Verwalter der WEG = Makler = Provision?

Diskutiere Verwalter der WEG = Makler = Provision? im Maklerforum Forum im Bereich Immobilien Forum; Nabend Gemeinde, ich habe 2016 eine Wohnung gekauft. Hier nun erstmal die harten Fakten: - Eingestellt auf Portal. Hier war von "Provision" 6,25%...

  1. #1 immobiliehamburg, 16.02.2018
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    Nabend Gemeinde,
    ich habe 2016 eine Wohnung gekauft. Hier nun erstmal die harten Fakten:

    - Eingestellt auf Portal. Hier war von "Provision" 6,25% die Rede
    - Im Expose stand ebenfalls "Privision"
    - Es wurde während der Besichtigung und Verhandlung darauf hingewiesen, dass der Makler auch Verwalter der WEG (NICHT DES SONDEREIGENTUMS) war
    - Im Notarvertrag steht "Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters"
    - In der Rechnung des Maklers wird der Begriff "Courtage" verwendet
    - Der Makler und Verwalter ist eine identische Firma (e.K.)

    Nen Freund, der aktuell sich in Sachen Makler fortbildet, hat mich auf die sogenannte "Verflechtung" hingewiesen, nach der keine Provision gezahlt werden muss, wenn diese vorliegt.

    War die Zahlung der Provision in diesem Fall rechtens? Wie würdet ihr den oben beschriebenen Fall werten? Es war meine erste Wohnung und fühle mich nun ein wenig hinters Licht geführt.

    Freue mich auf Anregungen. Nächtliche Grüße aus Hamburg
     
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  3. #2 immobiliensammler, 16.02.2018
    immobiliensammler

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    Hier dürfte ein Courtageanspruch nicht entstehen, wenn der Makler einen Mietvertrag vermittelt, wenn es ein Kaufvertrag ist sehe ich kein Problem!
     
  4. Andres

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    Wer hat dich denn hinters Licht geführt? Der Makler/Verwalter hat doch gesagt, was Sache ist:
    Ich bin weit davon entfernt, diese Konstruktion besonders appetitlich zu finden, aber dass man dich hinters Licht geführt hätte, kann man wirklich nicht behaupten.

    Der BGH hat dieses Vorgehen abgesegnet, BGH III ZR 287/02. Die zentralen Punkte dieser Entscheidung sind, dass der Verwalter nur die WEG und nicht das Sondereigentum verwaltet und dass auf die Personeneinheit von WEG-Verwalter und Makler hingewiesen wurde. Naja, wenn die Jungs in Karlsruhe meinen ...
     
  5. #4 immobiliehamburg, 16.02.2018
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    Hallo,
    ich verstehe ihre Antwort nicht ganz. Hier geht es um den Verkauf der Wohnung. Habe dieses Zitat bei meiner Recherche gefunden:

    "
    Der Verwalter von Gemeinschaftseigentum, der einen Kaufvertrag über eine im Sondereigentum stehende Wohnung vermittelt:

    Hier gilt es zu unterscheiden zwischen dem Verwalter, der einer Veräußerung des Wohnungseigentums nach der Teilungserklärung zustimmen muss und dem Verwalter, der einer Veräußerung nicht zustimmen muss.


    aa) Der Verwalter, der nach der Teilungserklärung dem Verkauf der im Sondereigentum stehenden Wohnung zustimmen muss, kann nach der Rechtsprechung nicht als Makler tätig werden und Provision verlangen, er gilt als verflochten mit dem Verkäufer. "
     
  6. #5 immobiliehamburg, 16.02.2018
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    @Andres ich gebe dir Recht. "Hinters Licht geführt" war der falsche Ausdruck. So hab ich mich auch nicht gefühlt. Eher als ob nicht dem geschriebenen Recht entsprechend gehandelt wurde
     
  7. Andres

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    Eine Quellenangabe wäre nett, denn den Kontext dieser Aussage will ich nicht erraten müssen.

    Der BGH hat in o.g. Entscheidung jedenfalls ausgeführt, dass selbst bei "provisionshindernder Verflechtung" (also dem WEG-Verwalter mit Zustimmungspflicht, der gleichzeitig Makler ist) immer noch ein Provisionsversprechen wirksam vereinbart werden kann. Es entsteht nur nicht mehr automatisch ein Provisionsanspruch nach § 652 BGB, sondern eine Provision muss gesondert vereinbart sein - unter Offenlegung der Tatsache, dass der Makler auch gleichzeitig WEG-Verwalter ist.
     
    BHShuber gefällt das.
  8. #7 immobiliehamburg, 17.02.2018
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    Ich kann hier leider keine Links posten. Google mal bitte "makler vermietung verflechtung verkäufer" und dann das siebte Ergebnis (breithold-vorschau)
     
  9. Andres

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  10. #9 immobiliehamburg, 17.02.2018
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    Einen Beitrag weiter unten. Der Link heißt
    upload_2018-2-17_9-39-55.png
     
  11. Andres

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    Ah, jetzt habe ich es. Dann bitte nach deinem Zitat einfach noch einen Satz weiter lesen. Diese Aussage ist zwar wegen falscher (fehlender) Zeichensetzung mehrdeutig, aber im Kern steht dort genau das, was ich oben beschrieben habe: Keine "automatische" Provision über die üblichen Mechanismen. Vereinbaren kann man sie trotzdem.

    Für die über meinen Beitrag hinausgehenden Einschränkungen (Offenlegung im Exposé, ...) würde mich eine entsprechende Entscheidung interessieren. Der BGH schreibt davon meines Wissens bisher noch nichts.
     
  12. #11 immobiliehamburg, 17.02.2018
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    Vielen Dank erst einmal, dass du hier mir hier ganze Zeit antwortest :).

    Jetzt sind es ja runtergebrochen eigentlich fdrei konkrete die Fragen
    1. Wurde eine gesonderte Provision vereinbart? (in welcher Form kann dies überhaupt geschehen)
    2. Wurde hierbei die Tatsache offengelegt, dass Verflechtung besteht? (in welcher Form kann dies überhaupt geschehen)

    Wie siehst du den Fall aktuell?
     
  13. #12 immobiliehamburg, 17.02.2018
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    Hier das entsprechende Aktenzeichen des BGH-Urteils, auf dass du dich glaub ich bezogen hast:
    III ZR 287/02

    Habe gerade mal nachgeschaut. Im not. Kaufvertrag steht:
    "Dieser Vertrag ist vermittelt durch [XXXX] und zwar mit der zwischen den Vertragsschließenden und der Maklerfirma im Vorfeld dieser Beurkundung getroffenen Vereinbarung, dass der Veräußerer keine Courtage schuldet, sondern die Courtage alleine vom Erwerber zu tragen ist. Hierzu teilen die Beteiligten mit: Die Courtage beträgt ..."

    1. Somit gehe ich davon aus, dass die Provision erfolgreich vereinbart wurde, da dies im Kaufvertrag steht
    2. Offenlegung, dass der Verwalter auch Makler ist, hat auch bestanden (Mündlich als auch am Wirtschaftsplan erkennbar). Eine Offenlegung, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, ist nicht explizit erfolgt. Es wurde aber die Teilungserklärung übermittelt und der Notarvertrag vorab übermittelt, aus dem man sich natürlich diese Information hätte selbst heraussuchen können. Ist dies aber eine wirkliche "Offenlegung" der Verflechtung?
     
  14. Andres

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    Kein Problem - im Rahmen meiner Möglichkeiten mache ich das auch gerne. Mit praktischen Erfahrungen kann ich dazu leider auch nicht dienen, denn wie du dir sicher vorstellen kannst, ist das nicht gerade eine alltägliche Frage.


    Z.B. durch eine eigenständige Provisionsvereinbarung (Maklerauftrag etc.), durch die Angabe im Exposé, aber auch im Kaufvertrag. Auch eine mündliche Abrede kommt grundsätzlich in Frage.


    Nach meinem Verständnis genügt es, wenn der Makler darauf hinweist, dass er auch Verwalter der WEG ist. Das könnte mündlich bei einem Besichtigungstermin erfolgen. Ob nun der Verwalter darauf hinweisen muss, dass er zustimmungspflichtig ist, oder ob die Übergabe der Gemeinschaftsordnung (oder vielleicht auch nur die Möglichkeit der Einsicht) schon genügt ... :gehtnicht


    Persönlich sehe ich es auf Basis der bisher geschilderten Umstände so, dass das Einzige, was der Makler auf dem Weg zur vollständigen Offenlegung der Verhältnisse nicht getan hat, die Darstellung seiner Rolle bereits im Exposé ist. Ob das bereits genügt, um den Provisionsanspruch zu verwirken, möchte ich stark bezweifeln.
     
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