Verwalter ja oder nein

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Hennah, 16.01.2015.

  1. Hennah

    Hennah Neuer Benutzer

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    Hallo,

    mein erster Beitrag hier, also erst einmal eine Begrüßung!

    Ich möchte eine Wohnung kaufen und beginne, mich schlau zu machen.

    Ich habe etwas "im Auge". Eine Wohnung in einer kleinen Anlage von ca. 35 Wohnungen und alles wird von einer Verwalter-/Immobilienfima verwaltet.

    Vorerst möchte ich nicht in die Wohnung ziehen, sie ist auch noch vermietet, später aber schon.

    Ich frage mich jetzt, was es mit so einer Verwalterfirma auf sich hat. Ist diese zwingend notwendig? Sollte ich auf etwas Bestimmtes achten z. B. mir einen Vertrag zeigen lassen? Ich habe den Eindruck die Verwalterfirma hat in der Anlage das sagen, nicht die Eigentümer.

    Vielleicht kann mir jemand einen Rat geben zu diesem Thema. Hennah
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    :wink001:


    Dann sollte bereits jetzt unbedingt Mieter und Vertrag geprüft werden, ob diesem Vorhaben auch nichts im Weg steht. Kündigungsausschlüsse, Härtefälle, ...


    Zwei Dinge: Erstens die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei geht es um die Verwaltung des gesamten Objekts, z.B. Instandhaltung, Abrechnung der Kosten mit den Eigentümern, Beschlussfassung. Die WEG wird nach außen hin von ihrem Verwalter vertreten.

    Zweitens bieten solche Firmen fast immer auch eine zweite Dienstleistung an: Die Verwaltung deines Sondereigentums. Hier geht es um alles, was mit dem Mieter zu tun hat: Laufende Kommunikation, Zahlungskontrolle, Betriebskostenabrechnung (die WEG rechnet nur mit dem Eigentümer ab), ggf. notwendige Maßnahmen in der Mietwohnung, Neuvermietung, ...


    Die WEG-Verwaltung ja, die Sondereigentumsverwaltung nicht. Das kannst du auch selbst machen - falls du das kannst.


    Kann man machen. Viel wichtiger ist es, die Gemeinschaft selbst unter die Lupe zu nehmen: Letzte Jahresabschlüsse und Wirtschaftspläne, Versammlungsprotokolle, Beschluss-Sammlung, Teilungserklärung, ...

    Du bist an die übrigen Eigentümer wirtschaftlich sehr stark gebunden. Da will man also sehr genau wissen, mit wem man sich einlässt. Gibt es bekannt Zahlungsschwierigkeiten? Sind ausreichende Rücklagen gebildet worden oder ist für jede Kleinigkeit mit einer Sonderumlage zu rechnen? Welches Stimmrecht ist vereinbart? Gibt es Eigentümer mit sehr vielen Stimmen?


    Das hängt an den Eigentümern. Wenn man eine Gemeinschaft mit lauter Kapitalanlegern hat, die hunderte Kilometer vom Objekt entfernt wohnen und für alle Abstimmungen die Verwaltung bevollmächtigen, läuft das genau darauf hinaus. In so einer Anlage würde ich als Eigentümer niemals selbst wohnen wollen.

    In anderen Gemeinschaften nehmen die Eigentümer das Ruder stärker in die Hand.
     
  4. Hennah

    Hennah Neuer Benutzer

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    Vielen Dank, Andres.

    Die meisten der Wohnungen gehören den Bewohnern nicht, nur wenige.

    Ich wohne über 1000 km weit weg von der betreffenden Wohnung. Ich kenne weder die Eigentümer noch die Mieter. Ein Bekannter hatte mir erzählt, dass die Wohnung verkauft werden soll, was auch die Verwalterfirma übernommen hat (also ist Provision zu zahlen) und die Anlage ist schön. Der Preis wäre auch akzeptabel.
    Da sie an ein Ehepaar vermietet ist, muss ich mich auch noch mit der Nebenkostengeschichte beschäftigen.

    Ich habe einen Teilungsplan bekommen und die betreffende Wohnung liegt so im Mittelfeld mit der angegebenen Größe bzw. dem Anteil.
    Protokolle werden aus Datenschutzgründen nicht verschickt. Muss ich vor Ort einsehen und das kann ich leider erst in 4 Wochen. Dann ist die Wohnung vielleicht schon verkauft.

    Vielen Dank für die Infos. Ich mache mir noch eine Liste und versuche zu klären was geht. Noch habe ich mich eh nicht entschieden.
     
  5. Gast

    Gast Gast

    Ohne Einsicht in die Protokolle kann man nicht abschätzen, ob ein Preis akzeptabel ist oder nicht. Außer, er ist jetzt sehr niedrig und man hätte viel Spielraum nach oben. Evtl. wurden sehr hohe Sonderumlagen für kommenden Jahre beschlossen, Verpflichtung zu Modernisierung des Sondereigentums (z.B. Erneuerung aller Fenster, neue Heizkörper passend für modernisierte Heizungsanlage, Erneuerung der Wasserleitungen ab der Hauptleitung...), es gibt hohe Außenstände bei Hausgeldzahlungen, anstehende Gerichtsverhandlungen, offene Umstimmigkeiten bei Hausgeldabrechnungen... Das kann schnell viel Geld kosten und der Verkäufer will sich damit nicht mehr rumärgern bzw. vorher verkaufen, um das Geld nicht investieren zu müssen?

    Genauso sieht man nur über die Protokolle, wie es um die Instandhaltungsrücklagen wirklich steht. Im Wirtschaftsplan bzw. Abrechnungen sieht man zwar den Stand zur letzten Abrechnung, aber wenn für den laufenden Abrechnungszeitraum (bzw. aktuell eben auch noch für 2014) hohe Entnahmen aus dem Rücklagen stattfanden, kann der Stand beim Kauf ganz anders sein. Wo man dann wieder beim Thema ist, ob Erhöhung der Instandhaltungsrücklage oder Sonderumlagen anfallen.

    Eine Wohnung ohne Einsicht in die letzten Versammlungsprotokolle zu einem marktüblichen Preis zu kaufen, ist schon mit größerem Risiko verbunden.

    Dazu sollte man sich auch noch schlau machen, ob die Gemeinde Umlagen für Straßensanierung geplant hat, eine evtl. Ortsumgehungsstraße bauen will, die die Lage erheblich verschlechtert... Wenn man weit weg wohnt, bekommt man das ja weniger mit als wenn man selbst im Ort wohnt.
     
  6. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Vielleicht ist der Verwalter ja so nett und nennt Dir den Namen des Beiratsvorsitzenden, damit Du mit dem mal Kontakt aufnehmen kannst. In einem Gespräch kann man da auch einiges Erfahren, aber auch da vorsicht manchmal stecken auch Interessen dahinter die Dich vom Kauf eher abbringen sollen. Deshalb auch Andres Tips beachten.
     
  7. #6 Pharao, 16.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2015
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Hennah,

    neben einigen Vorteilen, haben Eigentumswohnungen aber auch einige Nachteile. Das sollte dir bewusst sein. Vorteil ist sicherlich der Kaufpreis im Gegensatz zu einer "ganzen" Immobilie. Nachteil ist aber, das du nicht alles alleine entscheiden kannst, sei es ggf. bei größeren Investitionen oder wer dein Nachbar wird, ect.

    Desweiteren, wie sicher ist das du da mal einziehen willst? Denn i.d.R. stellt man beim selberbewohnten Eigenheim andere Wünsche, als wenn es als reine Geldanlage dienen soll. Bei Vermietung spielt u.a. die Lage, möglicher Mietzins, Vermietbarkeit, ect. eine entscheidende Rolle. Im Gegensatz zu Eigemheim, das muss letztlich nur gefallen.

    Da du ja schreibst, du wohnst zu Zeit etwas weiter davon entfernt und hast mit Vermietung bislang auch wenig zu tun gehabt, ist es m.E. schon Sinnvoll hier jemanden zu beauftragen, der dies (wenigstens vorerst) für dich macht. Leider machen die das aber nicht umsonst, sodass dies natürlich auch berücksichtigt werden muss in deiner Rechnung.

    Mein Rat: lass dich nicht unter Druck setzen, schliesslich geht es i.d.R um viel Geld und das sollte durchaus sehr gut vorab durchdacht sein!
     
  8. Andres

    Andres
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    Sowas finde ich immer ungünstig. Selbst für eine einmalige Besichtigung musst du 2 Tage einplanen - und viel Geld. An einer Eigentümerversammlung teilzunehmen, wäre mit einem vergleichbaren Aufwand verbunden. Du brauchst für jede Kleinigkeit einen Handlanger vor Ort und kannst absolut nichts selbst in die Hand nehmen.


    Die Eigentümerstruktur kann man z.B. aus dem Grundbuch ermittlen. Über den Mieter bekommst du Informationen vom aktuellen Eigentümer, z.B. Nachweise und Auskünfte, die er sich seinerzeit beim Abschluss des Mietvertrages hat geben lassen.


    Bei Vermietung wäre das unzulässig, bei Verkäufen finde ich es zumindest unseriös. Und in diesem Fall finde ich es unverschämt, eine Provision zu wollen, denn die Vermittlung hat ja der Bekannte gemacht.


    Auch da muss ich einfach mal nachfragen: Worauf basiert deine Einschätzung, dass der Preis akzeptabel ist? Dir liegen keine Verwaltungsunterlagen vor, du hast die Wohnung noch nicht von innen gesehen - von fachmännischer Begutachtung haben wir noch gar nicht gesprochen.

    Wann hast du zuletzt eine Wohnung angemietet, weil die Anlage schön ist? Das ist ein netter Bonus, aber eigentlich geht es um ganz andere Fragen.


    Du brauchst nicht nur den Plan, sondern die ganze Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Das ist so etwas wie die Verfassung der WEG.


    Und in 4 Wochen stehen diese Datenschutzgründe dann plötzlich nicht mehr im Weg? Ohne umfassende Einsicht in alle o.g. Unterlagen kaufe ich gar nichts. Wer einem ernsthaften Kaufinteressenten solche Dinge verweigert, hat etwas zu verbergen.


    Beliebter Gebrauchtwagenhändlertrick: Zeitdruck aufbauen.


    Bei mir verdichtet sich immer mehr der Eindruck, dass hier jemand deine Ahnungslosigkeit massiv ausnutzen will.
     
  9. #8 PHinske, 16.01.2015
    PHinske

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    Vorsicht Vorsicht

    Gar nicht mal so selten hat "der Bekannte" ein eigenes (finanzielles) Interesse, dass man eine Wohnung kauft.

    Sollte er dir eine (angeblich) supergünstige Finanzierung vorschlagen bzw. vermitteln, ist allergrößte Vorsicht geboten.

    Einer Freundin von mir ist vor über 15 Jahren ähnliches passiert.
    Erst spät stellte sich heraus, dass die angeblich preisgünstige Wohnung längst nicht so viel wert ist.
    Zu einem akzeptablen Preis war sie nach dem Erwerb niemals zu verkaufen.
    Auch nach 15 Jahren zahlt sie immer noch drauf und das eingesetzte Kapital bleibt gebunden oder/und ist für dieses Leben verloren.

    Wenn du unbedingt "eine" Wohnung kaufen willst, dann schau doch erst mal in deiner Umgebung.
    Da gibt es bestimmt auch was.

    MfG PHinske
     
  10. #9 Bungalow, 17.01.2015
    Bungalow

    Bungalow Erfahrener Benutzer

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    Hallo Hennah,

    bitte nichts kaufen, bevor du das Objekt, die Mieter und die unmittelbare Umgebung der Anlage nicht selbst gesehen hast!

    Auf dem Papier und im Internet sieht (u.a. dank Photoshop) manches schön aus, was sich in der Realität vor Ort ganz anders darstellt. Mir ist das bei meiner Suche jedenfalls so ergangen.

    Du brauchst so viele Informationen wie möglich über das Objekt. Die möglichen negativen Aspekte kristallisieren sich dann Zug um Zug heraus.
    Die Weigerung die Protokolle herauszurücken würde mich auch misstrauisch machen. Ist mir nur bei einem Makler passiert, der offenbar meinte, die Wohnung müsste sich von selbst verkaufen. Der hat dann eben kein Geschäft mit mir gemacht.

    Viele Grüße

    Bungalow
     
  11. #10 Pharao, 17.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.01.2015
    Pharao

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    Hi,

    ich gehe mal ein Schritt weiter: Wenn man selber keine Ahnung davon hat und es um sehr viel Geld geht, dann ist man sehr häufig sehr gut beraten, wenn man sich professionelle Hilfe sucht, wie zB ein Sachverständiger der das ganze mal unabhängig Bewertet, ect.

    Wer am falschen Ende spart, zahlt manchmal hinterher viel Lehrgeld .... :91:
     
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