Verwalterbestellung und Verwaltervertrag

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Uhu, 07.04.2013.

  1. Uhu

    Uhu Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Ich beabsichtige beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Vollmacht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung durch einen Miteigentümer zwecks Bestellung eines Verwalters zu stellen.

    Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus Eigentümer A (1/2 Miteigentumsanteil), Eigentümer B (1/4 Miteigentumsanteil) und Eigentümer C (1/4 Miteigentumsanteil). Ein Verwalter oder ein Verwaltungsbeirat existieren nicht. Die Miteigentümer A und B sind sich inzwischen einig, dass ein Verwalter bestellt werden muss, da Miteigentümer C seit Jahren eine ordnungsgemäße Verwaltung verhindert (unter anderem wurde die ganzen Jahre hinweg die Zahlung einer Instandhaltungsrücklage verweigert, obwohl in der Teilungserklärung eindeutig gefordert).

    Miteigentümer A und B haben einer Einberufung einer Eigentümerversammlung (zum Zweck der Bestellung eines Verwalters) durch einen Miteigentümer schriftlich zugestimmt und Miteigentümer C darum gebeten dem ebenfalls zuzustimmen. Eine Zustimmung seitens Miteigentümer C wird bisher verweigert. Statt dessen will Miteigentümer C jetzt die Instandhaltungsrücklage doch bezahlen, möchte der Kosten wegen aber keinen externen Verwalter sondern die Verwaltung unentgeltlich selber übenehmen. Miteigentümer A und B sind keinesfalls daran interessiert die Verwaltung selber zu übernehmen, weil dies unweigerlich zu Konfrontationen mit C führt. Eine Verwaltung durch Miteigentümer C halten weder A noch B für sinnvoll, da C dazu gar nicht in der Lage wäre und auch die nötige Objektivität fehlt. Dies würde zwangsläufig weitere Konfrontationen zur Folge haben.

    Miteigentümer A und B wollen deshalb beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Vollmacht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung durch einen Miteigentümer zum Zweck der Bestellung eines Verwalters beantragen. Von drei Anfragen bei Hausverwaltungen liegt bisher nur ein Angebot vor, eine Absage und eine bisher nur mündliche Zusage.

    Jetzt zu meinen Fragen:

    1. Reicht es beim Amtsgericht einen Antrag auf Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung durch einen Miteigentümer zwecks Bestellung eines Verwalters zu stellen? Wer darf dann, falls das Gericht die Vollmacht erteilt, den Vorsitz führen und das Protokoll verfassen?

    2. Berechtigt diese Vollmacht auch dazu gleichzeitig einen Verwaltungsbeirat und dessen Vorsitzenden zu wählen, oder muss auch dies im Antrag an das Gericht erwähnt werden?
    Im konkreten Fall bestünde der Verwaltungsbeirat dann aus allen Eigentümern, zum Vorsitzenden sollte dann sinnvollerweise Eigentümer A oder B gewählt werden.

    Die zweite Frage ist deshalb wichtig, da nach der Bestellung des Verwalters ein Verwaltungsvertrag abgeschlossen werden muss, und damit zu rechnen ist, dass Miteigentümer C die Unterschrift dazu verweigern wird.

    Für Antworten und Tips wäre ich dankbar!
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Wenn eine Eigentümerversammlung einberufen wird, lassen sich die weiteren Aspekte durch Mehrheitsbeschluss regeln. Es gibt also keine Notwendigkeit, einen Versammlungsleiter durch das Gericht festlegen zu lassen

    Ab hier gilt ganz besonders: selbst denken macht schlau...
    Ob irgendeine Vollmacht zu irgendetwas berechtigt, wird vom hier nicht bekannten Inhalt der Vollmacht abhängen.

    Welchen Sinn sollte ein Verwaltungsbeirat aus sämtlichen Wohnungseigentümern wohl haben? Diese Vorstellung kann eigentlich nur aus der verbreiteten, trotzdem aber verfehlten Vorstellung über die Bedeutung eines Verwaltungsbeirats resultieren.
    Im übrigen wird vermutlich kein Gericht entscheiden, wen die Eigentümer zu Vorsitzenden eines Verwaltungsbeirats zu wählen haben.

    Wenn es eine Mehrheit zur Verwalterbestellung gibt, gibt es auch eine Mehrheit für den Abschluss eines Verwaltervertrags, der keineswegs schriftlich abgeschlossen und schon gar nicht von allen Eigentümern unterschrieben werden muss.
     
  4. #3 Uhu, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
    Uhu

    Uhu Neuer Benutzer

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    Die Frage nach der Wahl eines Verwaltungsbeirats hat sich inzwischen erübrigt, da ein Verwaltungsbeirat mindestens aus drei Miteigentümern bestehen muss (dazu gibt es ein BGH-Urteil) Weigert sich also Miteigentümer C (in einer Dreier-WEG) zu kandidieren, dann kann zwar ein Verwaltungsbeirat gewählt werden, ist aber rechtlich gesehen nicht existent, da er nur aus zwei Miteigentümern besteht.

    Zum Verwaltervertag:
    Ein Verwaltervertrag muss unterschrieben werden! Wer ist zu dieser Unterschrift berechtigt?
    Ist es möglich, dass dieser nur von Miteigentümer A und B unterschrieben wird, und dadurch für Miteigentümer C rechtsverbindlich ist?
     
  5. #4 Fremdling, 07.04.2013
    Fremdling

    Fremdling Erfahrener Benutzer

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    Möchte nicht Teil Eurer WEG sein ;-)

    Hallo Uhu,
    es gäbe zu Eurer Situation wohl recht viel zu sagen. Aber ...

    Eine Verwalterbestellung kann m.E. kein Eigentümer erfolgreich ausschließen. Einen Verwalter (für diese sind Gemeinschaften mit 3 WE allerdings in der Regel nicht so interessant) bekommt man 'zur Not' auf Anforderung vom Gericht zugewiesen.

    Ein Beirat ist lediglich ein fakultatives Organ, aber wenn es ihn geben soll, muss er aus exakt 3 Mitgliedern bestehen, sonst kann ein Eigentümer bei Gericht den (zwar nicht nichtigen) Wahl-Beschluss erfolgreich anfechten. Wenn sich C also querstellt, tritt er dem Beirat nicht bei und im Falle der Wahl von A+B allein kann er die Beirats-Wahl vor Gericht anfechten.

    Eine Selbstverwaltung in disharmonischen Gemeinschaften halte auch ich persönlich im Grundsatz für schwierig, da hier und da doch eine Menge Fachwissen vonnöten ist, womit bei jedem kleinsten Fehler Ärger vorprogrammiert ist.

    Wenn es zu keinem erfolgreichen schriftlichen Abschluss eines Verwaltervertrages kommen sollte, gelten wohl die Regelungen nach Gesetz und Rechtsprechung. Wenn A+B+C eh keine Einigkeit in Gemeinschaftsbelangen erzielen können, wird ohnehin nur eine 'Minimal-Verwaltung' realisiert werden können.

    Viel Glück!
     
  6. #5 RMHV, 07.04.2013
    Zuletzt bearbeitet: 07.04.2013
    RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wie kommt man nur auf sowas?

    Abgesehen davon, dass der Abschluss eines Verwaltervertrags keineswegs zwingend ist, gibt es auch keinerlei Formvorschriften dafür.

    Wenn ein Vertrag abgechlossen werden soll, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Vertragspartei. Nun kann der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der WEG nicht mit sich selbst abschließen. Diese Problem erledigt sich, wenn man ein schriftliches Vertragsangebot des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss annimmt. Der Vertrag ist mit dem Annahmebeschluss abgeschlossen.
    Will man einen schriftlichen Vertragsabschluss, muss die Versammlung eben (mindestens) einen Wohnungeseigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss zum Abschluss bevollmächtigen.

    Mehrheitsbeschlüsse, die nicht nichtig sind, sind gültig und damit für sämtliche Wohnungseigentümer verbindlich bis das Gericht die Ungültigkeit durch rechtskräftiges Urteil feststellt. Das ist eines der zentralen Prinzipien einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
     
Thema: Verwalterbestellung und Verwaltervertrag
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