Verwalter von "Gottes Gnaden"

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Lukas Timo, 21.02.2015.

  1. #1 Lukas Timo, 21.02.2015
    Lukas Timo

    Lukas Timo Neuer Benutzer

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    Hallo Miteinander,

    ich habe eine Frage zu einem bestehenden Verwaltungsverhälntis.


    Eine Immobilienfirma, nennen wir sie X hat Ende 2013 ein Haus mit 23 Wohnungen gekauft. Im Januar 2014 hat diese Firma X das Haus in Wohneigentum zu je 1 Wohneinheit mit Teilungserklärung umgewandelt. Also insgesamt 23 WE. Stimmrecht pro WE 1 Stimme.

    Gleichzeitig in der Teilungserklärung hat sich Firma X als damaliger Egentümer zum Verwalter bestellt. Nach der Bestellung (durch sich selbst) wurden die 23 WE einzeln oder in Paketen veräußert. Die Firma X hat nun alle 23 WE veräußert.

    Leider funktioniert das mit der Verwaltung der Firma nicht wirklich gut. Alle Eigentümer untereinander sehen das ähnlich. Jedoch hat der Verwalter sich in der Teilungserklärung für 3 Jahre selber bestellt. Besteht eine Möglichkeit dieses Verwaltungsverhältnis vorzeitig zu beenden oder ist das hoffnungslos?


    Ich habe leider zu diesem nicht alltäglichen Fall leider noch keine Antwort gefunden.

    Mfg Lukas Timo
     
  2. AdMan

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  3. #2 cfellerei, 21.02.2015
    cfellerei

    cfellerei Benutzer

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    Bitte schildern, was konkret mit der Verwaltung nicht gut funktioniert.
     
  4. #3 Lukas Timo, 21.02.2015
    Lukas Timo

    Lukas Timo Neuer Benutzer

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    Auf Mails / Telefonate wird nicht geantwortet bzw nur unzulänglich
    Zusagen / Rückrufe werden nicht eingehalten
    seit August wurde 5 Mal der Verwalter / Ansprechpartner des Objekts getauscht
    In der Sonderverwaltung befindliche Wohnungen wurden an den "Erstbesten" Sozialfall vermietet ohne auf Qualität und Aquise der Interessenten zu achten
    Viele Dinge werden unzulänglich/ gar nicht bearbeitet/berücksichtigt


    Diese Liste setzt sich leider über Monate fort, weder System noch Konzept sind erkennbar (lediglich als Verwalter zusätzlich zum Verkauf des Objekts noch finanzielle Mittel zu generieren)
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Lukas Timo,

    Dieses Problem wird sich mit einem Wechsel des WEG-Verwalters aber nicht lösen lassen...

    Zum einen ist es Möglich das die SE-Verwaltung beim bisherigen Verwalter bleibt

    Zum anderen könnte der Auftrag des SE-Verwalters so lauten, das genau an die von dir nicht gewünschte Mieterschaft vermietet wird.

    VG Syker
     
  6. #5 BHShuber, 21.02.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    eine vorzeitige Abberufung des amtierenden Verwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf eines wichtigen Grundes, wie z. B.

    • schwere Pflichtwidrigkeit, z. B. allgemein bei Straftaten zulasten der Gemeinschaft etwa im Fall der Untreue durch Eigenverbrauch der Mieterkaution
    • bei Vermögensstraftaten gegen Dritte,
    • bei Betrugsvorwürfen im Zusammenhang mit der Vergabe von überteuerten Aufträgen an dem Verwalter nahe stehenden Bauhandwerker,
    • bei Griff des Hausverwalters in die Rücklage
    • die Nichteinberufung einer Versammlung der Wohnungseigentümer über eineinhalb Jahre oder mehr als vier Monate nach Antrag und Nichteinberufung entgegen Minderheitsrecht
    • die Missachtung der Wünsche einer Vielzahl von Wohnungseigentümern auf Aufnahme eines Punktes in die Tagesordnung und Angriffe gegen den Verwaltungsbeirat und
    • die schlichte Unfähigkeit


    Trotz zulässiger Abberufungsbeschränkung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist stets eine einvernehmliche Aufhebung der Verwalterbestellung durch Mehrheitsbeschluss zulässig.

    Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich jederzeit mit Stimmenmehrheit die Abberufung beschließen, § 26 Abs. 1 S. 1.

    Auch wenn der Abberufungsbeschluss als solcher grundsätzlich keiner näheren Begründung bedarf, empfiehlt es sich, eine kurze Begründung für die Abberufung des Hausverwalters in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen.

    Bevor man jedoch hier tätig wird, empfiehlt es sich die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nochmal genau zu durchforsten ob und in wie weit hier anderweitige Regelungen getroffen sind.

    Gruß

    BHShuber
     
  7. #6 PHinske, 21.02.2015
    PHinske

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    Na ja, vielleicht kann man es ja für die Zeit der Erstbestellung miteinander aushalten.

    Eine vorzeitige Abberufung kann je nach Regelung im Verwaltervertrag zu Ausfallzahlungen führen.

    Wichtig ist, dass im Jahr des Ablaufs der Bestellung das Thema zur Tagesordnung der Eigentümerversammlung angemeldet wird.

    Es muss sich aber halt jemand kümmern, das auch wirklich mindestens ein guter Ersatzkandidat zur Wahl steht.

    Oft liegt es an der Trägheit der Eigentümer, dass der bisherige Verwalter wiedergewählt wird.

    MfG PHinske
     
  8. #7 Lukas Timo, 22.02.2015
    Lukas Timo

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    Trotz zulässiger Abberufungsbeschränkung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist stets eine einvernehmliche Aufhebung der Verwalterbestellung durch Mehrheitsbeschluss zulässig.

    Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich jederzeit mit Stimmenmehrheit die Abberufung beschließen, § 26 Abs. 1 S. 1.

    Auch wenn der Abberufungsbeschluss als solcher grundsätzlich keiner näheren Begründung bedarf, empfiehlt es sich, eine kurze Begründung für die Abberufung des Hausverwalters in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen.




    Verstehe ich das richtig, dass wir als Eigentümer, wenn wir uns alle einig sind, trotz Vertrags mit Begründung den Verwalter abbestellen können und das obwohl noch gut 2 Jahre Verwaltungsvertrag bestehen? Oder bedeutet "einvernehmlich" das der Verwalter ebenfalls mit seiner Abberufung einverstanden sein muss?


    Vielend Dank schonmal für deine Mühe BHShuber


    MfG

    Lukas Timo
     
  9. Syker

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    Hallo Lukas Timo,

    Nach einer Abberufung durch die ETV darf der Verwalter nicht mehr als solcher für die WEG auftreten.
    Das bedeutet aber nicht das damit der Verwaltervertrag beendet ist.
    Es könnte also sein dass ihr eine gewisse Zeit doppelte Verwaltungs"gebühren" bezahlt.

    VG Syker
     
  10. #9 Lukas Timo, 22.02.2015
    Lukas Timo

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    Eine gewisse Zeit wäre dann die gesamte Dauer der Restlaufzeit??

    Abberufuungsgrund: schlichte Unfähigkeit


    Wie genau kann ich das deuten???
     
  11. Syker

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    Ja im schlimmsten Fall müsstest du mit der Restlaufzeit rechnen, kommt aber auf den Verwaltervertrag an.

    VG Syker
     
  12. Andres

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    Das kommt auf die Kündigungsmodalitäten des Verwaltervertrags an.


    Es wurde schon angesprochen, aber noch nicht geklärt: Grundsätzlich ist für die Abberufung des Verwalters gar kein Grund erforderlich. Nur wenn die Abberufung des Verwalters ausdrücklich auf das bestehen eines wichtigen Grundes beschränkt wurde, sieht es anders aus.

    Bevor wir uns den Kopf unnötig zerbrechen also ganz einfache Frage: Existiert eine solche Regelung bei euch?


    Das ist kein Grund, sondern nur eine Unterstellung. Selbst wenn die Unterstellung zutreffen würde, wäre es noch kein ausreichender Grund: Fachkenntnis ist weder gefordert noch einklagbar. Auch die schlechte Erreichbarkeit oder andere kommunikative Defizite der Verwaltung fallen nicht in diese Kategorie.

    Auch das Verhalten in der Sondereigentums- bzw. Mietverwaltung hat mit der WEG-Verwaltung weitgehend nichts zu tun. Wenn der Verwalter als Mieter aussucht, ist also völlig irrelevant.

    Wichtige Gründe wären z.B. Straftaten, grobe Pflichtverletzungen mit erheblichen Folgeschäden, unterlassene Führung der Beschluss-Sammlung, unterlassene Einberufung der verpflichtenden Eigentümerversammlungen, anhaltende Missachtung von Beschlüssen der Eigentümer, ... - alles ziemlich schwerwiegende Nummern, die man auch mit "schlichter Unfähigkeit" ganz gut umschiffen kann.
     
  13. #12 BHShuber, 23.02.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    Ist wohl nicht ausreichend für eine Abberufung ohne Folgen für die WEG.

    Wie bereits angemerkt gehört da schon mehr dazu!

    Empfehlung, erst mal die Füße still halten und auf grobe Fehler in der Verwaltung und Verwaltungstätigkeit achten.

    Vor allem, die Zähne zusammen beissen und die Zeit aussitzen bis der Vertrag ausläuft, frühzeitig geeignete Kandidaten suchen, so dass zum Zeitpunkt des Vertragsendes diese zur Verfügung stehen und dann eine andere Verwaltung gewählt werden kann.

    Bei einer Abberufung des Verwalters vor Ablauf des Vertrages kann es sein, dass ihr, sprich die WEG den Vertrag mit dem Verwalter bis zum Ende erfüllen müsst und dann eben noch die Kosten des neuen Verwalters, wenn ihr für die Abberufung keine wichtigen Gründe in Form einer Pflichtverletzung durch den Verwalter nachweisen könnt, das ist kontraproduktiv!

    Gruß

    BHShuber
     
  14. #13 Martens, 23.02.2015
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    Ich würde hier mal eine andere Sichtweise in den Vordergrund rücken:

    1. Die WEG kann den Verwalter abberufen und einen neuen bestellen, dafür reicht "schlichte Unfähigkeit" (was immer das auch sein mag), also im Zweifel die Farbe der Kravatte, die nicht zu den Schuhen paßt aka kein Grund im juristischen Sinne. ;)
    Soweit besteht Einigkeit.

    2. Es sind dem bisherigen Verwalter bis zum Ende seiner ursprünglichen Bestellung / Ablauf seines Vertrages die entgangenen Gewinne zu zahlen - nicht das komplette Honorar, denn wenn der Verwalter nichts mehr für diese WEG tut, hat er sog. ersparte Aufwendungen.

    Nun stellt sich die Frage, wie hoch diese Gewinne sein sollten, das kann der Kollege sicherlich lückenlos nachweisen, da er eine detaillierte Kalkulation erstellt hat. /Ironie aus

    Ich hatte vor einiger Zeit in einem ähnlichen Fall mal recherchiert und festgestellt, daß die Rechtsprechung von 5-10% des Honorars als entgangenem Gewinn ausgeht, wenn kein anderweitiger Nachweis geführt wird.

    Willl die WEG den Verwalter also kurzfristig wechseln, ist das finanzielle Risiko überschaubar, auch wenn die ursprüngliche Bestellung noch eine Weile läuft.

    Bei all diesen Überlegungen darf nicht vergessen werden, daß man jemanden braucht, der es anschließend besser macht.

    Christian Martens
     
  15. #14 Lukas Timo, 25.03.2015
    Lukas Timo

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    Also der Vertrag läuft noch bis 3/2016.

    Ich habe mir die Ratschläge zu Herzen genommen und Ruhe bewahrt, allerdings
    kommt der Verwalter jetzt im März aus den Hufen und bittet alle Eigentümer mittels Sonderumlage der inzwischen wieder einen neuen Objektbetreuer eingesetzt hat und bittet um Begleichung einer Rechnung. Ich habe mir Einsicht in die Unterlagen erbeten und festgestellt, dass im Dezember weder die Instandhaltungsrücklage noch eine Umlage (sonstige Kosten) von den Hausgeldzahlungen der Eigentümer gefüllt wurden, sondern damit laufende Hausmeisterrechnungen beglichen wurden. Es wurde keinem einzelnen der Miteigentümer bescheid gegeben.

    Ich bin da fast am verzweifeln was diese Verwaltung angeht. Den Verwaltervertrag habe ich vorliegen. Allerdings bin ich mir nicht sicher welche Schlüsse / Maßnahmen ich aus o.g. Situation ziehen sollte bzw. kann oder ab man das als Eigentümer schlucken sollte. Das Geld wurde ja nicht unterschlagen sondern nach meiner Meinung eher zweckentfremdet.

    Mfg Lukas Kaufmann
     
  16. #15 Martens, 25.03.2015
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    moin Lukas,

    ohne ins Detail zu gehen - eine Rücklage muß nicht irgendwie gefüllt werden, die Eigentümer zahlen sie und dann ist sie da, egal auf welchem Konto - folgender Vorschlag zur Strategie:

    Man stelle auf geeignete Art und Weise Einigkeit unter den Eigentümern her. Ostern steht vor der Tür, eine kleine Gartenparty bietet sich an. :)

    Parallel suche man sich einen neuen Verwalter, dem man zutraut, im Sinne der Eigentümer und trotzdem auf der Basis der aktuellen Gesetzeslage und Rechtsprechung arbeiten zu können.

    Letztlich fordere man den Verwalter unter Nennung eines Termines und der Tagesordnung mit vier Wochen Frist auf, zu einer Eigentümerversammlung zu laden, in der man ihn abbestellt und den neuen Verwalter bestellt.

    Details kläre man später.

    Und: Ruhe bewahren kommt da nirgends vor. ;)

    Christian Martens
     
  17. #16 Lukas Timo, 25.03.2015
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    Hallo Christian Martens, vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Ersteres ist eine super Idee aber in diesem Fall nicht mehr nötig, wir kennen uns bereits und telefonieren untereinander und haben auch schon Bäume am Haus zusammen gefällt weil es der Verwalter nicht hinbekommt. Wir alle sind uns einig das wir das Verwaltungsverhältnis beenden wollen. Gesamt sind wir 4 Eigentümer bei 23 Wohnungen.

    Abschreckens ist derzeit lediglich ob die Kosten des alten Verwalters weiter getragen werden müssen weil er Vertrag bis März 2016hat und ein neuer Verwalter logischerweise dann auch zusätzlich bezahlt wird.

    Ich meinte das mit der Rücklage so: Die Verwaltung hat die Instandhaltungsrücklage der Eigentümer einfach nicht ihrer Bestimmung als Rücklage zugeführt sondern ohne unser Wissen anderweitig verwandt.

    MfG Lukas Kaufmann
     
  18. #17 Martens, 26.03.2015
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    Wie bereits per pn mitgeteilt, hat der Verwalter in Anlehnung an §649 BGB einen Anspruch auf 5% des Honorares als entgangenem Gewinn, darüber liegende Forderungen muß er nachweisen (ggf. über Sachverständigengutachten). Sofern im Verwaltervertrag Regelungen getroffen sind, können die Sätze - zumindest bei Bauverträgen ist das so - auch bis 15% gehen.

    Eine WEG, die gemeinsam Bäume fällt, finde ich toll. Erhaltet Euch diese Einigkeit möglichst lange, sie ist ein teures und seltenes Gut.

    Rücklage zweckentfremden (also z.B. für Heizölkauf oder die Versicherungsprämie am Jahresanfang verwenden) ist ein Dauerthema und Standardthema. Sofern die Eigentümer dem Verwalter keine Liquidität zur Verfügung stellen, muß er in bestimmten Situationen wie oben skizziert auf die Gelder der Rücklage zugreifen, weil er sonst ja kein Geld hat.
    Rechnerisch ist die WEG am Jahresende blank (alle Zahlungen nach Wirtschaftsplan sind gekommen und die entsprechenden Kosten sind beglichen, Konto ist null) und hat am 10. Januar grade mal die Wohngelder für Januar - nun ist aber die Jahresprämie der Gebäudeversicherung fällig oder mal eben 25000 Liter Heizöl oder oder oder.

    Es ist gut, daß Dir das aufgefallen ist und Du offenbar die Zusammenhänge siehst. Wenn man das formvollendet lösen will, muß man - also müßt Ihr - dem Verwalter einen Betrag als "Spielgeld" zur Verfügung stellen, damit er nicht auf die Gelder der RL zugreifen muß. Überlegt Euch mit dem neuen Verwalter, wie das gehandhabt werden soll, das ist ein guter Einstieg in das Gespräch über Arbeitsweisen.

    Christian Martens
     
  19. #18 Lukas Timo, 27.03.2015
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    Ok das habe ich soweit verstanden. Auf einer einberufenen Versammlung mit Tagesordnungspunkt Abberufung /Abbestellung des Verwalters würde dies dann abgestimmt und gleichzeitig die Kündigung des verwaltungsvertrags beschlossen?!?(Ich hoffe soweit richtig?)

    Dem dann ehemaligen Verwalter würden dann je nach Lage 5-15% der Verwaltungshonorare der WEG für den Zeitraum der eigentlichen Restlaufzeit zustehen?

    Sprich bei 6000 Euro Verwalterhonorare/Jahr der gesamten WEG Wohnungen wären das für ein Jahr zwischen 300 und 900 Euro?!?

    Ich hoffe ich bin bis hierher mitgekommen?!?
     
  20. #19 Martens, 27.03.2015
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    moin Lukas,

    ich habe doch oben den Fahrplan skizziert.

    Wichtig ist, daß die WEG sich vor der Abberufung des Verwalters um einen neuen Verwalter bemüht.
    Der neue sollte dann unmittelbar im Anschluß an die Abberufung des alten Verwalters bestellt werden.

    Eine verwalterlose Zeit ist in einer WEG nach Möglichkeit zu vermeiden, selbst der schlechteste Kollege ist im Zweifelsfalle (es ist die Gebäudeversicherung zu bezahlen und nur der Verwalter hat Kontovollmacht, was nun?) besser, als kein Verwalter.

    Christian Martens
     
  21. #20 Lukas Timo, 27.03.2015
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    Hi Christian ,
    ein neuer Verwalter steht in den Schuhen. Das wäre alles denke ich gut vorbereitet.

    Jetzt habe ich allerdings widersprüchliche Quellen entdeckt, die davon sprechen einem gekündigten Verwalter werden die kompletten Honorare der Restlaufzeit minus 20% wegen ersparter Aufwendungen zugestanden.
    Das ist der einzige Punkt wo ich noch im Nebel stehe, alles andere ist eigentlich gut vorbereitet und wird auf der ETV auf der Tagesordnung binnen 4 Wochen besprochen.(So der Plan)

    Wenn jemand dazu noch Hinweise/Tipps oder Quellen hat wäre das ganz gut, ich denke nämlich nicht dass unser Verwalter freiwillig auf sein Honorar verzichten will. Dies wären immerhin für 12 Monate und 23 Wohnungen etwas über 6000€.

    Gruß Lukas
     
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