Vertrag ohne Nebenkostenvorauszahlungen

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von AlterMann, 18.12.2010.

  1. #1 AlterMann, 18.12.2010
    AlterMann

    AlterMann Neuer Benutzer

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    hallo forumsgemeinde,

    hoffe auf ein paar anregungen, ob ich mit meinem gedankengang richtig liege.

    in meinem mietvertrag sind nur vorauszahlungen zu 3 kostenarten, heizung, wasser und allgemeinstrom aufgeführt. diese sind dann auch noch einmal extra angekreuzt.

    das haus wurde in 2009 verkauft, d.h. der mietvertrag ist ja noch gültig und der käufer, mein jetziger vermieter, wird beim kauf die unterlagen durchgesehen haben, er wird wohl nicht blind zwei häuser mit insgesamt 9 mietparteien gekauft haben.
    wenn ich mich richtig erinnere hat er ca. 20 häuser insgesamt.

    nun versucht er seit anfang des jahres zusätzlich die anderen betriebskosten wie müll, steuer, strassenreinigung etc. zu bekommen, obwohl darüber keine vorauszahlungen
    vereinbart wurden. ich weiß von den anderen mietern, das er bei diesen es erreicht
    hat einen neuen vertrag abzuschließen und diese nebenkosten nun bekommt.
    weiter behaupt er die wohnung ist größer, als im mietvertrag angegeben. habe bestimmt jetzt schon 100 mal gemessen, aber ich komme auf die 60m² die im vertrag stehen. Er hatte durch einen anwalt auch bereits mehrfach klage angedroht und ich habe immer gesagt, dass ich einverstanden bin dieses durch ein gericht klären zu lassen, da ich ja keine klage deswegen einreichen kann.

    Sehe ich es richtig, dass ein verlangen einer vorauszahlung von weiteren betriebskosten eine einseitige vertragsänderung darstellt, der ich nicht zustimmen muss und das die im vertrag genannte wohnungsgröße entscheident ist?
    meine schlussfolgerung geht dahin, dass es sich um einen teil-inklusiv vertrag handelt.

    wie sähe es in solch einem fall eigentlich mit der erhöhung der miete aus?
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist nach dem hier vorgetragenen Sachverhalt nicht zu entscheiden. Dass für eine bestimmte Kostenart keine Vorauszahlungen vereinbart sind bedeutet noch lange nicht, dass die Umlage der Kosten nicht vereinbart wäre. Dazu wäre erst mal die Umlagevereinbarung vollständig zu betrachten.
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo AlterMann,

    "in meinem mietvertrag sind nur vorauszahlungen zu 3 kostenarten, heizung, wasser und allgemeinstrom aufgeführt. diese sind dann auch noch einmal extra angekreuzt."
    Was bedeutet der 2. Satz, wobei angekreuzt?

    "nun versucht er seit anfang des jahres zusätzlich die anderen betriebskosten wie müll, steuer, strassenreinigung etc. zu bekommen,"
    Sind diese im MV als auf den Mieter umlegbar vereinbart?

    "obwohl darüber keine vorauszahlungen vereinbart wurden."
    Das ist im Moment nebensächlich.

    "ich weiß von den anderen mietern, das er bei diesen es erreicht
    hat einen neuen vertrag abzuschließen und diese nebenkosten nun bekommt."
    Wenn die es mit sich machen liessen, bitteschön.

    "weiter behaupt er die wohnung ist größer, als im mietvertrag angegeben. habe bestimmt jetzt schon 100 mal gemessen, aber ich komme auf die 60m² die im vertrag stehen."
    Ja, und?

    "Er hatte durch einen anwalt auch bereits mehrfach klage angedroht und ich habe immer gesagt, dass ich einverstanden bin dieses durch ein gericht klären zu lassen,"
    Richtig.

    "Sehe ich es richtig, dass ein verlangen einer vorauszahlung von weiteren betriebskosten eine einseitige vertragsänderung darstellt, der ich nicht zustimmen muss"
    Richtig, wenn die weiteren BK nicht vertraglich vereinbart sind.

    "und das die im vertrag genannte wohnungsgröße entscheident ist?"
    Grundsätzlich ja, was die Nettomiete betrifft (die Betriebskostenumlage nach m² glaube ich auch.)
     
  5. kathi

    kathi Gesperrt

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    So, stimmts auch noch nicht. Das Verlangen von weiteren Vorauszahlungen, die so nicht vertraglich vereinbart wurden, ist def. eine einseitige Vertragsänderung, egal was zu den restlichen BKs steht.
    Die Preisfrage ist eben nur, ob und was genau zu den restlichen Betriebskosten im Mietvertrag steht. Steht wirklich rein gar nichts drin, dann kann auch auf keinerlei Weise irgendwie über die Kosten abgerechnet werden. Dieser Teil der BKs würde in dem Fall am Vermieter hängen bleiben.
    Enthält die "Miete" laut Vertrag die restlichen BKs, dann würde es sich in der Tat um eine Teilinklusivmiete handeln. Was in dem Fall für Mieterhöhungen bedeuten würde, dass der Vermieter die restlichen BKs von der "Miete" abziehen kann um so zur reinen Nettokaltmiete und einer Vergleichbarkeit mit dem Mietspiegel zu gelangen. Die Miete kann dann aber trotzdem, ausgehend von der Teilinklusivmiete erhöht werden.

    Für mich sprechen 2 Dinge gegen die Möglichkeit einer Teilinklusivmiete:
    1. Das Bemühen des Vermieters vertraglich was zu verändern. Die relativ konstanten restlichen Betriebskosten hätte man durch eine Mieterhöhung schnell wieder drin, auch ohne Vertragsänderung.
    2. Teilinklusivmieten werden oft dann vereinbart, wenn Mieter den Hauptbatzen der Betriebskosten, wie eben Heizung, Strom, und evtl. Wasser, direkt mit dem Versorger abrechnen. Die "Fixkosten" sind dann in der Miete schon integriert. Spart dem Vermieter die Arbeit mit den Abrechnungen und mögliche Mieterhöhungen fallen höher aus, da sie von der Teilinklusivmiete berechnet werden. Die Arbeit mit dem Abrechnungsgedöns hat der Vermieter hier trotzdem. Eine Teilinklusivmiete würde also wenig Sinn machen.
     
  6. #5 AlterMann, 18.12.2010
    AlterMann

    AlterMann Neuer Benutzer

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    ersteinmal danke für die antworten.

    beim dem mietvertrag handelt sich um einen vordruck, rnk verlags-nr. 599.

    der §3 zur miete und den nebenkosten teilt sich in zwei absätze.
    im ersten absatz kann man zwischen brutto und netto kaltmiete wählen durch ankreuzen. hier ist nichts angekreuzt.

    dann kann man in dem formular zwischen dem betriebskostenvorschuss und der betriebskostenpauschale wählen auch durch ankreuzen und eintragen. hier ist nichts angekeuzt und kein betrag eingetragen.
    dann gibt es die zeile vor die vorauszahlungen für die heizkosten einzutragen sind, dort steht dann der betrag handschriftlich.
    dann kommen zwei leerzeilen wo der damalige vermieter dann die wasserkosten und den allgemeinstrom eingetragen hat mit einem betrag.

    im zweiten abschnitt gibt es dann wieder zwei auswahlfelder.
    zitat:"sind in der gem. abs. 1 vereinbarten brutto-kalt miete(ausschließlich heizung und warmwasser nicht enthalten."
    "sind in der gem. abs. 1 vereinbarten netto-kalt-miete nicht enthalten"
    hier ist das auswahlfeld mit der netto-miete angekreuzt

    zitat:"die betriebskosten, inbesondere wie nachfolgend spezifiziert, sind al vorschuss vom mieter an den vermieter zu zahlen. die abrechnung mit dem mieter erfolgt jährlich."

    dann sind die punkte wasserversorgung,entwässerung,beleuchtung(allgemeinstrom) von dem damaligen besitzer noch einmal von hand kenntlich gemacht worden.

    mit der unität(universität) und dem vertragsrecht ist es bei mir schein eine weile her aber ich denke der zweite absatz zu den nebenkosten setzt doch eine vereinbarung über vorauszahlungen im ersten absatz voraus.

    mein vermieter möchte das ich per gutachter den beweis erbringe, das die wohnung nur 60m², aber das ist in meinen augen eine beweislast umkehr die nicht zulässig ist.
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo AlterMann,

    "zitat:"die betriebskosten, inbesondere wie nachfolgend spezifiziert, sind al vorschuss vom mieter an den vermieter zu zahlen. die abrechnung mit dem mieter erfolgt jährlich."
    dann sind die punkte wasserversorgung,entwässerung,beleuchtung(allgemeinstrom) von dem damaligen besitzer noch einmal von hand kenntlich gemacht worden."
    Da die anderen Posten nicht genannt werden, sind sie m.M.n. vom VM zu tragen.

    "mein vermieter möchte das ich per gutachter den beweis erbringe, ..."
    Er "könnte " mich mal...
    ER müsste einen GA beauftragen (und bezahlen) UND mich per Gerichtsbeschluss zwingen, dem Gutachter Zutritt zur Mietsache zu gewähren... :geil
     
  8. kathi

    kathi Gesperrt

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    Hier wären wir wieder bei er gerade in einem anderen Beitrag bemängelten Pfennigfuchserei, denn die Frage ist ja wie dieser:
    Satz zu verstehen ist.
    Hier hätten wir das Wort "Betriebskosten" und da fällt alles drunter, was eben lt. Betriebskostenverordnung unter die Betriebskosten fällt. Und dann hätten wir noch das ominöse Wort "insbesondere", was die Formulierung "wie nachfolgend spezifiziert" wieder aufweicht. Ohne das Wörtchen "insbesondere" wäre die Formulierung klar. Dann würden zu den BKs eben nur die aufgeführten Bks gehören, aber mit dem Wort "insbesondere" drin, hat das doch eine etwas andere Bedeutung.

    Das ist ja mal ne ganz neue Masche. Den Mieter beweisen zu lassen, dass der damalige Vermieter ihn hinsichtlich der im MV angegebenen m² nicht belogen hat. Lachhaft!
    Woher will der neue Vermieter eigentlich wissen wieviel m² die Wohnung genau hat?
    Hat er die vor dem Kauf ausgemessen? Oder gehört er zu den Leuten mit speziellen Fähigkeiten, die durch eine Wohnung gehen und sofort sehen, dass es sich nicht um 60m² handeln kann, sondern dass es exakt 68,35m² sind?
     
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