Verwalter verweigert Akteneinsicht

Diskutiere Verwalter verweigert Akteneinsicht im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, folgender Sachverhalt: Unser Verwalter gilt als äußerst unzuverlässig. Er stellt keine Wirtschaftspläne auf, verzichtet auf die...

  1. #1 turmspecht_59, 31.01.2021
    turmspecht_59

    turmspecht_59 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    folgender Sachverhalt:

    Unser Verwalter gilt als äußerst unzuverlässig. Er stellt keine Wirtschaftspläne auf, verzichtet auf die vorgeschriebenen Hausgeldabrechnungen , organisiert keine Eigentümerversammlungen (es wären nur fünf Eigentümer) , er verweigert die Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat und beantwortet seit Monaten E-Mails, oder Briefe von Eigentümern, Behörden, Gerichten oder unseren Anwälten nicht.
    Das monatliche Hausgeld wird natürlich schon von ihm regelmäßig einkassiert.
    Nun haben wir den anonymen Hinweis erhalten, dass der Verwalter für das betreffende Anwesen weder eine Gebäude- noch eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat.

    Frage: Wie könnte man herausfinden, ob ein Versicherungsschutz für dieses Gebäude überhaupt besteht ?
    Gibt es da irgendeine Zentralstelle der Versicherer ?

    Für Antworten vorab besten Dank !
     
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  3. #2 immobiliensammler, 31.01.2021
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Wie Du oben schon geschrieben hast: Durch Unterlageneinsicht, diese kann ggfs. auch durch entsprechende Klage erzwungen werden.
     
  4. #3 Gast25033, 31.01.2021
    Gast25033

    Gast25033 Gast

    Akteneinsicht ist ein Individualanspruch den jeder Eigentümer hat. Dies muss aber im Büro des Verwalters geschehen. Dafür braucht kein Beschluss gefasst zu werden.
    BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, NJW 2011 S. 113.

    Ich würde sofort handeln Es ist eine grobe Pflichtverletzung die euer Verwalter dort treibt. Egal ob 5 oder 100 Eigentümer.
    Umgehend eine Außerordentliche Eigentümerversammlung anstreben. Für diese Versammlung darf der Verwalter keine Vergütung verlangen. Egal was im Verwaltervertrag steht. Grund: Die Versammlung wird durch Verwalterverschulden einberufen.
    Durch einen Beschluss der WEG entweder den Verwalter abberufen oder ihn abmahnen. Achtung, wenn er nur abgemahnt wird, darf nicht gleichzeitig eine Abberufung beschlossen werden. Also entweder oder. Ich würde die Abberufung anstreben. Den Grund, warum die Versammlung einberufen wird muss schon in der Einladung deutlich im TOP beschrieben sein. Z.B. „Wegen nicht ordentlicher Verwaltung“ Absetzung des Verwalter mit sofortiger Wirkung. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig eine Versammlung einzuberufen, kann der Beirat das tun. Daran denken ihn zur Rechnungslegung einen Termin zu setzen. Dabei muss er alle Karten auf den Tisch legen. Wo, wann, wohin euer Geld geflossen ist. Welche Vertäge bestehen usw. und alle Belege/Verträge im original vorlegen.


    Das kannst du nur durch Akteneinsicht.
     
  5. Andres

    Andres
    Moderator

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    So etwas gibt es bei der Kfz-Haftpflicht, weil dort die Schadensbearbeitung ein Massengeschäft ist. Bei anderen Versicherungen gibt es das nicht. Verlangt Einsicht in die Verwaltungsunterlagen bei eurem Verwalter. Darauf bestand schon immer ein Anspruch, neuerdings sogar explizit gesetzlich geregelt, § 18 Abs. 4 WEG.


    Das ist ein Problem, aber ...
    ... nicht das einzige und vielleicht noch nicht einmal das größte. Statt den Verwalter hier zu X, Y oder Z zwingen zu wollen, würde ich mir mal lieber Gedanken machen, wie man den Verwalter schnellstmöglich abberuft und den Verwaltervertrag kündigt. Bei 5 Eigentümern sollte das noch gut im Umlaufverfahren machbar sein.
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 31.01.2021
    ehrenwertes Haus

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    Mein ehemaliger Verwalter wollte ebenfalls keine Akteneinsicht meinerseits zulassen.
    Ein sehr deutlicher Hinweis auf seine Auskunftspflicht einschließlich Klageandrohung, dann hatte ich die Unterlagen.

    Versicherungen evtl. auch Versicherungsmakler können das bei einer Zentralstelle abfragen und machen das spätestens, wenn Zweifel über die Richtigkeit der Angaben im Vertrag auftauchen.
    Dort kann auch der Versicherungsverlauf abgefragt werden, wie z.B. Anzahl der Schadensmeldungen, Kündigungen der Versicherung, ...

    Ich würde das über Versicherungsmakler versuchen. Je nach Ergebnis kann ein möglicher Vertragswechsel oder Neuabschluß in Aussicht gestellt werden (nach Lösung des Verwalterproblems).
    Dieser Weg kann schneller Infos liefern als die Alternative über Gerichte.
     
  7. #6 Aktionär, 01.02.2021
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    Nur so aus Neugier:
    Welche "Zentralstelle" soll das sein?
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 01.02.2021
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    Muss ich passen beim richtigen Namen.
    Ich weiß nur, dass es eine Anlaufstelle/Zentrale dafür gibt, nur nicht wie bei KFZ-Versicherung für Jedermann zugänglich.
     
  9. Ferdl

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    Meinst du das Hinweis- und Informationssystem der deutschen Versicherungswirtschaft (HIS)?
     
  10. #9 immobiliensammler, 01.02.2021
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  11. #10 ehrenwertes Haus, 01.02.2021
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    Ich habe das nie genutzt, nur (erfolgreich) meinem Versicherungsmenschen nachgeplappert.
     
  12. #11 Aktionär, 02.02.2021
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    Danke, die war mir bis dato noch nicht bekannt. Wieder was gelernt. Lohnt sich doch hier zu sein. ;-)
     
  13. #12 Gast25033, 02.02.2021
    Gast25033

    Gast25033 Gast

    Das hilft euch nicht weiter.
    Seit dem 01.12.2020 ist folgendes wirksam: „ Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer."

    Das bedeutet für die Versicherung:
    Die WEG ist Versicherungsnehmer als rechtsfähiger Verband. Gesetzlicher Vertreter ist der Verwalter. Dieser erhält uneingeschränkt Auskunft von der Versicherung.
    Da die Verwaltungsausübung auch Sache der WEG als rechtsfähiger Verband ist, ist die Auskunft als unteilbare Leistung für den Verband in der Eigentümerversammlung zu erteilen.
    Der einzelne Wohnungseigentümer kann individuelle Auskunft nur mit Beschluss der Eigentümergemeinschaft erhalten.

    Der Vorschlag von @Andres wäre der schnellste Weg, Umlaufverfahren.Ansonsten wie schon gesagt, nur durch Akteneinsicht.

    In § 19 Abs.2 " Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss" (neue Fassung):
    "Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere ….. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert .. blabla
     
  14. #13 Gast25033, 04.02.2021
    Gast25033

    Gast25033 Gast

    Hier muss ich mich verbessern: Akteneinsicht ist ein Individualanspruch gegenüber der WEG, den jeder Eigentümer hat. § 18 Abs.4 neu
    Wenn ihr es noch nicht getan habt, schaut euch das neue Wohnungseigentumsgesetz ab 1.12.2020 gültige Fassung genauer an. Soweit ich das sehe müsst ihr schnell handeln. Hier ein paar Änderungen die mir im Moment wichtig wären.

    § 18 WEG Abs. (1)- neu Gemeinschaft als Träger der Verwaltung“ mit allen Rechten u. Pflichten.
    Mit der Reform wird die Gemeinschaft zur Trägerin der gesamten Verwaltung. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nun der Gemeinschaft und nicht mehr den Wohnungseigentümern. (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan). Somit müssten sich Klagen – auch wegen Pflichtverletzungen durch den Verwalter – gegen die Gemeinschaft richten?
    § 18 Abs. 4 WEG-neu: Wie schon geschrieben ist das Einsichtsrecht jetzt ein gesetzlich verbrieftes Recht. Das Recht, wo die Einsichtnahme erfolgen muss, findet man unter: § 269 Abs. 1, Abs. 2 BGB Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters.

    Heißt nicht, dass der Verwalter keinen Schadensersatz leisten muss.
    Verstößt der WEG-Verwalter schuldhaft gegen seine vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten, haftet er der WEG nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.

    § 9a Vertretung WEG -neu Im Außenverhältnis hat der Verwalter eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, allerdings mit Einschränkungen. Nur im Innenverhältnis darf die Gemeinschaft die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters einschränken.
    § 9b -neu. Dort wird der Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter gestärkt.
    § 28 -neu Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht .Wichtig für die nächsten Abrechnungen, der „Vermögensbericht“.Gem. § 259 BGB ist der Verwalter auch jederzeit auf Verlangen der WEG zur Rechnungslegung verpflichtet. (WEG Beschluss). Sie kann auch eine zweites oder drittes mal verlangt werden, nicht nur zum Jahresabschluss wo er sie sowieso schuldet.
     
  15. #14 Gast25033, 04.02.2021
    Gast25033

    Gast25033 Gast


    @ turmspecht-59 Ein paar Argumente zur außerordentlichen, fristlosen Abberufung, da das Vertrauensverhältnis zum Hausverwalter nachhaltig gestört ist.
    Der wichtige Grund muss im Zeitpunkt der Abberufung vorliegen. Die Abberufung aus wichtigem Grund muss innerhalb einer angemessenen Frist geltend gemacht werden. Die Angemessenheit bemisst sich nach der Frist, die für eine Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung erforderlich ist. Ich meine durch einen Mehrheitsbeschluss.

    Wichtige Gründe habt ihr denke ich genug z.B.:
    1. Nichteinberufung Eigentümerversammlung dazu ein (BGH ZMR 2002, 769) Urteil
    2. Er führt keine Beschlusssammlung. Keine ET-Versammlung also auch keine Beschlusssammlung.
    3. Kein Abschluss einer Gebäudeversicherung? Grundbesitzhaftpflichtversicherung?
    4. Keine „ordnungsgemäße Verwaltung“ fehlende Jahresabrechnungen/Wirtschaftsplan/Rechnungslegung usw.
     
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