Verwalter repariert Schaden nicht

Diskutiere Verwalter repariert Schaden nicht im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, in unserem Mehrfamilienhaus wurde im Januar (!) ein Wasserrohr über mehrere Etagen erneuert. Dazu mussten Handwerker in meine Wohnung und...

  1. #1 Zotteltier, 27.09.2018
    Zotteltier

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    Hallo,
    in unserem Mehrfamilienhaus wurde im Januar (!) ein Wasserrohr über mehrere Etagen erneuert. Dazu mussten Handwerker in meine Wohnung und haben eine Wand aufgerissen. Das Loch haben sie dann offen gelassen.

    Seit Januar (!) schafft es der Hausverwalter nun nicht sich um das Loch in meiner Wand zu kümmern.

    Welche Rechte habe ich? Kann ich einfach so eine Firma beauftragen und die Rechnung der Hausverwaltung überreichen?

    MfG
     
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  3. #2 immobiliensammler, 27.09.2018
    immobiliensammler

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    Rechtlich bist Du m.E. auf der sicheren Seite, wenn sich die WEG (nicht unbedingt gleichzusetzen mit dem Verwalter) mit der Mängelbehebung in Verzug befindet. Ich würde - um mich abzusichern - die WEG (vertreten durch den Verwalter) nachweisbar auffordern, den Schaden bis zum (angemessene Frist, z.B. 1 Monat) xxx beheben zu lassen. In dem Schreiben gleich die Ersatzvornahme ankündigen, sofern keine Erledigung erfolgt.

    Ich würde dann auch nicht die Rechnung weiterreichen (gibt nur Streit mit dem Handwerker, wenn nicht bezahlt wird) sondern diese selbst bezahlen und den Betrag mit den nächsten Hausgeldzahlungen an die WEG verrechnen.
     
  4. #3 Tobias F, 27.09.2018
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    Dieses Vorgehen bringt unweigerlich unnötigen Ärger, da der Verwalter in diesem Fall mit fast 100% Sicherheit dann das fällige Hausgeld, übrigens vollkommen zu Recht, anmahnt (WEG § 28 Abs. 2 / WEG § 27 - 1 - Abs. 5).
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 27.09.2018
    ehrenwertes Haus

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    Horch dich doch mal im Haus um, ob es noch mehr unerledigte Baustellen von dem Leitungstausch gibt.

    Wenn ja, hönnen die Eigentümer / Vermieter gemeinsam den Verwalter besser unter Handlungsdruck setzen wie einer alleine.
    Alternativ in Eigenregie selbst verputzen oder einen Handwerker damit beauftragen, wenn sich die WEG bzw. der Verwalter trotz Fristsetzung weigert für Abhilfe zu sorgen.

    Wenn nein, klingt blöde, aber vielleicht ist das Loch in deiner Wohnung schlichtweg vergessen worden. Es menschelt halt überall.
    Dann sollte Abhilfe kein Problem sein.

    Wenn deine Forderung berechtigt ist, läßt sich die Kostenübernahme auch nachträglich noch klären, du hast dann aber erst mal wieder eine ordentliche Wand.

    Abhängig von den tatsächlichen Kosten, kann man dann überlegen, ob man deswegen streiten möchte oder lieber seine Ruhe haben.
    Bei berechtigter Forderung, würde ich das aber schon allen Eigentümern der WEG mitteilen und in meine Überlegung ob dieser Verwalter seinen Job gut macht einfließen lassen.
     
  6. #5 Hannoveraner, 27.09.2018
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    HIer einige Sachen die ich (bzw. wir) gefunden haben: Ich nehme an du bist Eigentümer?
    Nach der Novellierung Neufassung vom 26.03.2007. Das Gesetz hat die Verwalter-Haftung aus dem Tiefschlag erweckt. War es früher fast nicht möglich einen Verwalter für eine Pflichtverletzung zu verklagen, hat sich das Blatt gewendet.

    III. TEIL – Verfahrensvorschriften
    Zu § 49: Neugefasst durch Gesetz vom 26. 3. 2007 (BGBl I S. 370).
    (1) Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden.
    (2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.
    Denn materiell-rechtlich haftet der Verwalter bei Verletzung seiner Vertragspflichten auch bei Fahrlässigkeit (§ 280 Abs. 1, § 276 Abs. 1 BGB).

    Über die Maßnahme wurde sicher ein Beschluss gefasst.Wenn ja ist der Verwalter in der Pflicht. Er muss den Beschluss ohne Verzögerungen umsetzen.

    Was kannst du tun?
    1. Setze ihn in Verzug, mit Fristsetzung " wegen Verzögerung der Beschluss-Umsetzung" Er wird dir antworten, das darf nur die gesamte WEG. Pustekunchen schau mal hier. Einzelner Eigentümer kann gegen WEG-Verwalter klagen Nichtumsetzung von Beschlüsse(BGH, Urteil v. 08.06.2018, V ZR 125/17) Nach §49 Abs. 2 hast du gute Chancen. Nicht mehr die WEG muss verklagt werden und wenn wäre der Prozess Verwalterverschulden. Da würd Abs. 2 greifen. Das Druckmittel von Verwaltern: WEG fasst Beschluss, sei er noch so unsinnig. WEG muss bei Beschlussanfechtung verklagt werden und Zahlen.Klappt jetzt leider nicht mehr so wie Verwalter denkt.
     
  7. #6 immobiliensammler, 27.09.2018
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    Und wo steht, dass ich hier mit Gegenforderungen nicht aufrechnen kann? Durch die Aufrechnung erlischt ja gerade die Forderung der WEG mir gegenüber, ist also beglichen worden. Führ doch dazu bitte mal die Rechtsgrundlagen für Deine Meinung aus, es existiere hier ein Aufrechnungsverbot.

    Ich kenne genügend Verwaltungen, die mir die HG-Abrechnungen schicken und mich von sich aus bitten, das Guthaben bei der/den nächsten HG-Zahlungen abzuziehen, um eine Hin-und-Her-Überweiserei zu vermeiden.
     
  8. #7 Tobias F, 27.09.2018
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    Wo steht im WEG das eine Aufrechnung zulässig sei? Nur weil dort nicht explizit steht das sie verboten ist wird sie nicht zulässig.
    Kannst aber auch gerne mal bei Haufe (u.a.) nachsehen.
    https://www.haufe.de/recht/deutsche...gegenforderungen_idesk_PI17574_HI1806283.html



    Das Du hier Äpfel mit Birnen vergleichst ist Dir doch klar, oder?
    Ein Guthaben aus einer beschlossenen Hausgeldabrechnung ist eine durch die WEG anerkannte Verbindlichkeit gegenüber dem Eigentümer, und somit etwas ganz anderes als das worum es hier geht.
     
  9. #8 immobiliensammler, 27.09.2018
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    Du hast mir mit dem Link eine Steilvorlage geliefert:

    Hier ein Auszug daraus:

    "Gegenüber dem Anspruch auf Hausgeld kann nur mit gemeinschaftsbezogenen Gegenforderungen nach § 21 Abs. 2 WEG (Notmaßnahmen) oder §§ 680, 683 BGB (Geschäftsführung ohne Auftrag) aufgerechnet werden, es sei denn, die Gegenforderung ist anerkannt oder rechtskräftig festgestellt."

    Handelt es sich bei der von uns umgangssprachlich so genannten "Ersatzvornahme" nicht gerade um eine Geschäftsführung ohne Auftrag?
     
  10. #9 Tobias F, 28.09.2018
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    Das sehe ich so nicht. Grundsätzlich ist einzig der Verwalter berechtigt im Namen und für Rechnung der WEG Aufträge zu erteilen.
    Eine Notmaßnahme nach WEG § 21 Abs. 2 sehe ich hier ebenso wenig wie die Notwenigkeit einer Gefahrenabwehr in irgendeinem Sinne.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 28.09.2018
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    ihr mögt ja Recht haben, was die rein formal korrekte Vorgensweise ist.

    Aber für den TE ist es doch eine Zumutung über 1/2 Jahr eine unfertige Baustelle in der Wohnung zu haben, die da fröhlich vor sich hinschlummert, zumindest ohne einen sachlichen Grund warum das noch so bleiben muss.

    Ich nehme mal an, der Verwalter träumt entweder vor sich hin oder befürchtet dass die Reparaturkosten sein zugestandenes Limit übersteigen werden. Ferner nehme ich mal an, der Verwalter wurde nachweisbar informiert und um Abhilfe gebeten.

    Formal ganz sicher nicht korrekt, aber wie wäre es mit einem Rundschreiben an die anderen Eigentümer (wenn es nicht zu viele sind) oder Verwaltungsbeiräte, das Problem kurz schildern und Zustimmung zur Kostenübernahme schriftlich einholen und dann ggf. zur Selbsthilfe übergehen.

    Manchmal ist der formal korrekte Weg leider nicht der, welcher zu einer zeitnahen Lösung führt.


    Das Risiko bei Selbstvornahme ist eben auf den Kosten sitzen zu bleiben.
    Ich glaube aber nicht, das nur 1 Rohrleitung wieder verputzen wirklich so hohe Kosten verursacht, dass man das nicht selbst stemmen könnte.
    Mir wäre eine selbst bezahlte ordentliche Wand lieber, als der Nervenkrieg und der Zeitaufwand auf eine Kostenklärung Wer das am Ende zahlt zu warten.


    Für ähnliche Fälle in der Zukunft, sollte aber m. E. eine andere Lösung gefunden werden.
     
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