Verteilungsschlüssel für Betriebskosten

[uga]

Situation:
2 Häuser mit insgesamt 6 Wohneinheiten. Die Besitzer von Wohnung Nr 4 haben das Sondernutzungsrecht am (unausgebauten) Dachboden.
In der Teilungserklärung steht, daß Betriebskosten über Miteigentumsanteile (MEA) abgerechnet werden.
Bisher wurde aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer jedoch nach qm tatsächlich genutzer Wohnfläche abgerechnet (Ausnahme seit 2005: Wasser über Verbrauch und Heizkosten teilweise über Verbrauch).
Jetzt hat der Verwalter bei der Abrechnung für 2005 den Verteilerschlüssel geändert und nach MEA abgerechnet, er beruft sich dabei auf die Teilungserklärung sowie die, wie er sagt, starre gesetzliche Regelung (WEG §16,2).
Die neue Abrechnung fällt jetzt für die Besitzer der Whg Nr 4 wesentlich ungünstiger aus, da plötzlich auch Kosten für das bisher nicht bedachte Sondereigentum Dachboden anfallen
(vorher nach qm anteilige Kosten von 16,7%, neu nach MEA von 25,5%).

Fragen
a) ist die Regelung im WEG, §16, tatsächlich so starr, wie der Verwalter behauptet („ich DARF gar nicht anders abrechnen, sonst mache ich mich strafbar, bzw sonst ist die Abrechnung anfechtbar?“) oder können Eigentümer in einem Mehrheitbeschluss andere Verteilungsschlüssel selbst festlegen?
b) kann der Verwalter ohne erneute Abstimmung den Beschluss der Eigentümer aufheben (er behauptet ja, der Beschluss wäre nie gültig gewesen) ?

Bin für schnelle Antworten sehr dankbar!

 

[RMHV]

Original von uga

a) ist die Regelung im WEG, §16, tatsächlich so starr, wie der Verwalter behauptet („ich DARF gar nicht anders abrechnen, sonst mache ich mich strafbar, bzw sonst ist die Abrechnung anfechtbar?“) oder können Eigentümer in einem Mehrheitbeschluss andere Verteilungsschlüssel selbst festlegen?
b) kann der Verwalter ohne erneute Abstimmung den Beschluss der Eigentümer aufheben (er behauptet ja, der Beschluss wäre nie gültig gewesen) ?

Das WEG sieht zwar Miteigentumsanteile als Umlageschlüssel vor, aber diese Vorschrift ist abdingbar. Die Eigentümer sind frei darin, einen anderen Umlageschlüssel zu vereinbaren.
Eine Änderung des Umlageschlüssels durch Mehrheitsbeschluss wird allerdings nur dann möglich sein, wenn dies auch vereinbart ist, m.a.W. wenn die Teilungserklärung dies vorsieht. Ohne eine sog. Öffnungsklausel in der Teilungserklärung wäre ein Beschluss über eine dauerhafte Änderung mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Der Verwalter wird sich durch die Vorlage einer Abrechnung mit objektiv falschem Verteilungsschlüssel keinesfalls strafbar machen. Über die Abrechnung beschließen die Eigentümer. Wurde eine Abrechnung durch Mehrheitsbeschluss genehmigt, ist auch eine objektiv falsche Abrechnung für alle Eigentümer verbindlich. Ein falscher Verteilungsschlüssel macht den Beschluss über eine einzelne Abrechnung nicht nichtig.

Bis zur Aufhebung durch das Gericht ist der Beschluss gültig. Beschließen die Eigentümer eine Abrechnung mit einem unzutreffenden Umlageschlüssel, wird dieser Beschluss nach einer fristgerechten Anfechtung vom Gericht aufzuheben sein.

Außer durch das Gericht kann ein gültiger Beschluss nur durch einen neuen Beschluss der Eigentümer aufgehoben werden. Dem Verwalter steht diese Kompetenz niemals zu.

Das Verhalten des Verwalters ist allerdings trotz der abwegigen Begründung durchaus nachvollziehbar. Er wird einfach eine persönliche Haftung für die Folgen einer erfolgreichen Anfechtung vermeiden wollen und legt deswegen eine Abrechnung vor, die den Vereinbarungen der Wohnungseigentümern entspricht.

Die vom Verwalter vorgelegte Abrechnung ist für die Eigentümer keineswegs verbindlich und kann selbstverständlich geändert werden. Die Eigentümer werden dann allerdings das Anfechtungsrisiko eingehen und den Verwalter möglicherweise durch Vergütung des Zusatzaufwands überzeugen müssen :zwinker

 

[uga]

Zunächst einmal vielen Dank für die schnelle und ausführliche Beantwortung meiner Fragen!

Der Verwalter will aufgrund dieser Auskünfte nun selbst beim Grundeigentümerverband nachfragen.

Daher schließe ich eine weitere Frage an:
Gibt es zu den folgenden von Ihnen getroffenen Aussagen zitierfähige Urteile/Präzidenzfälle/ausführlicher (als im WEG) dargelegte Rechtsgrundlagen?

Original von RMHV
Wurde eine Abrechnung durch Mehrheitsbeschluss genehmigt, ist auch eine objektiv falsche Abrechnung für alle Eigentümer verbindlich. Ein falscher Verteilungsschlüssel macht den Beschluss über eine einzelne Abrechnung nicht nichtig.
...
Außer durch das Gericht kann ein gültiger Beschluss nur durch einen neuen Beschluss der Eigentümer aufgehoben werden. Dem Verwalter steht diese Kompetenz niemals zu.

 

[Martens]

moin,

auch ich kann den Verwalter verstehen und habe eine ähnliche Geschichte hinter mir...

Es gibt sicherlich Urteile zu den genannten Punkten, diese herauszusuchen, ist jedoch einiges an Aufwand.

Wenn sich hier niemand findet, der solche Dinge parat hat, wäre eine (kostenpflichtige) Beratung bei einem Fachanwalt angeraten.

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens