Vereinbarung zu verteilen sind und dass ein unerwünschtes Ergebnis noch lange kein Grund für eine Beanstandung einer Abrechnung ist.

    Ob dies für den konkreten Fall Umlage nach Wohnfläche bedeutet, ist allerdings nicht so eindeutig.

    Man darf nicht übersehen, dass die Vereinbarungen des schriftlichen Mietvertrags durch die mehrjährige und offenbar unbeanstandete Abrechnung nach Verbrauch durch konkludente Handlung geändert sein könnten.

    Unterstellt, es hätte eine Änderung duch konkludente Handlung gegeben, kommen wir zurück zum Ausgangsproblem und es stellt sich die Frage nach dem Inhalt der Vereinbarung über den Umlageschlüssel. Eine explizite Vereinbarung über eine unterschiedliche Verteilung der Kosten der bezogenen Wassermenge und der Grundgebühren gibt es nicht. Die durch konkludente Handlung abgeschlossenen Vereinbarung muss also ausgelegt werden.

    Da die Vereinbarung aus mehrjähriger Übung entstanden ist, wird man die in den zurückliegenen Jahren verwendeten Verfahren nicht unberücksichtigt lassen können. Wurden die Kosten der Wasserversorgung also bisher insgesamt nach Verbrauch umgelegt, steht einer weiteren Anwendung dieses Umlageschlüssels - zumindest bis zum Beweis des Gegenteils - auf die Gesamtkosten der Wasserversorgung einschließlich der Grundgebühren m.E. nichts entgegen.

    Dass mit sinkendem Verbrauch der Anteil der Grundgeühren an den Gesamtkosten steigt ist unerheblich, das die Relation zwischen Verbrauchskosten und Grundgebühren nirgends festgeschrieben ist. Dass auch der Anteil der Grundgebühren am Mieteranteil steigt, wäre einfach die Folge der bestehenden Vereinbarung und auch nicht grundsätzlich zu beanstanden.

    Eine Grenze könnte erreicht sein, wenn die Kostenverteilung nach Verbrauch grob unbillig wäre. Grob unbillig ist eine Verteilung allerdings nicht allein deswegen, weil ein Mieter ein für ihn günstigeres Verfahren findet. Die Grenze zur wird in der Rechtsprechung - soweit ich das überschauen kann - beim doppelten bis teilweise sogar dreifachen Betrag gezogen.

    Unterstellt, die Kosten für Wasser und Abwasser liegen bei 6 €/m³ und eine Person verbraucht durchschnittlich 35 m³ pro Jahr. Das ergibt Kosten von 210 €/Person. Selbst wenn ein einzelner Mieter mit 400 € Grundgebühren belastet wird, wäre eine grobe Unbilligkeit also schon bei 2 Personen nicht gegeben.
     
  17. #16 Martens, 19.04.2007
    Martens

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    moin RMHV,

    Irgendwie finde ich keinen Hinweis darauf, daß im vorliegenden Falle die Abrechnung der Wasser kosten bereits "mehrjähig und unbeanstandet" nach Verbrauch durchgeführt wurde.

    Leo schreibt "da wir schon immer Wasserzähler haben" - aber wie lange ist das?
    Und: recht diese Zeit aus, um durch die ausgeübte Praxis eine vom schriftlich vereinbarten Umlageschlüssel abweichende Vereinbarung zu begründen?

    habe ich etwas übersehen? :?
    Christian Martens
     
  18. RMHV

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    Vielleicht habe ich auch zuviel in den Sachverhalt hineininterpretiert...

    Anlass für meine Ausführung zu einer alternativen Bewertung der Rechtslage war, der folgende Absatz von Leoliner:
    "Im Mietvertrag steht, dass - sofern nichts anderes vereinbart wurde - die Umlage aller Kosten nach Quadratmeter erfolgt, einschließlich Wasserkosten (da wir schon immer Wasserzähler haben natürlich nach Verbrauch). Durch den extrem Leerstand hat sich ja auch erst im letzten Jahr diese Verteilung der Grundkosten auf die verbrauchten m3 wie genannt ausgewirkt."

    Wasserzähler waren "schon immer da" und es wurde "natürlich nach Verbrauch" abgerechnet. Offenbar unbeanstandet... bis die Ergebnisse nicht mehr genehm waren.

    Es ging mir auch nur darum, dass die Variante als Möglichkeit in Betracht zu ziehen ist. :zwinker
     
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