Verteilungsschlüssel - "... Rechnug trägt"

Diskutiere Verteilungsschlüssel - "... Rechnug trägt" im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Folgende Situation: WEG - 84 Wohneinheiten + 3 Gewerbeeinheiten Eine dieser Gewerbeeineheiten hat ca. 100 von 1000 Eigentumsanteilen, da eine...

  1. #1 Fremder, 08.04.2017
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    Folgende Situation:

    WEG - 84 Wohneinheiten + 3 Gewerbeeinheiten

    Eine dieser Gewerbeeineheiten hat ca. 100 von 1000 Eigentumsanteilen,
    da eine relativ große Fläche (Supermarkt im EG).

    Die meisten (fast alle) Kosten werden nach Eigentumsanteilen verteilt.

    Gibt es hierzu irgendeine GREIFBARE Grenze, wo es schlichtweg FALSCH ist
    entsprechend nach Eigentumsanteilen oder Wohnfläche abzurechnen.

    Klar, wegen ein paar Prozentpunkten hin - oder her - ist der einfachere Weg sicherlich auch der
    "geeignetere Weg" ...
    Ein Änderung der Verteilschlüssel bedarf ja mindestens der Mehrheit (oder 3/4tel Mehrheit).
    Und diese wird sicherlich nicht zustande kommen, da die Mehrheit ja aufgrund der "subjektiven"
    falschen Berechnung dann mehr zahlen müsste(n).

    Sprich: einen Schlüsseländerungs-Beschluss zu fassen - ist wohl zum Scheitern vorverurteilt.

    Beispiel Kanalgebühr:
    Gesamt 17.500 EUR - SBMarkt = ~ 1.750 EUR

    Der Flächenanteil mag zwar ein gewisser Teil der Gesamtkosten sein (Regenabwasser etc.)
    der Anteil am Wasserverbrauch jedoch in keinster Weise.
    -> 2 Personen (manchmal 3) von 7 bis 19 Uhr bieseln/waschen sicherlich nicht so viel wie
    eine halbwegs "normaler" 4 Personenhaushalt :-)

    Der 4 Personenvergleichshaushalt zahlt ca. 185 EUR.

    Ebenso verhält es sich bei eben nahezu allen anderen Positionen.
    Manches sicherlich gerechtfertigt - manches eben nicht.

    Es gibt noch einen weitern etwas "argen" Posten:

    Im SBMarkt sind ca. 6 Heizkörper angeschlossen !
    Etwa soviel wie in einer 4 Zi. Wohnung.
    (Die Heizung selbst ist nicht angeschlossen bzw. offiziell vom Heizkreislauf getrennt,
    - die Heizung/Warmwasserkosten werden nur den "Grundkosten" berrechnet)

    Nun ist eine neue Heizungsanlage installiert worden (keine ! wegen nicht funktionieren oder
    größerer Energieeinsparung - bei Abstimmung abgelehnt aber überstimmt)
    Die Kosten betragen 360.000 EUR - der Gewerberaum trägt widerrum 10 % = 36.000 EUR.

    $ 556a - Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
    https://dejure.org/gesetze/BGB/556a.html
    ... sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt ...

    ===================

    Frage: (nun endlich)

    Wäre unter dem Gesichtspunkt "Fair und Verbrauchs/Verursacherkosten" eine gerichtliche
    (oder ähnliche) Anfechtung gerechtfertigt / aussichtsreich ?

    Ich versuche aufrichtig, nicht Eigennützig die Abrechnungen auszuwerten. Finde jedoch, dass
    es um weit mehr als nur 10... oder 20% Differenz kommt und somit eigentlich auch nicht korrekt ist.

    Ich stehe auf dem Schlauch !
     
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  3. #2 immobiliensammler, 08.04.2017
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    Hallo Fremder,

    wobei hier zunächst nicht § 556a BGB einschlägig ist (da geht es um Mietrecht), sondern § 16 WEG

    https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html

    Wenn also nicht ein anderer Abrechnungsschlüssel beschlossen wird sehe ich für eine Anfechtung keine Chance, die Verteilung nach MEA ist ja genau der Gesetzeswortlaut
     
    Sweeney gefällt das.
  4. #3 Fremder, 08.04.2017
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    danke "Sammler" -
    es ist also so wie vermutet, ungeachtet einer gerechten, ist stur nach MEA abzurechnen (sofern die mehrheit dies will...)
    ok - runterschlucken und blut lecken.

    Interessant wäre dann der Absatz (6) aus § 16 WEG
    Dies wäre doch der Fall, sofern die "Heizungsanlage" nicht wegen Energieeinsparung oder defekt/ in absehbarer Zeit (defekt) etc. wäre.

    Nur würde dies dann bedeuten, "er" kann die Heizung grundsätzlich NICHT mehr nutzen (obwohl dies ja vorher möglich war)?

    Naja . . . wunschdenken lasse ich mal besser weg :-)
    nochmal danke für die leider ernüchternde antwort.
     
  5. #4 Fremder, 08.04.2017
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    Sollte ich den Versuch einer Überzeugung zur "gerechteren Verteilung" wagen ?
    Ich bin in Sachen Geld/Bezahlen eher der Meinung "jeder ist sich selbst der nächste..."
    - obwohl ich persönlich "an der Stelle der Anderen" wohl zustimmen würde (subjektive Meinung !) -
    Oder habt IHR auch positive (mit)Eigentümer welche eine Sache nüchtern und gerecht betrachten ?
     
  6. #5 immobiliensammler, 08.04.2017
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    Versuch macht klug!
     
  7. Andres

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    Natürlich gibt es die auch. Nur müssten es hier eben alle sein, denn der Umlageschlüssel könnte nur allstimmig geändert werden.
     
  8. #7 Fremder, 10.04.2017
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    ja ... und dies ist sehr wahrscheinlich unrealistisch bei ~80 Parteien ...

    Interessant wirds allerding, wenn nun der Gewerberaum z.B. in eine Wäscherei umgewandelt werden würde ...

    Dann würden die Stimmen schnell hochgehen und z.B. beim (Ab)Wasserverbrauch (Kanal etc.) auf "gerechte" Abrechnung stimmen.

    Darf ich nun so festhalten;
    Der Umlageschlüssel beibt so wie in der Teilungserklärung (ausgen. er wird mit 100% Stimmen verändert) erhalten.
    Egal ob dadurch z.B. die Kanalgebühren z.B. REAL nur bei ca. 10% der berechneten Kosten wären.
    Gibts da nicht so etwas wie "Sittenwidrig" ? (voll FIES wird ja nicht weiterhelfen)
     
  9. #8 BHShuber, 10.04.2017
    Zuletzt bearbeitet: 10.04.2017
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    Hallo,

    in der Regel, werden die laufenden Kosten der Gewerbeeinheiten ausgekehrt, bevor man übergeht und an die restlichen Wohneinheiten verrechnet nach beschossenem oder festgelegtem Umlageschlüssel.

    Hierzu sollte man in jedem Fall wissen, was in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vereinbart gilt. Die Hausverwaltung kann das sicherlich genauestens erklären wie die Kosten sich zusammensetzen und was genau davon für die Gewerbeeinheiten ausgekehrt wurde von den Gesamtkosten.


    Gruß
    BHShuber
     
  10. #9 Fremder, 10.04.2017
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    i.d.R ... ja ... würde ich auch machen und als "gerecht" beurteilen
    in diesem Fall wird halt 1:1 nach Anteilen abgerechnet.
    danke für die antworten
     
  11. #10 Fremder, 11.04.2017
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    KORREKT -

    Was allerdings passiert, wenn nun der MIETER auf sein "Recht"
    "Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 (Rechnung trägt etc.) abweichende Vereinbarung
    (also keine Ausweisung der Vorsteuer aus den WEG-Nebennosten) ist unwirksam"

    besteht ?
    Man kann nur ausweisen - was einem selbst ausgewiesen wurde :-(
     
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