Vertragsklausel: Kleinreparatruren, nichtig?

Dieses Thema im Forum "Kleinreparaturen" wurde erstellt von JRa, 08.02.2009.

  1. JRa

    JRa Neuer Benutzer

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    Hallo, ich habe schon im Forum geguckt, aber die konkrete Frage nicht gefunden.

    Nehmen wir mal an bei einem Mieter im Vertag steht, dass er für Kleinreperaturen bis 150€, höchstens aber 300€ im Jahr, selbst auf kommen muss.

    Ist diese Klausel nichtig? Muss der Mieter dafür bezahlen? Oder Kann er dagegen angehen?

    mfg JRa
     
  2. AdMan

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  3. #2 LMB-Immo, 08.02.2009
    LMB-Immo

    LMB-Immo Erfahrener Benutzer

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    Hallo JRa,

    eine richtige gesetzliche grundlage für die Kleinreparaturen gibt es nicht, sondern nur richerliche entscheidungen vom BGH.

    Das BGH hat die Wirksamkeit bei Formularverträgen im Jahre 1989 folgendermaßen festgestellt. Der Ausgangspunkt der Betrachtungen des Bundesgerichtshofs war der § 9 AGB-Gesetz (seit 1.1.2002: § 307 BGB), wonach jede formularvertragliche Vereinbarung dann unwirksam ist, wenn sie zu weit zu Lasten des Klauselgegners - hier des Mieters - von der gesetzlichen Regelung - hier des § 535 BGB - abweicht (s.a. "Allgemeine Geschäftsbedingungen "). (NJW, 1989, 2247)

    Das heißt: Eine nach den §§ 305 ff. BGB noch zulässige Abweichung liegt nach Auffassung des BGH nur dann vor, wenn die Klausel sowohl eine gegenständliche als auch eine betragsmäßige Begrenzung enthält.

    Gegenständliche Begrenzung bedeutet, dass die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Reparaturkosten auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff unterliegen, da der Mieter nur bezüglich dieser Gegenstände die Möglichkeit hat, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen. Die Klausel darf sich daher z.B. auf Installationsgegenstände (Wasserhähne, Steckdosen, Lichtschalter etc.) beziehen, nicht aber auf die Installationen selbst, also nicht z.B. auf die im Mauerwerk verlegten Leitungen. Ebenso nicht auf die Verglasung.

    Neben dieser gegenständlichen Begrenzung auf bestimmte Teile der Mietsache fordert der BGH eine betragsmäßige Begrenzung, d.h. die Festsetzung einer Höchstgrenze sowohl für die einzelne Reparatur als auch für die Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen in einem bestimmten Zeitraum. Für die einzelne Reparatur hat der BGH in der Entscheidung vom 7.6.1989 einen Betrag von 150 DM genannt. Unter Berücksichtigung der Preisentwicklung wird derzeit ein Höchstbetrag von 119 EUR vertretbar sein (s. hierzu AG Braunschweig, Urteil v. 29.3.2005, 116 C 196/05, ZMR 2005, 717: 100 EUR zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer, da dies ca. 1,5 Arbeitsstunden zzgl. Anfahrtspauschale und Materialkosten entspricht).

    Trotz einer gegenständlichen sowie einer betragsmäßigen Begrenzung ist eine formularmäßige Kleinreparaturklausel nach einem neuen Urteil des BGH vom 6.5.1992 (DWW 1992, 207) auch dann unwirksam, wenn sie den Mieter zur Vornahme von Reparaturen und nicht nur zur Tragung der Kosten verpflichtet.

    Unberührt von dieser Rechtsprechung bleiben individuelle, d.h. zwischen den Parteien ausgehandelte Vereinbarungen.
    Diese unterliegen nicht der Kontrolle durch die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB und können grundsätzlich frei ausgehandelt werden, soweit sie nicht einen Verstoß gegen zwingende, d.h. vertraglich nicht abänderbare Vorschriften enthalten, wie z.B. den Ausschluss des Minderungsrechtes des Mieters von Wohnraum.

    Ob der Mieter dagegen angehen kann? Ja der Mieter kann gegen alles angehen, aber ob er recht bekommt ist eine andere Sache.

    Gruß

    Lothar Berg
     
Thema: Vertragsklausel: Kleinreparatruren, nichtig?
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